تأجير شقتك إيجارًا طويلًا وأنت تقيم في الخارج: ما الذي يمكن لجمعية الملاك أن تطلبه منك ومن مستأجرك

مالكة تقيم في الخارج أجّرت شقتها ذات الغرفتين في كوراليخو لمدة سنة لزوجين يعملان في الجزيرة. وخلال أقل من شهر، وصلت إلى المدير ثلاث رسائل عن الملف نفسه: المستأجر يسأل إن كان يستطيع أن يدفع هو رسوم جمعية الملاك، وجار يريد من الجمعية أن «تفعل شيئًا» بشأن الكلب على الشرفة، والمالكة تسأل إن كان مستأجرها يستطيع حضور الاجتماع بدلًا منها. يجيب هذا المقال عن تلك الأسئلة بالنصوص السارية في 21 أكتوبر 2026: من يدين للجمعية عندما تكون الشقة مؤجرة، وما الذي يجب أن يقوله البند الذي ينقل الرسوم إلى المستأجر بعد مرسوم أكتوبر، وإلى أي مدى تصل لوائح السكن ودعوى الكف في المادة 7.2 إلى ساكن ليس مالكًا، وأين تصل إخطارات الجمعية عندما يقيم المالك في بلد آخر، ومن يجوز له التصويت، ومن يقرر في الأشغال، ومن يفتح الباب للسبّاك، وبمَ يختلف الإيجار الطويل عن إيجار العطلات. مرسوما سبتمبر أُلغيا، ومرسوم ثالث ساري المفعول منذ 8 أكتوبر وينتظر التصويت، والمقال يقول ذلك حيث يهم. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

من يدين للجمعية: أنت، مهما قال عقد الإيجار

قانون الملكية الأفقية لا يعرف المستأجر. تبدأ قائمة واجباته بعبارة Son obligaciones de cada propietario، أي واجبات كل مالك، والواجب الذي يهم هنا هو الفقرة e من المادة 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización، أي المساهمة، بحسب الحصة المحددة في سند الملكية أو ما اتُّفق عليه خصيصًا، في النفقات العامة للصيانة الملائمة للمبنى وخدماته وأعبائه ومسؤولياته التي لا يمكن تفريدها. وصندوق الاحتياط في الفقرة f يتبع القاعدة نفسها. لا شيء في عقد الإيجار يغيّر من يحق للجمعية أن تطالبه.

كررت المحكمة العليا ذلك في 16 يوليو 2026 في الحكم 1176/2026، حيث كانت جمعية ملاك في مدريد قد رفعت دعوى على مالكة شقتين وعلى الشركة التي حلّت في عقود الإيجار وكانت تحصّل الأجور. كتبت المحكمة أن واجب المالك Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo، أي أنه التزام قانوني ملازم لملكية العنصر الخاص، فيقع على من يكون مالكًا وقت استحقاق النفقة؛ وأن الإيجار والجمعية relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra، أي علاقتان قانونيتان مختلفتان تخضعان لنظامين مختلفين، والحلول في إحداهما لا يعني بذاته تحمّل التزامات الأخرى. بُرّئت الشركة التي كانت تحصّل الأجور؛ ودفعت المالكة. وكانت محكمة استئناف أليكانتي قد قالت ذلك بكلمات أبسط في 4 نوفمبر 2025 في الحكم 581/2025، عندما رفعت جمعية في بنيدورم دعوى على أب يملك الشقة وعلى ابنه الذي كان يسكنها وتعهد بدفع الرسوم: واجب المساهمة se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local، أي أنه التزام يقع، تجاه جمعية الملاك، على مالك الشقة أو المحل وحده دون سواه، والمالك no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes، أي لا يستطيع أن يحتج أمام الجمعية ببند عقد الإيجار الذي يحمّل المستأجر النفقات المشتركة. يمكن للجمعية أن توافق على إرسال الفواتير إلى المستأجر إذا طلب المالك ذلك؛ وهذا مجاملة، لا تغيير للمدين.

