طلاء الواجهة وإصلاحها: من يقرر، ومن يدفع، وماذا تطلب البلدية

عشر سنوات من الريح المالحة فعلت بعمارة من أربع وعشرين شقة في كوراليخو ما تفعله بكل مبنى على هذا الساحل: الطلاء تطبشر، والصدأ يسيل من حواف الشرفات، وشقّان ينزلان على الجدار الجنوبي. أمام الرئيس ثلاثة عروض أسعار. مالك يريد أن يغتنم الفرصة ليغيّر اللون الكريمي إلى الأبيض، وآخر أغلق شرفته بالزجاج العام الماضي من دون أن يسأل أحداً، وثالث يقول إنه لن يدفع عن جدار لا ينظر إليه أبداً. كل واحد منهم يطرح سؤالاً قانونياً مختلفاً. تتناول هذه المقالة الأسئلة بالترتيب: لمن الواجهة، ومتى يكون إصلاحها واجباً، وماذا يتطلب تغيير اللون، وكيف تُقسَّم الفاتورة، وماذا تطلب البلدية قبل أن ترتفع السقالات، وما الذي يتغير قرب الشاطئ.

الواجهة للجميع، وكذلك مظهرها

يدرج القانون المدني الواجهة ضمن العناصر المشتركة، وهو دقيق في تحديد مدى ذلك: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración، أي الواجهات مع الكسوات الخارجية للشرفات والبلكونات والنوافذ، بما فيها صورتها أو هيئتها (المادة 396). البلكونة لك لتستعملها. أما وجهها الخارجي ولونها ومحيطها فهي للمبنى.

وقانون الملكية الأفقية يستخلص النتيجة. يجوز للمالك أن يغيّر داخل شقته ما دام لا يمسّ أمان المبنى أو هيكله أو مظهره الخارجي، وخارج بابه القاعدة قصيرة: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna، أي لا يجوز له في بقية العقار أن يجري أي تغيير (Ley 49/1960، المادة 7.1). وهذا يشمل الشرفة المغلقة بالزجاج، والمظلة ذات اللون المختلف، وجهاز التكييف المعلّق على جدار الشارع، والبلكونة المعاد طلاؤها على ذوق صاحبها. والجمعية التي تقرّ مثل هذه الأمور بعد وقوعها لا تنقذها دائماً: ففي 2025 أيّدت محكمة استئناف أليكانتي بطلان قرار أجاز بيتين مطليين بالبنّي في مجمّع يحافظ على الأبيض مظهراً مشتركاً، لأنه خدم هذين المالكين لا الاتحاد (الحكم 494/2025 المؤرخ 20 أكتوبر 2025).

الإصلاح وإعادة الطلاء واجب

إصلاح واجهة تتداعى أو عدم إصلاحها أمر لا يُطرح للتصويت. يقول القانون إن الأعمال اللازمة لصيانة المبنى والوفاء بواجب الحفاظ عليه، بما فيها ما تقتضيه السلامة وصلاحية السكن وحسن المظهر، Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios، أي تكون إلزامية ولا تحتاج إلى قرار مسبق من جمعية الملّاك (المادة 10.1). ومع ذلك يبقى للجمعية دور، والقانون يحدّه: الملّاك يدفعون، limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono، أي يقتصر قرار الجمعية على توزيع المساهمة الاستثنائية وتحديد شروط سدادها (المادة 10.2). أما اختيار المقاول والجدول الزمني فشأن عادي يُحسم بالأغلبية البسيطة.

