إصلاح 2025 يتيح لجمعية الملاك إجازة التأجير السياحي أو تقييده أو حظره بأغلبية ثلاثة أخماس، ثم أصدرت جزر الكناري قانونها الخاص. وماذا يعني ذلك للملاك.
وقع أمران منفصلان خلال أحد عشر شهرًا، ومن المفهوم أن يخلط الملاك في فويرتيفنتورا بينهما.
الأول وطني: فمنذ 3 أبريل 2025، يمنح قانون الملكية الأفقية جمعية الملاك مسارًا واضحًا، بأغلبية موصوفة، لإجازة التأجير السياحي داخل المبنى أو تقييده أو حظره. والثاني إقليمي: ففي 10 ديسمبر 2025 أقرّت جزر الكناري Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas، التي تحلّ محل مرسوم 2015 وتعيد كتابة القواعد بشأن أي المساكن يجوز تأجيرها للسياح أصلًا.
وهما ليسا بديلين. فالتأجير السياحي في عمارة بفويرتيفنتورا صار عليه أن يستوفي الاثنين معًا — جمعية الملاك، والدفتر التنظيمي الإقليمي والبلدي — وفوق ذلك نظام التسجيل الوطني الذي دخل حيّز النفاذ في 2025.
جاء الإصلاح عبر الحكم الختامي الرابع من Ley Orgánica 1/2025، الذي أعاد صياغة المادة 17.12 من قانون LPH. والكلمات الحاسمة تستحق القراءة في أصلها:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
بعبارة مبسّطة: القرار الصريح بإجازة التأجير السياحي أو تقييده أو تعليقه على شروط أو حظره يتطلب أغلبية مزدوجة قدرها ثلاثة أخماس — ثلاثة أخماس الملاك جميعًا، على أن يملكوا معًا ثلاثة أخماس حصص المشاركة. لا إجماع. ولا أغلبية بسيطة. و«الملاك جميعًا»، لا «من حضر».
ويترتب على ذلك ثلاث نتائج، وهي أهم من العنوان.
قبل الإصلاح، كانت الجمعية الراغبة في حظر التأجير السياحي تحتاج إجماعًا — أي أنها عمليًا لم تكن تستطيع. وقد سقط ذلك الحاجز. لكن سقط معه الافتراض القديم بأن النشاط حر ما لم يُحظر: فالقانون يتحدث الآن عن إجازة صريحة وسابقة. والمالك الراغب في بدء التأجير في مبنى متعدد الأسر لم يعد بوسعه اعتبار الجمعية تفصيلًا لا يُذكر.
معظم الجمعيات لا تريد حظرًا. تريد أن تُفرَّغ الحاويات، وألّا يتحول المسبح إلى ساحة حفلات في الثانية فجرًا، وألّا ينقل المصعد حقائب بعجلات في السادسة صباحًا. والمادة نفسها تتيح للجمعية تعليق النشاط على شروط — لوائح داخلية، وترتيبات لتسليم المفاتيح، وجهة اتصال معيّنة لكل وحدة مؤجَّرة — بالأغلبية نفسها. وكثيرًا ما يكون هذا هو القرار الذي يمر فعلًا.
وتتيح المادة نفسها للجمعية أيضًا تحديد حصة نفقات خاصة، أو نسبة أعلى في النفقات المشتركة، للمسكن الذي يمارس النشاط — بسقف زيادة قدرها 20%. وهذا يعكس ما يستطيع أي مدير قياسه: فالوحدة التي تشهد خمسين تغييرًا للنزلاء سنويًا تستخدم المصعد والممرات والمسبح على نحو مختلف عن وحدة تسكنها أسرة واحدة.
هنا تكون الإجابات الصادقة قصيرة. فالإصلاح لا يتضمن أي حكم انتقالي صريح، والرأي القانوني منقسم فعلًا حول ما إذا كان قرار جديد للجمعية يستطيع إيقاف نشاط كان يجري بصفة مشروعة قبل 3 أبريل 2025. ومن يقول لك إن الإجابة بديهية في أي من الاتجاهين إنما يبيعك يقينًا لم يوجد بعد. فالأمر يتوقف على سند التأسيس وعلى أنظمتكم الأساسية وعلى صياغة القرار — ولهذا بالضبط تستحق الصياغة أن تُتقن.
