حماية البيانات في اتحاد الملاك في إسبانيا: الكاميرات وقائمة المدينين ومجموعة واتساب وحقوقكم

ثلاثة أسئلة تصلنا من الملاك المقيمين في الخارج أكثر من أي سؤال آخر عن البيانات التي يحتفظ بها اتحاد الملاك: من يحق له مشاهدة تسجيلات الكاميرا عند بوابة المسبح، وهل يجوز للاتحاد أن يعلّق في المدخل أسماء الملاك المتأخرين عن سداد الرسوم، ومن أعطى مجموعة واتساب الخاصة بالرئيس رقم هاتفهم المحمول. الإجابات موجودة في ثلاثة نصوص تُقرأ معاً: اللائحة العامة لحماية البيانات في الاتحاد الأوروبي، وقانون حماية البيانات الإسباني Ley Orgánica 3/2018 (المعروف بـ LOPDGDD)، وقانون الملكية الأفقية Ley de Propiedad Horizontal، وهو القانون الذي يجعل الاتحاد يعالج بياناتكم أصلاً. تقرأ هذه المقالة النصوص الثلاثة مع أدلة الوكالة الإسبانية لحماية البيانات Agencia Española de Protección de Datos ومع ستة من قراراتها ضد اتحادات ملاك، اثنان منها في جزر الكناري. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

من يتحمل المسؤولية عن بياناتكم: الاتحاد، والمدير نيابةً عنه

تعرّف اللائحة المتحكم بأنه من determine los fines y medios del tratamiento — يحدد أغراض المعالجة ووسائلها (المادة 4.7) — والمعالج بأنه من trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento — يعالج البيانات الشخصية لحساب المتحكم (المادة 4.8). في اتحاد الملاك الأدوار ثابتة. يقول الدليل القطاعي للوكالة AEPD عن حماية البيانات وإدارة العقارات إن La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios — صفة المتحكم تقع على اتحاد الملاك — وإن المدير هو encargado del tratamiento — المعالج — التابع له. وتضيف الأسئلة الشائعة للوكالة الخاصة بالاتحادات النتيجة: el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos — يجب أن يتضمن العقد بين الاتحاد والمدير بنود حماية البيانات المقابلة. وتصف المادة 28.3 من اللائحة هذه البنود: تخضع المعالجة se regirá por un contrato u otro acto jurídico — لعقد أو لتصرف قانوني آخر — يقضي بأن المعالج tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable — يعالج البيانات الشخصية فقط وفق تعليمات موثقة من المتحكم —، ويحفظ سريتها، ويطبق تدابير الأمن الواردة في المادة 32، ويساعد الاتحاد على الرد على طلبات الملاك، ويحذف كل شيء أو يعيده عند انتهاء التكليف. عرضُ مديرٍ يصل من دون هذا الملحق ينقصه صفحة؛ مقالتنا عن أتعاب المدير تعدد ما يجب أن يتضمنه أيضاً.

لا يحتاج الاتحاد إلى موافقتكم لعمله العادي. بكلمات الوكالة نفسها: la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal) — الأساس القانوني لا ينبع من كون الملاك قد أعطوا موافقة مسبقة، بل من الامتثال لالتزام قانوني، هو مضمون قانون الملكية الأفقية. وبلغة اللائحة، هذه هي المادة 6.1.c، المعالجة الضرورية من أجل el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento — الامتثال لالتزام قانوني يخضع له المتحكم. اسمكم، وحصتكم، وحسابكم للرسوم، وعنوانكم للإخطارات: القانون يُلزم الاتحاد بالاحتفاظ بها. وتعود الموافقة في اللحظة التي تُستخدم فيها البيانات لشيء لا يتطلبه القانون، والمثالان اليوميان هما مجموعة دردشة وقائمة تسويق.

