التأجير السياحي في اتحاد ملّاك في فويرتيفنتورا: القانون الكناري، ورقم التسجيل بعد حكم المحكمة العليا، وما الذي تستطيع الجمعية أن تقرره

أربعون شقة في كوراليخو، إحدى عشرة منها تُؤجَّر للسياح منذ سنوات. ومالك جديد في الطابق الثالث يريد أن تصير اثنتي عشرة. السكان يريدون مصعداً أهدأ ومسبحاً أقل حقائب من حوله، والرئيس قرأ في الصحافة أمرين: أن المحكمة العليا ألغت «السجل»، وأن القانون الكناري «يمنح خمس سنوات». والأمران صحيحان، ولا يجيب أيٌّ منهما عن السؤال الذي سيُطرح على الجمعية. عند باب ذلك المبنى تلتقي ثلاث مجموعات من القواعد: القانون الكناري الذي يقرر هل يجوز أصلاً تأجير المسكن للسياح، ورقم التسجيل الذي يوضع في الإعلان، وقانون الملكية الأفقية الذي يقول ما الذي يجوز لجمعية الملّاك أن تقرره. اثنتان منها تحركتا في 2026، والثالثة كانت قد تغيّرت في العام السابق. وهذه المذكرة تبيّن أين تقف كل واحدة منها في 4 أكتوبر 2026، للمالك الذي يؤجّر فعلاً، ولمن يريد أن يبدأ، وللمجلس. والاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

التأجير السياحي الجديد يبدأ في البلدية

القانون الكناري للاستخدام السياحي للمساكن (Ley 6/2025) نافذ منذ 13 ديسمبر 2025. وبموجبه يبدأ التأجير السياحي بإقرار مسؤول يُقدَّم إلى مجلس الجزيرة (Cabildo)، والإقرار لا يساوي إلا ما تساويه الأوراق التي وراءه. وواحدة منها تحسم كل شيء تقريباً: Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate، أي شهادة عمرانية تبيّن أن تخطيط البلدة يجيز صراحةً الإيواء السياحي في ذلك المسكن بعينه (المادة 7.7).

والتخطيط لا يستطيع أن يجيز ذلك بحرية. فكقاعدة، إجازة الاستخدام السياحي deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial، أي يجب أن تحجز 90 في المئة على الأقل من قابلية البناء السكني، للمساكن التي لا تُؤجَّر للسياح (المادة 4.1)، والمساكن التي تفتحها deben tener una antigüedad mínima de diez años، أي يجب ألا يقل عمرها عن عشر سنوات، ما لم يقصّر التخطيط نفسه تلك المدة (المادة 5.1). وحيث لا يجيزه التخطيط لا يمكن أن يبدأ شيء جديد. وديباجة القانون نفسها تقرّ بأن تأخر البلدية في تكييف تخطيطها implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas، أي يجعل البدء في تأجير المساكن للسياح مستحيلاً في الواقع، وعلاجها حلٌّ احتياطي: فاعتباراً من ديسمبر 2030 يطبّق مجلس الجزيرة القواعد الاحتياطية الواردة في القانون (الحكم الانتقالي الثامن). وتلك القواعد الاحتياطية تفتح الباب أمام المنزل المنفصل لأسرة واحدة (المادة 5.2)، والقانون صريح في شأن الشقق: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal، أي لا تُعدّ منفصلة بأي حال المساكن المستقلة القائمة في مبانٍ متعددة الأسر أو متلاصقة خاضعة لنظام الملكية الأفقية (المادة 2). وكما نقرؤه، فالشقة في اتحاد ملّاك لا يمكن أن تصير تأجيراً سياحياً إلا حيث يقول التخطيط البلدي ذلك صراحةً. ولم نتحقق من حال التخطيط في كل واحدة من بلديات فويرتيفنتورا الست؛ فالشهادة تمنحها البلدية، وإليها يذهب السؤال أولاً.

