مبنى «fuera de ordenación» في جزر الكناري: ما الذي لا يزال بوسع الجماعة إصلاحه، وما لا يجوز، والورقة التي تقول في أي وضع أنتم

جماعة ملاك من أربع وعشرين شقة في مبنى اكتمل عام 1979، على بعد مئة متر من الشاطئ في أحد منتجعات شمال الجزيرة، تصوّت على إصلاح الواجهة ومصعد جديد وإغلاق الشرفات الخلفية بالزجاج. المهندس المعماري الذي يقدّم العرض ينطق بعبارة «fuera de ordenación»، والرئيس يسأل ماذا يعني ذلك للتصويت، وثلاثة ملاك يكتبون ليعرفوا إن كان المبنى غير قانوني. ليس كذلك، أو ليس بالضرورة: فقانون الأراضي الكناري يخبّئ خلف هذه العبارة وقريبتها «situación legal de consolidación» ثلاثة أوضاع مختلفة، لكل منها قائمتها الخاصة بالأعمال التي لا يزال بوسع الجماعة القيام بها، ومرسوم بقانون من يناير 2026 أطال إحدى تلك القوائم. تقرأ هذه المذكرة Ley 4/2017 بصيغته النافذة في 21 أكتوبر 2026، ولائحة 2018 التي تطوّره، وقانون السواحل ولائحته للمباني القريبة من الشاطئ، وقاعدة قانون الأراضي الحكومي بشأن السجل العقاري، وأربعة أحكام للمحكمة العليا لجزر الكناري من الأشهر العشرة الأخيرة، ثم تطبّقها على الأعمال الثلاثة في ذلك الجدول. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية؛ المبنى مختلق، والقانون ليس كذلك.

ثلاثة أوضاع لا وضع واحد

نقطة الانطلاق هي ما إذا كان المبنى قانونيًا حين بُني. يحتفظ Ley 4/2017 بوضعيه الأرفق للمباني existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida، القائمة عند دخول أداة تخطيط جديدة حيّز النفاذ، المشيّدة وفقًا لقواعد زمنها أو المقنَّنة لاحقًا، والتي صارت الآن مخالفة للقواعد التي جاءت بعدها (المادة 159.1). مبنى رُخّص عام 1979 بموجب مخطط كان يسمح بخمسة طوابق، في شارع يسمح فيه المخطط اليوم بثلاثة، هو ذلك بالضبط. يقع مبنى كهذا في situación legal de consolidación حين يكون من المباني que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación، المخالفة للأحكام الجديدة دون أن تكون متعارضة معها (159.1.a)، وهي الحالة الشائعة؛ ولا يقع في situación legal de afectación por actuación pública إلا حين يحتاج المخطط الجديد أرضه لطريق أو ساحة أو مرفق عام أو نظام عام آخر (159.1.b)، وحتى حينها قد يكون الجزء المتأثر شريطًا من القطعة بينما يبقى الباقي موطَّدًا.

الوضع الثالث له مولد مختلف. يكون المبنى، أو جزء منه، fuera de ordenación حين بُني بلا سند أو خلافًا له ولم يعد بوسع البلدية أن تأمر بإعادة الحال: يضع القانون هناك كل بناء respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado، لم يعد ممكنًا بشأنه ممارسة صلاحيات حماية الشرعية وإعادة النظام القانوني المختل (المادة 362.1). وللآجال التي تغلق تلك الصلاحيات قسم خاص أدناه. تفصيلان في التعريف يهمّان جماعة الملاك. العمل الذي لا يزال قابلًا للتقنين لا يخرج من الوضع بمجرد التسامح معه: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes، تبقى تلك العقارات في هذا الوضع حتى الحصول على السندات المقابلة (362.1). والوضع يلتصق بالعمل لا بالمبنى كله: شرفة لم يرخّصها أحد قد تكون fuera de ordenación على واجهة مبنى هو في ذاته قانوني تمامًا، أما سطح الجماعة ومصعدها فيُحكم عليهما بأوراقهما.

