Dos consultas llegaron a nuestras mesas este verano con una semana de diferencia. En un bloque de Caleta de Fuste, once propietarios de treinta y ocho querían placas fotovoltaicas en la cubierta para alimentar los ascensores, las bombas de la piscina y el alumbrado del garaje, y preguntaban si podían seguir adelante sin los demás. En Corralejo, una comunidad de veinticuatro quería sustituir los termos eléctricos de las zonas comunes por una unidad de aerotermia y pagarla con el fondo de reserva, para que nadie recibiera una derrama. Las dos preguntas tienen respuesta en la Ley de Propiedad Horizontal, y las dos respuestas cambiaron en marzo de 2026, cuando un decreto escrito para una crisis energética en Oriente Medio reescribió en el mismo texto una línea de la Ley, una línea de la ley de haciendas locales y una disposición de la ley del IRPF. Este artículo lee las tres mayorías que rigen las obras energéticas en una comunidad, lo que el fondo de reserva puede y no puede pagar, el permiso que pide la isla, las ayudas que existen en septiembre de 2026 — frente a las que todavía se anuncian — y una cubierta de treinta kilovatios calculada por las dos vías. Las citas van en español con su lectura.
Tres obras, tres mayorías
La Ley no tiene una regla para las «obras energéticas»; tiene tres, y todo el procedimiento depende de en cuál encaje el proyecto.
La regla del tercio. El artículo 17.1 cubre la infraestructura común de telecomunicaciones y «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos». Esa instalación «podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.1). El precio de un umbral tan bajo es quién paga, y a eso llegamos más abajo.
La mayoría simple con tope. El artículo 17.2 cubre «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio» y, en la misma frase, la solicitud de ayudas, préstamos o cualquier financiación para pagarlas. Todo ello «requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». Y después, la frase que importa al propietario que votó en contra: «El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo» — el disidente no tiene el derecho a quedarse fuera que las mejoras suelen llevar consigo — y el coste es gasto general, repartido por cuota de participación como el ascensor y la piscina (art. 17.2).
La regla de los tres quintos. Los equipos o sistemas «no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble» necesitan tres quintos de propietarios y cuotas, y el acuerdo obliga a todos; si el equipo es de aprovechamiento privativo basta un tercio y se aplica el reparto de costes de la regla del tercio (art. 17.3). Cambiar las bombas de la piscina por unidades de velocidad variable, el alumbrado por LED con temporizadores, el termo común por otro más eficiente del mismo tipo: nada de eso es una fuente renovable, así que vive aquí.
Todo lo demás que no sea exigible para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad es una mejora del artículo 17.4: tres quintos para aprobarla, y el propietario disidente no queda obligado cuando la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias (art. 17.4). Una planta fotovoltaica o una bomba de calor también pueden leerse como mejora; las reglas posteriores y más específicas de la Ley son las que una junta debe invocar, y el punto del orden del día debe decir cuál. Si los propietarios discrepan sobre la naturaleza de las obras, resuelve la junta, y los interesados pueden pedir arbitraje o dictamen técnico (art. 17.10).
Nuestro artículo sobre puntos de recarga recorrió las mismas tres reglas para los cargadores; este trata de la cubierta y del cuarto de máquinas.
La regla del tercio después de marzo de 2026
Las palabras «incluyendo la aerotermia y geotermia» tienen una historia corta e instructiva. Las escribió por primera vez en el artículo 17.1 un decreto de junio de 2025 que el Congreso se negó a convalidar en julio, de modo que la modificación quedó sin efecto en un mes; el texto consolidado lleva la nota. Volvieron el 21 de marzo de 2026 en el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, el decreto que aprobó el plan de respuesta del Gobierno a la crisis en Oriente Medio, en vigor desde el 22 de marzo de 2026 y convalidado por el Congreso el 26 de marzo (Boletín Oficial del Estado del 28 de marzo de 2026). Las bombas de calor de aerotermia y geotermia son ahora expresamente sistemas renovables a efectos de la regla del tercio, lo que cierra la discusión que antes tenía que ganar un informe técnico. La fotovoltaica y la solar térmica nunca estuvieron en duda.
De la redacción se siguen cuatro consecuencias, y todas importan al propietario que vive fuera.
- Cualquier propietario puede pedir el punto. La regla empieza con «a petición de cualquier propietario». Un solo propietario puede exigir al presidente que incluya la instalación en la siguiente junta, y el acuerdo se adopta con un tercio de los integrantes y un tercio de las cuotas — no de los presentes, de la comunidad.
