بعد الصيف: قائمة الخريف لمجمّع مُلّاك فيه مالكون في الخارج

سبتمبر يغيّر صوت المجمّع. يفرغ المسبح في السادسة بدل التاسعة، وتهدأ شقق الإيجار السياحي، ويستقلّ المُلّاك الذين قضوا أغسطس في شققهم رحلات العودة إلى مانشستر وهامبورغ وميلانو. بالنسبة إلى من يديرون هذه المباني — وإلى المُلّاك الذين لن يروها مجددًا حتى عيد الميلاد — تكون الأشهر الثلاثة المقبلة الأكثر ازدحامًا في السنة: يجب الدعوة إلى الجمعية العمومية، وكتابة الميزانية، وفحص صندوق الاحتياطي، وإغلاق المسبح كما ينبغي، والوفاء من الخارج بقائمة قصيرة من المواعيد الإسبانية. هذه هي القائمة التي نمرّ عليها في المجمّعات التي نديرها في فويرتيفنتورا، بالترتيب الذي يفرضه التقويم.

موسم الجمعيات: الميزانية والحسابات وقائمة المتأخرين

القانون يحدد الإيقاع. يجب أن تجتمع جمعية المُلّاك مرة واحدة على الأقل في السنة لإقرار الميزانيات والحسابات (قانون الملكية الأفقية، المادة 16.1)، ومن مهام المدير أن يُعدّ في الوقت المناسب خطة المصروفات المتوقعة ويعرضها على الجمعية مع اقتراح الوسائل اللازمة لمواجهتها (المادة 20.b). عمليًا، يجعل ذلك من الخريف موسم الصياغة: ميزانية لسنة 2027 مبنية على أرقام 2026 الحقيقية، لا نسخة من ميزانية العام الماضي مع نسبة مئوية فوقها.

أربعة أمور يجب أن تكون على جدول الأعمال قبل إرسال الدعوة:

• صندوق الاحتياطي. يجب أن يحتفظ المجمّع باحتياطي لا يقل عن 10% من آخر ميزانية عادية له (المادة 9.1.f)، مخصص للصيانة والإصلاح وإعادة التأهيل — ومنذ إصلاحات السنوات الأخيرة — لأعمال إتاحة الوصول والطاقة. غالبًا ما تترك سنةٌ ذات مساهمة استثنائية كبيرة (derrama) الصندوقَ دون الخط؛ وميزانية الخريف هي حيث يُعاد ملؤه. شرحنا كيف يتكامل الصندوق مع المساهمات الاستثنائية في دليلنا لرسوم المجمّع.
• قائمة المتأخرين. يجب أن تتضمن الدعوة قائمة المُلّاك المتأخرين عن سداد رسومهم، مع التنبيه إلى أنه يجوز لهم الحضور دون التصويت (المادة 16.2). إعداد هذه القائمة في سبتمبر، لا عشية الاجتماع، هو ما يحوّل المتأخرات إلى خطة تحصيل بدل إحراج. الأدوات — وساعة السنوات الخمس لكل قسط غير مدفوع — في دليل المتأخرات.
• الدعوة. تُدعى الجمعية العادية قبل ستة أيام على الأقل، مع بيان المواضيع والمكان واليوم والساعة (المادتان 16.2 و16.3). بالنسبة إلى المُلّاك في الخارج، ستة أيام تعني تذكرة طائرة؛ ولهذا تهمّ الوكالة.
• الوكالة والعنوان. يجوز للمالك الذي لا يستطيع الحضور أن يُمثَّل بشخص آخر بكتاب موقّع بسيط (المادة 15.1)، ويجب على كل مالك أن يزوّد أمين السر بعنوان في إسبانيا للإخطارات (المادة 9.1.h). ولا يزال القانون لا ينظّم صراحةً الجمعية عبر الإنترنت أو بصيغة هجينة (ثمة إصلاح قيد النظر في البرلمان منذ مايو 2026): كثير من المجمّعات تعقدها حين ينص النظام الأساسي أو الجمعية على ذلك مع ضمان التحقق من الهوية والتصويت، لكن الطريق الآمن يبقى الوكالة — نقطة تستحق التوضيح في مجمّعك إن كان نصف المُلّاك يعيشون في الخارج. الآلية، أغلبيةً أغلبية، في دليلنا للجمعية العمومية للمُلّاك في الخارج.

