ما الذي تغطيه أتعاب مدير اتحاد الملاك في فويرتيفنتورا، وما هو إضافي، وكيف تقارن العروض

ثلاثة عروض على طاولة مجلس إدارة في كوستا كالما هذا الشهر: واحد بـ 6.50 € للوحدة شهرياً، وآخر بـ 4.90 €، وثالث بـ 7.20 € «شامل كل شيء». كان سؤال المجلس هو السؤال الذي نسمعه كل سبتمبر، في الأسابيع التي تسبق الجمعيات العادية التي تقر ميزانية السنة التالية: أيها الأرخص فعلاً؟ الجواب الصادق أن رقم الوحدة وحده لا يقول شيئاً تقريباً، لأن قانون الملكية الأفقية الإسباني، Ley de Propiedad Horizontal، يضع نواة ثابتة من العمل داخل منصب المدير ويترك كل ما عداها للعقد. يقرأ هذا المقال تلك النواة في المادة 20، وما يقوله القانون عن كيفية تحديد الأتعاب وعمّا يجب أن يخبرك به العرض قبل التوقيع، وما تضمنه العضوية في الهيئة المهنية وكيف تتحقق منها، والبنود التي ينبغي أن تقلقك، وعرضين توضيحيين للمبنى نفسه المكوّن من أربعين وحدة، محسوبين في سنة هادئة وفي سنة بأعمال. الاقتباسات بالإسبانية والقراءة بالعربية؛ وأرقام المقارنة من عندنا، اخترناها لإظهار الآلية لا لتكون جدول أتعاب.

ما الذي يضعه القانون داخل المنصب

تعدد المادة 20 من Ley de Propiedad Horizontal ست مهام، والخمس الأولى هي الخدمة الأساسية التي يحق لكل اتحاد ملاك الحصول عليها مقابل الأتعاب التي يقرها. على المدير أن Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — يسهر على حسن سير المبنى ومنشآته وخدماته — وأن ينبّه الملاك حين يختل شيء (20.a). وعليه أن Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — يعدّ في الوقت المناسب خطة النفقات المتوقعة، ويقترح وسائل مواجهتها، ويعرضها على الجمعية (20.b). وعليه أن يعتني بصيانة المبنى وحفظه، disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — آمراً بالإصلاحات والتدابير العاجلة ومبلغاً الرئيس بها فوراً (20.c). وعليه أن Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — ينفذ القرارات المتعلقة بالأعمال ويجري المدفوعات والتحصيلات المستحقة (20.d). وحيث يُجمع المنصبان، يعمل أميناً لسر الجمعية وعليه أن custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — يحفظ وثائق الاتحاد ويضعها تحت تصرف الملاك (20.e).

المهمة السادسة هي الباب إلى كل ما عداها: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — كل الصلاحيات الأخرى التي تمنحها الجمعية (20.f). هذا السطر هو سبب إمكان أن يصف عرضان بالسعر نفسه للوحدة خدمتين مختلفتين. فما تضيفه الجمعية أو العقد فوق المهام الخمس قابل للتفاوض، وما لا يضيفانه غير مستحق.

وحول المادة 20 تقف القواعد التي تشكّل عبء العمل. الجمعية تعيّن المدير وتعزله وعليها أن resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — تبتّ في الشكاوى التي يرفعها الملاك ضد أدائه (المادة 14.a)؛ وتقرّ الميزانية والحسابات (14.b)، ولذلك فإن قراءة الحسابات السنوية من الخارج هي جانب المالك من الواجب نفسه. ويجب أن تجتمع الجمعية por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — مرة واحدة في السنة على الأقل لإقرار الميزانيات والحسابات (16.1)، بدعوة تحمل قائمة الملاك المتأخرين في السداد (16.2). ويجب إغلاق المحضر dentro de los diez días naturales siguientes — خلال الأيام العشرة التقويمية التالية للاجتماع — وإرساله إلى كل مالك (19.3)، ويحتفظ أمين السر بالدعوات والتوكيلات والأوراق خمس سنوات (19.4). والأتعاب نفسها مصروف عام يساهم فيه كل مالك بحسب حصته (9.1.e)، ويُقر ضمن الميزانية.