- Solo pagan los que votaron sí. «La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo». Con esta regla la derrama no va por cuota sobre todo el edificio; se reparte entre quienes votaron a favor.
- El silencio no es un sí. En la mayoría de los acuerdos, el propietario debidamente citado que no asiste se computa a favor si no discrepa en treinta días naturales (art. 17.8). El mismo párrafo exceptúa «los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo» — que es exactamente este caso. El propietario de Manchester o de Múnich que quiera su parte de la cubierta tiene que votar sí, en persona o mediante representante con escrito firmado (art. 15.1); el que calla queda fuera, y sin factura.
- Quien llega tarde paga su entrada. El propietario que más tarde quiera usar la instalación «podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal». La propia planta, una vez instalada, «tendrá la consideración … de elemento común»: es elemento común aunque la haya pagado una minoría (art. 17.1).
La vía del tercio es, pues, la herramienta de una minoría decidida: rápida, y pagada por quienes la eligieron. La vía de la mayoría simple del artículo 17.2 es la herramienta de una comunidad que quiere a todo el edificio dentro, al precio de una mayoría y del tope de doce mensualidades. Las dos son legales para las mismas placas; la diferencia es quién acaba pagando, y un orden del día bien redactado nombra el artículo antes de la votación.
Lo que puede pagar el fondo de reserva
Toda comunidad tiene un fondo de reserva, y la Ley dice para qué es. Cada propietario contribuye, por cuota, «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley». El fondo es de la comunidad, «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario», y también puede pagar un seguro de daños o un contrato de mantenimiento permanente (art. 9.1.f).
Léase la lista con cuidado, porque responde a la pregunta de Corralejo. Las obras energéticas que el fondo puede pagar son las del artículo 17.2: las obras y las fuentes renovables de uso común que una mayoría simple aprueba para toda la comunidad. Un acuerdo por un tercio bajo el artículo 17.1 es otro animal: su coste no puede repercutirse a los propietarios que no lo votaron, y el fondo es dinero que todos han aportado por cuota; en nuestra lectura, pagar la instalación de una minoría con el fondo común haría por la puerta de atrás lo que la Ley prohíbe por la de delante, y no lo redactamos así. Lo que el fondo hace, en las comunidades que administramos, es pagar la vía de la mayoría: la unidad de aerotermia del cuarto de máquinas aprobada por mayoría, las placas para servicios comunes aprobadas por mayoría, y los honorarios técnicos y los certificados que las acompañan.
Dos límites prácticos. El 10 % es un suelo, no un saldo para gastar: la comunidad que baje el fondo por debajo tiene que reconstruirlo en el siguiente presupuesto, así que la junta suele aplicar lo que hay por encima del suelo y derramar el resto. Y el fondo es dinero real en la cuenta de la comunidad, no una línea de una hoja de cálculo: nuestro artículo sobre las cuentas anuales muestra dónde encontrarlo, y nuestra guía de cuotas y derramas explica cómo una derrama se adhiere a su piso.
El permiso en la isla
Una comunidad que ha votado placas o una bomba de calor todavía tiene que comunicárselo al ayuntamiento, y aquí Canarias es más fácil de lo que sugieren los textos peninsulares. La ley del suelo canaria enumera lo que solo necesita comunicación previa, sin licencia, y la lista se escribió para esto: «la implantación, en suelo urbano y urbanizable, de instalaciones de producción eléctrica a partir de fuentes renovables de potencia no superior a 100 Kw, asociadas a modalidades de suministro con autoconsumo»; «centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en fachadas o cubiertas de las edificaciones existentes, que no supongan una modificación general de la fachada»; «realización de obras en zonas comunes de edificaciones que tengan por objeto lograr un uso más eficiente de energía eléctrica y suministro de agua»; y las placas fotovoltaicas sobre la cubierta de los edificios, «hasta el 100 % de la superficie de la cubierta», que pueden complementarse con solar térmica (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1, letras n, p, q y r). El aislamiento térmico de un edificio existente y los dispositivos bioclimáticos en fachadas y cubiertas están en la misma lista (letras ñ y o).
Dos cosas siguen necesitando licencia: el andamiaje o la maquinaria que apoya en la calzada, o en la acera sin dejar 1,20 metros de paso libre (art. 330.1.p), y cualquier modificación general de la fachada. Un cambio de la envolvente del edificio por razones energéticas — aislamiento exterior de toda la fachada, por ejemplo — es además una de las obras que la propia Ley somete a autorización administrativa y al consentimiento de los propietarios afectados (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.3.b). Las ordenanzas difieren de un ayuntamiento a otro en lo que la comunicación debe adjuntar; para cualquier cosa en una cubierta la presentamos con el proyecto del instalador, la nota estructural sobre la carga de la cubierta y el mismo director técnico que describimos para las obras de cubierta, porque una planta atornillada a través de una lámina es una filtración esperando su primer invierno.