يترتب على ذلك واجبان تنظيميان. تعفي المادة 30 من اللائحة المنظمات التي لديها menos de 250 personas — أقل من 250 موظفاً — من الاحتفاظ بسجل لأنشطة المعالجة ما لم تكن المعالجة no sea ocasional — غير عرضية —، ومعالجة الاتحاد ليست عرضية: تطلب الوكالة أن يحتفظ الاتحاد والمدير كلاهما بـ registro de actividades de tratamiento — سجل لأنشطة المعالجة — للمعالجات التي تسميها «propietarios» و«videovigilancia»، وهو مستند داخلي لا يُودع في أي جهة لكنه يُعرض على الوكالة عند الطلب. أما مسؤول حماية البيانات فليس مطلوباً؛ تقول الأسئلة الشائعة no es obligatorio su nombramiento — تعيينه غير إلزامي —، لأن الاتحادات لا ترد لا في المادة 37 من اللائحة ولا في قائمة المادة 34 من LOPDGDD.

الكاميرات: التصويت الذي يجعلها مشروعة

تسمح المادة 22.1 من LOPDGDD لأي شخص طبيعي أو اعتباري بمعالجة الصور عبر الكاميرات con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones — بغرض الحفاظ على أمن الأشخاص والممتلكات وكذلك منشآتهم. وبالنسبة للاتحاد يضع دليل الوكالة الأساس في el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD — المصلحة العامة الواردة في المادة 6.1.e من اللائحة — ويقدّم شيئاً واحداً على ما عداه: será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios — قبل التركيب، يلزم قرار من جمعية الملاك. ويريده الدليل في المحضر ويوصي بأن en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas — يعكس القرار بعض خصائص النظام، مثل عدد الكاميرات والمساحة التي تلتقطها.

لا يذكر القانون الكاميرات، ولذلك فإن الأغلبية المطلوبة مسألة تفسير. وقرارات الوكالة نفسها تقرؤها في ضوء المادة 17.3: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación — إنشاء خدمات البوابة أو الحراسة أو المراقبة أو غيرها من الخدمات المشتركة ذات المصلحة العامة أو إلغاؤها، سواء عدّلت السند التأسيسي أو النظام الأساسي أم لا، يتطلب التصويت بالموافقة من ثلاثة أخماس مجموع الملاك الذين يمثلون بدورهم ثلاثة أخماس حصص المشاركة. هذا هو التصويت الذي نضعه على جدول الأعمال في الاتحادات التي نديرها، مع ذكر عدد الكاميرات والمناطق في القرار، لأن تصويت الأخماس الثلاثة هو الذي لا يستطيع أحد الطعن فيه لاحقاً.

أما كاميرا يركّبها ساكن بنفسه على بسطة الدرج فأمر آخر، وتُظهر قضية كنارية حديثة كيف تتعامل الوكالة معها. في مبنى في سان كريستوبال دي لا لاغونا ركّب مالك عيناً رقمية على باب منزله، وبحسب رواية الجيران كاميرا في نافذة تطل على الفناء المشترك، ونشر صوراً للجيران على وسائل التواصل الاجتماعي. فتّشت الشرطة الوطنية المبنى في يناير 2026 بطلب من الوكالة، ولم تجد أي لافتة، وأكدت أن الاتحاد لم يأذن بشيء. يقول قرار الوكالة الصادر في 23 يناير 2026 إن Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios — لا يجوز للأفراد تركيب كاميرات تطال بسطة الدرج، وهي منطقة مشتركة، من دون إذن صريح من مجموع الملاك — وأمر بإزالة كل جهاز في غضون 15 يوم عمل، مع صور قبل الإزالة وبعدها.

