سند التأسيس والنظام الأساسي وحصتك في جماعة الملاك الإسبانية: ما الذي تقرّره وكيف تُعدَّل

يصل إشعار الحصة الاستثنائية الخاصة بالمصعد، فتقرأ فيه مالكة في مجمّع بكوراليخو أمرين لا تفهمهما: شقتها تدفع 2,40 في المئة من كل شيء، والمحلات في الطابق الأرضي لا تدفع منها شيئًا. لم يقرّر أيًّا من الرقمين لا المدير ولا الرئيس ولا اجتماع العام الماضي. فكلاهما آتٍ من أوراق وُقّعت قبل بيع أول شقة، لم يقرأها معظم الملاك قط، ولا تُغيَّر، كقاعدة، برفع الأيدي. تشرح هذه المذكرة ما هي تلك الأوراق، وما الذي يقرّره كل منها، وكيف تقرأ المحاكم البنود التي تعفي بعض الملاك من نفقة ما، وكيف يُعدَّل ذلك كله، ومن أين تُؤخذ نسخة.

ثلاثة نصوص ورقم واحد

النص الأول هو سند تأسيس المبنى، أي título constitutivo. يقول قانون الملكية الأفقية ما الذي يصفه: المبنى في مجموعه وكل شقة أو محل، بمساحته وحدوده وطابقه وملحقاته كالمرأب أو العلّية أو القبو (Ley 49/1960، المادة 5). ويحدّد السند أيضًا الرقم الذي يلازم كل مالك ما دام مالكًا: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo، أي تُسنَد إلى كل شقة أو محل حصة مشاركة بالنسبة إلى القيمة الإجمالية للعقار، معبَّرًا عنها بأجزاء من مئة (المادة 3).

النص الثاني اختياري ويرد عادةً داخل الأول. يجوز أن يتضمن السند قواعد عن استخدام المبنى وشققه ومحلاته ومنشآته وخدماته، وعن النفقات والإدارة والتأمين والإصلاحات، formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad، أي مكوِّنةً نظامًا خاصًّا لا يضرّ بالغير إذا لم يُقيَّد في السجل العقاري (المادة 5). هذا هو النظام الأساسي، أي estatutos: الموضع الذي يقول فيه المبنى إن الطابق الأرضي لا يدفع عن المصعد، أو إن الشقق لا يجوز تحويلها إلى مكاتب.

النص الثالث هو الأخف. لتنظيم تفاصيل التعايش واستخدام الخدمات المشتركة، يجوز للملاك أن يقرّوا normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración، أي قواعد نظام داخلي تُلزم أيضًا كل مالك ما لم تُعدَّل بالشكل المقرّر لاتخاذ قرارات الإدارة (المادة 6). هناك مواعيد المسبح ومواعيد إخراج القمامة، ومذكرتنا عن قواعد التعايش والضجيج والحيوانات الأليفة تشرح لماذا لا يكون حظر استخدامٍ ما هناك.

كيف حُدِّدت حصتك، وما فائدتها

في العادة حدّدها المطوِّر العقاري. يعدّد القانون من يستطيع ذلك: فالحصة determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial، أي يحدّدها المالك الوحيد للمبنى عند بدء بيعه شققًا، أو اتفاق جميع الملاك الموجودين، أو حكم تحكيم، أو قرار قضائي (المادة 5). وهي ليست مجرد عدٍّ للأمتار المربعة. فالأساس هو la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes، أي المساحة الصالحة للاستعمال لكل شقة أو محل بالنسبة إلى مجموع العقار، وموقعها الداخلي أو الخارجي، ومكانها، والاستخدام الذي يُفترض عقلًا أنها ستقوم به للخدمات أو العناصر المشتركة.

ثم تؤدي الحصة عملين. فهي المقياس الذي يدفع به كل مالك النفقات العامة، con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido، أي وفق حصة المشاركة المحددة في السند أو وفق ما تقرَّر بصفة خاصة (المادة 9)؛ ودليلنا عن الرسوم والحصص الاستثنائية يتتبّع هذا المال. وهي وزن كل صوت، لأن القانون يحسب أغلبيات الاجتماع مرتين، بعدد الملاك وبالحصص (المادة 17).