ما يجوز للمبنى الموطَّد، وما تغيّر في 28 يناير 2026

للمبنى الموطَّد القائمة طويلة، وقد كبرت هذا العام. منذ 28 يناير 2026 يجيز القانون كقاعدة عامة obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble، أعمال الصيانة والحفظ والتعديل والتحديث والهدم الجزئي والتدعيم والترميم وإعادة التشكيل والتوسعة، بما فيها تلك التي يكون أثرها الحفاظ على العمر النافع للعقار وإطالته (المادة 160.1.a). كلمة «ampliación» جديدة: حتى 27 يناير كانت الفقرة تعدّد الأعمال نفسها بلا توسعة وتختم بالقاعدة المعاكسة، وهي أن أي زيادة في الحجم أو في مساحة البناء خلافًا للمخطط الجديد غير مقبولة. قلب المرسوم بقانون الكناري الصادر في 26 يناير 2026 تلك القاعدة، siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan، فصارت الزيادة في الحجم أو مساحة البناء المنصوص عليها في المخطط الجديد مقبولة الآن (160.1.a)، بثمن واحد: حين تضيف الجماعة حجمًا يجب أن تطابق المبنى مع خط البناء الجديد، بينما يترك أي عمل آخر المبنى حيث هو. وفتح الإصلاح نفسه باب الاستعمالات الذي كان النص السابق يبقيه نصف مغلق: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble، يُقبل تغيير الاستعمال ما لم يكن متعارضًا بوضوح مع الغرض الذي يحدده التنظيم الجديد للعقار (160.1.b)، بل إن الأعمال التي تقتضيها قاعدة قطاعية لاستمرار نشاط ما يمكن أن توسّع المبنى حيث لا يكفي ترميم ولا إعادة تشكيل.

قاعدتان في المادة نفسها تحسمان أسوأ الأيام. إذا هدمت الجماعة المبنى كله، أو توقف نهائيًا استعمال يرفضه المخطط الجديد، فالمشروع التالي يتبع المخطط النافذ عند منح الرخصة الجديدة (160.1.d). أما الهدم المفروض على الجماعة بكارثة أو بأمر لتفادي خطر فلا يكلّفها المبنى: في هذه الحالة se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido، يُسمح بإعادة البناء بمساحة البناء نفسها للعقار المستبدَل (160.1.e). والمبنى المتأثر بإجراء عام يتبع هو أيضًا نظام التوطيد، ما لم يكن نزع الملكية مبرمجًا خلال خمس سنوات من اعتماد المخطط؛ عندها تتقلص الأعمال المسموح بها إلى las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación، اللازمة للوفاء بواجب الحفظ خلال المدة المتبقية حتى نزع الملكية (160.2.a)، ولا يُقبل أي تغيير استعمال يتطلب أعمالًا أخرى، ولا تنطبق إعادة البناء الاستثنائية، ولا يُحتسب شيء مما تنفقه الجماعة في ثمن نزع الملكية.

ما يجوز لمبنى fuera de ordenación: الإصلاح والحفظ ولا شيء أعلى

قائمة fuera de ordenación قصيرة ويكتبها القانون كحدّ. في تلك المباني solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles، لا يجوز سوى أعمال الإصلاح والحفظ اللازمة لضمان ما يقتضيه القانون من صلاحية للسكن وإتاحة الوصول وحسن المظهر (المادة 362.2)، إضافة إلى الأعمال التي تكيّف المحل أو المبنى مع الاستعمال الموطَّد أو مع استعمال ينص عليه المخطط النافذ، وفي كل الأحوال siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente، شريطة ألا تنطوي تلك الأعمال على زيادة في حجم المبنى القائم أو ارتفاعه (362.2). مقروءةً لجماعة الملاك، تسمح هذه الجملة بإعادة عزل السطح وإصلاح الطلاء وتجديد الأنابيب والتركيب الذي يحتاجه مصعد لإتاحة الوصول، وتمنع الطابق الإضافي والشرفة المغلقة والمسبح المسقوف؛ وتقول أيضًا إن ما يُنفق على تلك الإصلاحات لا يرفع أبدًا الثمن في نزع ملكية. الاستثناء الوحيد قطاعي: حيث يكون الاستعمال موطَّدًا، يجوز للبلدية أن ترخّص الاستعمالات التكميلية وla ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad، تنفيذ الأعمال الضرورية حصرًا للوفاء بالتدابير الإلزامية التي يفرضها التشريع القطاعي واللازمة لضمان استمرار النشاط وبقائه (362.3)، وهذا هو الطريق الذي يصل به درج الحريق أو المصعد الذي تفرضه قواعد إتاحة الوصول إلى مبنى لا يمكنه أن يكبر بغير ذلك.

