إغلاق التراس، المظلة، مكيّف الهواء: ما الذي يحتاج إلى إذن اتحاد الملّاك

مالك شقة في الطابق الثاني في كوراليخو يريد ثلاثة أشياء قبل الصيف المقبل: ألواحاً زجاجية لإغلاق التراس في وجه الريح، ومظلة فوق ما يتبقى منه، ومكيّف هواء لا بد أن توضع وحدته الخارجية في مكان ما. والثلاثة كلها، كما يراها هو، داخل شقته. والثلاثة كلها تمسّ شيئاً ليس له وحده: الواجهة. فقانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal) يترك للمالك أن يفعل كل شيء تقريباً داخل جدرانه ولا شيء تقريباً خارجها، ومنذ 2013 يسمّي إغلاق التراسات بالاسم. يقرأ هذا المقال القاعدة كما هي في أكتوبر 2026: أين يمرّ الخط، وما الأغلبية التي يتطلبها كل نوع من الأعمال، وما قالته المحكمة العليا (Tribunal Supremo) عن وحدات التكييف وعن الأعمال التي «تسامح معها الاتحاد سنوات»، وكم من الوقت لدى الاتحاد ليتحرك، وجانب البلدية في الأعمال نفسها.

الخط: داخل جدرانكم، وكل ما عداها

القاعدة هي المادة 7.1. يجوز للمالك أن يعدّل العناصر المعمارية والتجهيزات والخدمات في شقته بهذا الشرط: cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario، أي متى لم يُنقص ذلك أو يغيّر أمن المبنى أو هيكله العام أو شكله أو حالته الخارجيين، ولم يضرّ بحقوق مالك آخر، وعليه أن يُبلغ بالأعمال قبل بدئها من يمثّل الاتحاد. والجملة الثانية أقصر: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna، أي لا يجوز له في باقي العقار إجراء أي تغيير.

«باقي العقار» أكبر مما يبدو من على الأريكة. فالقانون المدني يعدّ من العناصر المشتركة الواجهات، ونصّه: con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración، أي مع الكسوات الخارجية للتراسات والشرفات والنوافذ، بما فيها صورتها أو شكلها (المادة 396)، والأسطح والجدران والأفنية واردة في القائمة نفسها، حتى إن كانت مخصصة لاستعمال مالك واحد. وقد رسمت المحكمة العليا الخط بصرامة. ففي الحكم 164/2014 الصادر في 4 أبريل 2014 كانت مالكة قد أعادت طلاء فتحات نوافذها بلون مختلف بعد وقت قصير من طلاء الاتحاد للواجهة كلها؛ فقضت المحكمة بأن إذن الاتحاد لازم لا عند المساس بالهيكل أو الأمن فحسب، إذ يكفي أن يقع التغيير هنا: en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio، أي في الشكل الجمالي أو الحالة الخارجية التي تظهر بها واجهة المبنى. وفي الحكم 502/2025 الصادر في 27 مارس 2025 وجب نزع سياج من نبات الخلنج ثُبّت على جدار فاصل مشترك في مينوركا: فقد غيّر مظهر المجمّع وحجب عن جارة منظر البحر، ولم تنقذه حجة أنه «عمل بسيط».

الجدول: العمل، الأغلبية، الترخيص

العمود الأخير هو القاعدة الكنارية مقروءةً بصورة عامة، ولخطة كل بلدية أن تضيف شروطها؛ والأمران مشروحان أدناه.

إغلاق التراس: ثلاثة أخماس، ومن يُحتسب

حتى 2013 لم يكن القانون يقول شيئاً خاصاً عن التراسات، وكانت المحاكم تعامل الإغلاق على أنه تغيير في عنصر مشترك يحتاج إلى موافقة جميع الملّاك. ومنذ يونيو 2013 صار الإغلاق من الأعمال التي تتطلب ثلاثة أخماس مجموع الملّاك، على أن يمثّلوا كذلك ثلاثة أخماس الحصص، ومنذ 29 ديسمبر 2023 استقرّت القاعدة في المادة 17.4، ونصّها: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes، أي بناء طوابق جديدة وأي تغيير آخر في هيكل المبنى أو بنيانه، بما في ذلك إغلاق التراسات أو تعديل الأشياء المشتركة.