قانون Ley 6/2025 هو التغيير البنيوي الأكبر بالنسبة إلى فويرتيفنتورا، لأنه يقرر ما إذا كان المسكن يصلح أصلًا للتأجير السياحي — قبل أن تصوّت الجمعية بشيء.
الخطوط الرئيسية:
وتحت الاثنين معًا: أنشأ Real Decreto 1312/2024 سجلًا وطنيًا موحّدًا للإيجارات ونافذة رقمية واحدة. ومنذ 1 يوليو 2025 صارت إعلانات الإقامة القصيرة تحتاج رقم تسجيل، وصارت المنصات تُبلّغ عن النشاط. وانتهى العهد الذي كان فيه بإمكان تأجير سياحي ألّا يوجد إداريًا ببساطة.
إن كنت تملك شقة في جمعية وتؤجّرها للسياح. تحقّق من ثلاثة أمور بهذا الترتيب: هل ما زال المسكن مؤهلًا بموجب Ley 6/2025 وأرقام بلديتك، وهل لديك رقم التسجيل، وماذا تقول أنظمة جمعيتك ومحاضرها أصلًا. فقد يكون الحظر موجودًا في أنظمتكم منذ ما قبل 2025 بزمن طويل.
إن كنت رئيسًا أو عضوًا في المجلس. عتبة الثلاثة أخماس تُقاس على جميع الملاك وجميع الحصص — ما يعني أن التصويت في جمعية يقيم نصف ملاكها في الخارج يُكسب أو يُخسر على المشاركة، لا على الرأي. فقرار يصوّت عليه أربعة عشر شخصًا في جمعية من ستين لن يبلغ العتبة. وهذا أكثر سبب عملي لإتقان الدعوة: مهلة كافية، وبند جدول أعمال مصاغ بلغة القانون نفسه، ونموذج وكالة يُعمَّم مبكرًا، وجهد حقيقي للوصول إلى الملاك غير المقيمين بلغة يقرؤونها.
إن كنت مالكًا في المبنى وتعترض على التأجير. صار أمامك الآن مسار لا يتطلب موافقة جارك. اطلب من الرئيس إدراج قرار صريح في جدول الأعمال، وكن واقعيًا بشأن أي صيغة — إجازة بشروط أو تقييد أو حظر — تستطيع فعلًا جمع ثلاثة أخماس.
نحن مديرون لا محامون، ونقول ذلك صراحةً. وما نفعله هو جعل القرار سليمًا إجرائيًا: دعوة مصاغة بحيث لا يكون القرار قابلًا للطعن بعيب شكلي، وأغلبية محسوبة على جدول الحصص الحقيقي قبل الاجتماع لا بعده، ووكالات تُجمع لتكون العتبة قابلة للبلوغ، ومحضر مكتوب بحيث يعبّر عمّا تقرر فعلًا. وحين تحتاج الجمعية عملًا قانونيًا رسميًا — تعديل أنظمة، أو طعنًا، أو مطالبة — نقول ذلك أيضًا، ويُقدَّر كتابةً قبل أن يبدأ. ولهذا وُجدت خدمة الدعم القانوني لدينا.
والملاك المقيمون في الخارج يرون ذلك كله عبر دخولهم الخاص: الدعوة فور صدورها، ونموذج الوكالة جاهزًا للتوقيع، وبند جدول الأعمال بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية، والمحضر فور إقفاله. فالتصويت على مستقبل مبناك لا ينبغي أن يتوقف على وجودك في الجزيرة في مارس.
وإن كانت جمعيتكم مقبلة على هذا النقاش وتفضّلون أن يُدار كما ينبغي، أخبرونا عن جمعيتكم — أو اطّلعوا على ما تشمله خدمة إدارة جمعيات الملاك لدينا.
