تعيينك رئيسًا لجماعة الملاك وأنت مقيم في الخارج: هل يمكنك الرفض، وعمّ تكون مسؤولًا، وكيف يعمل نظام الدور

يصلك المحضر في هامبورغ بعد أسبوع من الجمعية التي لم تحضرها: تحت البند الرابع، «nombramiento de cargos» (تعيين المناصب)، وقعت رئاسة جماعة الملاك عليك. ليس هذا خطأً، وليس اختياريًا. لكنه أيضًا أقل إثارةً للقلق بكثير مما يوحي به عند القراءة الأولى، لأن Ley de Propiedad Horizontal — القانون الذي يحكم كل جماعة ملاك في إسبانيا — يقول بدقة كيف يُشغَل المنصب، وكم يدوم، وكيف يمكن إعفاؤك منه، وعمّ يجعلك مسؤولًا. هكذا نشرحه للملاك المقيمين في الخارج في الجماعات التي نديرها.

كيف يُختار الرئيس

أجهزة حكم الجماعة هي جمعية الملاك، والرئيس (مع نواب للرئيس إن أرادتهم)، وأمين السر، والمدير (Ley de Propiedad Horizontal، المادة 13.1). يُعيَّن الرئيس «من بين الملاك، بالانتخاب أو، احتياطيًا، بالدور أو بالقرعة» (المادة 13.2). الانتخاب أولًا؛ ومعظم الجماعات لا تصل إلى ذلك، فيحسم الأمر turno — الدور، عادةً بترتيب الشقق — أو القرعة. أن تكون مالكًا هو الشرط الوحيد الذي يضعه القانون: لا شيء فيه يشترط أن تسكن في المبنى أو في الجزيرة أو في إسبانيا.

يدوم التعيين سنة واحدة ما لم ينص النظام الأساسي للجماعة على خلاف ذلك (المادة 13.7)؛ والجمعية التي تعيّن يمكنها أيضًا أن تعزل قبل انقضاء السنة، في جلسة استثنائية تُدعى لهذا الغرض (المادتان 13.7 و14.a). نواب الرئيس اختياريون، يُعيَّنون بالطريقة نفسها، وينوبون عن الرئيس عند غيابه أو تعذّره أو شغور المنصب (المادة 13.4) — وهذا، للمالك المقيم في الخارج، أول ما ينبغي طلبه. وما لم ينص النظام الأساسي أو الجمعية على شغل المناصب منفصلةً، يكون الرئيس أيضًا أمين سر الجماعة ومديرها (المادة 13.5)؛ ويمكن أن يتولى منصب المدير أي مالك أو شخص أو شركة بمؤهل مهني (المادة 13.6).

هل يمكنك الرفض؟

لا — ونعم. «التعيين إلزامي»، يقول القانون، ثم يفتح في الجملة نفسها بابًا: يجوز للمالك المعيَّن «أن يطلب من القاضي إعفاءه خلال الشهر التالي لتوليه المنصب، مستندًا إلى الأسباب التي تسعفه» (المادة 13.2). يفصل القاضي بإجراء موجز، عبر القناة نفسها التي يستخدمها القانون للتصويتات المتعثرة (المادة 17.7)، ويعيّن في القرار نفسه المالك الذي سيشغل المنصب حتى تعيّن الجماعة من جديد خلال المهلة التي تحددها المحكمة. ويمكن اللجوء إلى القاضي أيضًا عندما يتعذر على الجمعية، لأي سبب كان، تعيين رئيس أصلًا (المادة 13.2).

ثلاثة أمور بشأن هذا الباب. الشهر يبدأ من يوم توليك المنصب، لا من يوم قراءتك المحضر، ولذلك على المالك المقيم في الخارج أن يرد في الأسبوع الذي يصله فيه الإخطار. والقانون لا يعدّد أسبابًا صالحة: السن والمرض والسكن بعيدًا عن المبنى هي ما يتذرّع به الملاك، والقاضي يزن كل حالة — فالمسافة حجة، لا تصريح تلقائي، والرفض ممكن. والمحكمة هي الباب المكلف. قبل ذلك، اسأل الجمعية: يمكن لجمعية استثنائية أن تقبل استقالتك وتنتخب جارًا يريد المنصب، أو أن تعيّن نائبًا للرئيس مقيمًا وتترك لك التوقيع فقط. في الجماعات التي نديرها، يحسم هذا الحديث معظم الحالات قبل أن يقرأ أحد المادة 13.2 مرتين.