للمالك المقيم في الخارج ثلاث نتائج. إذا توقف المستأجر عن دفع ما وعدك به، يبقى مدين الجمعية أنت، وتضيف المادة 21 أن En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre، أي أنه يجوز في كل الأحوال مقاضاة المالك المسجّل لكي تضمن الشقة المسجلة باسمه الدين. ثانيًا، المالك المتأخر في السداد عند افتتاح الاجتماع يحتفظ بحق الكلام لكنه يفقد الصوت: فهؤلاء الملاك podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto، أي يجوز لهم المشاركة في المداولات دون أن يكون لهم حق التصويت، بموجب المادة 15.2، والدعوة إلى كل اجتماع تذكرهم بالاسم. ثالثًا، الدين الذي يتركه المستأجر تدفعه أنت أولًا ثم تسترده منه بعد ذلك. نصيحتنا لكل مالك يؤجر: تُدفع الرسوم بالخصم المباشر من حساب المالك، وتُسوّى حصة المستأجر داخل الأجرة، ولا يدفع المستأجر للجمعية مباشرة أبدًا.

البند الذي ينقل الرسوم إلى المستأجر، كما يُقرأ القانون في 21 أكتوبر 2026

بين المؤجر والمستأجر يمكن نقل الرسوم، والقاعدة التي تحكم هذا النقل أُعيدت كتابتها هذا الشهر. المادة 20 من قانون الإيجارات الحضرية، بصيغة المرسوم الملكي بقانون 29/2026 السارية منذ 8 أكتوبر 2026، تحتفظ بالاتفاق: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario، أي يجوز للطرفين الاتفاق على أن يتحمل المستأجر النفقات العامة للصيانة الملائمة للمبنى وخدماته وأعبائه ومسؤولياته التي لا يمكن تفريدها والتي تخص المسكن المؤجر أو ملحقاته، وبالنسبة إلى شقة في جمعية ملاك، En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación، أي في المباني الخاضعة لنظام الملكية الأفقية تكون تلك النفقات هي ما يخص الوحدة المؤجرة بحسب حصتها. ولم يتغير الشكل: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato، أي يجب لصحة هذا الاتفاق أن يكون مكتوبًا وأن يحدد المبلغ السنوي لتلك النفقات في تاريخ العقد. عقد يقول «المستأجر يدفع رسوم الجمعية» دون رقم لا يستوفي القانون.

ما أضافه المرسوم هو حظران. لم يعد ممكنًا نقل الضرائب: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria، أي لا يجوز بأي حال فرض الضرائب المرتبطة بالمسكن على المستأجر، إلا إذا كان المستأجر نفسه هو المكلف بها، وهو ليس كذلك في ضريبة العقارات ورسم النفايات. والوسيط العقاري تكلفة على المؤجر: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación، أي لا يجوز تحميل المستأجر نفقات الوساطة العقارية وإبرام العقد، لا مباشرة ولا بصورة غير مباشرة، تحت أي مسمى. حتى 7 أكتوبر كان يمكن للعقد أن يجعل المستأجر يدفع ضريبة العقارات إذا ورد المبلغ السنوي فيه، كما أكدت المحكمة العليا في 17 نوفمبر 2025 في الحكم 1637/2025 بشأن شقة في إيبيزا؛ ومنذ 8 أكتوبر لا يستطيع عقد جديد ذلك. ويبقى ذلك الحكم مفيدًا بما قاله عن الرسوم نفسها: النفقات العامة في المادة 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad، أي هي التي يدين بها المؤجر بسبب الجمعية، والرقم السنوي no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato، أي لا يتيح للمستأجر فحسب أن يرفض دفع مبالغ تفوق ما حُدد في العقد، بل يرسّخ أيضًا سقف المادة 20.3: خلال السنوات الخمس الأولى من العقد، أو السبع إذا كان المؤجر شركة، فإن المبلغ sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1، أي لا يجوز زيادته إلا باتفاق الطرفين، مرة في السنة، ولا بنسبة تفوق ضعف النسبة التي يجوز بها تحديث الأجرة. إذا قال البند 1 140 € في السنة، فذلك هو الرقم الذي يدين لك به المستأجر، مهما صوّتت الجمعية لاحقًا.