ثلاثة أخماس أيسر من الإجماع، لكنّ العدّ أشدّ منه في معظم التصويتات. ففي القرارات العادية يُحتسب الملّاك الذين لم يحضروا الجمعية ولم يعترضوا خلال ثلاثين يوماً أصواتاً مؤيدة. والقانون يعطّل هذه القاعدة في هذه الحالة: en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo، أي في الحالات التي يُجرى فيها التعديل أو الإصلاح لمنفعة خاصة (المادة 17.8). فالإغلاق الذي ينفع شقة واحدة يحتاج إلى أصوات مؤيدة حقيقية من ثلاثة أخماس الاتحاد كله، وهذا يعني، في مبنى يعيش نصف ملّاكه في الخارج، توكيلات تُجمع قبل الجمعية، لا صمتاً بعدها.

وهناك أمران قد يجعلان التصويت غير لازم أو أيسر. فالأنظمة الأساسية في كثير من المجمّعات تجيز الإغلاق سلفاً وفق تصميم محدد؛ وعندئذ يكون التصميم هو الحد، وما يتجاوزه يحتاج إلى موافقة خاصة به. والحكم 909/2021 الصادر في 22 ديسمبر 2021 يبيّن الفرق: كان الاتحاد قد أجاز إغلاق التراسات بإطارات من الألمنيوم، لكنّ مالكة هدمت كذلك الجدران الفاصلة بين تراساتها والغرف التي خلفها، ولم يوافَق على ذلك قط. فبقي التزجيج ووجب إعادة بناء الجدران، وعلّة ذلك في الحكم: el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad، أي أن المادة 7 من القانون تمنع التغييرات في الشكل الخارجي للمبنى بغير الإذن الواجب من الاتحاد. وللاتحاد أن يقرر مرة واحدة للجميع: فطراز للإغلاق يُقرّ بثلاثة أخماس ويُرفق رسمه بالمحضر يتيح لكل مالك أن يبني وفقه بلا تصويت جديد.

التكييف: مرونة، ولها حدود

لا تذكر أي مادة في القانون التكييف. وخط المحكمة العليا، الملخّص في الحكم 453/2016 الصادر في 1 يوليو 2016، هو أن تركيب هذه الأجهزة، حتى حين يمسّ عناصر مشتركة، حكمه ما يلي: ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas، أي أنه قد نُظر فيه بهامش معيّن من المرونة للسماح بتحديث مساكن لم يتيسّر وقت بنائها أن تتكيف مع التحسينات التقنية. والمرونة ليست إذناً مفتوحاً. فهل يغيّر الجهاز العناصر المشتركة؟ يُحسم ذلك حالة بحالة: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación، أي يجب أن تؤخذ في الحسبان ظروف كل حالة، ومنها أن تكون قد أُجريت أعمال ثقب.

وفي قضية 2016 أُزيلت الأجهزة. فقد سُلّم المبنى بتمديدات مسبقة للتكييف في كل شقة، فلم يكن أحد بحاجة إلى الجدار الخارجي، وكان الجدار المعني يطلّ على فناء مشترك هُيّئ بالأثاث والنباتات للجلوس فيه وله مظهر واجهة رئيسية. وكان الطاعنون قد طلبوا من المحكمة أن تغيّر اجتهادها ليُسمح بالأجهزة كلما توافرت شروط معيّنة؛ فرفضت المحكمة. ولذلك فالترتيب العملي للمالك هو هذا: أن يستعمل المكان الذي عيّنه النظام الأساسي أو الجمعية، سواء أكان السطح أم فناءً أم أرضية التراس خلف حاجزه؛ وإن لم يوجد مكان معيّن، أن يسأل قبل أن يثقب؛ وأن يتذكر أن الجهاز الذي يقطر ماءً أو يطنّ فوق غرفة نوم جار هو أيضاً من شأن قواعد التعايش الخاصة بالضجيج.

وثمة مسألة جديدة. فمنذ مارس 2026 تشمل قاعدة الثلث في المادة 17.1 الأنظمة الخاصة لاستغلال الطاقات المتجددة، بهذه الإضافة: incluyendo la aerotermia y geotermia، أي بما فيها الطاقة الحرارية الهوائية والطاقة الحرارية الأرضية، والمكيّف المنفصل العادي هو من الناحية التقنية مضخة حرارية هوائية. وهل يُدخل ذلك المكيّف المنزلي تحت قاعدة الثلث؟ هذا ما لم تفصل فيه أي محكمة بعد؛ ودليلنا عن الأعمال الطاقية وقاعدة الثلث يشرح القاعدة، وهي أيضاً التي تحكم الألواح الشمسية على تراس خاص.