ما الذي يفعله الرئيس فعلًا

الرئيس «يتولى قانونًا تمثيل الجماعة، أمام القضاء وخارجه، في كل الشؤون التي تخصها» (المادة 13.3). عمليًا، هذه قائمة قصيرة من الأعمال التي لا يستطيع أحد غيره القيام بها:

• الدعوة إلى الجمعيات. يدعو الرئيس إلى الجمعية السنوية وإلى أي جمعية أخرى يراها مناسبة أو يطلبها ربع الملاك، مع جدول الأعمال والمكان والتاريخ والساعة، وعليه إدراج أي بند يطلبه مالك كتابةً (المادتان 16.1 و16.2).
• توقيع المحاضر. يُغلق المحضر بتوقيعي الرئيس وأمين السر عند انتهاء الاجتماع أو خلال الأيام العشرة التقويمية التالية؛ ومنذ ذلك الإغلاق تصبح القرارات نافذة (المادة 19.3).
• التأشير على شهادة الدين. المطالبة بدين مالك متخلف عبر إجراء الأمر بالأداء الخاص تتطلب شهادة الدين من أمين السر مع visto bueno (تأشيرة) الرئيس — ما لم يكن أمين السر مديرًا محترفًا لن يتدخل في المطالبة (المادة 21.3). مقالنا عن المتأخرات يستعرض الإجراء خطوة بخطوة.
• وقف الأنشطة المحظورة. يطالب الرئيس، بمبادرة منه أو بطلب من أي مالك، بالكف فورًا عن نشاط مزعج أو محظور، ويرفع، بإذن الجمعية، دعوى الكفّ (المادة 7.2).
• تلقّي تقارير المدير. الإصلاحات العاجلة يأمر بها المدير، وعليه إبلاغ الرئيس بها فورًا (المادة 20.c).

كل ما عدا ذلك — إعداد الميزانية والحسابات، وإرسال الدعوات، ومسك الدفاتر والوثائق، وطلب الصيانة، والدفع والتحصيل، وتنفيذ القرارات المتعلقة بالأشغال — هو عمل المدير (المادة 20). والجماعة التي لا مدير محترفًا لها تلقي كل ذلك على الرئيس. هذا، أكثر من التوقيعات، هو ما يجعل المنصب ثقيلًا؛ وهو الجزء الذي يمكن تفويضه.

عمّ تكون مسؤولًا

ابدأ بما لست مسؤولًا عنه. تجيب الجماعة عن ديونها بكل أموالها وحقوقها؛ ولا يجوز للدائن إلا احتياطيًا، وبعد إنذار بالدفع، أن يرجع على كل مالك بحصته فيما بقي دون سداد (المادة 22.1) — وهذا هو تعرّض كل مالك بصفته مالكًا، رئيسًا كان أم لا. الرئيس هو جهاز تمثيل الجماعة: فالعقد الموقّع باسم الجماعة، في حدود ما قررته الجمعية، يلزم الجماعة لا الشخص الذي وقّعه.

تبدأ المسؤولية الشخصية حيث ينتهي التفويض. وقد حمّلت المحاكم رؤساء المسؤولية شخصيًا حين تصرفوا دون قرار أو خلافًا له، أو أمروا بأشغال أو وقّعوا عقودًا لم توافق عليها الجمعية، أو قيّدوا استعمال جار للأجزاء المشتركة دون سند قانوني أو نظامي. وخارج التفويض تسري القاعدة العامة: من يُلحق بفعل أو امتناع ضررًا بالغير، بخطأ أو إهمال، يلتزم بجبره (Código Civil، المادة 1902). وتجاهل خطر معروف في المناطق المشتركة — درابزين مفكوك أُبلغ عنه مرتين، أو مسبح دون فحوص السلامة — هو من نوع الامتناع الذي يمكن أن يُنسب إلى الرئيس.

الانضباط بسيط. تصرّف بناءً على قرارات وثبّتها في المحضر؛ واترك القرارات الفنية للرأي الكتابي للمدير؛ وأنفق في حدود الميزانية أو اعرض الزيادة على التصويت؛ واسأل هل يغطي تأمين الجماعة المسؤولية المدنية لأجهزتها — فكثير من وثائق تأمين الجماعات تقدّم هذه التغطية كتوسعة، وهي تستحق قسطها لرئيس مقيم في الخارج. خدمتنا تأمين الجماعة تشرح ما ينبغي البحث عنه في الوثيقة.