ما يجوز للكاميرات تصويره، ومن يجوز له المشاهدة، وكم تعيش الصور

ترسم المادة 22.2 الحد الخارجي: Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior — لا يجوز التقاط صور للطريق العام إلا بالقدر الذي لا غنى عنه للغرض المذكور في الفقرة السابقة. ويحوّل دليل الوكالة عن استخدام كاميرات الفيديو، في طبعته الصادرة في فبراير 2025، ذلك إلى ثلاث قواعد للاتحاد: تصور الكاميرات المناطق المشتركة فقط، والشارعَ a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble — باستثناء شريط أدنى عند مداخل المبنى — ولا تصور أبداً terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno — الأراضي والمساكن المجاورة أو أي فضاء آخر لا يخص الاتحاد؛ والكاميرا التي تدور أو تقرّب تحتاج إلى أقنعة خصوصية. وتحسم الطبعة نفسها السؤال الذي نسمعه أكثر من غيره في الجزيرة: La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas — تركيب كاميرات الفيديو في المسبح المشترك يخضع أيضاً للقواعد الموصوفة أعلاه. المسبح منطقة مشتركة كالبوابة، ولذلك يجوز لكاميرا أن تراقبه بالتصويت نفسه والحدود نفسها، ولا يجوز لها أبداً تصوير شرفات المبنى المجاور.

من يشاهد هو القاعدة الثانية. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios — يقتصر الوصول إلى الصور على الأشخاص الذين يعيّنهم اتحاد الملاك —، ويوضع المسجل في غرفة مقفلة أو مراقبة، ولكل شخص مأذون له رمز مستخدم وكلمة مرور، وEn ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria — لا يجوز بأي حال أن تكون الصور متاحة للجيران عبر قناة التلفزيون المشتركة. ويسمّي قرار الوكالة لعام 2026 الثنائي المعتاد: es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes — الرئيس أو المدير هما المكلفان بالوصول إلى الصور — وبتسليمها إلى السلطات عندما يُسجَّل شيء ما. والتعاقد مع شركة أمن أو ترك الوصول عن بُعد بيد المركّب لا يغيّر شيئاً بالنسبة للاتحاد: La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos — التعاقد مع خدمة مراقبة خارجية أو تركيب الكاميرات بواسطة طرف ثالث لا يعفي الاتحاد من الامتثال لتشريعات حماية البيانات؛ ولا يجوز أن يشغّل نظاماً موصولاً بمركز إنذار إلا شركة أمن خاص مرخّصة بموجب القانون Ley 5/2014.

القاعدة الثالثة هي الزمن. المادة 22.3: Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones — تُحذف البيانات في مهلة أقصاها شهر واحد من التقاطها، إلا إذا وجب الاحتفاظ بها لإثبات ارتكاب أفعال تمس سلامة الأشخاص أو الممتلكات أو المنشآت —، وفي تلك الحالة تُسلَّم الصور إلى السلطة المختصة en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación — في مهلة أقصاها اثنتان وسبعون ساعة من العلم بوجود التسجيل. والمسجل في اتحاد نديره يعيد الكتابة على نفسه بعد 30 يوماً؛ والمقطع المحفوظ لبلاغ يُنسخ على حدة ويُرفق بالبلاغ ويُحتفظ به للشرطة أو المحكمة التي تطلبه، والوكالة صريحة في أن تلك الصور No podrán utilizarse para otro fin — لا يجوز استخدامها لأي غرض آخر. ومعرفة من يترك القمامة بجانب المصعد ليست غرضاً تعرفه المادة 22.1.

اللافتة عند البوابة وحقوقكم على الصور

تقول المادة 22.4 كيف يُعلم الاتحاد الأشخاص الذين يصوّرهم: يُعدّ الواجب se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 — مستوفىً بوضع لافتة إعلامية في مكان مرئي بما يكفي تحدد على الأقل وجود المعالجة، وهوية المتحكم، وإمكانية ممارسة الحقوق المنصوص عليها في المواد 15 إلى 22 من اللائحة. وتنشر الوكالة نموذج لافتة؛ أما باقي المعلومات التي تتطلبها المادة 13 من اللائحة فيمكن، بكلمات الدليل، أن تكون متاحة en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet — عند البواب، أو في الاستقبال، أو في المكاتب، أو على لوحات الإعلانات، أو عبر الإنترنت. والمجمّع الذي يحتفظ استقباله بتلك الورقة بلغات ملاكه قد فعل ما يطلبه القانون.