Las ayudas que existen en septiembre de 2026
Esta es la sección en la que la mayoría de los artículos sobre el tema se equivocan, porque enumeran programas que han cerrado. Esta es la situación tal como se leen las páginas oficiales en la fecha de publicación.
- El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. El Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, en vigor desde el 24 de abril de 2026, contiene una ayuda a la rehabilitación integral de edificios de viviendas que pueden solicitar las comunidades de propietarios (art. 96.1.c). En habitabilidad y sostenibilidad la ayuda alcanza el 65 % del coste, hasta 13.000 € por vivienda, cuando las obras reducen el consumo de energía primaria no renovable del edificio o su demanda de calefacción y refrigeración un 45 % o más, y el 80 %, hasta 20.500 € por vivienda, a partir del 60 % (anexo II); las intervenciones parciales sobre la envolvente pueden obtener hasta el 40 % y 7.500 € por vivienda (art. 99.3.c). El edificio debe estar terminado antes de 2006, disponer de Libro del Edificio Existente, retirar el amianto que tenga y llevar su envolvente a los valores del Código Técnico; quedan excluidas las calderas de combustible fósil (arts. 97 y 98). Hay una condición escrita para propietarios como los nuestros y merece la cita completa: la subvención se reparte entre las viviendas «que sean domicilio habitual y permanente de las personas en ellas residentes. Aquellas viviendas que no sean domicilio habitual y permanente de sus residentes no participarán en el reparto de la subvención» (art. 97.f.2.ª): un piso de vacaciones o una segunda residencia cuenta para las obras y queda fuera de la ayuda, y su propietario paga su parte entera. El acceso es por convocatorias autonómicas (art. 100), las obras tienen treinta y seis meses desde la concesión (art. 103), y la ayuda se paga después de las obras, contra los certificados energéticos de antes y de después (art. 102). En la fecha de publicación, la Agencia Canaria de Vivienda no tiene abierta ninguna convocatoria de este plan; su convocatoria de rehabilitación de edificios del programa europeo anterior cerró el 15 de diciembre de 2023, y su página lo dice.
- La convocatoria canaria de autoconsumo. La orden del Gobierno regional de 23 de marzo de 2025 (Boletín Oficial de Canarias del 10 de abril de 2025) abrió una convocatoria en concurrencia no competitiva para generación renovable, autoconsumo y almacenamiento, financiada con el instrumento europeo de recuperación. Las comunidades de propietarios podían optar, con una condición: «solo serán subvencionables las instalaciones de autoconsumo colectivo», las que también pueden alimentar a otros edificios a menos de dos kilómetros, no una planta que sirva únicamente al contador de la comunidad. Para solicitantes sin actividad económica las tablas fijaban la ayuda máxima en 950,40 € por kilovatio pico de generación fotovoltaica y 400 € por kilovatio hora de almacenamiento. Las solicitudes cerraron el 28 de julio de 2025, tras una ampliación, y el expediente está en fase de justificación. No hay convocatoria abierta para una cubierta comunitaria en la isla mientras escribimos; si el Gobierno abre otra es cosa del Gobierno, y la junta no debe presupuestar contando con ella.
- La deducción del 60 % en el IRPF, para residentes. El mismo decreto de marzo de 2026 reescribió la disposición del IRPF sobre obras energéticas. Los propietarios de viviendas en un edificio de uso predominante residencial en el que se realicen obras de rehabilitación energética hasta el 31 de diciembre de 2027 pueden deducirse «el 60 por ciento de las cantidades satisfechas», sobre una base de 5.000 € al año, con el exceso trasladable cuatro ejercicios, hasta 15.000 € acumulados, siempre que el certificado del edificio posterior a las obras acredite una reducción del 30 % del consumo de energía primaria no renovable o una clase A o B, y que el dinero se haya pagado con tarjeta, transferencia, cheque o ingreso bancario, descontadas las subvenciones (Ley del IRPF, disposición adicional quincuagésima, apartado 3). Las dos deducciones menores por obras dentro de una vivienda, del 20 % y del 40 %, llegan hasta el 31 de diciembre de 2026 (apartados 1 y 2). La disposición la habían prorrogado tres decretos que el Congreso derogó después; el texto de marzo de 2026 es el que rige, y la página de la Agencia Tributaria aún mostraba las fechas antiguas cuando la consultamos. Es una deducción del IRPF: el residente fiscal en España la aplica en su declaración anual; el propietario no residente, que paga el impuesto de no residentes por el mismo piso, no tiene nada equivalente.