ممارسة المنصب من الخارج

أن يمثّلك أحد في الجمعية بموجب كتاب موقّع (المادة 15.1) حقٌّ لك بصفتك مالكًا؛ أما الرئاسة نفسها فليست مقعدًا ترسل إليه أحدًا. وحيث يمنحك القانون بديلًا فهو نائب الرئيس (المادة 13.4). والبروتوكول الذي نقترحه على الملاك المقيمين في الخارج الذين يُعيَّنون رؤساء في الجماعات التي نديرها هو كالتالي:

1. نائب رئيس مقيم، تعيّنه الجمعية نفسها، يمكنه استلام البريد، ومقابلة السبّاك، والتوقيع في حالة الطوارئ.
2. المدير بصفة أمين سر ومدير (المادتان 13.5 و13.6)، حتى لا تنتظر الدعوات والدفاتر والإصلاحات العاجلة والمدفوعات والتحصيلات منطقتك الزمنية.
3. الجمعية عبر الإنترنت أو بصيغة هجينة، حين ينص النظام الأساسي أو الجمعية على ذلك مع ضمان التحقق من الهوية والتصويت — فترأسها من مكتبك، لكن القانون لا ينظّمها صراحةً بعد (ثمة إصلاح قيد النظر في البرلمان منذ مايو 2026)، فيبقى التوكيل هو الطريق الآمن؛ مقالنا عن الجمعية للملاك في الخارج يغطي الدعوة والتوكيل والتصويت.
4. عنوان للإخطارات في ملف الجماعة (المادة 9.1.h)، وبريد إلكتروني إلى جانبه، وعشرة أيام في التقويم بعد كل جمعية ليصلك المحضر ويعود موقّعًا.
5. موعدا السنة: الجمعية العادية، حيث تُقرأ الحسابات التي ستوقّعها كما يقرؤها مقالنا عن الحسابات السنوية، والجمعية التي ينتقل فيها turno إلى التالي وتسلّم فيها المنصب.

في الجماعات التي نديرها لا تسافر الأوراق بالبريد. تُنشر الكشوف عبر الإنترنت، ويتلقى الملاك تقريرًا فصليًا بالرسوم المدفوعة والحوادث التي حُلّت والتصويتات القادمة، وتصل الدعوة مع نموذج التوكيل جاهزًا — تسجيل دخول واحد، كل وثيقة، بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية. الرئيس في هامبورغ يرى ما يراه الرئيس في كوراليخو.

أين يأتي دورنا

يتولى مديرونا في فويرتيفنتورا مهمة أمين السر والمدير للجماعات التي يعيش رئيسها في بلد آخر: يعدّون الميزانية والدعوات والمحاضر، ويأمرون بالإصلاحات العاجلة ويبلّغون عنها في اليوم نفسه، ويحفظون الدفاتر والوثائق في متناول كل مالك، ولا يضعون أمام الرئيس إلا ما يجب على الرئيس توقيعه. اطّلع على خدمتنا في إدارة جماعات الملاك أو اطلب عرض سعر. وإن كان لجماعتك مدير لا يعمل بهذه الطريقة، فإن تغيير المدير قرارٌ من الجمعية، لا معركة.

أسئلة شائعة

هل يمكن لمالك غير مقيم أن يكون رئيسًا للجماعة؟
نعم. يشترط القانون أن يكون الرئيس مالكًا لا أكثر — لا إقامة في المبنى ولا في الجزيرة ولا في إسبانيا. والسكن بعيدًا سببٌ يمكنك عرضه على القاضي لطلب الإعفاء خلال الشهر التالي لتولي المنصب؛ فهو لا يمنع التعيين، وليس إعفاءً تلقائيًا أيضًا.

كم يدوم المنصب، وهل يمكن عزلي أو إعادة انتخابي؟
سنة واحدة، ما لم يحدد النظام الأساسي للجماعة مدة أخرى. يمكن للجمعية عزل الرئيس قبل انقضاء السنة في جلسة استثنائية تُدعى لهذا الغرض، ولا شيء يمنع إعادة الانتخاب. وعند انتهاء السنة تعيّن الجماعة من جديد — بالانتخاب أو، احتياطيًا، بالدور أو القرعة.

هل يتقاضى الرئيس أجرًا؟
لا يقول القانون شيئًا عن الأجر، فالمنصب بلا مقابل ما لم تقرر الجمعية تعويضًا، كما تفعل بعض الجماعات بقرار. وإن فعلت جماعتك ذلك، فعامل المبلغ كدخل واسأل مستشارك الضريبي كيف يُصرَّح به.

ماذا يحدث إن لم يرغب أحد في أن يكون رئيسًا؟
التعيين إلزامي: إن لم يترشح أحد للانتخاب، حسم الأمر الدور أو القرعة، وشغل المالك المعيَّن المنصب ما لم يعفه القاضي. وإن تعذر على الجمعية تعيين رئيس أصلًا، أمكن اللجوء إلى القاضي الذي يعيّن واحدًا؛ ويسري هذا التعيين حتى تعيّن الجماعة من جديد.