وهذا يقودنا إلى المساهمة الاستثنائية. مساهمة استثنائية للمصعد أو الواجهة أو السطح، صُوّت عليها بعد توقيع العقد، ليست المبلغ السنوي الذي حدده البند؛ وإمكان نقلها تتوقف على ما يقوله البند عن النفقات الاستثنائية، والمستأجر الذي يقرأ المادة 20 سيرفض ما لا يسميه البند. نصيحتنا في الصياغة أن يُحسم الأمر قبل التوقيع: اكتب في البند الرقم السنوي للميزانية العادية، وقل في البند نفسه إن كانت المساهمات الاستثنائية مشمولة أم مستبعدة، وأرفق ميزانية الجمعية للسنة. المساهمة نفسها تبقى على المالك بموجب المادة 9.1.e؛ والمستأجر لا يعرفها إلا من خلالك.

مستأجرك ولوائح السكن: المادة 7.2 تصل إلى الساكن

هنا يعرف القانون الساكن فعلًا. المادة 6 تجيز للملاك وضع normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración، أي لوائح نظام داخلي تلزم كل مالك أيضًا ما لم تُعدَّل بالطريقة المقررة لاتخاذ قرارات الإدارة، والمادة 7.2 تمد الحظر إلى كل من يسكن الشقة: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas، أي لا يُسمح للمالك ولا للساكن بأن يمارس في الشقة أو في بقية المبنى أنشطة محظورة في النظام الأساسي، أو ضارة بالعقار، أو مخالفة للأحكام العامة بشأن الأنشطة المزعجة أو غير الصحية أو المضرة أو الخطرة أو غير المشروعة. الكلب على الشرفة، والموسيقى في الثانية فجرًا، والورشة في المرأب تُقاس بالمعايير الثلاثة نفسها سواء كان وراءها مالك أم مستأجر.

الإجراء هو ما ينبغي لكل جمعية ملاك في فويرتيفنتورا أن تحفظه عن ظهر قلب. أولًا الإنذار: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes، أي يطلب رئيس الجمعية، بمبادرة منه أو بطلب من أي مالك أو ساكن، ممن يمارس النشاط المحظور الكف عنه فورًا، وإلا فالتهديد برفع الدعاوى القضائية. ثم التصويت، previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto، أي بإذن مسبق من جمعية الملاك المدعوة حسب الأصول لهذا الغرض. ثم الدعوى، وهذا هو السطر الذي يجب على المالك المقيم في الخارج أن يقرأه مرتين: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local، أي يجب توجيه الدعوى ضد المالك، وعند الاقتضاء ضد ساكن المسكن أو المحل. تُقاضى مع مستأجرك، أمام محكمة في إسبانيا، بسبب سلوك قد لا تعرف عنه شيئًا؛ وأكدت محكمة استئناف خاين في 30 يناير 2025 في الحكم 130/2025 أن الأمر كذلك aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante، أي حتى لو لم يكن المالك مسؤولًا عن تصرفات المستأجر أو الساكن.

يمكن للحكم أن يذهب ضد المستأجر أبعد مما يذهب ضدك. ضد المالك يجوز للمحكمة أن تقرر la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años، أي الحرمان من حق استعمال الشقة لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات؛ وضد ساكن ليس مالكًا، Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento، أي إذا لم يكن المخالف هو المالك جاز للحكم أن يعلن انقضاء جميع حقوقه على المسكن نهائيًا وأن يأمر بإخلائه فورًا. يمكن لجمعية الملاك أن تنهي عقدك في المحكمة. وليس ذلك شيكًا على بياض، فقد بيّنت محكمة استئناف تينيريفي الحدود في 28 نوفمبر 2025 في الحكم 678/2025: جمعية في شمال الجزيرة رفعت الدعوى على مستأجر ومالكه الذي لم يحضر؛ واعتُبر الإنذار المرسل بالبوروفاكس والمرفوض صحيحًا لأن الرسالة المرفوضة تُحتسب أيضًا، ثم خسرت الدعوى في الموضوع لأن الخلافات مع العاملين لم تندرج في أي من الفئات الثلاث، ولأن السلوك الذي قيل إن النظام الأساسي يحظره no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos، أي لم يثبت أنه محظور بالنظام الأساسي، الذي لم يُقدَّم أصلًا في ملف الدعوى. الجمعية التي تريد استعمال المادة 7.2 ضد مستأجر تحتاج إلى النظام الأساسي ولوائح السكن والشكاوى المؤرخة وإنذار يسمّي السلوك؛ ومقالنا عن لوائح السكن يتناول كيفية كتابة قواعد تنفّذها المحكمة.