- La deducción autonómica canaria, para residentes. El residente en Canarias puede deducirse además el 12 % de lo que pague por obras de rehabilitación energética en la vivienda de su propiedad en la que vive — incluida su cuota de las obras que contrata la comunidad, que la comunidad certifica — sobre una base de 7.000 € al año, dentro del 10 % de la cuota íntegra autonómica, con los certificados de antes y de después inscritos en el registro regional y sin pagos en efectivo (Manual de Renta 2025, deducciones autonómicas de Canarias, apartado 10.5.19).
- La bonificación del IBI. El mismo decreto de marzo de 2026 reescribió la regla de haciendas locales que permite al ayuntamiento bonificar hasta el 50 % del IBI de los edificios con sistemas homologados que aprovechen la energía solar o ambiente, con la aerotermia y la geotermia ahora incluidas expresamente. Es potestativa y necesita ordenanza municipal; nuestro artículo hermano sobre las seis ordenanzas de la isla dice qué ayuntamientos la tienen y con qué porcentaje.
El resumen honesto para el propietario que vive fuera: en 2026 el dinero de una cubierta comunitaria en Fuerteventura sale de los propietarios, con una deducción fiscal para los residentes entre ellos, una posible bonificación del IBI para todos y una subvención solo si se abre una convocatoria antes de firmar el contrato — y las solicitudes siempre entran antes de empezar las obras.
Un ejemplo calculado: una cubierta de treinta kilovatios en Caleta de Fuste
Un edificio de cuarenta viviendas con un presupuesto ordinario de 96.000 € al año — 8.000 € al mes para toda la comunidad, 200 € por vivienda de media — y un fondo de reserva de 12.000 €, por encima de su mínimo legal de 9.600 €. El informe técnico propone una planta fotovoltaica de 30 kWp en la cubierta para alimentar el contador comunitario: dos ascensores, las bombas de filtración de la piscina, el alumbrado del garaje y las escaleras, el grupo de presión. El presupuesto es de 39.000 € instalados, con la nota estructural, la comunicación al ayuntamiento y la monitorización incluidas; la simulación del instalador, que tratamos como una proyección y no como una promesa, sitúa el ahorro en torno al 40 % de una factura eléctrica común de 18.000 € al año.
Vía uno: la mayoría simple del artículo 17.2. El coste anual, 39.000 €, está por debajo de doce mensualidades, 96.000 €, así que la regla se aplica. La junta aprueba la planta por mayoría de propietarios y cuotas, aplica los 2.400 € que el fondo tiene por encima de su suelo y derrama 36.600 € por cuota de participación en tres plazos. El propietario con una cuota del 2,5 % paga 915 €, 305 € por trimestre; el ático con el 4 % paga 1.464 €; el local de la planta baja con el 1,5 % paga 549 €. Pagan todos, incluidos los que votaron en contra, porque el derecho del disidente a quedarse fuera no existe para estas obras. Si el propietario del piso del 2,5 % es residente fiscal en España y los certificados del edificio de antes y de después acreditan la reducción del 30 %, el 60 % de los 915 € vuelve por el IRPF; si ese piso es además su vivienda habitual, la deducción canaria se aplica a las mismas obras con sus propias condiciones — el encaje es cosa del asesor fiscal. Si el propietario vive en Leeds, no vuelve nada, y la planta baja las cuotas de comunidad que paga desde Leeds.
Vía dos: la regla del tercio del artículo 17.1. Catorce propietarios que suman el 36 % de las cuotas votan sí; los otros veintiséis votan no, se abstienen o no asisten. El acuerdo es válido, la planta es elemento común y los 39.000 € se reparten entre los catorce en proporción a sus cuotas: el mismo piso del 2,5 % paga 39.000 € × 2,5 / 36, unos 2.708 €, y los otros veintiséis no pagan nada — y no reciben nada, hasta que uno de ellos pida entrar y pague su parte actualizada con el interés legal. El fondo no se toca. El contrato de mantenimiento de la planta sigue el mismo reparto.
