الرسوم الدورية والمساهمة الاستثنائية (derrama) — دليل للملاك الأجانب في فويرتيفنتورا
ما الذي تدفعه cuota فعلًا، ومن أين يأتي معاملك، ومتى تكون المساهمة الاستثنائية مشروعة، وماذا يحدث للمالك الذي يتأخر عن السداد.
إن اشتريت شقة في فويرتيفنتورا وكان أول ما وصلك إشعارًا بالإسبانية عن cuotas وcoeficientes وderrama ما، فأنت في صحبة كثيرين. فهذه الكلمات الثلاث هي التي تحدد ما يكلّفك عقارك كل عام، وهي تكاد لا تُشرح للمشتري لحظة البيع أبدًا.
وإليك الأمر كله، بلغة مفهومة.
الـ cuota الخاصة بك: ما هي ولماذا تختلف عن حصة جارك
تصوغ المادة 9.1.e من قانون الملكية الأفقية الالتزام ببساطة: على كل مالك أن "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — أي أن يساهم بحسب حصة المشاركة المحددة في سند تأسيس المبنى.
وتلك الحصة — coeficiente de participación الخاصة بك — نسبة مئوية ملحقة بوحدتك لا بشخصك. وقد حُددت حين قُسّم المبنى إلى وحدات، استنادًا إلى المساحة النافعة لكل وحدة قياسًا إلى الكل، وإلى موقعها في المبنى وما يُتوقع منطقيًا من استخدامها للخدمات والأجزاء المشتركة. وكل نفقة اعتيادية للجمعية تُقسَّم بحسب تلك النسب.
ويترتب على ذلك ثلاثة أمور، ويفاجئ كل واحد منها شخصًا ما كل عام:
الوحدة الأكبر تدفع أكثر. ليس لأنها تستخدم أكثر، بل لأنها تملك حصة أكبر من المبنى.
مالك الشقة العلوية الذي لا يستعمل المسبح أبدًا يدفع للمسبح رغم ذلك. فالنفقات المشتركة تُقسَّم بالمعامل لا بالاستخدام. وما لم تُعفِ أنظمتكم الأساسية وحدةً بعينها من نفقة بعينها — وبعضها يفعل ذلك للمحلات الأرضية وللمصاعد — فالمسبح للجميع.
تغيير المعامل صعب جدًا. فهو مثبت في سند التأسيس، ولذلك يتطلب تعديله إجماع جميع الملاك الممثلين لجميع الحصص (المادة 17.6). وفي جمعية من ستين مالكًا موزعين على أربع دول، «الإجماع» كلمة مهذبة لـ«لا».
وإن لم تكن قد رأيت معاملك مكتوبًا قط، فاطلبه. فهو يجب أن يكون في سند ملكيتك وأن يظهر في كل كشف تتلقاه.
ما الذي تموّله الرسوم الاعتيادية فعلًا
الميزانية السنوية الاعتيادية لجمعية في فويرتيفنتورا تتضمن عادةً:
الصيانة والإصلاحات للأجزاء المشتركة — أجزاء المبنى التي لا يملكها أحد بمفرده ويعتمد عليها الجميع.
الخدمات المتعاقد عليها: صيانة المصعد وفحوصه الإلزامية، والنظافة، والبستنة، ومعالجة المسبح والتزاماته تجاه السلطة الصحية، ومكافحة الآفات.
الإمدادات: الماء والكهرباء للأجزاء المشتركة، وفي كثير من جمعيات الجزيرة أكبر بند منفرد — ماء الري والمسبح.
التأمين على المبنى والمسؤولية المدنية.
الموظفون، حين توظّف الجمعية بوابين أو عمال نظافة أو بستانيين مباشرةً، بما يرافق ذلك من التزامات التأمينات الاجتماعية والرواتب.
الإدارة والمصاريف المصرفية.
صندوق الاحتياطي.
وهذا الأخير التزام قانوني لا خيار. فالمادة 9.1.f تشترط صندوق احتياطي لا يقل عن 10% من آخر ميزانية اعتيادية للجمعية، متاحًا لأعمال الحفظ والإصلاح في المبنى، ومنذ الإصلاحات الأحدث لتحسينات إمكانية الوصول وكفاءة الطاقة أيضًا.
والجمعية التي تعمل بصندوق احتياطي فارغ أو صوري هي جمعية ستواجه سقفها القادم بمساهمة استثنائية بدل خطة. وهذا يقودنا إلى الكلمة التي يخشاها الملاك فعلًا.
المساهمة الاستثنائية: الـ derrama
المساهمة الاستثنائية (وتُسمى بالإسبانية derrama، أي جمع تمويل ظرفي) اشتراك إضافي تصوّت عليه الجمعية العمومية لتمويل ما لا تغطيه الميزانية الاعتيادية: واجهة، أو استبدال مصعد، أو إصلاح إنشائي، أو تجديد مسبح، أو دعوى قضائية.
