مجمّعات من عدة اتحادات ملاك في فويرتيفنتورا: الـ mancomunidad والمسبح والحدائق المشتركة، ومن يدفع ماذا

معظم المجمّعات التي نديرها في فويرتيفنتورا ليست اتحاد ملاك واحداً بل عدة اتحادات: ثلاثة أو أربعة مبانٍ بُنيت على مراحل، لكل منها اتحاد ملاكه ورئيسه وميزانيته، حول مسبح وحدائق وطرق وإنارة وبوابة تعود إليها جميعاً معاً. ويسمّي الملاك الطبقة التي تدير تلك الأجزاء المشتركة «الـ mancomunidad». قانون الملكية الأفقية الإسباني لا يستعمل الكلمة؛ بل يسمّي الكل complejo inmobiliario privado — مجمّعاً عقارياً خاصاً — ويخصّه بمادة واحدة، هي الرابعة والعشرون، تحسم ثلاثة أمور يحتاج كل مالك في كاليتا دي فوستي أو كوراليخو أو كوستا كالما إلى معرفتها في نهاية المطاف: من يصوّت على المسبح، ومن يدفع ثمن الحدائق، وأين يُطعن في قرار حين يعترض أحد. تقرأ هذه المقالة تلك المادة والمواد التي تستند إليها. الاقتباسات بالإسبانية مع القراءة بالعربية؛ وأرقام المثال أرقامنا، اخترناها لإظهار الآلية.

ما الذي يسمّيه القانون «mancomunidad»

تفتتح المادة 24 بشرطين. يوجد مجمّع حين يتكوّن العقار من dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — مبنيين أو قطعتي أرض أو أكثر مستقلّة بعضها عن بعض غرضها الرئيسي السكن أو المحال (24.1.a) — وحين يشترك ملاك تلك العقارات، أو الشقق المقسّمة إليها، بوصفه أمراً ملازماً لحقهم، في una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — ملكية مشتركة غير قابلة للقسمة على عناصر عقارية وطرق ومنشآت أو خدمات أخرى (24.1.b). المسبح والحدائق والطرق الداخلية والسور هي تلك العناصر. ومتى تحقق الشرطان، يسري على الطبقة المشتركة نظام الملكية الخاص في المادة 396 من القانون المدني، ومعه القانون الذي يدرج المجمّعات الخاصة ضمن الاتحادات التي ينظّمها (المادة 2.c).

ويسمّي القانون أيضاً الحالة المعاكسة، الاتحاد داخل الاتحاد. توجد subcomunidad — اتحاد فرعي — حين، بموجب سند التأسيس، varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — يحوز عدة ملاك، في نظام اتحاد، لاستعمالهم وانتفاعهم الحصريين، عناصر أو خدمات مشتركة معيّنة تتمتع بوحدة واستقلال وظيفي أو اقتصادي (المادة 2.d). فالمسبح الذي لا يجوز أن يستعمله سوى مبنيين من المباني الأربعة اتحاد فرعي لهذين المبنيين، وتكلفته تبقى عليهما.

الأشكال القانونية الثلاثة التي يمكن أن يتخذها المجمّع

تمنح المادة 24.2 المجمّع طريقتين لتنظيم نفسه، وتغطي 24.4 المجمّعات التي لم تختر أياً منهما. أيّ الأشكال الثلاثة لمجمّعكم هو أول ما نتحقق منه في سند الملكية، لأن الجواب يغيّر كل ما يلي.

الشكل الأول اتحاد واحد للمجمّع كله: يجوز للمجمّع Constituirse en una sola comunidad de propietarios — أن يتأسس اتحاد ملاك واحداً (24.2.a) — عبر إجراءات المادة 5، فيسري عليه القانون بكامله. يصوّت كل مالك في اجتماع واحد، على ميزانية واحدة، بحصة واحدة على المجمّع كله. وهو أبسط الأشكال وأندرها في المجمّعات المبنية على مراحل.