لديك رافعتك الخاصة، وهي أسرع. المادة 27.2 من قانون الإيجارات تجيز للمؤجر فسخ العقد Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas، أي عندما تجري في المسكن أنشطة مزعجة أو غير صحية أو مضرة أو خطرة أو غير مشروعة، وكذلك بسبب La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario، أي إحداث أضرار عمدية بالعقار أو إجراء أشغال دون موافقة المؤجر حين تكون موافقته لازمة. عندما يخبرك المدير أن الرئيس أرسل إلى مستأجرك إنذارًا بموجب المادة 7.2، فإن رد الفعل الصحيح ليس انتظار تصويت الجمعية بل إرسال إنذارك أنت بموجب العقد، لأن المادة 9.1.g تجعلك responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados، أي مسؤولًا أمام الملاك الآخرين عن المخالفات المرتكبة والأضرار المحدثة، والفقرة b تضيف الأضرار الناجمة por su descuido o el de las personas por quienes deba responder، أي عن إهمالك أو إهمال الأشخاص الذين يجب أن تسأل عنهم.

الإخطارات تصل إلى شقتك، وذلك يُحتسب

الفقرة h من المادة 9.1 هي التي ينساها المالك المقيم في الخارج على حسابه. يجب على كل مالك أن يبلّغ أمين السر، بوسيلة تثبت التسلّم، el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad، أي عنوانًا في إسبانيا لتلقي الاستدعاءات والإخطارات من كل نوع المتعلقة بالجمعية، ويقول القانون ما يحدث إذا لم يفعل: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo، أي في غياب هذا الإبلاغ تُعدّ الشقة نفسها عنوانًا للاستدعاءات والإخطارات، وتنتج الإخطارات المسلّمة إلى ساكنها آثارها القانونية الكاملة. الدعوة إلى الاجتماع السنوي، والمحضر، والمطالبة بمساهمة استثنائية غير مدفوعة، وإنذار الرئيس بموجب المادة 7.2، كلها تُبلَّغ تبليغًا صحيحًا إلى مستأجرك، سواء أحالها إليك أم لا.

وإذا أخفق ذلك أيضًا، ينتقل القانون إلى لوحة الإعلانات: الإخطار الذي يتعذر تسليمه se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad، أي يُعدّ قد تم بتعليقه على لوحة إعلانات الجمعية، مع بيان مؤرخ يوقّعه أمين السر، وينتج آثاره الكاملة بعد ثلاثة أيام تقويمية. ومهلة الطعن في القرار تبدأ من ذلك التبليغ، لأن المادة 18.3 تنص على أن Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9، أي تُحتسب تلك المهلة بالنسبة إلى الملاك الغائبين من تاريخ إبلاغ القرار وفق إجراء المادة 9. المالك الذي يعلم بقرار من مستأجره بعد شهرين يكون في الغالب قد خسر الأشهر الثلاثة التي كانت له.

من هنا تعليمتان. أعطِ أمين السر عنوانًا في إسبانيا بوسيلة تترك دليلًا على التسلّم، ويمكن أن يكون عنوان محاميك أو مدير أملاكك أو عنواننا، وجدّده عندما تغيّر المدير. وأخبر المدير بأن الشقة مؤجرة ومن يسكنها، مع هاتف المستأجر: المادة 9.1 تعدد واجبات المالك ولا تتضمن إبلاغ الجمعية بأن الشقة مؤجرة، بل فقط el cambio de titularidad de la vivienda o local، أي تغيّر ملكية المسكن أو المحل، في الفقرة i، لكن الجمعية التي لا تعرف من يسكن الشقة ترسل إخطاراتها إلى فراغ يملؤه القانون ضدك.