حقوقكم على الصور أضيق من حقوقكم على سائر بياناتكم، والدليل يشرح السبب. حق الوصول قائم، لكنه requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros — يتطلب تقديم صورة حديثة لكم كمستند تكميلي ليتمكن المتحكم من العثور عليكم في سجلاته —، ولأن اللقطة تُظهر دائماً تقريباً أشخاصاً آخرين، فقد يكون الرد وصفاً مكتوباً ومصدّقاً لما سُجِّل بدلاً من الفيديو. والمحو هو قاعدة الشهر نفسها؛ والتصحيح لا ينطبق على تسجيل لواقعة، وقابلية النقل لا تنطبق لأن الأساس ليس الموافقة ولا عقداً. أما الحق الذي يهم عملياً فهو العكس، تقييد المعالجة، الذي تطلبون به من الاتحاد الاحتفاظ بالصور عندما El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones — لا يعود المتحكم بحاجة إلى البيانات لأغراضه لكنكم تحتاجونها لإقامة مطالبة أو ممارستها أو الدفاع عنها. فإذا خُدشت سيارتكم في المرآب يوم ثلاثاء، فإن طلب الاحتفاظ بتسجيل ذلك اليوم يصل إلى المدير في الأسبوع نفسه، قبل أن يعيد المسجل الكتابة عليه.

قائمة المدينين: الموضعان اللذان يضعها القانون فيهما

القانون نفسه ينشر من تأخر عن سداد الرسوم، في موضعين لا ثالث لهما. الأول هو الدعوة إلى الاجتماع. المادة 16.2: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 — تتضمن الدعوة قائمة بالملاك غير المسددين للديون المستحقة للاتحاد وتنبّه إلى الحرمان من حق التصويت في حالات المادة 15.2. والثاني هو المحضر. تسمح المادة 15.2 للمالك المتأخر بالحضور، si bien no tendrán derecho de voto — وإن كان بلا حق تصويت —، وتضيف أن El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — يبيّن محضر الجمعية الملاك المحرومين من حق التصويت. يتلقى كل مالك الدعوة والمحضر، فيعرف كل مالك من يدين بماذا؛ ودليل الوكالة يقرأ القانون إلى هذا الحد بالضبط: التخويل القانوني únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya — لا يبرر إدراجها إلا في الدعوة إلى جمعية الملاك وفي المحضر المنبثق عنها.

كل ما عدا ذلك ممنوع. الجملة التي يفتتح بها الدليل الموضوع: la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos — نشر هوية الملاك المدينين و/أو الرسوم المستحقة غير المسددة منهم للاتحاد على لوحة إعلانات العقار لا تحميه أنظمة حماية البيانات. ولا يحميها كذلك كشف الحساب الشهري الذي يعدد المدينين للجميع، ويغلق الدليل الباب الذي يحب المديرون تركه موارباً، أي القائمة برقم الشقة من دون أسماء: Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos — حتى عندما لا يُذكر المدين بالاسم ويُشار إلى المسكن فقط، فإن ذلك الإبلاغ لا يتوافق هو الآخر مع أنظمة حماية البيانات، لأن رقم الشقة يعرّف مالكها أمام كل من في المبنى. والإفصاح المشروع الوحيد خارج الاجتماع هو شهادة الديون في المادة 9.1.e، التي تصدر للبائع من أجل المشتري والموثّق؛ مقالتنا عن شهادة الديون تشرح ما تقوله ومن يجوز له طلبها.