الشكل الثاني هو agrupación de comunidades de propietarios — تجمّع اتحادات الملاك (24.2.b) — وهو ما يقصده معظم الملاك بالـ mancomunidad. يحتاج إلى سند تأسيس يُبرم por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — من المالك الوحيد للمجمّع أو من رؤساء جميع الاتحادات المدعوّة إلى تشكيله، المفوَّضين مسبقاً بقرار أغلبية من جمعياتهم العمومية. ويجب أن يصف ذلك السند المجمّع بكامله والعناصر والطرق والمنشآت والخدمات المشتركة، وأن fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — يحدّد حصة مشاركة كل اتحاد عضو — وهي اتحادات responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — تكون مسؤولة معاً عن التزامها بالمساهمة في النفقات العامة للاتحاد المجمَّع. السند والنظام الأساسي قابلان للتسجيل في السجل العقاري، والسند المسجَّل هو الوثيقة التي تلزم المشتري الذي يأتي بعد عشر سنوات. كما يحتاج تأسيس المجمّع أو تعديله إلى ترخيص البلدية، أو شهادة الموثّق به، قبل أن يقبله السجل، إلا إذا كانت الوحدات الخاصة هي التي سمحت بها رخصة البناء أصلاً (المادة 26.6 من النص الموحد لقانون الأراضي).

الشكل الثالث ألا يكون هناك شكل أصلاً. تقول المادة 24.4 إن المجمّعات التي لا تتخذ أياً من الشكلين يحكمها القانون supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — تكميلياً بالنسبة إلى الاتفاقات التي يعقدها الشركاء فيما بينهم — بالخصوصيات نفسها التي للتجمّع. كثير من مجمّعات فويرتيفنتورا القديمة تعيش هنا: حساب مشترك، وعادة الاجتماع مرة في السنة، وتوزيع للنفقات «كان هكذا دائماً»، ولا سند مسجَّل للمجمّع. يعمل الأمر حتى أول نزاع، لأن الاتفاقات تأتي أولاً والقانون لا يملأ سوى فجواتها، ولا أحد يستطيع إبراز الاتفاقات.

من يجلس إلى طاولة المجمّع

تمنح المادة 24.3 الاتحاد المجمَّع la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — الوضع القانوني نفسه الذي لاتحادات الملاك — مع ثلاث خصوصيات. جمعيته estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — تتألف، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، من رؤساء الاتحادات الأعضاء في التجمّع، الذين يمثّلون مجموع ملاك كل اتحاد (24.3.a). فالمالك الفرد لا يصوّت في جمعية المجمّع؛ بل يصوّت في جمعية مبناه التي توجّه الرئيس، والرئيس يحمل ذلك الصوت. لذا فإن أن تكون رئيس مبناك من الخارج يعني أيضاً أن تكون صوت مبناك في شأن المسبح والحدائق.

ثانياً، كل قرار يشترط له القانون أغلبية موصوفة exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — يستلزم في كل الأحوال الحصول مسبقاً على تلك الأغلبية في كل جمعية من جمعيات الاتحادات الأعضاء (24.3.b). منشأة جديدة، تعديل السند، إزالة حاجز: لا يستطيع الرؤساء تقرير ذلك فيما بينهم؛ بل يجب أن يكون كل مبنى قد صوّت عليه أولاً بالأغلبية التي تحتاجها جمعيته. ثالثاً، لا يسري صندوق الاحتياط في المادة 9 على الاتحاد المجمَّع Salvo acuerdo en contrario de la Junta — ما لم تقرر الجمعية خلاف ذلك (24.3.c). وفي المجمّعات التي نديرها نوصي بإقراره، لأن مضخة المسبح وغرفة المضخات هما بالضبط نوع النفقة التي وُجد من أجلها صندوق الـ 10 % في المادة 9.1.f.

الجملة الأخيرة في 24.3 ترسم الحدود. فاختصاص أجهزة الاتحاد المجمَّع únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — لا يمتد إلا إلى العناصر العقارية والطرق والمنشآت والخدمات المشتركة — وقراراته no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — لا يجوز لها بأي حال أن تنتقص من صلاحيات أجهزة إدارة الاتحادات الأعضاء. الـ mancomunidad تقرّر في المسبح والبوابة؛ ولا تقرّر في سطح مبناك أو مصعده أو لون واجهته.

من يدفع ماذا: الحصة ومعايير التوزيع

القاعدة العامة في كل اتحاد هي المادة 9.1.e: يساهم كل مالك con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — وفق حصة المشاركة المحددة في السند أو وفق ما هو مقرَّر خصيصاً — في النفقات العامة التي لا يمكن تفريدها. وفي التجمّع تعمل القاعدة نفسها على خطوتين. يحدّد سند المجمّع حصة كل اتحاد عضو (24.2.b)؛ ويدفع كل اتحاد تلك الحصة من ميزانية المجمّع من ميزانيته الخاصة؛ وداخل المبنى يدفع كل مالك حصته الخاصة من نصيب اتحاده. والحصة نفسها هي التي تصفها المادة 5، المحددة في السند على أساس la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — المساحة الصافية لكل شقة أو محل بالنسبة إلى مجموع العقار، وموقعها الداخلي أو الخارجي، ووضعها، والاستعمال الذي يُفترض معقولاً أن تستعمل به الخدمات والعناصر المشتركة — وتجعلها المادة 3 módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — المعيار لتحديد المشاركة في الأعباء والمنافع.