كيف تُحدَّد الأتعاب: لا يوجد جدول

منذ ديسمبر 2009 لا يجوز لأي هيئة مهنية نشر جدول أتعاب. فالمادة 14 من قانون الهيئات المهنية، Ley de Colegios Profesionales، المضافة بالقانون Ley 25/2009، تنص على أن الهيئات no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — لا يجوز لها وضع جداول استرشادية ولا أي توجيه أو توصية أو تعليمة أو معيار أو قاعدة بشأن الأتعاب المهنية. كل مكتب يسعّر بحرية، و«التعرفة الرسمية» التي يسألنا عنها بعض الملاك غير موجودة. الموجود هو عادة سوقية: أتعاب شهرية لكل مسكن أو وحدة، وأحياناً مبلغ سنوي للاتحاد كله، زائد IGIC بالنسبة العامة: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — النسبة العامة للضريبة غير المباشرة الكنارية هي 7 % (المادة 32.1 من النص الموحد الكناري المعتمد بالمرسوم التشريعي Decreto Legislativo 1/2025).

ما يحرّك الرقم هو العمل الذي وراءه: كم وحدة وكم منها محلات تجارية أو مرائب، وهل في المبنى مصعد أو مسبح أو حدائق أو موظفون، وكم اجتماعاً يشمل العقد، وكم مالكاً يعيش في الخارج وبأي لغات، وكم من إدارة المتأخرات يحملها الاتحاد، وهل تُمسك الحسابات وتُنشر شهرياً أم يُعاد بناؤها مرة في السنة. العرض الذي لا يسمّي هذه الأمور رقم لا عرض.

ما يجب أن يخبرك به العرض قبل التوقيع

ينطبق القانون Ley 17/2009 بشأن حرية الوصول إلى أنشطة الخدمات على المديرين كما على أي مقدم خدمة، وتعدد مادته 22 ما يجب عليهم إتاحته قبل العقد: الهوية والشكل القانوني والرقم الضريبي والعنوان (22.2.a)، وبيانات التسجيل (22.2.b)، وفي المهن المنظمة المؤهل والهيئة التي ينتمون إليها (22.2.d)، وEl precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — السعر الكامل للخدمة شاملاً الضرائب، حين يحدد مقدم الخدمة مسبقاً سعراً لنوع معين من الخدمة (22.2.g)، وel seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — التأمين أو الضمانات المطلوبة، وبخاصة بيانات شركة التأمين والنطاق الجغرافي للتغطية (22.2.i). وعند الطلب عليهم أيضاً تقديم un presupuesto suficientemente detallado — عرض سعر مفصّل بما يكفي (22.3.a)، ومدة العقد (22.3.b)، والتدابير المتخذة ضد تضارب المصالح (22.3.d).

إذا قُرئت المادة 22 كقائمة تحقق، فهي الطلب الذي ينبغي لمجلس الإدارة إرفاقه بدعوته لتقديم العروض: السعر مع IGIC، ونطاق الخدمة كتابةً، وشهادة التأمين، ومدة العقد وكيفية انتهائه، والإجابة عن سؤال واحد ينبغي لكل مكتب أن يجيب عنه دون تردد: هل تتلقون شيئاً من الموردين الذين تقترحونهم؟

داخل الأتعاب وخارجها

العمود الأيمن ليس قائمة تجاوزات؛ إنه عمل إضافي مشروع يتركه القانون للعقد. المشكلة هي العرض الذي يسعّر العمود الأيسر رخيصاً ويترك الأيمن غامضاً، لأن اتحاداً لديه سطح يحتاج إلى إصلاح أو اثنا عشر مالكاً متأخراً سيقضي سنته في العمود الأيمن. وثمة إضافة تستحق سطراً خاصاً. تسمح المادة 21.3 بأن تُدرج في المطالبة بالدين todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor — كل المصاريف والتكاليف التي تستلزمها المطالبة، بما فيها الناشئة عن تدخل أمين السر المدير، وتكون على حساب المدين. فالأتعاب مقابل إعداد شهادة الدين والمطالبة أمر طبيعي إذن؛ أما تحميلها للاتحاد بدل المدين فاختيار ينبغي للعرض أن يشرحه، ومقالنا عن الرسوم غير المسددة يستعرض المطالبة نفسها.

العضوية في الهيئة: ما تضمنه وكيف تتحقق منها في فويرتيفنتورا

القانون منفتح بشأن من يجوز له شغل المنصب. تقبل المادة 13.6 أي مالك، وpersonas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — أشخاصاً طبيعيين ذوي مؤهل مهني كافٍ ومعترف به قانوناً — والأشخاص الاعتباريين. والعضوية في الهيئة المهنية ليست إلزامية بحكم القانون: فقانون الهيئات المهنية لا يشترطها إلا cuando así lo establezca una ley estatal — حين ينص على ذلك قانون للدولة (المادة 3.2)، ولا قانون يفعل ذلك لمديري العقارات. ولهذا بالذات تستحق التحقق: إنها الضمانة التي يختار المكتب أن يقدمها.