لوحة الإعلانات، ومكتب الاستقبال، وقاعدة الأيام الثلاثة

يسمح القانون فعلاً للاتحاد بتعليق إشعار يخصكم على اللوحة، في حالة واحدة. تُلزم المادة 9.1.h كل مالك بأن يبلّغ أمين السر el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — عنواناً في إسبانيا لأغراض الاستدعاءات والإخطارات من كل نوع المتعلقة بالاتحاد —، وفي غياب هذا الإبلاغ تكون الشقة نفسها هي العنوان. ثم: Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto — إذا تعذر تنفيذ استدعاء أو إخطار للمالك في المكان المحدد في الفقرة السابقة، عُدّ منفَّذاً بوضع البلاغ المقابل على لوحة إعلانات الاتحاد، أو في مكان مرئي ذي استعمال عام مخصص لذلك —، con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación — مع تدوين يبيّن التاريخ وأسباب اللجوء إلى هذا الشكل من الإخطار —، موقَّع من أمين السر وبتأشيرة الرئيس، ويكون للإخطار producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — كامل الأثر القانوني بعد ثلاثة أيام تقويمية. وتجعل الأسئلة الشائعة للوكالة من هذه المادة إذنها الوحيد: اسم المدين podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo — لا يجوز نشره إلا في الحالة الواردة في المادة 9، الفقرة h، البند الثاني —، وPara proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación — للمضي بهذا الشكل يجب إثبات محاولات الإخطار. ثم سطر ينبغي لكل مجمّع في هذه الجزيرة أن يقرأه مرتين: El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona — يجب ألا توضع لوحة الإعلانات في ممر يسهل على أي شخص الوصول إليه. ومكتب استقبال يستلم فيه نزلاء العطلات مفاتيحهم هو ذلك المكان بعينه.

تُظهر قرارات الوكالة كم تقرأ ذلك كله حرفياً. علّق اتحاد مجمّع شقق في مقاطعة لاس بالماس الدعوةَ إلى جمعية استثنائية، مرفقةً بقائمة المدينين، على لوحة الإعلانات في استقبال المجمّع حيث يمر النزلاء والزوار؛ صوّرها موثّق، وفرض القرار الصادر في 7 مارس 2018 في الإجراء PS/00510/2017 على الاتحاد غرامة قدرها 4,000 يورو ورفض طعنه. وفي الإجراء PS/00143/2020 كان اتحاد يستخدم اللوحة قناةً اعتيادية إلى جانب البريد وصناديق الرسائل، وترك عليها ثلاثة أيام الدعوةَ باسم مالك ودينٍ قدره 286.81 يورو من دون أن تكون أي محاولة إخطار قد فشلت قبل ذلك: أصدرت الوكالة تحذيراً، apercibimiento، لأن اللوحة هي الخطوة الأخيرة لا الأولى. وفي الإجراء PS/00277/2023، المحسوم في 25 سبتمبر 2023، ثبّت اتحاد على لوحة مقفلة ورقةً بعنوان «APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR» بخمسة أرقام شقق ومتأخراتها، من دون أسماء: 700 يورو لانتهاك مبدأ السرية في المادة 5.1.f من اللائحة و300 يورو لتدابير الأمن في المادة 32، لأن رقم الشقة اسمٌ لكل من يسكن هناك، ولأن الزجاج لم يحمِ من أحد يدخل المبنى. وفي الإجراء PS/00447/2024، المحسوم في 10 ديسمبر 2024، بقي محضر جمعية، بلقب مالك والحرف الأول من اسمه ودينه، ثمانية أشهر في الخزانة الزجاجية المقفلة في المدخل: 1,000 يورو بموجب المادة 5.1.f نفسها، مع أمر بألا توضع المحاضر مجدداً على مرأى من الملاك والزوار salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal — إلا في الحالات التي يحددها قانون الملكية الأفقية.

بالنسبة للملاك في الخارج، القاعدة العملية هي العنوان. أعطوا الاتحاد عنواناً في إسبانيا تُستلم فيه الرسائل، عنواننا أو عنوان قريب، حتى لا يضطر أحد أبداً إلى تعليق إشعار على لوحة؛ وتلقّوا الدعوة والمحضر عبر القنوات التي تسميها الوكالة ممارسة جيدة، la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña — الإخطار الفردي بالدعوة عبر البريد، أو وضعها في صندوق الرسائل، أو عبر شبكة داخلية باسم مستخدم وكلمة مرور. ومنطقة الملاك في الاتحادات التي نديرها هي تلك الشبكة الداخلية: تصل الدعوة ونموذج التوكيل والمحضر إلى كل مالك خلف تسجيل دخول، وتسافر قائمة المادة 16.2 داخلها، لا على جدار أبداً. أما ما إذا كان الاجتماع نفسه سيُعقد يوماً عبر الإنترنت فهو مسألة أخرى ما زال البرلمان يناقشها.