وحين تكون الأوراق سليمة يمضي الباقي سريعاً. فالإقرار permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación، أي يسمح ببدء النشاط من يوم تقديمه (المادة 8.1)، وهو habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años، أي يخوّل صاحبه ممارسة النشاط مدة خمس سنوات (المادة 10.1)، قابلة للتجديد إذا ظل المسكن مستوفياً كل الشروط. وتترتب على ذلك نتيجتان قلّما يتوقعهما الملّاك. فإخطار مجلس الجزيرة للبلدية يُعدّ بمثابة la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico، أي الإخطار المسبق بتغيير الاستخدام العمراني للمسكن من سكني إلى سياحي (المادة 9.1)، وهو تغيير يجب على المالك أن يصرّح به أيضاً للسجل المساحي. والبلدية تبلّغ شركات الخدمات العامة، لتُطبَّق تعريفات الاستخدام السياحي ورسومه.

التأجير السياحي القائم فعلاً

المساكن المسجّلة وفق قواعد 2015 لم تُطفأ. فقد منحها القانون نظاماً انتقالياً، وفي أغسطس 2026 أضاف إليه قانون معدِّل (Ley 7/2026) تاريخاً.

القاعدة العامة هي السطر الثاني. فالمشغّلون dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo، أي لهم خمس سنوات ليواصلوا تأجير المسكن بالشروط التي كانوا يؤجّرونه بها (الحكم الانتقالي الثاني)، وحين تنتهي السنوات الخمس يجب أن يتوقف النشاط، ما لم يكن المسكن قد أُجيز وفق القواعد الجديدة. والسطر الأول، الاستخدام المكرَّس، أفضل وأضيق. فليس له مدة، لكنه ما دام قائماً la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional، أي لا يجوز أن يكون للمسكن أي استخدام سكني، ولا حتى من مالكه، وينتهي عند la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título، أي انتقال ملكية المسكن بأي سند (الحكم الانتقالي الأول). فالشقة لم تعد تُباع «برخصتها». ومنذ أغسطس 2026 الاستثناء الوحيد هو الإرث.

والسطر الرابع هو التاريخ الجديد. وهو للإقرارات التي قُدّمت إلى مجلس الجزيرة ولم يُقدَّم شيء إلى البلدية. ولأصحابها مهلة حتى 31 يوليو 2027 ليقدّموا هناك الإخطار الذي تستلزمه الأنشطة المصنَّفة، مع شهادة بلدية وتقرير فني، وعاقبة عدم فعل ذلك مكتوبة بلا مواربة: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata، أي على صاحب الشأن أن يوقف النشاط السياحي فوراً (الحكم الانتقالي العاشر).

واحد وثلاثون يوماً

والقانون المعدِّل نفسه رسم خطاً يبلغ شققاً لا يفكر فيها أحد على أنها تأجير سياحي. فما لم يثبت العكس، يُفترض التأجير السياحي حين يُعلَن عن المسكن عبر قناة عرض سياحي، أو حين يُقدَّم فيه الإيواء por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días، أي لمدة متصلة تساوي واحداً وثلاثين يوماً أو تقل عنها، مرة أو أكثر في السنة نفسها (المادة 11). والتأجير القصير يمكن أن يبقى عقد إيجار عادياً، لكن على المؤجّر أن يسأل المستأجر لماذا يحتاج إلى السكن في تلك المدة وأن يكتب السبب في العقد. فإن سكت العقد، el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística، أي يُعامل معاملة التأجير السياحي (المادة 12).

وهذا يهمّ اتحاد الملّاك أكثر مما يبدو. فالشقة التي تُؤجَّر بالأسبوع على أنها «إيجار موسمي»، بلا تسجيل، هي تأجير سياحي في نظر القانون الكناري، وكما نقرأ القانونين معاً يسري عليها ما قرره النظام الأساسي أو الجمعية في شأن التأجير السياحي. وكان مرسوم بقانون صادر عن الدولة في 29 سبتمبر 2026 قد كتب في قانون الإيجارات خطّه الخاص بواحد وثلاثين يوماً؛ وقد ألغاه مجلس النواب في 2 أكتوبر، ثم كتبه مرسوم بقانون ثانٍ، هو Real Decreto-ley 29/2026، من جديد منذ 8 أكتوبر في انتظار التصويت عليه، أما القرينة الكنارية، وهي قانون إقليمي، فلم يمسّها أيٌّ منهما. وما يحتاج إليه الإيجار الموسمي الحقيقي تجده في مقالنا الشقيق عن العقد الموسمي، وما سقط مع المرسوم في المقال عن مرسومَي أكتوبر.