الاجتماع: مستأجرك يستطيع أن يحمل صوتك، لا أن يدلي بصوته هو

الصوت للمالك. تنص المادة 15.1 على: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario، أي أن حضور اجتماع الملاك يكون شخصيًا أو بتمثيل قانوني أو اختياري، وتكفي لإثباته ورقة موقّعة من المالك. ليس لمستأجرك مقعد خاص به، لكنه يستطيع أن يحمل توكيلك كأي شخص آخر: ورقة موقّعة تسميه، وتذكر الاجتماع، وإن شئت، اتجاه التصويت في كل بند. ومعظم الملاك الذين نمثلهم يفضلون إعطاء التوكيل للمدير أو لمالك آخر؛ يصلهم جدول الأعمال قبل الاجتماع بالإنجليزية والإسبانية، ويعود النموذج الموقّع بالبريد الإلكتروني، ويُدلى بالصوت كما أُمر به.

قاعدتان تحدّان التوكيل. الأولى هي المادة 15.2 المذكورة أعلاه: إذا كانت رسومك غير مدفوعة عند افتتاح الاجتماع، يستطيع ممثلك الكلام ولا يستطيع التصويت، ولا تُحتسب حصتك في الأغلبيات، وهذا سبب إضافي لإبقاء الرسوم على خصمك المباشر لا على وعد المستأجر. والثانية هي المادة 18.2، التي تحصر حق الطعن في القرار في los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto، أي الملاك الذين سجّلوا اعتراضهم في الاجتماع، والغائبين لأي سبب، ومن حُرموا من حق التصويت دون وجه حق. المستأجر الذي لا يعجبه قرار لا صفة له في الطعن؛ أما المالك الغائب فله ذلك، خلال ثلاثة أشهر من التبليغ، وفقط إذا كان مسددًا لرسومه.

الأشغال والتغييرات: موافقتك في الداخل، وموافقة الجمعية في الخارج

داخل الشقة يسأل المستأجر أمامك. المادة 23 من قانون الإيجارات قصيرة: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios، أي لا يجوز للمستأجر، دون موافقة المؤجر المعبّر عنها كتابة، إجراء أشغال تغيّر تصميم المسكن أو ملحقاته، وEn ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda، أي لا يجوز له بأي حال إجراء أشغال تقلل من ثبات المسكن أو سلامته؛ وفي نهاية العقد يمكنك أن تطالبه بإعادة الحال إلى ما كانت عليه، أو أن تحتفظ بالتعديل دون أن تدفع شيئًا مقابله.

خارج الشقة، وفي كل ما يُرى، الجمعية هي التي تسأل، وهي تسأل أمامك لا أمام المستأجر، لأن الإذن الذي يحتاجه المستأجر هو إذنك، والإذن الذي تحتاجه أنت هو إذن الجمعية. المادة 7.1 تجيز للمالك modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad، أي تعديل العناصر المعمارية أو المنشآت أو الخدمات الخاصة بشقته ما لم يمس ذلك سلامة المبنى أو هيكله العام أو تصميمه أو مظهره الخارجيين أو يضر بحقوق مالك آخر، مع إبلاغ ممثل الجمعية مسبقًا بتلك الأشغال، ثم تغلق الباب: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna، أي في بقية المبنى لا يجوز له إجراء أي تغيير. المظلة، والشرفة المزجّجة، وجهاز التكييف على الواجهة، والهوائي على السطح التي يركّبها مستأجر هي، تجاه الجمعية، تغيير من المالك؛ ومقالنا عن الشرفات والمظلات والتكييف يبيّن أيها يحتاج إلى أي تصويت وأيها يمكن للنظام الأساسي أن يحظره كليًا. لذلك ينبغي للعقد أن يقول ما تغفله النماذج الجاهزة: أن المستأجر لا يركّب شيئًا على الواجهة أو الشرفة أو السطح دون موافقة المالك الكتابية، التي لا تُعطى إلا بعد موافقة الجمعية، وأنه يزيل على نفقته ما ركّبه دونها؛ وعندما تلاحظ الجمعية تركيبًا ما، يصلك الإنذار أنت، والبند هو ما يتيح لك تمريره.