مجموعة واتساب

تجيب الوكالة عن سؤال واتساب في الأسئلة الشائعة لدليلها القطاعي، في جملتين. عن الرقم الذي أعطيتموه للمدير للتواصل معكم بشأن شقتكم: Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento — إذا قدّمه المالك، جاز استخدامه في إطار إدارة الاتحاد من دون حاجة إلى موافقة. Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito — لكن لا يجوز استخدامه لإدراج المالك في مجموعة من دون موافقته الصريحة والمستنيرة والواضحة. والسبب هو تعريف المعالجة في اللائحة، الذي يشمل comunicación por transmisión, difusión — الإفصاح بالإرسال أو النشر —، لأن إضافتكم إلى مجموعة تسلّم رقمكم إلى كل عضو، والموافقة وفق المادة 4.11 هي toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca — أي تعبير عن الإرادة حر ومحدد ومستنير ولا لبس فيه، وهو ما ليس عليه الصمت.

ما يُنشر في المجموعة يهم بقدر من فيها. في الإجراء PS/00365/2023 شارك رئيس اتحاد في مجموعة الملاك محادثةً خاصة مع إحدى المالكات ونسخةً من إيصال بنكي لها يحمل الاسم ورقم الحساب والعنوان البريدي؛ اقترحت الوكالة 1,500 يورو عن مبدأ السرية في المادة 5.1.f و500 يورو عن المادة 32، أي 2,000 يورو في المجموع، وأنهى الاتحاد الإجراء في 16 يناير 2024 بدفع 1,600 يورو بعد تخفيض السداد الطوعي. والمادة 5 من LOPDGDD هي القاعدة التي خرقها الرئيس: deber de confidencialidad — واجب السرية — يُلزم المتحكم والمعالج وtodas las personas que intervengan en cualquier fase — كل الأشخاص الذين يتدخلون في أي مرحلة — من المعالجة، بمن فيهم الرئيس وأعضاء المجلس، وتعدّ المادة 72.1.i من القانون نفسه انتهاكه من المخالفات البالغة الجسامة. ولا تصبح المجموعة مشروعة لأنها أُنشئت لسبب وجيه: اتحاد وضع عاملة النظافة لديه في مجموعة واتساب مع عضوين من المجلس لمراقبة عملها، ثم تجاهل طلبها للوصول إلى بياناتها، غُرّم 1,500 يورو و500 يورو في الإجراء PS/00269/2022.

في الاتحادات التي نديرها لا ينشئ المدير أي مجموعات. الرسائل تُرسل فرداً فرداً، والبريد الإلكتروني يُرسل والمستلمون في النسخة المخفية، وكل ما يحمل اسماً أو ديناً أو مستنداً يذهب إلى منطقة الملاك لا إلى دردشة. أما مجموعة ينشئها الملاك فيما بينهم فهي قرارهم ومسؤوليتهم؛ وقنوات الاتحاد هي التي يصفها القانون، ويمكن أن تنص القواعد الداخلية للاتحاد على ذلك كتابةً، مما يوفّر على الرئيس التالي الجدال.