«إنه هناك منذ سنوات»: التسامح ليس موافقة

أشيع دفاع عن عمل غير مأذون به هو الزمن: رآه الجيران ولم يشتكِ أحد، إذن كانوا موافقين. والمحكمة العليا لا تقبل الموافقة الضمنية إلا إذا كانت لا لبس فيها. ففي الحكم 1006/2025 الصادر في 25 يونيو 2025، في شأن فناء كان مالك المحل في الطابق الأرضي قد سقفه قبل عقدين، كررت المحكمة هذا: no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad، أي لا يصحّ أن يُسوّى مجرد العلم بالموافقة، ولا الصمت بتعبير إيجابي عن الإرادة. فالموافقة يجب أن تُستخلص من أفعال قاطعة، والمعوّل عليه هو مدى وضوح الأعمال لجميع الملّاك وكيف تصرّف الاتحاد. وفي تلك القضية كانت الجمعيات قد احتجّت سنة بعد سنة، فأمرت المحكمة بردّ الفناء إلى الاتحاد وإعادته إلى حالته الأصلية.

والدفاع الثاني هو الجار الذي فعل الشيء نفسه. ففي حكم 2014 أشارت المالكة إلى تراسات أخرى مغلقة وأجهزة أخرى معلّقة بلا إذن؛ فأجابت المحكمة بأن المقارنة حكمها هذا: no exime de la necesaria autorización، أي لا تُعفي من الإذن اللازم. ويضيف حكم 2021 نقطتين مهمتين عملياً: أن لأي مالك، لا للرئيس وحده، أن يلجأ إلى القضاء لمصلحة الاتحاد لإعادة عنصر مشترك إلى حاله، وأن الموافقة لا تُفترض في مسألة لم يُسمح للجمعية قط بمناقشتها.

كم من الوقت لدى الاتحاد

لا يحدد القانون مدة لهذه المطالبات، وجواب المحاكم يفاجئ معظم الملّاك. ففي الحكم 534/2026 الصادر في 9 أبريل 2026 ذكّرت المحكمة العليا باجتهادها الصادر عن هيئتها العامة سنة 2016: الدعوى التي يطالب بها الاتحاد بإعادة عنصر مشترك إلى حالته السابقة، ضد المالك المستفيد من التغيير، وصفها هذا: es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años، أي أنها ذات طابع عيني، ومن ثم فمدة التقادم المنطبقة عليها ثلاثون سنة. وفي تلك القضية لم يثبت سوى سبع وعشرين سنة منذ بناء مخزن على تراس مشترك في السطح، فلم يكن ممكناً إعلان تقادم الدعوى. ويضيف حكم 2025 الخاص بالفناء أن من يتمسّك بمرور الزمن عليه أن يثبته، وأن الشك يُحسب عليه.

ويترتب على ذلك أمران. فالدعوى ليست إجراء «الكفّ» المنصوص عليه في المادة 7.2، وهو خاص بالأنشطة المحظورة أو المزعجة ويبدأ بإنذار رسمي من الرئيس؛ بل هي دعوى عادية لإعادة المبنى إلى ما كان عليه. وهي تتبع الشقة لا الشخص: تُرفع على من يملكها اليوم. ومن يشتري شقة ذات تراس مغلق أو جهاز على الواجهة ينبغي له أن يطلب المحضر أو بند النظام الأساسي الذي أجاز ذلك، لأن عبارة «كانت هكذا حين اشتريت» ليست، بمفردها، جواباً عن الدعوى.

البلدية إذن ثانٍ

موافقة الاتحاد والسند العمراني أمران منفصلان، ولا يغني أحدهما عن الآخر. والقانون نفسه يقول ذلك عن إغلاق التراسات وتعديل الأشياء المشتركة: Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda، أي أنها تخضع لنظام الترخيص الإداري المنطبق (المادة 10.3). وفي جزر الكناري يُخضع قانون الأراضي الإقليمي، Ley 4/2017، الأعمال الخارجية في المباني غير المدرجة في قوائم الحماية لإخطار مسبق، بلا رخصة، بهذا الاستثناء: salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada، أي ما لم تتعلق بالتعديل العام للواجهة أو بتزجيج تراسات قائمة عبر مشروع موحّد للواجهة (المادة 332.1، الحرف b)؛ أما هذه، وهي بنص القانون: las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada، أي أعمال التعديل العام للواجهة أو تزجيج تراسات قائمة يمسّ مجموع الواجهة، فتلزمها رخصة (المادة 330.1، الحرف f).