وتحمي الرقمَ قاعدتان. فما يفعله المالك في شقته لا يحرّكه: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida، أي أن تحسينات الشقة أو المحل أو نقصانهما لا يغيّران الحصة المسنَدة (المادة 3). وعدم استعمال شيء ليس عذرًا: فالنفقات العامة مستحقة sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes، أي من دون أن يعفي عدم استخدام خدمة من الوفاء بالالتزامات المقابلة (المادة 9).

«أو وفق ما تقرَّر بصفة خاصة»: البنود التي تعفي بعض الملاك

هذه الكلمات الأخيرة من المادة 9 هي الباب الذي يدخل منه النظام الأساسي. يستطيع المبنى أن يوزّع نفقة بطريقة أخرى غير الحصص، ومن البنود الشائعة ذلك الذي يعفي محلات الطابق الأرضي المطلّة على الشارع من نفقات المدخل والدرج والمصعد. وقد قرأت المحكمة العليا بنودًا من هذا النوع مرات كثيرة، وقرأنا نحن أربعة من أحكامها كاملة. وهي ترسم ثلاثة خطوط.

البند المكتوب بعبارات عامة يغطي الكثير. فمذهب المحكمة هو أن las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios، أي أن الإعفاءات العامة من النفقات لمصلحة المحلات الواردة في بنود النظام الأساسي، والمستندة إلى عدم استخدام الخدمة، تشمل النفقات العادية والاستثنائية معًا؛ ويدخل في ذلك تعديل مصعد موجود أو استبداله (المحكمة العليا، الحكم 531/2019 بتاريخ 10 أكتوبر، الذي يكرّر أحكامها السابقة).

ومع ذلك تبقى ألفاظ البند هي الحاسمة. ففي القضية نفسها كان النظام الأساسي لمبنى في لوغرونيو يعفي طابقين من التنظيف والصيانة العادية وكهرباء المداخل والأدراج والمصاعد فقط. ولمّا وجب استبدال المصاعد المتهالكة، كان على ملاك هذين الطابقين أن يدفعوا مع الجميع، dado que la exención no era genérica، أي لأن الإعفاء لم يكن عامًّا.

وما من بند عن نفقات المصعد يغطي مصعدًا لم يكن موجودًا. فبنود الإعفاء، كما تقول المحكمة، han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor، أي يجب أن تُفسَّر دائمًا تفسيرًا ضيقًا بحيث لا تشمل نفقات تركيب مصعد (الحكم 381/2018 بتاريخ 21 يونيو). وإنزال مصعد قائم إلى مستوى الشارع يُعامَل بالطريقة نفسها. ففي 17 سبتمبر 2026 فصلت المحكمة في قضية مبنى في أوفييدو كان نظامه الأساسي يعفي المحلات من نفقات المصعد وكان في مدخله منحدر أصلًا: كان على المحلات أن تدفع نصيبها، لأن debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento، أي أن إنزال المصعد إلى المنسوب 0 يجب أن يُفهم على أنه من نفقات التركيب لا من نفقات الحفظ أو الصيانة (الحكم 1440/2026، الذي يستشهد بحكمها الصادر عام 2021). وفي 2 يونيو كانت قد قالت الشيء نفسه عن منحدر وأبواب منزلقة في مدخل لم يكن ممكنًا إنزال مصاعده: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble، أي أن هذه الأعمال ليست أشغال حفظ ولا إصلاح، بل هي اللازمة لضمان إمكانية الوصول الشامل إلى المبنى، وكان على المحلات التي أعفاها النظام الأساسي من حفظ المدخل وإصلاحه أن تدفع نصيبها (الحكم 844/2026). أما من يدفع هذه الأشغال حين لا يكون أحد معفى فهو موضوع مذكرتنا عن أشغال إمكانية الوصول.

تعديل السند أو النظام الأساسي

القاعدة هي الجميع. فالقرارات التي تقرّ أو تعدّل قواعد السند أو النظام الأساسي requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación، أي تتطلب لصحتها إجماع جميع الملاك الذين يمثّلون بدورهم جميع حصص المشاركة (المادة 17)، وأي تعديل للسند يتبع los mismos requisitos que para la constitución، أي الشروط نفسها المطلوبة لتأسيسه (المادة 5).

