التأجير السياحي في جمعية الملاك لديك: ما الذي تغيّر في 2025، وماذا يعني في فويرتيفنتورا

وقع أمران منفصلان خلال أحد عشر شهرًا، ومن المفهوم أن يخلط الملاك في فويرتيفنتورا بينهما.

الأول وطني: فمنذ 3 أبريل 2025، يمنح قانون الملكية الأفقية جمعية الملاك مسارًا واضحًا، بأغلبية موصوفة، لإجازة التأجير السياحي داخل المبنى أو تقييده أو حظره. والثاني إقليمي: ففي 10 ديسمبر 2025 أقرّت جزر الكناري Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas، التي تُقدَّم على مرسوم 2015 في كل ما يتعارضان فيه وتعيد كتابة القواعد بشأن أي المساكن يجوز تأجيرها للسياح أصلًا.

وهما ليسا بديلين. فالتأجير السياحي في عمارة بفويرتيفنتورا صار عليه أن يستوفي الاثنين معًا — جمعية الملاك، والدفتر التنظيمي الإقليمي والبلدي. أما نظام التسجيل الحكومي الذي جاء في 2025 فلم يعد قائمًا فوقهما: فقد ألغته المحكمة العليا في مايو 2026 (المزيد أدناه).

ما يقوله إصلاح 2025 فعلًا

جاء الإصلاح عبر الحكم الختامي الرابع من Ley Orgánica 1/2025، الذي أعاد صياغة المادة 17.12 من قانون LPH. والكلمات الحاسمة تستحق القراءة في أصلها:

"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."

بعبارة مبسّطة: القرار الصريح بإجازة التأجير السياحي أو تقييده أو تعليقه على شروط أو حظره يتطلب أغلبية مزدوجة قدرها ثلاثة أخماس — ثلاثة أخماس الملاك جميعًا، على أن يملكوا معًا ثلاثة أخماس حصص المشاركة. لا إجماع. ولا أغلبية بسيطة. و«الملاك جميعًا»، لا «من حضر».

ويترتب على ذلك ثلاث نتائج، وهي أهم من العنوان.

السلاح ذو حدين

كانت الأغلبية المزدوجة بثلاثة أخماس تستطيع منذ 2019 تقييد التأجير السياحي أو وضع شروط له، وفي أكتوبر 2024 قضت المحكمة العليا بأنها تستطيع حظره أيضًا؛ وقد كتب إصلاح 2025 ذلك في نص القانون. وما أضافه هو النصف الآخر: سقط الافتراض القديم بأن النشاط حر ما لم يُحظر، والقانون يتحدث الآن عن إجازة صريحة وسابقة. والمالك الراغب في بدء التأجير في مبنى متعدد الأسر لم يعد بوسعه اعتبار الجمعية تفصيلًا لا يُذكر.

«التقييد أو التعليق على شروط» هو الخيار غير المستغَل

معظم الجمعيات لا تريد حظرًا. تريد أن تُفرَّغ الحاويات، وألّا يتحول المسبح إلى ساحة حفلات في الثانية فجرًا، وألّا ينقل المصعد حقائب بعجلات في السادسة صباحًا. والمادة نفسها تتيح للجمعية تعليق النشاط على شروط — لوائح داخلية، وترتيبات لتسليم المفاتيح، وجهة اتصال معيّنة لكل وحدة مؤجَّرة — بالأغلبية نفسها. وكثيرًا ما يكون هذا هو القرار الذي يمر فعلًا.

يمكن توزيع الكلفة على نحو مختلف

وتتيح المادة نفسها للجمعية أيضًا تحديد حصة نفقات خاصة، أو نسبة أعلى في النفقات المشتركة، للمسكن الذي يمارس النشاط — بسقف زيادة قدرها 20%. وهذا يعكس ما يستطيع أي مدير قياسه: فالوحدة التي تشهد خمسين تغييرًا للنزلاء سنويًا تستخدم المصعد والممرات والمسبح على نحو مختلف عن وحدة تسكنها أسرة واحدة.