الرقم الذي في الإعلان

منذ 1 يوليو 2025 كان التأجير السياحي يحتاج إلى رقم ثانٍ، يصدر عن طريق السجل العقاري بموجب مرسوم من الدولة (Real Decreto 1312/2024). وقد ألغت المحكمة العليا ذلك الجزء من المرسوم في الحكم 620/2026 الصادر في 19 مايو 2026، وفي الأحكام التي تلته: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración، أي ليس للدولة اختصاص بإصدار أحكام المرسوم المتعلقة بإجراء التسجيل الموحّد للإيجارات القصيرة المدة. وما أبقته قائماً هو النافذة الرقمية للدولة، التي ترسل المنصات بياناتها عبرها.

والرقم لم يختفِ؛ بل انتقل إلى يد أخرى. فلائحة أوروبية تسري منذ 20 مايو 2026 (اللائحة (الاتحاد الأوروبي) 2024/1028) تقول للمنصات إنها، حيثما وُجد إجراء تسجيل، garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración، أي تضمن أن يقدّم المضيفون رقم تسجيل قبل السماح بعرض خدمات الإيجار القصير المدة، وتشترط أن una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro، أي ألا تخضع الوحدة لأكثر من إجراء تسجيل واحد. وفي الكناري هذا الإجراء هو الإجراء الإقليمي. فمجلس الجزيرة يقيّد الإقرار في السجل السياحي للجزر، والقيد يحمل un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio، أي رقم تسجيل يكون إدراجه إلزامياً في أي نشر أو إعلان (المادة 8.6). وذلك هو الرقم الذي يجب إبقاؤه في الإعلان. ولا يوجد حكم نافذ يطلب رقم الدولة لعام 2025. ولم نتحقق من صياغة كل منصة لنموذجها؛ وقراءتنا للائحة أن الرقم الكناري هو الذي عليها أن تطلبه.

ما الذي تستطيع الجمعية أن تقرره

منذ 3 أبريل 2025 يتحدث قانون الملكية الأفقية عن التأجير السياحي من أربع نواحٍ.

• قبل البدء. المالك الذي يريد أن يؤجّر للسياح deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios، أي عليه أن يحصل مسبقاً على الموافقة الصريحة من اتحاد الملّاك (المادة 7.3). والتأجير الذي يبدأ بدونها يمكن إلزامه بالتوقف: يطالب الرئيس بذلك، وإن لم يُجدِ فللجمعية أن ترفع الأمر على المالك إلى القضاء.
• الأغلبية. القرار الذي يجيز التأجير السياحي أو يقيّده أو يضع له شروطاً أو يحظره requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación، أي يتطلب التصويت المؤيد من ثلاثة أخماس جميع الملّاك الذين يمثلون بدورهم ثلاثة أخماس الحصص (المادة 17.12). وقد أكدت المحكمة العليا أن هذه الأخماس الثلاثة تستطيع أن تحظر، لا أن تقيّد فحسب (الحكم 1205/2025 الصادر في 2 سبتمبر 2025، الذي يكرر حكميها الصادرين عن هيئتها العامة في 3 أكتوبر 2024).
• الرسوم. الأغلبية نفسها تستطيع أن تحمّل الشقق المؤجَّرة أكثر، بحصص خاصة أو بنصيب أكبر من المصاريف المشتركة، siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %، أي بشرط ألا تعني التعديلات زيادة تفوق 20 في المئة.
• الماضي. تنتهي المادة 17.12 بجملة قصيرة: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos، أي أن هذه القرارات لا يكون لها أثر رجعي. وحكمٌ أُضيف في 2025 يحمي المالك الذي كان يؤجّر وفق أنظمة السياحة قبل 3 أبريل 2025، فهو podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma، أي يجوز له أن يواصل النشاط بالشروط والمدد التي تحددها تلك الأنظمة (الحكم الإضافي الثاني).