وهذا الواجب لا يأتي من قواعد الاتحاد نفسه. إنه يأتي من قانون الأراضي، الذي يلزم كل مالك لمبنى بأن Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato، أي أن يحافظ عليها في الشروط القانونية للسلامة والصحة وإمكانية الوصول الشاملة وحسن المظهر (Real Decreto Legislativo 7/2015، المادة 15). وفي جزر الكناري تفرض البلدية هذا الواجب بأوامر تنفيذ، والأمر الذي يُهمَل يتيح لها أن تنفّذ الأعمال بنفسها على نفقة الملّاك أو أن تلجأ إلى Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas، أي فرض ما يصل إلى عشر غرامات إكراهية، لا تتكرر أكثر من مرة في الشهر، كل منها بحد أقصى 10% من الكلفة المقدَّرة للأعمال المأمور بها (Ley 4/2017 لجزر الكناري، المادة 272). والملّاك الذين يعطّلون أمراً أو يؤخرونه بلا سبب وجيه يُسألون شخصياً عن الغرامات التي تترتب (Ley 49/1960، المادة 10.2).

والفحص الفني الذي قد يفضي إلى أمر كهذا هو موضوع مقالتنا عن حالة المبنى والـ ITE، وللأشغال التي تجعل المبنى سهل الوصول نظام وسقف خاصان بها، تعرضهما مقالتنا عن أشغال إمكانية الوصول.

تغيير اللون أو التشطيب

إعادة الطلاء باللون نفسه صيانة. أما لون مختلف أو كسوة جديدة أو تغيير الدرابزينات فقرار، وليس في القانون قاعدة مكتوبة للّون. وقد تنطبق ثلاث من قواعده.

• النظام الأساسي يحدد المظهر. حيث يحدد النظام الأساسي للاتحاد أو سند تأسيسه لوناً أو تصميماً، يكون تغييره تغييراً لتلك القاعدة، وهذا يتطلب إجماع جميع الملّاك (المادة 17.6).
• التغيير يمسّ عنصراً مشتركاً. يلزم ثلاثة أخماس الملّاك والحصص من أجل cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes، أي أي تغيير آخر في هيكل المبنى أو بنيانه، بما فيه إغلاق الشرفات أو تعديل الأشياء المشتركة (المادة 17.4).
• كل ما عدا ذلك. أغلبية الملّاك والحصص، وفي الدعوة الثانية أغلبية الحاضرين (المادة 17.7).

وأين تقع درجة لون جديدة بين الثلاث، حسمته قضية من ماربيا. غيّر اتحاد مبانيه بالأغلبية من لون مغرة إلى أبيض مكسور، وادّعى بعض الملّاك أن الإجماع لازم. فرأت محكمة استئناف مالقة أن النظام الأساسي يحدد ألواناً للمظلات والشمسيات لا للواجهة، وأن الدرجة الجديدة مشابهة وتسري على كل المباني، وأن الإجماع ليس مطلوباً إذن، بحيث pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría، أي يمكن اتخاذ القرار بالأغلبية البسيطة (الحكم 289/2023 المؤرخ 8 مايو 2023). والحكم يتعلق بدرجة مشابهة وبنظام أساسي ساكت. أما مادة جديدة أو تصميم مختلف فأقرب إلى القاعدة الثانية، وحين يختلف الملّاك في نوع الأعمال التي يصوّتون عليها، يترك القانون القرار للجمعية ويجيز لأي منهم أن يطلب تحكيماً أو رأياً فنياً (المادة 17.10).

من يدفع، وكيف تُقسَّم الفاتورة

يدفع كل مالك بحسب حصته، أي النسبة المئوية التي لشقته في سند التأسيس، أياً كان ما يراه من نوافذه، ما لم يحدد سند التأسيس أو النظام الأساسي معياراً آخر. ويمكن أن يأتي جزء من الفاتورة من صندوق الاحتياط، الموجود لأعمال الصيانة والإصلاح والذي en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario، أي لا يجوز في أي حال أن يقل عن 10% من آخر ميزانية عادية للاتحاد (المادة 9.1). والباقي مساهمة استثنائية، أي derrama. وكيف تعمل الحصص والمساهمات الاستثنائية والمتأخرات، تشرحه مقالتنا عن الرسوم الدورية والمساهمة الاستثنائية.

