الدعوة والوكالات والأغلبيات وقاعدة الثلاثين يومًا — كيف تعمل junta de propietarios الإسبانية، ولماذا تُلزمك قراراتها سواء حضرت أم لا.
كل عام، في قاعة بكوراليخو أو كوستا كالما أو كاليتا دي فوستي، يقرر ما بين ثمانية وأربعين شخصًا كم سيكلّفك عقارك وماذا سيحدث لمبناك. وإن كنت تقيم في الدار البيضاء أو دبي أو باريس، فثمة احتمال كبير أن تعرف بالأمر بعد وقوعه.
وهي مشكلة قابلة للحل، لكن بشرط أن تفهم أمرين: كيف يُدعى إلى الاجتماع، وكيف يُلزمك وأنت غائب. والثاني هو ما يباغت الناس.
junta de propietarios هي جهاز اتخاذ القرار في الجمعية. وتشترط المادة 16 من قانون الملكية الأفقية أن تجتمع مرة واحدة على الأقل سنويًا لاعتماد حسابات السنة المنقضية وميزانية السنة المقبلة. ويمكن الدعوة إلى اجتماعات استثنائية في أي وقت من الرئيس، أو حين يطلب ذلك ملاك يمثلون 25% من الحصص (أو 25% من الملاك).
ويجب أن تبيّن الدعوة جدول الأعمال والتاريخ والوقت والمكان، والدعوتين الأولى والثانية معًا. وعليها أيضًا أن تتضمن قائمة الملاك غير المسددين — ولأولئك أن يتكلموا لا أن يصوّتوا (المادة 15.2). والمهلة الدنيا للاجتماع السنوي العادي ستة أيام (المادة 16.3).
وستة أيام هي الحد الأدنى القانوني، وهي بالنسبة إلى جمعية فيها ملاك في خمس دول حدٌّ لا يمكن الدفاع عنه. فالمدير الجاد يرسل الدعوة قبل أسابيع. ودعوتنا تظهر على الإنترنت لحظة صدورها، بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية، ومعها نموذج الوكالة جاهزًا.
هذه هي المادة التي لا يقرؤها أحد وينبغي أن يقرأها الجميع.
تُلزم المادة 9.1.h كل مالك بأن يبلّغ أمين سر الجمعية موطنًا في إسبانيا لتلقي كل الدعوات والإخطارات. لاحظ الصياغة: موطن في إسبانيا. لا عنوانك في الخارج، ولا بريدك الإلكتروني — وإن كانت جمعيات كثيرة ترسل رسالة إلكترونية بالتوازي أيضًا، وهو ما ينبغي.
وإن لم تكن قد قدّمت موطنًا، اعتبر القانون وحدتك في الجمعية عنوانك للإخطار. وإن تعذّر التسليم هناك، جاز تعليق الدعوة على لوحة إعلانات الجمعية، حيث تُنتج أثرها القانوني الكامل بعد ثلاثة أيام تقويمية.
أعد قراءة ذلك إن كنت تملك شقة عطلات تزورها مرتين في السنة. فإعلان مُلصق على لوحة في ممر مررت به آخر مرة في أكتوبر قد يكون دعوة صحيحة. وإبقاء عنوان الإخطار محدّثًا — وإبلاغ المدير حين يتغير — أرخص حماية تشتريها في حياتك.
لست مضطرًا للسفر. فالمادة 15.1 تجيز الحضور بالنيابة القانونية أو الاختيارية، والشكلية خفيفة عمدًا: مستند مكتوب موقّع من المالك يكفي لإثبات التفويض. وحين تكون الوحدة مملوكة لأكثر من شخص، عليهم تعيين ممثل واحد.
وبعض الأمور تستحق أن تُضبط:
وفي جمعياتنا يوجد نموذج الوكالة في البوابة إلى جانب الدعوة، فيمكن توقيعه وإعادته في المساء نفسه الذي يصل فيه جدول الأعمال — دون طباعة، ودون مسح ضوئي في مطار، ودون بريد من باريس إلى بويرتو ديل روساريو.
كثيرًا ما يفترض الملاك أن كل قرار يحتاج الجميع. وليس كذلك. فقانون LPH يصنّف القرارات في فئات، ومعرفة الفئة التي يقع فيها بند جدول الأعمال تخبرك بكلفة غيابك.
وبمعزل عن هذا كله، تُعدّد المادة 10.1 أشغالًا يجب على الجمعية تنفيذها — الحفظ والسلامة وصلاحية السكن وتعديلات إمكانية الوصول المفروضة قانونًا — ولا تتطلب أي قرار مسبق إطلاقًا. فلا أحد يصوّت على ما إذا كان المبنى يجب أن يكون آمنًا.
وإن لم تستطع تحديد الفئة التي يقع فيها بند ما، فاسأل قبل الاجتماع. فهو سؤال مشروع، وجوابه يغيّر مقدار الجهد الذي ينبغي أن تبذله لتكون ممثَّلًا.
وهذا هو الحكم الذي يفاجئ الملاك في الخارج أكثر من غيره. المادة 17.8:
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
فالملاك الغائبون الذين أُخطروا بالقرار حسب الأصول ولم يبدوا اعتراضهم خلال ثلاثين يومًا تقويميًا يُحتسبون مصوّتين بالموافقة. ويربط القانون هذه الآلية بفئات القرارات التي تتطلب أغلبية موصوفة — تصويتات الثلث والثلاثة أخماس أعلاه — وهناك بالضبط تكمن قسوتها.
فالغياب إذن ليس حيادًا. فإن لم تحضر ولم تعترض كتابةً خلال ثلاثين يومًا من إخطارك بالقرار، فقد وافقت عليه — لأغراض العدّ. وهذا يجعل عادةً واحدة غير قابلة للتفاوض لأي مالك يقيم في الخارج: اقرأ المحضر حين يصل، ودوّن الثلاثين يومًا في تقويمك.
تنظّم المادة 19 الـ acta: إذ يجب أن يسجّل التاريخ والمكان، ومن حضر وبأي حصص، وجدول الأعمال، والقرارات المتخذة مع عدد الأصوات. وحالما يُقفل ويوقّعه الرئيس وأمين السر — خلال عشرة أيام من الاجتماع — تصبح القرارات نافذة.
وإن رأيت أن قرارًا مخالف للقانون أو لأنظمتكم الأساسية أو مضرّ ضررًا جسيمًا، فالمادة 18 تمنحك مسارًا للطعن فيه قضائيًا. ويسري قيدان. فالدعوى تسقط بعد ثلاثة أشهر من اتخاذ القرار، وتمتد إلى سنة واحدة حين يكون القرار مخالفًا للقانون أو للأنظمة الأساسية. وعليك أن تكون مسددًا لرسومك، أو أن تكون قد أودعت المستحق قضائيًا، قبل أن ترفعها.
وثلاثة أشهر تمرّ سريعًا حين يستغرق وصول المحضر ستة أسابيع ثم يحتاج إلى ترجمة. ولهذا ننشر المحاضر كمستندات في بوابة المالك فور إقفالها، بدل إرسالها حين تُصادف مراسلة تالية.
وإن كانت اجتماعات جمعيتكم غير مفهومة من بعيد، فليس عليكم قبول ذلك. إنه الجزء من العمل الذي نراه الأهم — اطّلعوا على ما تشمله خدمة إدارة جمعيات الملاك لدينا، أو أخبرونا عن جمعيتكم.