المفاتيح والإصلاحات والطوارئ والمستأجر في الداخل

حق الجمعية في دخول الشقة لا يتوقف على من يسكنها. المادة 9.1 تلزم كل مالك بأن Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble، أي يقبل في مسكنه الإصلاحات التي تقتضيها خدمة المبنى، وبأن Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores، أي يسمح بالدخول إلى شقته لتلك الأغراض، وهذا يشمل تسرّبًا من حمّامك إلى الشقة التي تحتك، واستبدال أنبوب مشترك يمر بمطبخك، وفحص المبنى. وبوجود مستأجر في الشقة يؤدي المالك ذلك الواجب من خلاله، لذا يجب أن يلزم العقد المستأجر بإتاحة الدخول، بإشعار معقول للأشغال المخططة وفورًا في حالة الطوارئ، ويجب أن يكون لدى المدير هاتف المستأجر. ومقالنا عن الشقة الخالية والمفاتيح والطوارئ يصف بروتوكول المفاتيح الذي نطلب من كل مالك في الخارج توقيعه؛ ومع وجود مستأجر يكون حامل المفتاح هو المستأجر نفسه، ويحدد البروتوكول من يُتصل به عندما يتعذر الوصول إليه.

الإصلاحات داخل الشقة يقسّمها قانون الإيجارات، ومرسوم أكتوبر حرّك الخط. المستأجر podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador، أي يجوز له إجراء الإصلاحات العاجلة لتجنب ضرر وشيك أو إزعاج جسيم والمطالبة بقيمتها فورًا من المؤجر، بموجب المادة 21.3، والصغيرة تبقى عليه: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario، أي الإصلاحات الصغيرة التي يقتضيها البلى الناتج عن الاستعمال العادي للمسكن تكون على نفقة المستأجر، بموجب المادة 21.4. والفقرة الجديدة 5، السارية منذ 8 أكتوبر 2026، تضع ساعة للمؤجر الغائب: ما إن يرسل المستأجر طلبًا كتابيًا مع عرض سعر معقول، El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación، أي يكون أمام المؤجر خمسة عشر يومًا تقويميًا من التسلّم لقبول العرض أو اقتراح إصلاح بديل أو تنفيذ الإصلاح بنفسه، وبعدها el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras، أي يجوز للمستأجر تنفيذ الأشغال اللازمة وخصم قيمتها من الأجور المستقبلية.

خمسة عشر يومًا هي عطلة في الخارج. الملاك الذين ندير لهم شققهم يوجّهون إخطارات المستأجر إلينا، فنرسل السبّاك أو الكهربائي في اليوم نفسه، وتُحفظ صور ما قبل وما بعد في ملف المالك، وتُراجع الفاتورة قبل دفعها، فلا تنقضي الأيام الخمسة عشر أبدًا ولا يُتنازع أبدًا على خصم من الأجرة. ووثيقة أخرى مكانها ذلك الملف: محضر إنهاء الإيجار الذي تشترطه الآن المادة 36.7، un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes، أي وثيقة إنهاء إيجار موقّعة من الطرفين، تثبت حالة المسكن عند تسليم الحيازة.

الإيجار الطويل ليس إيجار عطلات، وما الذي غيّرته مراسيم أكتوبر

كل ما سبق يفترض مستأجرًا يسكن الشقة. إيجار العطلات خارج قانون الإيجارات وداخل نظام آخر: المادة 5.e تستبعد المسكن المفروش المعروض عبر القنوات السياحية بموجب قواعد السياحة، وأضاف مرسوم أكتوبر سقفًا، La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días، أي أن المدة القصوى لهذا النوع من التنازل عن الاستعمال، التي تحددها الإدارات المختصة، لا يجوز بأي حال أن تتجاوز واحدًا وثلاثين يومًا. وبين الاثنين يقع إيجار «السكن المؤقت» الجديد في المادة 2.3، لمستأجر cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable، أي يكون مبتعدًا مؤقتًا عن محل إقامته المعتاد لسبب مبرر وقابل للإثبات، وتبقيه المادة 9 مكرر بين واحد وثلاثين يومًا واثني عشر شهرًا كقاعدة عامة. وبالنسبة إلى الجمعية، يحتاج إيجار العطلات إلى ما لا يحتاجه الإيجار الطويل أبدًا: موافقة المادة 17.12 بثلاثة أخماس الملاك والتسجيل الكناري؛ ومقالنا عن إيجار العطلات بعد القانون الكناري هو البيان الحالي لذلك النظام.