ولا غموض فيها ولا سلطة تقديرية. فالمساهمة الاستثنائية مشروعة حين — وحين فقط — تتحقق ثلاثة أمور:
أن تكون الجمعية قد أقرّتها، بالأغلبية التي يشترطها القانون لذلك النوع من القرارات، في اجتماع مدعو إليه أصولًا وبالبند مدرجًا في جدول الأعمال.
أن تُوزَّع بالمعامل، تمامًا كالرسوم الاعتيادية، ما لم تنص الأنظمة الأساسية أو القرار نفسه قانونًا على خلاف ذلك.
أن تقابل كلفة حقيقية مسعَّرة. وفي جمعية تُدار جيدًا يعني ذلك ثلاثة عروض أسعار مكتوبة متقارنة على الطاولة قبل التصويت لا بعده.
ومديركم لا يقرر مساهمة استثنائية. فإن نقصت الميزانية، كان الجواب اشتراكًا استثنائيًا يصوّت عليه الملاك — لا رقمًا يحدده المدير وحده. ونحن نقول ذلك صراحةً لكل جمعية نتسلّمها.
من يدفع المساهمة الاستثنائية إذا بيعت الشقة؟
المبدأ العام: الالتزام يولد مع القرار. فالمساهمة التي صُوّت عليها قبل شرائك هي — فيما بين البائع والمشتري — على البائع؛ وما صُوّت عليه بعد الشراء فعليك أنت. لكن ذلك هو التوزيع الداخلي، والجمعية غير مقيدة به — انظر الفقرة التالية، فهي الجزء الذي يكلّف المشترين الأجانب مالًا حقيقيًا.
ماذا يحدث حين لا يدفع مالك
يتعامل القانون الإسباني بجدية مع متأخرات الجمعية، والعواقب تتصاعد.
تفقد صوتك. فالمادة 15.2 صريحة: المالك غير المسدد لجميع ديونه المستحقة للجمعية لحظة بدء الاجتماع يجوز له المشاركة في المداولات "si bien no tendrán derecho de voto" — لكن لا حق له في التصويت. والدعوة نفسها يجب أن تتضمن قائمة الملاك المتأخرين (المادة 16.2)، فالأمر إذن ليس شأنًا خاصًا.
ولا تستطيع الطعن في القرارات أيضًا. فللطعن قضائيًا في قرار للجمعية بموجب المادة 18 عليك أولًا أن تكون مسددًا، أو أن تودع المبلغ المستحق لدى المحكمة. وحجب الرسوم اعتراضًا على قرار يسلبك القدرة على منازعة ذلك القرار.
وتستطيع الجمعية المطالبة بإجراء سريع. فالمادة 21 تتيح مسار proceso monitorio، وحيث تنجح المطالبة يتحمل المدين أتعاب المحامي والـ procurador ضمن الحدود التي يقررها قانون المرافعات.
والدين يتبع العقار. وهذا هو المهم حين تنتقل شقة إلى مالك جديد. فالمادة 9.1.e تنص على أن مكتسب المسكن "responde con el propio inmueble adquirido" — أي يسأل بالعقار المكتسب نفسه — عن المبالغ المستحقة على الملاك السابقين، في حدود الجزء الخاص بالسنة الجارية والسنوات الميلادية الثلاث السابقة. فالوحدة مثقلة قانونًا بذلك الالتزام. وقد تشتري دَينًا لا شأن لك به.
الحماية التي يُثنى المشترون عن التمسك بها
ولهذا تمنح المادة 9.1.e المشترين درعًا أيضًا. ففي أي سند ينقل ملكية وحدة، على البائع أن يقرّ بأنه مسدد لنفقات الجمعية، أو أن يبيّن ما عليه — وعليه تقديم شهادة بحالة الديون يصدرها أمين السر والمدير باعتماد الرئيس، خلال مدة أقصاها سبعة أيام تقويمية من الطلب. وبدونها لا يستطيع كاتب العدل توثيق السند، ما لم يتنازل المشتري صراحةً عن هذا الشرط.
وذلك التنازل سطر واحد في سند، يُقدَّم بلطف في لحظة توقيع مزدحمة، وهكذا يكتسب الناس متأخرات غيرهم. فلا تتنازل. واقرأ ما لا تقوله الشهادة: فهي تشهد بالديون، لا بالمساهمات الاستثنائية التي أُقرّت ولم تُفوتر بعد. واطلب على حدة محاضر السنتين الأخيرتين وقائمة الأشغال المتفق عليها وغير المفوترة.
ما ينبغي أن تراه بصفتك مالكًا
لا شيء مما سبق صعب حين تكون الأرقام ظاهرة. وموقفنا أن المالك لا ينبغي أن يضطر إلى طلب حسابات جمعيته:
كشوف تُنشر على الإنترنت، شهريًا لا مرة واحدة في السنة في الاجتماع؛
تقرير ربع سنوي — الرسوم المسددة، والبلاغات المغلقة، والتصويتات القادمة؛
المستندات التي تسند الأرقام، في مكان واحد؛
وكل ذلك خلف دخول واحد، بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية.
فالخطأ المكتشَف في مارس تصحيح. والخطأ نفسه في اجتماع ديسمبر نزاع.