الكلمات o a lo especialmente establecido هي حيث تسكن معايير التوزيع. فيجوز لسند المجمّع أو نظامه الأساسي أن يوزّع تكلفة معيّنة بغير الحصة: الحدائق بالحصة والمسبح بعدد المساكن، والمحال في الطابق الأرضي معفاة من المسبح والمصاعد، والمبنى الذي له مسبح خاص معفى من المشترك، والأمن موزَّعاً على المباني التي تخدمها البوابة فعلاً. وتسمح المادة 5 بأن يحمل السند قواعد بشأن gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — النفقات والإدارة والحوكمة والتأمين والصيانة والإصلاحات — تشكّل نظاماً أساسياً خاصاً لا يلزم الغير إلا بعد تسجيله. وما لا يقوله السند والنظام الأساسي، تقرّره الحصة.

لنأخذ مجمّعاً في كاليتا دي فوستي من أربعة مبانٍ فيها 48 و48 و36 و24 مسكناً وميزانية مشتركة قدرها 60,000 € في السنة: المسبح 14,000 €، والحدائق 16,000 €، وكهرباء المناطق المشتركة 7,000 €، والبوابة والبوّاب 12,000 €، وتأمين المجمّع 4,000 €، والإدارة والصندوق 7,000 €. يعطي السند المباني 30 % و30 % و25 % و15 %، فيدفع المبنى A مبلغ 18,000 € في السنة، ويدفع مالك يملك واحداً على ثمانية وأربعين من المبنى A مبلغ 375 €. ولو قال السند «بعدد المساكن»، لكانت مساكن المبنى A الـ 48 من 156 تساوي 30.77 %، ولدفع المالك نفسه 384.61 €. ولو كان المبنى D مبنى سياحياً له مسبح خاص يعفيه السند من المسبح المشترك، لتوزّعت 14,000 € المسبح على المباني الثلاثة الأخرى بحصصها المعاد قياسها: يرتفع نصيب المبنى A من 4,200 € إلى 4,941 €، أي نحو 15 € زيادة في السنة على ذلك المالك. ليس أيٌّ من هذه الأرقام قاعدة؛ فكلٌّ منها حساب سطر واحد في السند، ولهذا يُقرأ السند قبل صياغة الميزانية.

تغيير المعيار ليس قرار ميزانية. فتوزيع مختلف للمسبح أو إعفاء لمبنى يعدّل السند أو النظام الأساسي، وتشترط له المادة 17.6 la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — إجماع مجموع الملاك الذين يمثّلون بدورهم مجموع الحصص — المتحقق، في التجمّع، مبنى مبنى بموجب 24.3.b. وتساعد المادة 17.8 مع الغائبين: فالملاك المدعوّون حسب الأصول الذين لا يبلّغون أمين السر اعتراضهم en el plazo de 30 días naturales — في مهلة ثلاثين يوماً تقويمياً — من إبلاغهم القرار يُحتسبون أصواتاً مؤيدة، إلا حيث لا يمكن تحميل التكلفة لمن لم يصوّتوا بالموافقة.

المبنى السياحي على الطاولة

في المناطق السياحية الثلاث في الجزيرة، كثيراً ما يكون أحد الاتحادات الأعضاء لا مبنى سكنياً بل منشأة سياحية يديرها مشغّل. ويشترط قانون السياحة الكناري أن يتبع هذا التشغيل principio de unidad de explotación — مبدأ وحدة الاستغلال — الذي يعرّفه بأنه el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — إخضاع نشاط الاستغلال السياحي للإيواء في كل منشأة لشركة واحدة (المادة 38 من Ley 7/1995). وبالنسبة إلى الـ mancomunidad فالنتيجة عملية أكثر منها قانونية: يجلس ذلك المبنى إلى الطاولة عبر رئيسه كأي مبنى آخر، ويدفع الحصة التي يمنحه إياها السند ويكون مسؤولاً عنها؛ وما يجري داخله، من استعمال مسبحه الخاص إلى ساعات عمل حانته، شأن المشغّل بموجب رخصته لا شأن المجمّع. وحيث كُتب السند حين كان المجمّع كله فندقاً وجاءت المباني السكنية لاحقاً، تكون الحصص والمعايير أول ما يُعاد قراءته.