وإذا جُمع ذلك مع القانون الكناري كانت الصورة لمبنى كوراليخو كما يلي. التأجيرات الإحدى عشرة التي كانت مسجّلة وعاملة قبل أبريل 2025 لا تحتاج إلى إذن الجمعية، وكما نقرأ القانون فإن تصويتاً يُجرى الآن لا يغلقها؛ وساعتها هي الساعة الكنارية، ديسمبر 2030 ما لم تكن مؤهلة للاستخدام المكرَّس. والثانية عشرة تحتاج قبل أي شيء إلى الموافقة الصريحة من الجمعية، ثم إلى شهادة البلدية. ويبقى أمران مفتوحين، ونقول ذلك: هل يمكن تحميل حصة مرفوعة يُصوَّت عليها اليوم لتأجير بدأ قبل التصويت، وإلى أي حد يمكن فرض شروط عليه. وفي الأمرين نطلب رأي محامٍ قبل صياغة القرار. أما الحظر الذي كان موجوداً أصلاً في النظام الأساسي فمسألة أخرى: فلا واحدة من القاعدتين، كما نقرؤهما، تنقذ تأجيراً كان النظام الأساسي يحظره.

والأخماس الثلاثة تُحسب على جميع الملّاك لا على الحاضرين. وفي مبنى يقيم نصف ملّاكه في الخارج تكمن الصعوبة كلها هنا، والقانون يقدّم عوناً واحداً: فأصوات الملّاك الغائبين المدعوّين أصولاً تُحسب مؤيدة إذا كانوا، بعد إبلاغهم بالقرار، no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales، أي لم يُبدوا اعتراضهم لمن يتولى مهام أمين سر الاتحاد خلال 30 يوماً تقويمياً (المادة 17.8). ولذلك فالتصويت على قاعدة للمبنى كله يُكسب في الأسابيع التالية للجمعية، بحسن التبليغ. أما الموافقة التي تفيد شقة واحدة فلا نعوّل فيها على السكوت: فالقانون يحجب هذا العون عن التغييرات التي تُجرى لمنفعة خاصة لمالك واحد، والأصوات الفعلية أضمن. وإن لم يُرد الرئيس إدراج المسألة في جدول الأعمال، فمذكرتنا عن الجمعية الاستثنائية تشرح كيف يستطيع ربع الملّاك أن يطلبوا عقدها.

الشهادة التي تُطلب من اتحاد الملّاك

القانون الكناري لا ينشئ قاعدة خاصة باتحادات الملّاك؛ بل يحيل الأمر إلى قانون الملكية الأفقية ويطلب الدليل. فإقرار الشقة الواقعة في اتحاد ملّاك يجب أن تُرفق به certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias، أي شهادة أو مستند من جمعية الملّاك، يثبت أن سند التأسيس والنظام الأساسي وأي قرار للاتحاد يُحتجّ به على الغير لا يستبعد الاستخدامات غير السكن الاعتيادي (المادة 7.7). والمالك الذي يختار الاستخدام المكرَّس يُطلب منه الدليل نفسه، من السجل العقاري أو بأي وسيلة أخرى صالحة قانوناً. والطلب يصل إلى مكتب أمين السر، وثلاثة أمور يحسن أن تُعرف قبل أن يصل.

• تشهد بما تقوله الدفاتر. سند التأسيس والنظام الأساسي ودفتر المحاضر، مقروءة بهذا الترتيب. وهي إثبات لوقائع، لا معروف يمنحه المجلس أو يمنعه؛ وفي الاتحادات التي نديرها يصدرها أمين السر بتأشيرة الرئيس.
• سجِّل ما تقرره الجمعية. يقول قانون الملكية الأفقية عن النظام الأساسي للمبنى إنه no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad، أي لا يضرّ بالغير إن لم يُقيَّد في السجل العقاري (المادة 5). والقرار الذي لا يعيش إلا في دفتر المحاضر يفتح باب الاحتجاج بأن مشترياً لاحقاً غير ملزَم به. والاتحاد الذي يصوّت على تقييد أو حظر عليه أن يحمله إلى السجل.
• السكوت ليس موافقة. الشهادة التي لا تجد حظراً ليست الموافقة الصريحة التي تشترطها المادة 7.3 لتأجير يبدأ بعد أبريل 2025. وكما نقرأ القانونين معاً، يحتاج التأجير الجديد إلى الأمرين: تصويت الجمعية والشهادة.