يضيف القانون ملاحظتين نادرًا ما يحملهما تقرير فحص عند الشراء. إعلان مبنى غير قانوني في وضع fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad، هو سبب لنزع الملكية بسبب الإخلال بالوظيفة الاجتماعية للملكية (362.4)، وفي ذلك النزع لا يُدفع شيء عمّا بُني خلافًا للمخطط ولم يُقنَّن قط. والمبنى ذو القيمة الإثنوغرافية أو المعمارية يمكن، في أي من الوضعين، تفكيكه وإعادة بنائه بمواده الخاصة حين يكون في خراب ظاهر أو حين يتطلب ترميمه هدم أكثر من نصف هيكله: تلك المباني podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial، يمكنها الحصول على إذن بتفكيك الجدران المتأثرة وإعادة بنائها كليًا أو جزئيًا (المادة 161)، وهي قاعدة طبّقتها المحكمة العليا لجزر الكناري في 20 مايو 2026 على بيت قديم على أرض ريفية محمية في لا غوميرا، حيث اعتبرت القيمة ثابتة وإعادة البناء جائزة (STSJ Canarias 257/2026). إنها قاعدة للحجر القديم لا لمبنى من 1979، لكنها الطريق الوحيد في القانون من «fuera de ordenación» إلى مبنى جديد في الموضع نفسه.

عشرة أعمال في عمودين

نادرًا ما يستعمل جدول أعمال جماعة الملاك كلمات القانون. يترجم الجدول إلى النظامين الأعمال التي تصل مكتبنا أكثر من غيرها: العمود الأول سؤال الجماعة، والثاني جواب القانون للمبنى الموطَّد ثم، بعد النقطة، لمبنى fuera de ordenación.

السند الذي تحتاجه الأعمال هو التفصيل الذي يحمله الجدول في صفه الأول وهو الذي يغيّر الجدول الزمني. للمبنى الموطَّد، تمر Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad، أعمال الحفظ والترميم والتعديل والإصلاح أو إعادة الهيكلة للمباني والمنشآت التي لا تمس مبنى مصنفًا ولا تضيف حجمًا أو مساحة بناء، بإبلاغ مسبق (المادة 332.1.a)، ولا تحتاج إلى رخصة سوى التوسعة أو التعديل العام للواجهة أو إغلاق الشرفات بالزجاج الذي يمس الواجهة كلها (330.1.f). ولمبنى fuera de ordenación يسحب القانون الطريق المختصر: من بين الأفعال الخاضعة للرخصة Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación، الأعمال التي تُنفَّذ في المنشآت والإنشاءات والمباني والبنى التحتية الواقعة في وضع fuera de ordenación (330.1.r)، بحيث إن إصلاح السطح نفسه الذي يبلّغ عنه مبنى قانوني قبل شهر ينتظر رخصة في المبنى المجاور. الفعل الوحيد الذي يحيله القانون إلى الإبلاغ المسبق في كل وضع هو تركيب الألواح الكهروضوئية على السطح، en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación، في أوضاع المطابقة للمخطط أو التوطيد القانوني أو fuera de ordenación (332.1.r)، ومنذ 15 أغسطس 2026 يمكن لملف الرخصة نفسه أن يحمل تقرير مطابقة خاصًا بدل انتظار الفني البلدي، وهو ما يشرحه مقالنا عن تقارير المطابقة لعام 2026 عملًا عملًا.