المبنى بعد الصيف: المسبح والأسطح والماء والشهادات

يترك الموسم آثاره، وأشهر المطر القصيرة في فويرتيفنتورا هي التالية. قبل الجمعية، يتفقد المدير المبنى بقائمة:

• المسبح. تعامل القواعد الكنارية مسبح المجمّع كمسبح مسجَّل للاستخدام الجماعي، له سجلّ جودة الماء، وفتحه وإغلاقه الموسميان، و— بحسب حجم المجمّع — واجب وجود منقذ خلال الموسم. إغلاقه كما ينبغي يعني تحليلًا أخيرًا للماء، وسجلًّا مكتملًا، وبيانات تسجيل متحققًا منها، وعقد منقذ مُنهى في التاريخ المحدد. سنعود إلى قواعد المسابح بالتفصيل لاحقًا هذا الشهر.
• الأسطح والشرفات والمصارف. يكشف أول مطر خريفي كل مصرف مسدود وكل بلاطة شرفة مفكوكة. تنظيف مصارف السطح وإلقاء نظرة على الشرفات في أكتوبر أرخص من مطالبة الرطوبة في ديسمبر — أما مسألة المسؤولية، مَن يدفع عن الماء المتسرب عبر السقف، فسنتناولها في مقال مستقل.
• الماء. اقرأ العداد المشترك مقابل فواتير المورّد قبل إقفال الحسابات: تسرّبٌ في جانب المجمّع يظهر فرقًا بينهما، وكلما عُثر عليه أبكر صغرت الفاتورة.
• الشهادات. المصاعد ومعدات الإطفاء ومنشآت الماء الساخن والمسبح لها جميعًا دورات صيانة وفحص؛ والجولة الخريفية هي وقت التحقق من تواريخ انتهائها وحجز الفحوص التالية. وفي المباني الأقدم قد يحين موعد الفحص التقني نفسه — يشرح دليل ITE متى.
• التأمين. لا يفرض القانون على المجمّع واجب تأمين المبنى، ولا تضيف جزر الكناري أي واجب — ولهذا بالذات يجب قراءة الوثيقة بدل تجديدها آليًا: مبالغ التأمين مقابل كلفة إعادة البناء اليوم، وبند أضرار المياه، وتغطية المسؤولية عن المسبح. يقع التجديد عادةً في نهاية السنة؛ وأكتوبر هو وقت طرح الأسئلة.

أوراق المجمّع نفسه: الاقتطاعات والمتأخرات وقناة التجميد

مجمّع المُلّاك مكلَّف ضريبي بذاته، وللخريف ثلاثة مواعيد له:

• من 1 إلى 20 أكتوبر — النموذج 111. تسمّي اللوائح الضريبية مجمّعات المُلّاك صراحةً بين الملزمين بالاقتطاع: على أجور موظفيها وعلى أتعاب المهنيين الذين تتعاقد معهم. يُستحق إقرار الربع الثالث بين 1 و20 أكتوبر، والملخص السنوي في يناير. التأخر في التقديم هو الطريق الذي ينتهي به حساب المجمّع في القائمة الخطأ.
• 2 نوفمبر — قناة التجميد الجديدة. من ذلك التاريخ تنفّذ البنوك الإسبانية تجميدات مصلحة الضرائب ليلًا، قبل فتح الفرع. يعني ذلك المُلّاك أكثر من المجمّعات — فتجميد الحساب الذي يدفع الرسوم يحوّل إيصالًا مرتجعًا إلى متأخرات خلال شهر — لكن المجمّع المتأخر في اقتطاعاته الخاصة معرّض بالقدر نفسه. الآلية وقواعد الدخل المحمي في مقال تجميد الحساب.
• قبل إقفال السنة — الديون القديمة. يتقادم كل قسط غير مدفوع بعد خمس سنوات من استحقاقه، كما أكدت المحكمة العليا في أواخر 2025. ديون 2021 التي ما زالت في القائمة هذا الخريف هي ما يجب التحرك بشأنه الآن، عبر إجراء التحصيل السريع الخاص بالمجمّع.

قائمة المالك في الخارج

لتقويم المجمّع صورة مرآة للمالك الذي يعيش في مكان آخر:

• النموذج 210، السنة الضريبية 2025 — قبل 31 ديسمبر 2026. على غير المقيم الذي يملك ولا يؤجر أن يقدّم إقرار الدخل المفترض عن 2025 ويدفعه قبل نهاية السنة. إنها السنة الأخيرة لذلك التقويم: فمنذ السنة الضريبية 2026 ينتقل الإقرار إلى نافذة تمتد من 1 أبريل إلى 31 ديسمبر من السنة التالية. يعرض دليل الالتزامات القائمة كاملةً، بما فيها IBI.
• IBI ورسم النفايات. تحصّلها عدة بلديات في فويرتيفنتورا في نافذة خريفية. اضبط الخصم المباشر قبل أن تُفتح؛ فالإيصال البلدي المرتجع يحمل غرامة تأخير، ثم تجميدًا خاصًا به في نهاية المطاف.
• حساب الرسوم. أبقِ الحساب الذي يدفع للمجمّع ممولًا طوال الشتاء، بتفويض لا يعتمد على تاريخ انتهاء بطاقة. وإن ارتدّ إيصال، أخبر المدير في الأسبوع نفسه.
• الوكالة. وقّعها قبل مغادرتك، لصالح شخص سيحضر فعلًا.
• المفاتيح وجهة اتصال للطوارئ. يجب أن يستطيع أحدٌ في الجزيرة فتح بابك عند تسرّب — يلزمك القانون بالسماح بالدخول لإصلاح العناصر المشتركة (المادة 9.1.c) — وعلى المجمّع أن يعرف من هو.