العقد نفسه يخضع للقانون كما يُقرأ يوم توقيعه، وفي أكتوبر 2026 يهم ذلك اليوم. مرسومان بقانون صادران في 29 سبتمبر أعادا كتابة القانون لأيام قليلة ورُفضا في 2 أكتوبر: فمجلس النواب acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre، أي قرر إلغاء المرسوم الملكي بقانون 26/2026، وفعل الشيء نفسه مع المرسوم الملكي بقانون 27/2026 في قرار ثانٍ من اليوم نفسه. وفي 5 أكتوبر حُلّ البرلمان بالمرسوم الملكي 806/2026، مع انتخابات que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026، أي ستُجرى يوم الأحد 29 نوفمبر 2026. وفي 6 أكتوبر أقرّت الحكومة مرسومين بقانون آخرين نُشرا في 7 أكتوبر: المرسوم الملكي بقانون 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر، وهو الذي أعاد كتابة المادتين 20 و21 المقتبستين أعلاه وتعريفات المواد 2 و3 و5 ومواد أخرى عدة، والمرسوم الملكي بقانون 28/2026، الذي يعيد كتابة المادة 10، مادة تمديد العقد، اعتبارًا من 15 نوفمبر 2026.

كلاهما ينتظر التصويت، والتصويت لم يعد لمجلس النواب. الدستور يمنح المرسوم بقانون ثلاثين يومًا، وتسند مادته 78.2 التصويت إلى اللجنة الدائمة لمجلس منحل، en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato، أي في حال حُلّ المجلسان أو انتهت ولايتهما. وفي 16 أكتوبر اجتمعت تلك الهيئة وla Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026، أي قررت اللجنة الدائمة لمجلس النواب، في جلستها ذلك اليوم، إقرار المرسوم الملكي بقانون 24/2026، ثم الذي يليه، وكلاهما بشأن عاصفة DANA؛ ولم يكن مرسوما الإسكان على جدول تلك الجلسة، وحتى 21 أكتوبر لم يُنشر أي قرار بشأنهما. العقد الموقّع اليوم يخضع للمادة 20 كما هي مقتبسة هنا؛ وإذا ألغت اللجنة الدائمة المرسوم عاد القانون إلى صيغته في 7 أكتوبر من يوم نشر الإلغاء، دون نقض ما تم في الأثناء. ومقالنا الشقيق في مكتب المحاماة يتابع المراسيم من جانب المؤجر، ورفيقه عن عقد الموسم يتناول إيجار الشتاء الذي ليس إيجار عطلات. والضريبة على الأجرة ليست موضوع هذا المقال ولا شأن الجمعية: التخفيضات التي يمكن للمؤجر المقيم تطبيقها في جزر الكناري وإقرار غير المقيم عبر النموذج modelo 210 تشرحهما شركتنا الشقيقة، وكلاهما مسّه مرسوم أكتوبر نفسه، فاقرأهما مع تواريخهما.

الملف الذي نحتفظ به لمالك يؤجر: من يسأل عن ماذا

عندما يخبرنا مالك مقيم في الخارج بأن الشقة مؤجرة، نفتح في ملفه صفحة باسم المستأجر وهاتفه، والعقد، وبند الرسوم برقمه السنوي، والتوكيل، وبروتوكول المفاتيح، والعنوان في إسبانيا للإخطارات. أسئلة السنة الأولى هي دائمًا تقريبًا الأسئلة العشرة في الجدول، والجواب دائمًا تقريبًا سطر من القانون.

الجدول لا يغني عن العقد: كل سطر يتوقف على بند لا يساوي إلا ما يساويه البند الذي وقّعه المالك، والعقد المحمّل من الإنترنت لا يحتوي عادة على أي منها.