ساعة السنوات الأربع، والأعمال التي لا تتقادم أبدًا

يصبح العمل fuera de ordenación بمرور الزمن، والقانون يقيس هذا الزمن بدقة. يجوز للبلدية أن تفتح إجراء إعادة الحال في أي وقت ما دامت الأعمال جارية، وبعد انتهائها En el plazo de cuatro años desde su completa terminación، في غضون أربع سنوات من اكتمالها التام، للأعمال التي كانت تحتاج رخصة (المادة 361.1.b) وفي السنوات الأربع نفسها للأعمال التي كانت تحتاج إبلاغًا مسبقًا (361.1.c). والاكتمال التام ليس الفاتورة الأخيرة: تكون الأعمال منتهية حين estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento، تصبح جاهزة لخدمة الغرض أو الاستعمال المقرر دون حاجة إلى أي عمل مادي لاحق، باستثناء أعمال الزينة والتجميل (361.3). وحين تمر السنوات الأربع دون فتح إجراء، يدخل البناء في وضع المادة 362 (361.4). والأمر الصادر فعلًا له ساعته الخاصة: يجوز للبلدية تنفيذه En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad، في غضون عشر سنوات تُحسب من يوم صيرورة أمر إعادة الحال قابلًا للتنفيذ (361.2.c)، وبعدها يسقط الأمر نفسه.

من يثبت التاريخ هو السؤال الذي يحسم معظم الملفات. تضعه لائحة 2018 على المالك: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora، عبء إثبات الاكتمال التام يقع على من يتمسك بالتقييد الزمني لممارسة صلاحيات إعادة الحال أو العقاب (Decreto 182/2018، المادة 46.4)، وحيث لم يكن العمل مرئيًا من طريق عام يجب أن يأتي التاريخ من وثيقة عامة أو صورة رسمية أو وثيقة خاصة لا يُحتسب تاريخها في مواجهة الغير إلا من اليوم الذي صار فيه ثابتًا (46.5). وتقرأ المحكمة العليا لجزر الكناري الساعة بالطريقة نفسها: في 22 ديسمبر 2025 رفضت التقادم الذي تمسكت به شركة في تاكورونتي لأن القانون يربط بدء المهلة بالاكتمال الفعلي، anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas، رابطًا يوم البدء بالاكتمال الفعلي لا بمجرد أخبار أو صور سابقة (STSJ Canarias 435/2025)، إذ كانت الأعمال لا تزال جارية في يونيو 2018 حين فُتح الإجراء في 2021.

بعض الأعمال لا تبلغ السنوات الأربع أبدًا. يرفع القانون الآجال عمّا بُني En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo، على الملك العام أو في مناطق حمايته أو ارتفاقه (361.5.b.2.º)، وهو ما يعني في هذه الجزيرة الخط الأول من الساحل؛ وعن الأعمال على أرض ريفية ذات حماية بيئية، وعلى مبانٍ مصنفة أو معلنة ذات أهمية ثقافية، وعلى الطرق والفضاءات الحرة والمناطق الخضراء العامة، وعلى المساحات الخاصة غير القابلة للبناء التي تُحتسب في الطاقة الإيوائية لمركز سياحي (361.5)، وهي نقطة ينبغي لكل جماعة ملاك في منتجع سياحي أن تقرأها مرتين. وأضافت المحكمة العليا الأحياء التاريخية في 28 يناير 2026: ففي بلدة قديمة محمية no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido، لا تخضع لأجل ممارسة صلاحية المطالبة بالامتثال لقواعد التخطيط بشأن عقار واقع داخل الحي التاريخي المحمي (STSJ Canarias 51/2026). والشرفة المغلقة بالزجاج بلا سند في مبنى داخل ارتفاق حماية الساحل، أو على واجهة مصنفة، لا يجعلها التقويم آمنة أبدًا.