قائمة يمكنك إعادة توجيهها

للمجمّع — الرئيس والمدير

• صياغة ميزانية 2027 على أرقام 2026 الحقيقية؛ إعادة ملء صندوق الاحتياطي إلى 10%.
• إعداد قائمة المتأخرين في سبتمبر؛ بدء التحصيل للديون التي تقترب من السنوات الخمس.
• الدعوة إلى الجمعية العادية قبل ستة أيام؛ جمع وكالات المُلّاك المقيمين في الخارج.
• إغلاق المسبح وفق القواعد: التحليل، السجل، بيانات التسجيل، عقد المنقذ.
• مصارف السطح، الشرفات، العداد المشترك، تواريخ انتهاء الشهادات.
• قراءة وثيقة التأمين قبل التجديد.
• النموذج 111 قبل 20 أكتوبر؛ الملخص السنوي في يناير.

للمالك في الخارج

• النموذج 210 عن 2025 قبل 31 ديسمبر؛ تدوين نافذة أبريل–ديسمبر الجديدة من 2027.
• IBI ورسم النفايات: خصم مباشر قبل النافذة البلدية.
• حساب الرسوم ممول؛ الوكالة موقّعة؛ عنوان إسباني للإخطارات مسجَّل.
• المفاتيح وجهة اتصال الطوارئ معروفة لدى المجمّع.

هنا يأتي دورنا

كل سطر أعلاه عمل نقوم به للمجمّعات التي نديرها — الميزانية، الدعوة، قائمة المتأخرين، إغلاق المسبح، تقويم الشهادات، الإقرارات الضريبية للمجمّع نفسه — مع إبقاء المُلّاك في الخارج على اطلاع بلغتهم، ووكالاتهم وعناوينهم وتفويضات الدفع الخاصة بهم في الملف قبل انتهاء الموسم. هكذا تبدو إدارة المجمّعات معنا — ومن هنا يبدأ الحديث.

أسئلة شائعة

متى يجب على المجمّع عقد جمعيته السنوية؟

مرة واحدة على الأقل في السنة، لإقرار الميزانيات والحسابات (المادة 16.1 من قانون الملكية الأفقية). لا يحدد القانون شهرًا؛ تجتمع معظم المجمّعات بين أكتوبر والربع الأول، حين يمكن إقفال حسابات السنة. وتُدعى الجمعية العادية قبل ستة أيام على الأقل.

أعيش في الخارج — هل يمكنني التصويت في الجمعية؟

نعم، بالوكالة: يكفي كتاب موقّع بسيط يسمّي الشخص الذي سيمثلك (المادة 15.1). ولا يزال القانون لا ينظّم صراحةً الجمعية عبر الإنترنت أو بصيغة هجينة (ثمة إصلاح قيد النظر في البرلمان منذ مايو 2026): بعض المجمّعات تعقدها حين ينص النظام الأساسي أو الجمعية على ذلك، لكن الطريق الآمن يبقى الوكالة. ويجوز للمُلّاك المتأخرين الحضور لكن لا يجوز لهم التصويت حتى يسددوا الدين أو يودعوه.

ما هو صندوق الاحتياطي وكم يجب أن يحوي؟

صندوق يجب على المجمّع الاحتفاظ به لأعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التأهيل، ومنذ الإصلاحات الأخيرة لأعمال إتاحة الوصول والطاقة أيضًا، بما لا يقل عن 10% من آخر ميزانية عادية له (المادة 9.1.f). كثيرًا ما تتركه سنةٌ ذات مساهمة استثنائية كبيرة ناقصًا؛ وميزانية الخريف هي حيث يُستكمل.

هل للمجمّع نفسه إقرارات ضريبية في الخريف؟

نعم. يجب على مجمّع المُلّاك اقتطاع ضريبة الدخل من أجور موظفيه ومن أتعاب المهنيين الذين يتعاقد معهم، وتقديم النموذج 111 كل ربع سنة — إقرار الربع الثالث بين 1 و20 أكتوبر — إضافة إلى الملخص السنوي في يناير.