قواعد الاستعمال والمتأخرون عن السداد وبوابة المسبح

لشؤون الأجزاء المشتركة اليومية يقدّم القانون المادة 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — لتنظيم تفاصيل العيش المشترك والاستعمال الملائم للخدمات والأشياء المشتركة — يجوز للملاك وضع قواعد نظام داخلي obligarán también a todo titular — تلزم أيضاً كل مالك — ضمن حدود القانون والنظام الأساسي. ويمكن لجمعية الرؤساء اعتمادها للمسبح والحدائق والبوابة بالأغلبية العادية في المادة 17.7، فتصل إلى كل مالك في كل مبنى وإلى مستأجريه وضيوفه. أما القواعد الكنارية بشأن سلامة المسابح والسجل والمنقذ فطبقة مستقلة، تُقرأ في مقالتنا عن مسابح اتحادات الملاك في الكناري؛ وتقع قواعد المجمّع الداخلية تحتها.

التأخر عن السداد على مستوى المجمّع يخضع للقانون نفسه الذي يخضع له التأخر في مبنى. فتجيز المادة 21.1 للجمعية إقرار medidas disuasorias frente a la morosidad — تدابير رادعة للتأخر عن السداد — tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — مثل تقرير فوائد تفوق الفائدة القانونية أو الحرمان المؤقت من استعمال الخدمات أو المنشآت — بشرط ألا تكون تعسفية أو غير متناسبة، وألا تمسّ صلاحية المساكن للسكن، وألا تكون بأثر رجعي. فبطاقة المسبح التي تتوقف عن العمل ما دامت الرسوم غير مسدَّدة مشروعة حين يعتمدها النظام الأساسي أو الجمعية ضمن تلك الحدود؛ أما قطع الماء عن شقة فلا. وتنزع المادة 15.2 الصوت لا الكلمة من المالك غير المسدِّد عند افتتاح الجمعية، مع استبعاد حصته من الأغلبيات. أما المطالبة نفسها وشهادة الدين والطريق القضائي ففي مقالتنا عن الرسوم غير المسدَّدة؛ وفي التجمّع يكون الدائن هو الاتحاد العضو عن رسوم ملاكه والاتحاد المجمَّع عن نصيب الاتحاد.

المال والتأمين والمسؤولية على مستوى المجمّع

الاتحاد المجمَّع اتحاد بكل المعاني، فله ميزانيته الخاصة، وحسابه المصرفي باسمه ورقمه الضريبي، وحساباته التي تُعتمد مرة في السنة في جمعية الرؤساء، وتأمينه الخاص. ويجب أن تكون الوثيقة وثيقة المجمّع، تسمّي المسبح وغرفة المضخات ومنشآت الحدائق والسور، لأن وثيقة تأمين مبنى تتوقف عند المبنى؛ ومقالتنا عن وثيقة تأمين الاتحاد تشرح ما تغطيه وثيقة المبنى وما لا تغطيه. وتجري المسؤولية كما تصفها المادة 22.1: يسأل الاتحاد عن ديونه con todos los fondos y créditos a su favor — بكل أمواله وحقوقه الدائنة — ولا يجوز للدائن إلا بعد ذلك، previo requerimiento de pago al propietario respectivo — بعد إنذار المالك المعني بالدفع — أن يرجع على كل مالك كان طرفاً في الدعوى بحصته من المبلغ غير المسدَّد. وفي التجمّع يعني ذلك أن يسأل المجمّع أولاً بأمواله، ثم كل اتحاد عضو بحصته، ثم داخل الاتحاد كل مالك بحصته.

النزاعات ومهلة الطعن

يُطعن في قرار جمعية المجمّع كما يُطعن في أي قرار آخر، بموجب المادة 18. والأسباب ثلاثة: القرارات contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — المخالفة للقانون أو للنظام الأساسي (18.1.a)؛ والقرارات gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — الضارة ضرراً جسيماً بمصالح الاتحاد نفسه لمصلحة مالك أو عدة ملاك (18.1.b)؛ والقرارات التي supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — تسبّب ضرراً جسيماً لمالك لا يلزمه القانون بتحمّله أو اتُّخذت بتعسف في استعمال الحق (18.1.c). والصفة في الطعن للملاك الذين hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — أثبتوا صوتهم المعارض في الجمعية، أو غابوا لأي سبب، أو حُرموا من حق التصويت بغير وجه حق (18.2) — ولا يُقبل طعنهم إلا إذا كانوا مسدِّدين لالتزاماتهم تجاه الاتحاد أو أودعوا الدين لدى المحكمة.