على الساحل: يحتفظ قانون السواحل بقائمته الخاصة

يقف مبنى المثال على بعد مئة متر من الشاطئ، وذلك هو عرض ارتفاق الحماية في قانون السواحل، مقيسًا نحو الداخل من الحد الداخلي لشاطئ البحر (Ley 22/1988، المادة 23.1)؛ وحيث كانت الأرض حضرية أصلًا حين دخل القانون حيّز النفاذ عام 1988، la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros، يكون عرض ارتفاق الحماية 20 مترًا (الحكم الانتقالي الثالث). داخل هذا الشريط للقانون قائمته الخاصة بالمباني التي سبقته. فالمبنية برخصتها قبل 1988 والمخالفة للقانون يمكن أن تتلقى obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes، أعمال إصلاح وتحسين وتدعيم وتحديث شريطة ألا تنطوي على زيادة في حجم الإنشاءات القائمة أو ارتفاعها أو مساحتها (الحكم الانتقالي الرابع، 2.c)، ولا تُحتسب القيمة التي تضيفها تلك الأعمال أبدًا في نزع ملكية؛ وفي شريط المرور على طول الشاطئ لا يجوز الترخيص بالأعمال نفسها sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada، دون أن تصدر الدولة مسبقًا تقريرًا إيجابيًا يثبت أن ارتفاق المرور يبقى مضمونًا (4.ª، 2.b)، وهو تقرير يُعدّ إيجابيًا بالسكوت بعد شهرين. ويطلب القانون منذ 2013 أمرين في المقابل: يجب أن توصل الأعمال المبنى إلى تصنيف طاقي una mejora de dos letras o una letra B، بتحسين درجتين أو بلوغ الدرجة B (4.ª، 3.a)، وأن تركّب أنظمة لتوفير الماء، وكلاهما يُصرَّح به في إقرار مسؤول يُقدَّم قبل الرخصة.

تحوّل لائحة 2014 تلك الكلمات الأربع إلى تعريفات يمكن مقارنة عرض السعر بها. أعمال الإصلاح تحفظ المبنى دون مساس بهيكله أو حجمه؛ وأعمال التحديث والتحسين ترفع جودته وإتاحة الوصول إليه دون تغيير هيكلي؛ والتدعيم هيكلي، وهو تقوية العناصر الحاملة المتضررة أو استبدالها بمثلها، شريطة ألا يكون المبنى في خراب (Real Decreto 876/2014، الحكم الانتقالي الرابع عشر، 2). ويقول الحكم نفسه ما لا يُحتسب حجمًا: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica، إغلاق الواجهات الأمامية للشرفات والبلكونات حين لا يتم بعناصر معتمة أو مبنية، والمظلات على هياكل خفيفة قابلة للفك، وعند ثبوت ضرورتها وبأقل أثر ممكن، أعمال التكييف مع قواعد إتاحة الوصول، incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios، بما في ذلك تركيب مصاعد جديدة وغرف آلاتها على أسطح المباني، إلى جانب أعمال السلامة من الحريق والمقاومة الزلزالية وما يقتضيه قانون البناء (14.ª، 2.d). ويُقدَّم الإقرار المسؤول إلى مصلحة السواحل حين تقع الأعمال على الملك العام أو في شريط المرور، وإلى السلطة الكنارية في غير ذلك، وLa declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año، يسري الإقرار المسؤول لتنفيذ الأعمال المذكورة لمدة سنة واحدة (الحكم الانتقالي الخامس عشر، 4). ولا يحل شيء من هذا محل السند البلدي: قائمة السواحل تعلو المادة 160 أو 362، وساعة السنوات الأربع في قانون الأراضي لا تسير داخل الارتفاق على الإطلاق.