وفي المقاطعة، التحقق علني. فـ Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas، الذي تشمل مقاطعته غران كناريا وفويرتيفنتورا ولانثاروتي، ينشر سجله تحت عنوان Encuentra a tu colegiado/a — اعثر على مديرك المسجل — مع بحث بحسب الجزيرة والبلدة؛ وحين اطلعنا عليه في سبتمبر 2026 كان يورد سبعة وعشرين عضواً في فويرتيفنتورا. وتربط صفحة النافذة الموحدة لديه بالسجل ونموذج الشكاوى ومدونة قواعد سلوك المهنة. وتلك المدونة، التي ينشرها Consejo General de Colegios، هي حيث كُتبت الضمانات. تفرض المادة 6 على المديرين المسجلين تأميناً يغطي مسؤوليتهم المهنية وla responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — مسؤوليتهم عن الأموال والممتلكات والحقوق المودعة لديهم أو المعهود بها إليهم — وتقول إن A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — على المدير المسجل، بطلب من صاحب المصلحة، أن يبرز الشهادة التي تثبت سريان تلك الضمانات. وتضع المادة 2 قواعد السلوك التي ينبغي أن تهم مجلس الإدارة أكثر من غيرها: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — الامتناع عن تلقي عمولات أو خصومات أو منافع على النفقات الملتزم بها من حساب الموكل دون موافقته المسبقة (القاعدة 3)، واختيار الموردين وفوترتهم بشفافية كاملة (القاعدة 4)، والإفصاح عن أي مورد له فيه مصلحة (القاعدة 5)، وعدم الالتزام بأي نفقة دون تفويض باستثناء العاجلة التي يجيزها القانون (القاعدة 2)، وinformar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — إبلاغ الموكل بدقة بالأتعاب المهنية عن الخدمات المقدمة، مفصّلة عند الاقتضاء (القاعدة 10).

مكتبنا نفسه تديره محامية مقيدة في نقابة المحامين في لاس بالماس منذ 1998 ويحمل تأميناً على المسؤولية المهنية؛ نُبرز الشهادة عند الطلب، ونتوقع الشيء نفسه من أي مكتب تقارننا به.

البنود التي ينبغي أن تقلقك

• سعر بلا نطاق. «إدارة كاملة» بلا عدد اجتماعات ولا دورية للحسابات ولا قائمة إضافات هي العرض الذي يكبر في السنة الثانية.
• الصمت عن الموردين. اطرح كتابةً سؤال المادة 22.3.d. المكتب الذي يقترح شركة الصيانة الخاصة به، أو شركة قريب له، عليه أن يقول ذلك؛ والقاعدة 5 من المدونة موجودة لهذه الحالة.
• حساب ليس باسم الاتحاد. يجب أن يكون الحساب البنكي باسم الاتحاد ورقمه الضريبي، مع الرئيس بين الموقّعين. مقالنا السابق عن تغيير المدير يشرح ما يجب طلبه عند التسليم؛ والقائمة نفسها تصلح عند البداية.
• لا شهادة تأمين. المادة 22.2.i من Ley 17/2009 والمادة 6 من المدونة تقولان معاً إنه يحق لك طلبها. وإن لم تصل، فالغياب هو الجواب.
• محاضر تصل بعد شهور. يمنح القانون عشرة أيام لإغلاقها ويشترط إرسالها إلى كل مالك؛ والمكتب الذي لا يستطيع ذلك مع حجم اتحادكم لن يستطيع الباقي.
• مطالبات الدين مفوترة على الاتحاد. تضع المادة 21.3 التكلفة على المدين. والعرض الذي يحاسب الاتحاد عن كل ملف ثم يحاسب المدين أيضاً يفوتر العمل نفسه مرتين.
• تجديد بالصمت مع غرامة. تسمح المادة 13.7 للجمعية بعزل المدير في أي وقت؛ والعقد الذي يجعل المغادرة مكلفة يطلب منك أن تدفع ثمن حق يمنحه لك القانون أصلاً.

عرضان للمبنى نفسه، جنباً إلى جنب

لنأخذ مبنى من أربعين وحدة في كاليتا دي فوستي فيه مصعد ومسبح وبستاني. العرض A يتقاضى 6.50 € للوحدة شهرياً، أي 3,120 € سنوياً زائد IGIC، ويشمل الجمعية العادية وجمعية غير عادية واحدة والحسابات الشهرية عبر الإنترنت والحوادث وإدارة الأعمال حتى 15,000 € دون رسم إضافي. والعرض B يتقاضى 4.90 €، أي 2,352 € سنوياً زائد IGIC، ويعدد إضافاته: 150 € لكل جمعية غير عادية، و4 % من قيمة الميزانية لإدارة أي عمل، و90 € لكل ملف متأخرات، و60 € لكل مطالبة تأمين.