وماذا عن التأجير القائم أصلًا؟

القانون يجيب في موضعين. فالمادة 17.12 تنتهي بعبارة Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos، أي أن هذه القرارات لا يكون لها أثر رجعي. وأضاف إصلاح 2025 حكمًا إضافيًا ثانيًا للمالك الذي كان يؤجّر للسياح قبل 3 أبريل 2025 وفق أنظمة السياحة: فهذا المالك podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma، أي يجوز له أن يواصل النشاط بالشروط والمدد التي تحددها تلك الأنظمة. وعليه فالتأجير الذي كان يجري بصفة مشروعة قبل ذلك التاريخ لا يحتاج إلى إجازة الجمعية ليستمر؛ أما إلى متى، فيحسمه القانون الكناري المبيَّن أدناه. ويبقى حدّان. فلا واحدة من القاعدتين، كما نقرؤهما، تنقذ تأجيرًا كان سند التأسيس أو الأنظمة الأساسية يحظرانه أصلًا. وإلى أي مدى يستطيع قرار لاحق أن يضع شروطًا لتأجير سابق، أو أن يحمّله الحصة المرفوعة، فذلك ما لا يقوله القانون صراحةً. فالأمر يتوقف على سند التأسيس وعلى أنظمتكم الأساسية وعلى صياغة القرار — ولهذا بالضبط تستحق الصياغة أن تُتقن.

ثم أضافت جزر الكناري قانونها الخاص

قانون Ley 6/2025 هو التغيير البنيوي الأكبر بالنسبة إلى فويرتيفنتورا، لأنه يقرر ما إذا كان المسكن يصلح أصلًا للتأجير السياحي — قبل أن تصوّت الجمعية بشيء.

الخطوط الرئيسية:

• سقف لكل بلدية. كقاعدة عامة، يُخصَّص ما لا يقل عن 90% من الرصيد السكني في البلدية للاستخدام السكني، ويُترك حتى 10% للاستخدام السياحي. والهامش أوسع (20%) في إل هييرو ولا غوميرا ولا بالما فقط. وفويرتيفنتورا تخضع للقاعدة العامة.
• البناء الجديد ينتظر. لا يجوز تحويل المساكن حديثة البناء إلى استخدام سياحي طوال عشر سنوات بعد البناء (وخمس سنوات في الجزر الأقل ضغطًا وفي البلديات ذات الصعوبات الديموغرافية).
• اشتراطات فنية حقيقية. مساحة دنيا (35 م² من المساحة النافعة؛ والمسكن الأصغر الذي يستوفي الحد الأدنى القانوني للمسكن لا يُقبل إلا بإحدى الإضافات الواردة في قائمة، كموقف سيارة أو مسبح للنزلاء)، وعدد حمامات يتناسب مع السعة، وحد أدنى لكفاءة الطاقة — إجمالًا التصنيف F للمباني السابقة على 2007 وD لما بعدها — إضافةً إلى ماء ساخن من مصدر متجدد والامتثال لاشتراطات إمكانية الوصول. وعدد من الشقق القديمة في فويرتيفنتورا سيحتاج أشغالًا لا أوراقًا.
• فترة انتقالية. يجوز للـ viviendas vacacionales القائمة أن تستمر خمس سنوات من بدء نفاذ القانون، حتى ديسمبر 2030، قابلة للتمديد مرة واحدة إلى عشر بناءً على طلب؛ والمالك الذي هو نفسه المشغّل المسجَّل، وله أكثر من سنة من النشاط قبل القانون، يستطيع بدلًا من ذلك إعلان uso turístico consolidado، وهو بلا مدة لكنه ينقضي إذا انتقلت ملكية العقار. ومنذ أغسطس 2026 هناك تاريخ يسبق ذلك: فمن سجّل قبل القانون ولم يقدّم إلى البلدية الإخطار المسبق بالنشاط المصنَّف (comunicación previa) عليه أن يقدّمه قبل 31 يوليو 2027 أو أن يتوقف (Ley 7/2026).
• لا مزيد من الفنادق المقنّعة. لا يجوز للتخطيط أن يجعل التأجير السياحي الاستخدام الرئيسي لقطعة أرض، والشقة الواقعة في مبنى رُخّص له كمنشأة سياحية تُعدّ وحدة إيواء لا مسكنًا يمكن تسجيله.
• التراخيص لم تعد تنتقل مع البيع. ينقضي الاستخدام المكرَّس حين تنتقل ملكية العقار بأي سند؛ ومنذ أغسطس 2026 الاستثناء الوحيد هو الإرث، حيث يجوز للوارث أن يتولى الإقرار مدة أقصاها عشر سنوات — وهي نقطة تغيّر الحسابات لمن يشتري شقة «بترخيص تأجير». تحقّق قبل أن تدفع.