ماذا تفعل، بحسب من تكون

• إن كنت تؤجّر فعلاً. ابحث عن إقرارك وتاريخه. واسأل البلدية هل لديها إخطارك المسبق بالنشاط المصنَّف، وإن لم يكن لديها فقدّمه قبل 31 يوليو 2027. وقرّر قبل ديسمبر 2030 هل تستطيع إعلان الاستخدام المكرَّس. وأبقِ الرقم الكناري في كل إعلان.
• إن كنت تريد أن تبدأ. اطلب من البلدية الشهادة العمرانية أولاً. فإن كان التخطيط يسمح، فاطلب من الرئيس إدراج طلبك في جدول الأعمال. وبعد ذلك فقط قدّم الإقرار إلى مجلس الجزيرة.
• إن كنت تؤجّر بالأسبوع بلا تسجيل. اكتب سبب المستأجر في كل عقد مدته واحد وثلاثون يوماً أو أقل، أو سجِّل الشقة.
• إن كنت عضواً في المجلس. اقرأ النظام الأساسي ودفتر المحاضر قبل أن يطلب أحد شهادة. وإن أراد المبنى قاعدة فاحملها إلى جمعية بصياغة المادة 17.12، وبلّغ الملّاك الغائبين تبليغاً سليماً وسجِّل النتيجة.

ما نفعله في اتحادات الملّاك التي نديرها

بصفتنا أمين سر ومديراً نحفظ النظام الأساسي ودفتر المحاضر، ونصدر الشهادة حين يحتاج إليها مالك، وندرج قرارات التأجير السياحي في جدول الأعمال بصياغة القانون نفسه، ونحسب الأخماس الثلاثة على القائمة الكاملة للملّاك والحصص، ونبلّغ الغائبين، ونقول للمجلس متى ينبغي أن يُحمل قرار إلى السجل العقاري. ونحن لا ندير تأجيراً سياحياً ولسنا محامين؛ وحين يكون السؤال سؤال محامٍ نقول ذلك. ومذكرتنا السابقة عن التأجير السياحي في اتحاد الملّاك لديك تشرح إصلاح 2025 بتفصيل أكبر. والقانون الكناري من جهة المالك تجده في مقالاتنا الشقيقة لدى Olga Caballero & Co.، ومع الضرائب لدى AAA+ Consultants. والخدمة موصوفة في صفحتنا عن إدارة اتحادات الملّاك، والاتحاد الذي يريد أن يقارن يستطيع أن يطلب عرض سعر.

أسئلة شائعة

هل يستطيع اتحاد الملّاك أن يغلق التأجيرات السياحية القائمة فعلاً في المبنى؟

ليس بتصويت. فقرارات التأجير السياحي ليس لها أثر رجعي، والمالك الذي كان يؤجّر وفق أنظمة السياحة قبل 3 أبريل 2025 يجوز له أن يستمر ما دامت تلك الأنظمة تسمح. والاستثناء هو التأجير الذي كان النظام الأساسي يحظره أصلاً.

سجّلت شقتي منذ سنوات. هل عليّ أن أفعل شيئاً الآن؟

نعم، أمران. تحقّق من أن لدى البلدية إخطارك المسبق بالنشاط المصنَّف، وقدّمه قبل 31 يوليو 2027 إن لم يكن لديها. وانظر قبل ديسمبر 2030 هل تستطيع إعلان الاستخدام المكرَّس؛ وإلا فالتسجيل ينتهي عندئذ.

هل ما زلت أحتاج إلى رقم التسجيل الخاص بالدولة؟

لا يوجد حكم نافذ يشترطه منذ أن ألغت المحكمة العليا إجراء التسجيل الخاص بالدولة في مايو 2026. والرقم الذي يجب أن يظهر في كل إعلان هو رقم السجل السياحي الكناري.

أؤجّر شقتي ثلاثة أسابيع في كل مرة. هل هذا تأجير سياحي؟

في الكناري يُفترض أنه كذلك، منذ أغسطس 2026، كلما كانت الإقامة واحداً وثلاثين يوماً أو أقل. وتسقط القرينة إذا أثبت العقد سبب حاجة المستأجر إلى سكن مؤقت.

هل يستطيع اتحاد الملّاك أن يحمّل التأجيرات السياحية أكثر؟

نعم: بثلاثة أخماس جميع الملّاك والحصص، وبما لا يزيد على 20 في المئة إضافية في الحصص الخاصة أو في النصيب من المصاريف المشتركة، وبلا أثر رجعي أبداً.