في سنة هادئة، بجمعية عادية واحدة ودون أعمال ومطالبتَي تأمين وثلاثة ملفات متأخرات، يكلف العرض A مبلغ 3,120 € والعرض B مبلغ 2,352 € زائد 120 € للمطالبات، أي 2,472 €، مع تحميل أتعاب المتأخرات للمدينين بموجب المادة 21.3. فالعرض B أرخص بنحو 650 €. وفي سنة فيها إصلاح سطح بقيمة 30,000 € وجمعيتان غير عاديتين والمطالبات نفسها وستة ملفات متأخرات، يكلف العرض A مبلغ 3,120 € زائد ما يتقاضاه فوق سقفه البالغ 15,000 € في الأعمال، ولنقل 2 % من الزيادة، أي 300 €، فيصبح 3,420 €؛ ويكلف العرض B مبلغ 2,352 € زائد 300 € للجمعيات و1,200 € للعمل و120 € للمطالبات، أي 3,972 €. الآن صار العرض A أرخص بنحو 550 €، وحصل الاتحاد فوق ذلك على إدارة العمل من المكتب الذي يتحمل مسؤولية المبنى بقية السنة. ليس أي منهما العرض الخاطئ. المغزى أن مجلس الإدارة لا يستطيع الاختيار بينهما دون قراءة العمود الأيمن من الجدول أعلاه مقابل السنة التي يتوقعها، وأن نسبة IGIC البالغة 7 % تُضاف فوق كل رقم.

كيف نقدّم عروضنا

تتلقى اتحادات الملاك التي نديرها في فويرتيفنتورا أتعاباً شهرية ثابتة لكل وحدة مع نطاق مكتوب في العقد: الجمعية العادية وعدد الجمعيات غير العادية المشمولة، وحسابات تُنشر عبر الإنترنت كل شهر، وحوادث تُعالج من ثلاث نقاط خدمة في الجزيرة، وفريق ثنائي اللغة للملاك في الخارج، وقائمة إضافات بأسعارها قبل أن تلزم. وتأتي شهادة التأمين وبيانات التعريف التي تشترطها المادة 22 مع العرض، وأي اقتراح لديك على الطاولة يمكن قراءته مقابل عرضنا سطراً بسطر. خدمتنا لإدارة اتحادات الملاك تصف المعيار؛ اطلب عرض سعر وستحصل على النطاق والإضافات والضريبة ظاهرة في صفحة واحدة.

أسئلة شائعة

هل يتقاسم جميع الملاك أتعاب المدير؟

نعم. فهي مصروف عام بموجب المادة 9.1.e، يُدفع بحسب حصة المشاركة ما لم يضع سند الملكية أو النظام الأساسي قاعدة مختلفة، ويُقر ضمن الميزانية السنوية التي تصوّت عليها الجمعية بموجب المادة 14.b. لا يمكن لمالك أن يستثني نفسه، والمالك المتأخر يفقد صوته في الجمعية لا التزامه.

هل يمكننا أن ندفع للمدير بحسب المهمة بدل الوحدة؟

لا يحدد القانون الطريقة؛ فالمادة 20.f تترك ما يُضاف للجمعية والعقد. ونموذج الدفع بحسب المهمة مشروع، لكن المهام القانونية الخمس في المادة 20 يجب أن تكون مغطاة أياً كان النموذج، فالعقد الذي يتقاضى على حدة مقابل إعداد الميزانية أو الجمعية العادية يتقاضى ثمن نواة المنصب.

هل يجب علينا تعيين مدير مسجل في الهيئة؟

لا. تسمح المادة 13.6 بمالك أو شخص طبيعي مؤهل أو شركة، والعضوية في الهيئة ليست إلزامية قانوناً للمديرين. إنها الضمانة التي يقدمها المكتب: السجل العام لهيئة لاس بالماس، وقناة الشكاوى، ومدونة قواعد السلوك، وشهادة التأمين التي يحق لك طلبها بموجبها.

من يدفع أتعاب المدير عن ملاحقة مالك متأخر؟

المدين، متى قُدمت المطالبة عبر إجراء الاتحاد للديون. فالمادة 21.3 تسمح بأن تشمل المطالبة كل تكاليف التحصيل، بما فيها تدخل أمين السر المدير، على حساب المدين، وتضيف المادة 21.5 أتعاب المحامي والوكيل القضائي حين يُستعان بهما. وقبل المطالبة، يعود عمل التذكير والشهادات إلى الخدمة العادية أو إلى الإضافات التي يسعّرها العقد.