Las dos vías dan las mismas placas y facturas muy distintas. La comunidad en la que una mayoría clara quiere la planta y el coste cabe con holgura en un año de cuotas toma la vía uno; la comunidad en la que una minoría decidida la quiere y el resto no quiere ni oír hablar de ella toma la vía dos y conserva la paz.
La lista del propietario que vive fuera
- Pida el punto por escrito. Con el artículo 17.1 cualquier propietario puede exigirlo; con el 17.2 lo incluye el presidente en el orden del día. Pida al administrador el informe técnico y los presupuestos antes de la junta, no en ella.
- Vote expresamente. Para un acuerdo por un tercio, solo un sí expreso le incluye; un representante con escrito firmado lo hace desde fuera. Para un acuerdo por mayoría, la regla de los treinta días cuenta su silencio como un sí y le obliga en todo caso.
- Lea en el orden del día el número del artículo. «Instalación fotovoltaica, art. 17.1» e «instalación fotovoltaica, art. 17.2» son facturas distintas; si el punto no dice cuál, pregunte antes de votar.
- Lea el plan de derrama. Qué parte sale del fondo de reserva, qué parte se derrama, por cuota o entre los que votaron sí, y en cuántos plazos.
- Guarde los papeles. Las facturas, el certificado de la comunidad con su parte, los certificados energéticos de antes y de después: la deducción del 60 % y la autonómica del 12 % de un residente viven en ellos, y el abogado de un comprador pedirá el acuerdo y el permiso cuando venda.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura redactan el punto del orden del día bajo el artículo correcto, llevan la votación para que un propietario que vive fuera pueda decir sí por representante, reparten la derrama como exige la Ley — por cuota, o entre los que votaron sí —, presentan la comunicación previa en el ayuntamiento, custodian los certificados de los que dependen las deducciones y vigilan las convocatorias regionales para que una subvención se solicite antes de que suba la primera placa. Vea nuestro servicio de mantenimiento de comunidades o pida presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puede un tercio de los propietarios instalar placas solares contra la voluntad de la mayoría?
Sí. El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción vigente desde el 22 de marzo de 2026, permite a un tercio de los propietarios que reúnan un tercio de las cuotas acordar la instalación de sistemas comunes o privativos de energías renovables, aerotermia y geotermia incluidas, a petición de cualquier propietario. El coste, y el mantenimiento posterior, solo pueden repercutirse a los propietarios que votaron expresamente a favor; los demás no pagan nada salvo que más tarde pidan usar la instalación, y entonces pagan su parte actualizada con el interés legal.
¿Puede el fondo de reserva pagar las placas?
Para las obras que una mayoría simple aprueba con el artículo 17.2 — obras de eficiencia energética que el certificado del edificio puede acreditar, o fuentes renovables de uso común — sí: el artículo 9.1.f las nombra entre los fines del fondo. El fondo no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario sin reconstruirse, así que las comunidades aplican lo que hay por encima del suelo y derraman el resto por cuota. Una instalación por un tercio pagada solo por quienes votaron sí no es, en nuestra lectura, un uso del fondo común.
¿Necesita la comunidad licencia para poner placas en la cubierta en Canarias?
Normalmente solo una comunicación previa al ayuntamiento. La ley del suelo canaria incluye entre las actuaciones sujetas a comunicación, y no a licencia, las instalaciones fotovoltaicas de hasta 100 kW para autoconsumo, los captadores solares y las instalaciones energéticas comunes en cubiertas y fachadas, y las placas que ocupen hasta toda la cubierta. El andamiaje sobre la calzada o la acera y la modificación general de la fachada siguen necesitando licencia, y un cambio de la envolvente por razones energéticas necesita autorización administrativa y el consentimiento de los propietarios afectados.
¿Qué ayudas puede obtener una comunidad de Fuerteventura para placas solares en 2026?
En la fecha de publicación, ninguna abierta. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 paga del 65 % al 80 % de las rehabilitaciones energéticas integrales, hasta 13.000 € o 20.500 € por vivienda, mediante convocatorias autonómicas que el Gobierno de Canarias aún no ha abierto, y reparte la subvención solo entre las viviendas que son domicilio habitual de sus residentes. La convocatoria canaria de autoconsumo de 2025 cerró el 28 de julio de 2025 y cubría a las comunidades solo para autoconsumo colectivo. Lo que sí existe es una deducción del 60 % en el IRPF para los propietarios residentes por obras en el edificio hasta el final de 2027, una deducción canaria del 12 % sobre la vivienda habitual del residente y una bonificación potestativa del IBI de hasta el 50 % donde la ordenanza municipal la recoja.