لنأخذ مبنى كوراليخو. العرض المختار قيمته 62,000 يورو: إصلاح الشقوق وحواف الشرفات الصدئة، وأساس مصنوع لهواء البحر، وطبقتان من الطلاء، والسقالات. وتخضع الأعمال لضريبة IGIC بالسعر العام البالغ 7%، أي 4,340 يورو، لأن السعر الصفري الذي يمنحه النص الضريبي الكناري لأعمال المساكن مخصص للسكن المحمي (Decreto Legislativo 1/2025، المادتان 32 و38). المجموع 66,340 يورو. تأخذ الجمعية 10,000 من صندوق الاحتياط وتقسّم الـ 56,340 الباقية بحسب الحصص، تُدفع على ستة أقساط شهرية. الأرقام مختلَقة لبيان الطريقة.

وهذا يعني للشقة العادية 375.60 يورو في الشهر لمدة ستة أشهر. ومالك الشقة الأرضية الذي لا ينظر أبداً إلى الجدار الجنوبي يدفع نسبته البالغة 3.2% مثل الجميع. وكيف يُصوَّت على مساهمة استثنائية للأعمال وأي ضمان يُشترط على المقاول، تشرحه مقالتنا عن إعادة عزل السطح والشرفات.

ما الذي تطلبه البلدية

يقسّم قانون الأراضي الكناري الأعمال إلى ما يحتاج إلى ترخيص، وما يكفيه إخطار مسبق، أي comunicación previa، وما لا يحتاج إلى شيء. وأعمال الواجهة تمسّ عادة ثلاثاً من قواعده.

• الإصلاح وإعادة الطلاء. يكفي الإخطار المسبق لأعمال الصيانة والترميم وللأعمال الخارجية في المباني غير المدرجة في سجل الحماية (Ley 4/2017، المادة 332). ويجب تقديمه quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra، أي قبل بدء الأعمال بخمسة عشر يوماً على الأقل، كما يجب الإبلاغ بانتهاء الأعمال (المادة 350).
• واجهة جديدة. يلزم ترخيص من أجل modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada، أي التعديل العام للواجهة أو إغلاق الشرفات القائمة بالزجاج بما يمسّ الواجهة كلها (المادة 330)، ولأي عمل في مبنى محمي.
• السقالات. تدخل في الإخطار المسبق salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros، أي ما لم تستند إلى نهر الطريق أو لم يترك ما تشغله من الرصيف ممراً حراً عرضه 1.20 متر (المادة 332). وفي هاتين الحالتين تحتاج إلى ترخيص (المادة 330).

وتضيف كل بلدية نماذجها ورسومها، ولا نسمّي إلا الاثنتين اللتين قرأنا نصيهما. أقرّت بويرتو ديل روساريو في 2024 لائحة بالمستندات التي ترافق الإخطار المسبق لأعمال في مبانٍ قائمة: الصيانة والحفظ خارجها، والأعمال التي تتجاوزهما تحتاج إلى مذكرة فنية يوقّعها فني مؤهل. ولائحة الرسوم في لا أوليفا تدرج الأعمال الخارجية التي لا تغيّر تغييراً جوهرياً تركيب الواجهة أو موادها، ومنها الطلاء، ضمن الأعمال التي يُكتفى بالإبلاغ عنها، إلا إذا لزمت السقالات. وفي أنتيغوا وباخارا السؤال الذي يُطرح على البلدية هو نفسه: أي نموذج، وأي رسم، وماذا تطلب للسقالات.