ما يجوز للمالك الاطلاع عليه، وما يبقى في الدرج

تكلّف المادة 20.e من القانون المدير بأن custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — يحفظ وثائق الاتحاد تحت تصرف الملاك —، وتجعل المادة 19.4 أمين السر يحتفظ بدفاتر المحاضر، وdurante el plazo de cinco años — لمدة خمس سنوات — بالدعوات والبلاغات والتوكيلات وسائر وثائق الاجتماعات. ويقرأ دليل الوكالة المادة 20.e مع مبدأ تقليل البيانات في اللائحة، الذي يقضي بأن تكون البيانات adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados — ملائمة وذات صلة ومقتصرة على ما هو ضروري بالنسبة للأغراض التي تُعالج من أجلها (المادة 5.1.c). وعليه يجوز للمالك أن يراجع الحسابات والفواتير والعقود، وأن يعرف الراتب الذي يدفعه الاتحاد لبستانيّه بتفصيله، لأن هذا ما تتطلبه رقابة الإدارة؛ أما ما لا يجوز للمالك الحصول عليه فهو دليل عناوين الملاك الآخرين أو حساباتهم البنكية، لأنها en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración — لا تسهم بشيء في غرض الرقابة على حسن الإدارة —، ولا كشوف رواتب الموظفين التي تحمل العنوان الضريبي والحساب البنكي وبيانات نقابية أو صحية. أما الأسماء فأمر آخر: تعترف الأسئلة الشائعة بـ un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios — مصلحة مشروعة للمالك في معرفة أسماء وألقاب سائر الملاك — بموجب المادة 6.1.f من اللائحة، ولهذا لا تُعدّ قائمة الحضور في المحضر ولا الاسم على صندوق الرسائل انتهاكاً.

ممارسة حقوقكم من الخارج

تمنحكم المواد 15 إلى 22 من اللائحة الوصول إلى البيانات التي يحتفظ بها الاتحاد عنكم، مع نسخة؛ وتصحيح عنوان أو حصة خاطئة؛ ومحو ما لم يعد ضرورياً؛ والحق في الاعتراض، لأسباب تتعلق بوضعكم الخاص، على معالجة قائمة على المصلحة العامة أو المصلحة المشروعة، وهو الحق الذي يُحتج به ضد كاميرا تلتقط شرفتكم. ويجب على الاتحاد أن يرد en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud — في غضون شهر من استلام الطلب (المادة 12.3) —، مجاناً، لأن المادة 12.7 من LOPDGDD تقول Serán gratuitas las actuaciones — الإجراءات مجانية —، وتسمح مادتها 12.1 بأن ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario — تُمارَس الحقوق مباشرةً أو عبر ممثل قانوني أو طوعي —، فيستطيع مالك في دبي أن يكتب عبر محاميه أو عبرنا. وحيثما ينص العقد مع المدير على ذلك، يتولى المدير الطلب نيابةً عن الاتحاد (المادة 12.3 من LOPDGDD)، وهو الترتيب المعتاد.

إذا لم يرد الاتحاد، تذهب الشكوى إلى الوكالة، التي تحيلها أولاً إلى الاتحاد ومهلته شهر ليوضح موقفه، ثم تقرر إن كانت ستحذّر أو تأمر أو تغرّم. سقف المادة 83.5 من اللائحة هو 20 مليون يورو، لكن غرامات الوكالة على اتحادات الملاك هي المذكورة أعلاه، من مئات إلى بضعة آلاف من اليوروهات، ومعها دائماً أمر بإزالة القائمة أو نزع الكاميرا أو إثبات تغيير الممارسة؛ وتجاهل هذا الأمر مخالفة بحد ذاته، وقد غُرّم اتحاد 450 يورو في 2025 لأنه لم يثبت أنه رد على طلب تصحيح قدّمه مالك.