الورقة التي تقول في أي وضع أنتم

لا توجد شهادة واحدة اسمها «fuera de ordenación»، والأوراق الأربع الموجودة تقول أشياء مختلفة. الأولى معلومات. لكل شخص الحق في أن يُخبَر بالنظام التخطيطي لما يعتزم بناءه أو يبنيه أو بناه، وتؤدي البلدية هذا الواجب، ضمن وسائل أخرى، عبر La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo، إصدار شهادة تخطيطية لها القيمة الإعلامية والآثار المنصوص عليها في تشريع الأراضي (Decreto 182/2018، المادة 2.2.a): فالـ cédula تقول ما يقرره المخطط بشأن القطعة والمبنى، وهي أول ورقة ينبغي أن تحوزها جماعة الملاك قبل التصويت على أعمال في مبنى وضعه موضع شك. والثانية الشهادة التي ينص عليها القانون نفسه لاستعمال ما: حين يُمارس استعمال في مبنى مكتمل أربع سنوات دون إجراء، يجوز لأصحاب المصلحة أن يطلبوا من الإدارة certificación acreditativa del uso consolidado، شهادة تثبت الاستعمال الموطَّد (Ley 4/2017، المادة 361.6)، والتاريخ الذي تذكره هذه الشهادة البلدية يُفترض صحيحًا في أي إجراء لاحق (Decreto 182/2018، المادة 48.5).

الورقة الثالثة هي التي يطلبها الملاك ولا يستطيعون المطالبة بها. تفترض اللائحة صحة تاريخ الاكتمال المذكور في شهادة بلدية عن التقادم التخطيطي: فهذا التاريخ se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario، يُعدّ ثابتًا لأغراض أي إجراء لإعادة الشرعية التخطيطية يُفتح بشأن العمل نفسه، ما لم يثبت العكس (المادة 46.6). لكن المحكمة العليا لجزر الكناري قضت في 30 مارس 2026 بأن لا حق لأحد في تلك الشهادة: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística، من يخل بالشرعية التخطيطية لا صفة له في طلب شهادة تقادم تخطيطي، والبلديات التي تعرضها تسيء قراءة القانون لأنه لا يوجد سجل للمباني غير القانونية يمكن الإشهاد منه، وحين تجيب بلدية خارج إجراء شرعية sólo cabe entender que expresa una opinión، لا يمكن فهم ذلك إلا على أنه إبداء رأي، لا أمر ولا منع (STSJ Canarias 155/2026، قضية من سانتا أورسولا). والقراءة العملية لجماعة الملاك هي أن شهادة التقادم، حيث لا تزال بلدية تصدرها، تساوي قرينتها داخل ملف لاحق ولا شيء أكثر، وأن الطريق الذي تتركه المحكمة مفتوحًا هو الطريق المزعج: إجراء تفتحه البلدية وينتهي بإعلان انقضاء الأجل.

الورقة الرابعة تُكتب في السجل العقاري. حين يُسجَّل عقد إعلان بناء جديد استنادًا إلى التقادم، بشهادة من فني أو من السجل المساحي أو من البلدية بتاريخ الاكتمال، يُخطر المسجّل البلدية، والبلدية estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario، تكون ملزمة بإصدار القرار اللازم لإثبات الوضع التخطيطي المحدد للمبنى في السجل العقاري بملاحظة على هامش قيد إعلان البناء الجديد، مع تحديد مضمونه والإشارة الصريحة إلى القيود التي يفرضها على المالك (Real Decreto Legislativo 7/2015، المادة 28.4.c)، وإلا كانت مسؤولة عن الإغفال أمام مشترٍ حسن النية. وذلك القرار إجراء له ساعته الخاصة. في 23 مارس 2026 ألغت المحكمة العليا قرارًا من لا لاغونا أعلن مبنى fuera de ordenación بعد ثلاثين شهرًا من فتح الملف على إخطار المسجّل: فالملف يُفتح تلقائيًا، وتسري مهلة الأشهر الثلاثة العامة، وla resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula، القرار الصادر بعد سقوط الإجراء باطل بطلانًا جذريًا (STSJ Canarias 142/2026)، فحُفظ الملف ولم يُنظر قط في الطلب الاحتياطي للمالكة بأن المبنى كان في الواقع موطَّدًا. وتُغلق قاعدتان أخريان من اللائحة الفصل للمبنى الذي لم تكن له رخصة قط: لا يمكن الإبلاغ عن إشغاله الأول إلا بالأوراق التي تثبت سلامته الهيكلية، فالإبلاغ deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar، يجب أن يكون مصحوبًا بالوثائق المطلوبة في كل حالة لإثبات شروط السلامة الهيكلية للعقار المراد إشغاله (Decreto 182/2018، المادة 34.1)، وفي مبنى مُعلَن في وضع fuera de ordenación corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble، يقع على صاحب المصلحة عبء إثبات وجود استعمال سكني حالي متوافق مع شروط السلامة وصلاحية السكن والصحة في العقار (48.6).