ما نفعله للملاك الذين يؤجرون

إدارتنا للملاك غير المقيمين مبنية تمامًا لهذا الملف: تصوّت في الاجتماع بالتوكيل وتتلقى جدول الأعمال قبله والنتيجة بعده، بالإنجليزية؛ وتُدفع رسوم الجمعية بالخصم المباشر من أي حساب في الاتحاد الأوروبي، مع إيصال لكل خصم؛ والحادث المبلّغ عنه من هاتف المستأجر يُسند إلى مقاول موثوق ويُغلق بصور ما قبل وما بعد؛ ومواعيد عقارك تُتابع بتذكيرات قبل أي استحقاق؛ وعندما تريد، يُدار الإيجار نفسه، مع التحقق من المستأجر وتحصيل الأجرة وكشف شهري إلى حيث تقيم. نحن لا نصوغ عقود إيجار ولسنا محامين؛ وعندما يكون السؤال سؤال محامٍ نقول ذلك ونعرف من نسأل. والمالك الذي يريد رسمًا ثابتًا لشقة واحدة أو لجمعية كاملة يمكنه طلب عرض سعر وسيحصل على نطاق واضح خلال يوم عمل واحد.

أسئلة شائعة

مستأجري يدفع رسوم الجمعية مباشرة إلى الجمعية. هل أصبحت في حِلّ؟

لا. مدين الجمعية هو المالك، بموجب المادة 9.1.e، وقد كررت المحكمة العليا في يوليو 2026 أن عقد الإيجار لا ينقل ذلك الواجب إلى أي شخص آخر. إذا توقف المستأجر عن الدفع طالبتك الجمعية، والشقة ضمان، وتفقد صوتك في الاجتماع التالي ما دام الدين قائمًا. أبقِ الرسوم على خصمك المباشر وسوِّ حصة المستأجر معه.

الجيران يشتكون من مستأجري. هل تستطيع الجمعية إخلاءه؟

تستطيع، في المحكمة. المادة 7.2 تتيح للرئيس أن يطلب الكف عن السلوك، وللاجتماع أن يأذن بالدعوى، وللقاضي أن ينهي حقوق المستأجر على الشقة ويأمر بإخلائه؛ والدعوى توجّه ضدك أيضًا. والطريق الأضمن هو طريقك: قانون الإيجارات يتيح لك الفسخ بسبب الأنشطة المزعجة أو غير المشروعة أو الخطرة، فأرسل إنذارك ما إن يرسل الرئيس إنذاره.

أقيم في الخارج ولم أتلقَّ قط الدعوة إلى الاجتماع. هل القرار صحيح؟

عادة نعم. إذا لم تعطِ أمين السر عنوانًا في إسبانيا، فقد بُلّغت الدعوة تبليغًا صحيحًا إلى مستأجرك في الشقة، وإلا فعلى لوحة الإعلانات، بأثر بعد ثلاثة أيام. والأشهر الثلاثة للطعن في القرار تبدأ من ذلك التبليغ. أعطِ أمين السر عنوانًا في إسبانيا بوسيلة تثبت التسلّم، وأخبر المدير بمن يسكن الشقة.

هل يستطيع مستأجري حضور الاجتماع والتصويت عني؟

بصفته ممثلك، نعم: تكفي ورقة موقّعة منك بموجب المادة 15.1، ويمكنك أن توجّه التصويت بندًا بندًا. ليس له صوت خاص به، ولا يستطيع الطعن في قرار، ولا يستطيع التصويت أصلًا إذا كانت رسومك غير مدفوعة عند افتتاح الاجتماع. ومعظم الملاك في الخارج يعطون التوكيل للمدير أو لمالك آخر.

ما الذي تغيّر في عقدي بمراسيم أكتوبر 2026؟

مرسوما سبتمبر أُلغيا في 2 أكتوبر. ومرسوم ثالث، ساري المفعول منذ 8 أكتوبر، يحظر نقل ضريبة العقارات ونفقات الوساطة إلى المستأجر، ويحتفظ ببند الرسوم الكتابي برقمه السنوي، ويمنح المستأجر مهلة إصلاح من خمسة عشر يومًا، ويشترط محضر إنهاء موقّعًا؛ ومرسوم رابع يعيد كتابة قواعد التمديد اعتبارًا من 15 نوفمبر. وكلاهما ينتظر تصويت اللجنة الدائمة لمجلس نواب منحل، المستحق خلال ثلاثين يومًا، وحتى 21 أكتوبر لم يُنشر شيء. وشركتنا الشقيقة تتابع كل خطوة على صفحاتها.