وتحت الاثنين معًا طبقة سقطت للتو: أنشأ Real Decreto 1312/2024 سجلًا حكوميًا موحّدًا للإيجارات ونافذة رقمية واحدة، ومنذ 1 يوليو 2025 احتاجت إعلانات الإقامة القصيرة إلى رقم تسجيل حكومي. وفي 19 مايو 2026 ألغت المحكمة العليا (Tribunal Supremo، الحكم 620/2026، الغرفة الثالثة) السجل وواجب التسجيل — فالسياحة والإسكان من اختصاص الأقاليم — ولم تُبقِ سوى النافذة الرقمية وواجب المنصات في إبلاغ الدولة ببيانات الإيجار. لم يعد الرقم الحكومي شرطًا للإعلان؛ والتسجيل الذي يحمل حقك في التشغيل هو التسجيل الكناري. وما زال العهد الذي كان فيه بإمكان تأجير سياحي ألّا يوجد إداريًا ببساطة منتهيًا — غير أن السجل الذي يهمّ انتقل إلى الجزر.

ماذا يعني هذا لك، بحسب من تكون

إن كنت تملك شقة في جمعية وتؤجّرها للسياح. تحقّق من ثلاثة أمور بهذا الترتيب: هل ما زال المسكن مؤهلًا بموجب Ley 6/2025 وأرقام بلديتك، وهل تسجيلك الكناري ساري المفعول وهل لدى البلدية الإخطار المسبق بالنشاط المصنَّف (comunicación previa) الذي يطلبه القانون قبل 31 يوليو 2027، وماذا تقول أنظمة جمعيتك ومحاضرها أصلًا. فقد يكون الحظر موجودًا في أنظمتكم منذ ما قبل 2025 بزمن طويل.

إن كنت رئيسًا أو عضوًا في المجلس. عتبة الثلاثة أخماس تُقاس على جميع الملاك وجميع الحصص — ما يعني أن التصويت في جمعية يقيم نصف ملاكها في الخارج يُكسب أو يُخسر على المشاركة، لا على الرأي. فقرار يصوّت عليه أربعة عشر شخصًا في جمعية من ستين لن يبلغ العتبة. وهذا أكثر سبب عملي لإتقان الدعوة: مهلة كافية، وبند جدول أعمال مصاغ بلغة القانون نفسه، ونموذج وكالة يُعمَّم مبكرًا، وجهد حقيقي للوصول إلى الملاك غير المقيمين بلغة يقرؤونها.

إن كنت مالكًا في المبنى وتعترض على التأجير. صار أمامك الآن مسار لا يتطلب موافقة جارك. اطلب من الرئيس إدراج قرار صريح في جدول الأعمال، وكن واقعيًا بشأن أي صيغة — إجازة بشروط أو تقييد أو حظر — تستطيع فعلًا جمع ثلاثة أخماس.

كيف نتعامل نحن مع الأمر

نحن مديرون لا محامون، ونقول ذلك صراحةً. وما نفعله هو جعل القرار سليمًا إجرائيًا: دعوة مصاغة بحيث لا يكون القرار قابلًا للطعن بعيب شكلي، وأغلبية محسوبة على جدول الحصص الحقيقي قبل الاجتماع لا بعده، ووكالات تُجمع لتكون العتبة قابلة للبلوغ، ومحضر مكتوب بحيث يعبّر عمّا تقرر فعلًا. وحين تحتاج الجمعية عملًا قانونيًا رسميًا — تعديل أنظمة، أو طعنًا، أو مطالبة — نقول ذلك أيضًا، ويُقدَّر كتابةً قبل أن يبدأ. ولهذا وُجدت خدمة الدعم القانوني لدينا.

والملاك المقيمون في الخارج يرون ذلك كله عبر دخولهم الخاص: الدعوة فور صدورها، ونموذج الوكالة جاهزًا للتوقيع، وبند جدول الأعمال بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية، والمحضر فور إقفاله. فالتصويت على مستقبل مبناك لا ينبغي أن يتوقف على وجودك في الجزيرة في مارس.

وإن كانت جمعيتكم مقبلة على هذا النقاش وتفضّلون أن يُدار كما ينبغي، أخبرونا عن جمعيتكم — أو اطّلعوا على ما تشمله خدمة إدارة جمعيات الملاك لدينا.