وبقراءة المادتين معاً، يقع تزجيج مالك واحد أو مظلته أو وحدته الخارجية تحت الإخطار المسبق، ويقع المشروع الشامل للمبنى كله تحت الرخصة. وهذا هو الإطار الإقليمي فقط. فالخطة البلدية هي التي تقرر هل يُحتسب التراس المغلق مساحة مبنية، وقد تكون للبلدية قواعد في الألوان والمواد، ولذلك يُطرح السؤال على المكتب الفني للبلدية قبل طلب الألمنيوم. ودليلنا عن أعمال السطح وتراخيصها يشرح كيف يعمل السندان.

قائمة قبل طلب أي شيء

• اقرؤوا النظام الأساسي وآخر المحاضر. فقد يكون طراز للإغلاق أو للمظلة، أو مكان للأجهزة، متفقاً عليه من قبل.
• اطلبوا كتابةً، مع رسم. اذكروا ماذا وأين وبأي مادة ولون، وأرسلوه إلى الرئيس أو المدير قبل الأعمال.
• احرصوا على أن يُعدّ التصويت كما يجب. ثلاثة أخماس مجموع الملّاك والحصص للإغلاق، مع توكيلات ممن لا يستطيعون الحضور؛ والصمت لا يُحتسب لصالحكم.
• اطلبوا إرفاق الطراز بالمحضر. فهو يحميكم، ويخبر المالك التالي بما هو مسموح.
• اذهبوا إلى البلدية. قدّموا الإخطار المسبق، أو اطلبوا الرخصة، قبل وصول فنّي التركيب.
• احتفظوا بالأوراق ليوم البيع. فمستشار المشتري سيطلبها.

ما نفعله في الاتحادات التي نديرها

في المباني التي نديرها في كوراليخو وكاليتا دي فوستي والجنوب، يصلنا طلب إغلاق تراس أو تعليق جهاز أو تغيير مظلة عبر قسم البلاغات في بوابة الملّاك، مع الصور. فنقابله بالنظام الأساسي وبالطُّرُز المتفق عليها، وندرجه في جدول أعمال الجمعية التالية إذا احتاج إلى تصويت، ونرسل نموذج التوكيل مع الدعوة حتى يُحتسب الملّاك المقيمون في الخارج. ثم يبقى المحضر والطراز المعتمد في البوابة مع سائر وثائق الاتحاد، بحساب الدخول نفسه. والملّاك الذين يريدون أن يُدار اتحادهم على هذا النحو يمكنهم أن يقرؤوا ما نفعله للملّاك المقيمين في الخارج وأن يطلبوا عرض سعر.

أسئلة شائعة

هل أحتاج إلى إذن لتزجيج تراسي؟

نعم، ما لم يكن النظام الأساسي لاتحادكم يجيزه أصلاً. فالقانون يشترط التصويت المؤيد من ثلاثة أخماس مجموع الملّاك الذين يمثّلون ثلاثة أخماس الحصص (المادة 17.4)، ولأن العمل لمنفعتكم الخاصة فإن الملّاك الصامتين لا يُحتسبون مؤيدين. وتحتاجون كذلك إلى سند البلدية: إخطار مسبق لتراس واحد، ورخصة إذا أُعيد تصميم الواجهة كلها.

هل يستطيع الاتحاد أن يجبرني على إزالة وحدة تكييف موجودة على الواجهة منذ سنوات؟

يستطيع أن يطلب من المحكمة أن تأمر بذلك، والزمن وحده لا يحميكم: فدعوى إعادة عنصر مشترك إلى حاله تبقى ثلاثين سنة، والتسامح ليس موافقة. على أن المحاكم تنظر في هذه الأجهزة بشيء من المرونة حيث لا يوفّر المبنى مكاناً آخر لها ولا يتضرر أحد، ولذلك تتوقف النتيجة على الواجهة والتثبيت والبدائل.

أغلق جيراني تراساتهم بلا استئذان. هل أستطيع أن أفعل مثلهم؟

لا. فقد قضت المحكمة العليا بأن الإشارة إلى أعمال أخرى غير مأذون بها لا تعفي المالك من طلب الإذن. وإذا كانت عدة تراسات مغلقة بالفعل، فالخطوة المفيدة هي أن يُطلب من الجمعية إقرار طراز واحد للمبنى.

سأشتري شقة ذات تراس مغلق. ما الذي ينبغي أن أتحقق منه؟

اطلبوا بند النظام الأساسي أو محضر الجمعية الذي أجاز الإغلاق، وورقة البلدية. فدعوى إعادة الواجهة إلى حالها تُرفع على المالك الحالي أياً كان من نفّذ العمل، ويجوز رفعها طوال ثلاثين سنة.