قرب البحر: إقرار قانون السواحل

كثير من مباني هذه الجزيرة يقع داخل شريط الحماية في قانون السواحل، وهو 100 متر نحو الداخل من الشاطئ و20 متراً في الأراضي التي كانت مصنَّفة حضرية حين دخل القانون حيز النفاذ عام 1988 (Ley 22/1988، المادة 23 والحكم الانتقالي الثالث). والمباني التي كانت قائمة هناك بصورة قانونية قبل القانون يجوز إصلاحها وتحسينها وتحديثها siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes، أي بشرط ألا تزيد الأعمال حجم المنشآت القائمة أو ارتفاعها أو مساحتها (الحكم الانتقالي الرابع). ولا تستطيع البلدية أن تجيزها ما لم يثبت الملّاك أنهم قدّموا إلى الإدارة الإقليمية إقراراً مسؤولاً بذلك. وفي إعادة الطلاء يكون الإقرار قصيراً، ويأتي قبل الإخطار المسبق.

ما الذي يجب أن يحدده العقد

عقد الواجهة يتعثر كل مرة في المواضع نفسها، وكل منها يمكن حسمه على الورق قبل اليوم الأول.

• النطاق. المساحات مقيسة، والإصلاحات معدودة، والمنتج مسمّى، وسعر لما يظهر بعد إزالة الطلاء القديم.
• طريقة الوصول. سقالات أم عمل بالحبال، ومن يقدّم الإخطار المسبق، ومن يدفع رسوم البلدية.
• التحضير. على هذا الساحل يدوم الطلاء بقدر ما يدوم ما تحته: صدأ أُزيل وعولج، وشقوق فُتحت وأُغلقت، وأساس مناسب لهواء البحر.
• اللون. المرجع الذي أقرّته الجمعية، مكتوباً في المحضر وفي العقد.

ما نفعله في اتحادات الملّاك التي نديرها

في اتحادات الملّاك التي نديرها، تصل الأعمال إلى الجمعية ومعها ثلاثة عروض أسعار على الطاولة، مقارَنة بنداً بنداً، وأتعابنا مبلغ ثابت عن كل وحدة، لا نسبة من الأعمال أبداً ولا عمولة من مورّد. والخدمة موصوفة في صفحتنا عن إدارة اتحادات الملّاك، ويمكنك أن تطلب عرض سعر لاتحادك.

أسئلة شائعة

هل تحتاج إعادة طلاء الواجهة إلى تصويت؟

قرار الإصلاح نفسه لا يحتاج: الصيانة إلزامية. الجمعية توزّع المساهمة الاستثنائية وتحدد كيف تُدفع، وتختار المقاول بالأغلبية البسيطة.

هل يستطيع الاتحاد أن يغيّر اللون؟

نعم، والأغلبية تتوقف على قواعده هو. إذا كان النظام الأساسي يحدد اللون، فتغييره يتطلب الإجماع. وإذا كان ساكتاً والدرجة الجديدة مشابهة، فقد قبلت محكمة الأغلبية البسيطة. أما مادة أو تصميم جديدان فيتجهان إلى ثلاثة الأخماس، بوصفهما تغييراً في عنصر مشترك.

هل يجوز لي أن أطلي بلكونتي أو أركّب مظلة؟

ليس من تلقاء نفسك. الوجه الخارجي للشرفات والبلكونات، بما فيه مظهره، عنصر مشترك، وخارج شقتك لا يجوز لك أن تغيّر شيئاً من دون الاتحاد.

هل نحتاج إلى ترخيص لإعادة الطلاء؟

لا. في جزر الكناري يكفي للإصلاح وإعادة الطلاء إخطار مسبق يُقدَّم قبل البدء بخمسة عشر يوماً على الأقل. ويلزم الترخيص لتعديل عام للواجهة، ولمبنى محمي، ولسقالات تقوم على نهر الطريق.

ماذا يحدث إذا لم يفعل الاتحاد شيئاً؟

تستطيع البلدية أن تأمر بالأعمال، أو أن تنفّذها على نفقة الملّاك، أو أن تفرض ما يصل إلى عشر غرامات إكراهية، والملّاك الذين عطّلوا الأعمال يُسألون شخصياً عن تلك الغرامات.