الرخص وفحص ITE والتأمين والبنك: ما لا يتغير

ثلاثة التزامات تبقى على حالها أيًا كان الوضع. الأول الفحص. يجوز للبلدية أن تطلب من أي مالك إثبات حالة حفظ المبنى وإتاحة الوصول إليه وكفاءته الطاقية، ويجري الفحص فني مؤهل وtendrá una eficacia de veinte años، يسري عشرين سنة (Ley 4/2017، المادة 269.2)؛ ويبدأ الجدول بالمباني السكنية الجماعية cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años، حين يكون عمرها في 30 يونيو 2018 مساويًا لـ 80 سنة أو أكثر (الحكم الإضافي الثالث)، ويتبعها الباقي كلما بلغ 80. ومبنى fuera de ordenación يُفحص كأي مبنى آخر، والعيوب التي يعدّدها فحص ITE هي بالضبط أعمال الإصلاح والحفظ التي لا تزال المادة 362 تجيزها؛ ومقالنا عن فحص ITE في فويرتيفنتورا يحمل التواريخ والتمويل. والثاني السطح الشمسي: المبنى ذو الاستعمال السكني الجماعي الذي يخضع لتعديل شامل أو ترميم أو إعادة تشكيل يجب أن يغطي سطحه بألواح كهروضوئية ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación، سواء كان في وضع المطابقة للمخطط أو التوطيد القانوني أو fuera de ordenación (الحكم الإضافي الخامس والعشرون، 2)، نصف السطح حيث تتنافس عليه منشآت أخرى مطلوبة. والثالث التصويت نفسه: فالسطح الذي يجعله قانون الملكية الأفقية إلزاميًا، والمساهمة الاستثنائية والضمان هي نفسها في أي مبنى، ومقالنا عن أعمال السطح يستعرضها.

شيئان يتغيران في الممارسة لا في أي قانون، ونقولهما بوضوح. شركة تأمين المبنى تسأل في استمارة الطلب عن الرخص وعن الوضع القانوني للمبنى، والعنصر الذي لم يُقنَّن قط قد يُستثنى من التغطية أو يُسعَّر على حدة، ولذلك ينبغي تجديد وثيقة الجماعة والـ cédula على الطاولة لا بالسكوت. ومثمّن البنك يدوّن الوضع التخطيطي في تقرير التقييم، وقد يرفض المقرض القرض أو يخفّضه على وحدة شرفتها أو طابقها الإضافي fuera de ordenación؛ لا شيء من هذا مكتوب في قانون الأراضي، وكله مكتوب في الممارسة التي نراها في الجزيرة، ومن يدفع ثمنه هو المالك الذي يبيع، ولهذا فإن قراءة المشتري للأوراق نفسها هي مرآة هذا المقال.

ما نقوم به

تبدأ خدمة الصيانة لدينا ملف أعمال في مبنى غير واضح الوضع بالأوراق لا بعروض الأسعار: الـ cédula urbanística من البلدية، والرخصة أو شهادة الاستعمال الموطَّد إن وُجدت، وملاحظة السجل إن وُجدت، وخط السواحل حين يقف المبنى قرب الشاطئ، ليعرف المهندس أي قائمة تنطبق قبل الرسم الأول. ثم تذهب الأعمال الكبيرة إلى الجماعة مع ثلاثة عروض متقاربة وتوصيتنا المكتوبة، ويُطلب السند عبر المسار الصحيح، إبلاغًا أو رخصة، ويُفحص العمل في الموقع قبل دفع الفاتورة، وتُحفظ كل خطوة بالصور حيث يستطيع الملاك رؤيتها. وخدمة فحص ITE والشهادات تحفظ إلى جانب ذلك الملف تاريخ الفحص وسجل المبنى. اطلبوا عرض سعر بأجر ثابت وأخبرونا بسنة اكتمال المبنى وبعده عن البحر.