المهلة قصيرة: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — تسقط الدعوى بعد ثلاثة أشهر من اتخاذ القرار — salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — إلا إذا تعلّق الأمر بأعمال مخالفة للقانون أو للنظام الأساسي، فتسقط بعد سنة (18.3). وللملاك الغائبين تبدأ الساعة من إبلاغهم القرار وفق المادة 9، ولهذا يجب إرسال المحضر. والطعن لا يوقف الأعمال: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — لا يوقف الطعن في قرارات الجمعية تنفيذها — ما لم يأمر القاضي بذلك كتدبير احترازي (18.4).

سؤال لا تجيب عنه المادة 24: من يجوز له الطعن في قرار الجمعية المجمَّعة حين يكون أعضاؤها رؤساء لا ملاكاً. وقد أجابت عنه المحاكم حالة حالة، والطريق العملي هو الطريق الآمن: يطرح المالك المعترض الأمر في جمعية مبناه، ويثبّت اعتراضه هناك ويوجّه الرئيس، ويتولى محامي المبنى الأمر من هناك خلال الأشهر الثلاثة. وما لا ينبغي لمالك أن يفعله أبداً هو انتظار الجمعية السنوية التالية؛ فبحلولها تكون المهلة قد أُغلقت.

ما نفعله للمجمّعات

في المجمّعات التي نديرها في فويرتيفنتورا ندير الطبقتين كما يرسمهما القانون: ميزانية وحسابات للاتحاد المجمَّع وأخرى لكل مبنى، وتطبيق الحصص والمعايير تماماً كما يقول السند المسجَّل، ودعوة جمعية الرؤساء بالمهلة وجدول الأعمال وقائمة المتأخرين التي تشترطها المادة 16، وعقد جمعيات المباني أولاً حين تلزم أغلبية موصوفة. وحيث لا يكون للمجمّع سند تجمّع نقول ذلك في أول جمعية ونضع تكلفة إضفاء الصفة الرسمية عليه، لدى الموثّق والسجل، إلى جانب تكلفة النزاع التالي. ويتلقى الملاك في الخارج محاضر المجمّع ومحاضر مبانيهم باللغات التي يعد بها العقد، من ثلاث نقاط خدمة في الجزيرة. خدمتنا لإدارة اتحادات الملاك تصف المعيار؛ اطلب عرض سعر مع عدد المباني والعناصر المشتركة، وسنقرأ سندكم قبل أن نجيب.

أسئلة شائعة

لا أستعمل المسبح أبداً. هل يمكنني التوقف عن دفع حصتي منه؟

لا. تربط المادة 9.1.e المساهمة بالحصة أو بما يقرّره السند خصيصاً، لا بالاستعمال. ولا يغيّر ذلك سوى إعفاء مكتوب في السند أو النظام الأساسي، أو اتحاد فرعي بموجب المادة 2.d يترك مبناك خارج المسبح، وإضافته الآن تحتاج إلى إجماع المادة 17.6، مبنى مبنى.

من يدعو إلى جمعية المجمّع، وهل يجوز لمالك عادي الحضور؟

يدعو إليها رئيس الاتحاد المجمَّع بموجب المادة 16، بالمهلة وجدول الأعمال وقائمة المتأخرين نفسها التي لأي جمعية. والأعضاء هم رؤساء المباني ما لم يقل السند غير ذلك (24.3.a)؛ ويجوز لملاك آخرين الحضور إذا سمحت الجمعية، لكن الصوت للرئيس الذي يحمل توجيه جمعية مبناه.

هل يمكن لجمعية المجمّع أن تقرّر أعمالاً في مبناي؟

ليس في عناصر مبناك الخاصة. فالمادة 24.3 تحصر اختصاص الاتحاد المجمَّع في العناصر والطرق والمنشآت والخدمات المشتركة وتمنع قراراته من الانتقاص من صلاحيات الاتحادات الأعضاء. سطح مبناك ومصعده وواجهته لجمعية مبناك؛ والمسبح والحدائق والبوابة لجمعية المجمّع.

مجمّعنا ليس له سند تجمّع. ما الذي يسري؟

المادة 24.4: أولاً الاتفاقات التي عقدتها الاتحادات فيما بينها، ثم القانون بخصوصيات التجمّع حيث تسكت تلك الاتفاقات. وإضفاء الصفة الرسمية على التجمّع يحتاج إلى سند المادة 24.2.b، يبرمه الرؤساء بأغلبية في كل مبنى، مع ترخيص البلدية أو استثناء الرخصة في المادة 26.6 من قانون الأراضي، وتسجيله. يكلّف موثّقاً والسجل؛ والبديل يكلّف أول نزاع جدّي.