ما نفعله في الاتحادات التي نديرها

يحمل عقدنا مع كل اتحاد ملحق المادة 28، ويحتفظ كل اتحاد بسجل أنشطة المعالجة لـ «propietarios» و«videovigilancia»، الذي نصوغه نحن ويوقّعه الرئيس. تُصوَّت الكاميرات بموجب المادة 17.3 مع العدد والمناطق في القرار، وتقف اللافتة عند كل مدخل مع ورقة المعلومات في الاستقبال بلغات الملاك، ويوضع المسجل في غرفة مقفلة بمستخدمَين مسمَّيين ويعيد الكتابة على نفسه بعد 30 يوماً، ولا يغادر تسجيل الحادثة المبنى إلا باتجاه الشرطة أو المحكمة التي تطلبه. وتذهب الدعوة إلى الاجتماع إلى عنوان كل مالك وإلى منطقة الملاك، وتسافر قائمة المادة 16.2 داخلها؛ ولا يُعلَّق شيء على لوحة من دون المحاولات الفاشلة المحفوظة في الملف والتدوين الذي يصفه القانون. لا ننشئ مجموعات واتساب، ونرد على طلبات الحقوق خلال الشهر بلغة المالك، وعندما يسأل مالك في الخارج من يملك رقمه، نستطيع أن نريه. الرسوم غير المسددة تُطالَب عبر المحكمة، بالشهادة التي يصفها القانون، لا عبر قائمة على جدار أبداً. خدمتنا لإدارة الاتحادات تصف المعيار؛ اطلبوا عرض سعر وأخبرونا كم كاميرا في مجمّعكم، لأن الأسئلة الأولى تبدأ عادةً من هناك.

أسئلة شائعة

هل يجوز للاتحاد تعليق قائمة الملاك المتأخرين عن السداد على لوحة الإعلانات؟

لا، ليس كقائمة. ينشر القانون المتأخرات في مستندين فقط، الدعوة إلى الاجتماع (المادة 16.2) والمحضر (المادة 15.2)، ويتلقاهما كل مالك. ولا يجوز تعليق إشعار عن مالك واحد على اللوحة إلا بعد فشل إخطار في عنوانه، مع تدوين مؤرَّخ من أمين السر، وتضيف الوكالة أن اللوحة يجب ألا تكون حيث يمر الجمهور. وقد غُرّمت قائمة بأرقام شقق من دون أسماء 1,000 يورو في 2023.

ركّب جاري على شرفته كاميرا تغطي المسبح. هل هذا قانوني؟

لا. الكاميرا فوق منطقة مشتركة تحتاج إلى قرار من جمعية الملاك بأغلبية الأخماس الثلاثة في المادة 17.3، ولا يجوز لها تصوير سوى المناطق المشتركة التي يسميها القرار؛ والكاميرا الخاصة لا يجوز أن تلتقط المسبح أو الفناء أو بسطة الدرج. وقد أمر قرار الوكالة الصادر في 23 يناير 2026 بشأن مبنى في لا لاغونا بإزالة كاميرات من هذا النوع بالضبط خلال 15 يوم عمل. اطلبوا من المدير أن يطرح الأمر على المالك كتابةً؛ فإذا بقيت الكاميرا، فالطريق هو شكوى إلى الوكالة.

أضافني الرئيس إلى مجموعة واتساب الاتحاد من دون أن يسألني. هل يجوز ذلك؟

لا. يقول دليل الوكالة إن الرقم الذي أعطيتموه للاتحاد يجوز استخدامه للتواصل معكم بشأن الاتحاد، لكن لا لإضافتكم إلى مجموعة من دون موافقتكم الصريحة والمستنيرة والواضحة، لأن المجموعة تكشف رقمكم لكل عضو. اطلبوا إزالتكم وتلقي الإخطارات بالبريد أو البريد الإلكتروني أو منطقة الملاك؛ والرئيس الذي ينشر في المجموعة إيصالاً بنكياً أو رسائل خاصة لمالك يعرّض الاتحاد لغرامة، كما يُظهر الإجراء PS/00365/2023.

خُدشت سيارتي في المرآب. هل يمكنني الحصول على التسجيل؟

يمكنكم أن تطلبوا من الاتحاد الاحتفاظ به وتسليمه إلى الشرطة أو المحكمة، لا تسليمه إليكم: فالمادة 22.3 من LOPDGDD لا تحتفظ بالصور إلا لإثبات أفعال ضد الأشخاص أو الممتلكات وتضعها بتصرف السلطة خلال 72 ساعة، والمسجل يحذف كل شيء خلال شهر. اكتبوا إلى المدير في الأسبوع نفسه باليوم والساعة، وقدّموا البلاغ، ودعوا الشرطة تطلب المقطع؛ فالنسخة المسلَّمة إلى مالك ستُظهر الأشخاص الآخرين في اللقطة.