أسئلة شائعة

بُني مبنانا برخصة عام 1979، والمخطط الحالي يسمح بطوابق أقل. هل نحن fuera de ordenación؟

لا. المبنى المبني قانونيًا بموجب مخطط زمنه والمخالف لمخطط لاحق يكون في situación legal de consolidación لا fuera de ordenación، ما لم يحتج المخطط الجديد أرضه لاستعمال عام. ويجوز للجماعة صيانته وحفظه وتعديله وتدعيمه وترميمه وإعادة تشكيله، ومنذ 28 يناير 2026 حتى توسعته حيث ينص المخطط الجديد على الحجم؛ وسند الحفظ العادي هو إبلاغ مسبق.

أغلق أحد الملاك شرفته بالزجاج قبل اثني عشر عامًا بلا رخصة. هل لا يزال بوسع البلدية أن تأمر بإزالتها، وهل يمكن إلزام الجماعة بالدفع؟

إذا اكتمل الإغلاق قبل أكثر من أربع سنوات، لم يعد بوسع البلدية فتح إجراء إعادة الحال، وتكون الشرفة fuera de ordenación: تبقى كما هي، ويجوز إصلاحها لكن لا توسيعها أبدًا، وستثقل على بيع ذلك المالك وتأمينه. ولا تسري السنوات الأربع إذا كان المبنى داخل ارتفاق حماية الساحل أو على مبنى مصنف أو على أرض يحميها القانون، ويحمل المالك عبء إثبات التاريخ. والجماعة ليست صاحبة أعمال مالك فرد، لكن مشروع الواجهة الذي يدمجها يكون كذلك.

هل يمكننا تركيب مصعد في مبنى fuera de ordenación؟

نعم، كإتاحة وصول يقتضيها القانون، شريطة ألا يضيف البئر وغرفة الآلات حجمًا أو ارتفاعًا إلى المبنى القائم، وبرخصة لا بإبلاغ. وفي ارتفاق السواحل تقول لائحة السواحل إن المصعد الجديد وغرفته على السطح لا يُحتسبان حجمًا حين تثبت ضرورتهما، وهي الحالة الوحيدة التي يكون فيها الشاطئ أرفق من المخطط.

من يعطينا الورقة التي تقول في أي وضع يقع المبنى؟

البلدية، في ثلاثة أشكال: الـ cédula urbanística التي يستطيع أي شخص طلبها ولها قيمة إعلامية؛ وشهادة الاستعمال الموطَّد التي ينص عليها القانون نفسه بعد أربع سنوات؛ والملاحظة على هامش القيد في السجل العقاري التي يجب أن تأمر بها البلدية حين يُسجَّل بناء جديد استنادًا إلى التقادم. أما شهادة بانقضاء أجل إعادة الشرعية فلا يمكن المطالبة بها، كما قضت المحكمة العليا لجزر الكناري في مارس 2026، والجواب المقدَّم خارج إجراء هو رأي.

نحن على بعد ستين مترًا من البحر. هل يغيّر قانون السواحل القائمة؟

يضيف قائمة خاصة به. داخل ارتفاق الحماية، مئة متر أو عشرون على أرض كانت حضرية عام 1988، يمكن إصلاح مبنى سابق للقانون وتحسينه وتدعيمه وتحديثه دون زيادة في الحجم أو الارتفاع أو المساحة، بعد إقرار مسؤول يلزم الأعمال أيضًا بتحسين طاقي بدرجتين أو بتصنيف B وبتوفير الماء؛ وفي شريط المرور يأتي التقرير الإيجابي للدولة أولًا. ويبقى السند البلدي بموجب المادة 160 أو 362 ضروريًا، ولا تسير ساعة السنوات الأربع داخل الارتفاق أبدًا.