والإجماع لا يعني أن على الجميع أن يحضروا. فكقاعدة، تُحسب أصوات الملاك الذين دُعوا أصولًا ولم يحضروا أصواتًا مؤيدة إذا، بعد إبلاغهم بالقرار، no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales، أي لم يبدوا اعتراضهم لمن يتولى مهام أمين سر جماعة الملاك خلال ثلاثين يومًا تقويميًا (المادة 17). ويكفي اعتراض مكتوب واحد في تلك المدة لإيقاف التعديل.

والقانون نفسه يخفض العتبة في حالات قليلة، ويقول ذلك في كل مرة. فالمصعد، أو الأشغال التي تزيل الحواجز، يمكن إقرارها بأغلبية الملاك والحصص incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos، أي حتى حين تنطوي على تعديل السند أو النظام الأساسي. وإنشاء خدمة البوّاب أو الحراسة أو خدمة مشتركة أخرى ذات مصلحة عامة أو إلغاؤها يتطلب ثلاثة أخماس؛ وكذلك القرار الذي يجيز التأجير السياحي أو يقيّده أو يضع له شروطًا أو يحظره؛ وكذلك تقسيم شقة أو ضمّ شقتين، حيث يحدّد الاجتماع الحصص الجديدة بالأغلبية نفسها (المادتان 10 و17).

والتعديل الذي لا يُقيَّد يبقى نصف منجز. فقيد المبنى في السجل العقاري يتضمن aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad، أي تلك القواعد الواردة في السند وفي النظام الأساسي التي تحدّد مضمون هذه الملكية وممارستها (Ley Hipotecaria، المادة 8)، والنظام الأساسي غير المقيَّد، بعبارة المادة 5، لا يضرّ بالغير، ومنهم المشتري.

حين تبدو الحصة خاطئة

كانت جماعة ملاك في سان سيباستيان تحمّل أحد محلاتها 2,40 في المئة من النفقات منذ سبعينيات القرن الماضي. وفي عام 2015 قرأ المالك عقده فوجد فيه 1,30. فلجأت الجماعة إلى القضاء: حصص السند لا يبلغ مجموعها مئة، ومحلات أخرى مساحتها 13 مترًا مربعًا تحمل النسبة نفسها 1,30 التي يحملها محله البالغ 98، وقد ظل يدفع النصيب الأعلى عقودًا من دون أن يقول شيئًا. وطلبت من المحكمة أن تعلن أن الحصة الحقيقية هي 2,40.

وفي 27 فبراير 2026 قالت المحكمة العليا لا (الحكم 324/2026). فالحصة هي الواردة في السند المقيَّد. والمالك الذي يدفع ما يطالبه به المدير، واثقًا من صحته، لم يوافق على شيء بمجرد الدفع. والمساحة ليست سوى واحد من معايير المادة 5، ولذلك فوحدة كبيرة بحصة صغيرة ليست دليلًا على خطأ. وما كانت الجماعة تريده هو تعديل السند من دون الموافقة التي يشترطها القانون. غير أن المحكمة أشارت إلى الطريق القائم: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota، أي أنه عند عدم اتفاق جميع الملاك الموجودين يمكن اللجوء إلى القضاء لتعديل سند التأسيس إذا لم تُراعَ عند تحريره المعايير الواجب أخذها في الاعتبار لتحديد الحصة. وأضافت أن تلك الدعوى تستلزم أن يكون جميع الشركاء في الملك أطرافًا فيها.

ويترتب على ذلك ثلاثة أمور في مبنى عادي. النفقات تُوزَّع بحسب السند لا بحسب العُرف، مهما قدُم العرف. والمالك الذي يكتشف أن الإيصالات تستعمل رقمًا لا يتضمنه عقده يستطيع أن يطلب رقم العقد. والحصة الخاطئة فعلًا تُصحَّح باتفاق الجميع أو بحكم قاضٍ، لا بتصويت الأغلبية أبدًا. ومن يطعن في قرار يحدّد الحصص أو يغيّرها لا يلزمه حتى أن يكون قد سدّد ما عليه للجماعة أولًا، وهو ما يشترطه القانون على كل من يطعن في قرار آخر (المادة 18).

أين تُقرأ

السجل العقاري يحفظ النص المعتبَر. فمستخرج إعلامي، أي nota simple، من القيد الرئيسي للمبنى، يُطلب حرفيًّا، يُظهر السند والنظام الأساسي المقيَّد وكل حصة، ويستطيع أي أمين سجل أن يصدره عن عقار في أي مكان من إسبانيا (Ley Hipotecaria، المادة 222). وهو معلومة لا دليل: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos، أي أن المستخرج الإعلامي له قيمة إعلامية بحتة ولا يشهد على مضمون القيود. وللنزاع اطلب شهادة.

عقد شرائك نفسه يذكر حصتك، وقيد شقتك يكرّرها. والمدير هو المصدر الثالث، إذ يعدّ القانون من مهامه custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad، أي حفظ وثائق جماعة الملاك في متناول أصحابها (Ley 49/1960، المادة 20). أما قواعد النظام الداخلي فليست في السجل: إنها في محضر الاجتماع الذي أقرّها.

والمجمّع المؤلف من عدة مبانٍ قد يكون له أكثر من سند، واحد لكل جماعة ملاك وآخر لما تشترك فيه. ومذكرتنا عن المجمّعات ذات الجماعات المتعددة تشرح كيف تعرف في أيّها أنت.

ما الذي نفعله، وما الذي لا نفعله

النظام الأساسي وقواعد النظام الداخلي جزء من الدعم القانوني الذي نقدّمه لجماعات الملاك: نصوغها ونحدّثها ونحملها إلى السجل، ونقرؤها بعناية قبل أن يَعِد أحدٌ الاجتماعَ بشيء يحظره النظام الأساسي. ونجيب عن أسئلة الملاك ومجالس الإدارة بلغة واضحة، بما يقوله القانون وما يضيفه نظامكم الأساسي، وحين تحتاج مسألة إلى محامٍ يتولى مكتب المحاماة التابع للمجموعة الملف، مع عرض مكتوب قبل أي خطوة رسمية.

وما لا نفعله هو تحريك حصة. فالمدير لا يستطيع تصحيح السند، ولا تستطيعه أغلبية الاجتماع: نقول ذلك للجماعة قبل أن تصوّت، ونعرض عليها الطريقين القائمين. وإذا كان لديك بند أو رقم لا تستطيع تفسيره، أرسله إلينا.

أسئلة شائعة

أملك شقة في الطابق الأرضي ولا أستعمل المصعد أبدًا. هل عليّ أن أدفع عنه؟

نعم، ما لم يُعفِك النظام الأساسي المقيَّد. فعدم استخدام خدمة لا يعفي من دفع نفقتها. وإذا كان النظام الأساسي يعفي الطابق الأرضي من نفقات المصعد بعبارات عامة، فذلك يغطي صيانته بل استبداله، لكنه لا يغطي تركيب مصعد لم يكن موجودًا، ولا أشغال إنزاله إلى مستوى الشارع.

تحمّلني الجماعة 2,40 في المئة منذ سنوات وعقدي يقول 1,30. أيّهما المعتبَر؟

ما ورد في السند المقيَّد. ففي فبراير 2026 رفضت المحكمة العليا رفع حصة مالك بحجة أنه دفع النصيب الأعلى عقودًا. اطلب كتابةً تطبيق حصة السند؛ أما ما يمكن استرداده عن السنوات الماضية فسؤال لمحامٍ، والإيصالات في يدك.

أغلقنا الشرفة وصارت الشقة أكبر. هل ترتفع حصتنا؟

لا. فتحسينات الشقة لا تغيّر حصتها، التي لا تتغير إلا بالطرق التي يقرّرها القانون. أما الإغلاق نفسه فمسألة أخرى: يحتاج إلى موافقة الاجتماع.

هل يستطيع الاجتماع تعديل النظام الأساسي بالأغلبية؟

كقاعدة، لا. فتعديل النظام الأساسي يحتاج إلى موافقة جميع الملاك، ويُحسب الغائبون مؤيدين إذا لم يعترضوا خلال ثلاثين يومًا تقويميًا من إبلاغهم. والاستثناءات هي التي يسمّيها القانون، كالمصعد وخدمة البوّاب أو الحراسة والتأجير السياحي.

أنا أشتري شقة. هل يلزمني نظام أساسي لم يُرِني إياه أحد؟

إذا كان مقيَّدًا فنعم، ولهذا يستحق مستخرج قيد المبنى أن يُقرأ قبل التوقيع. أما النظام الأساسي الذي لم يُقيَّد قط فلا يضرّ، بحسب القانون، بالغير، والمشتري من الغير.