Solarmodule, Wärmepumpe und Rücklage: wie eine Eigentümergemeinschaft auf Fuerteventura 2026 energetische Maßnahmen bezahlt — Drittelregel, einfache Mehrheit und die Förderungen, die es wirklich gibt

Zwei Anfragen erreichten unsere Schreibtische in diesem Sommer im Abstand von einer Woche. In einem Block in Caleta de Fuste wollten elf von achtunddreißig Eigentümern Photovoltaikmodule auf dem Dach, um die Aufzüge, die Poolpumpen und die Garagenbeleuchtung zu versorgen, und fragten, ob sie ohne die übrigen loslegen könnten. In Corralejo wollte eine Gemeinschaft von vierundzwanzig die elektrischen Warmwasserspeicher der Gemeinschaftsflächen durch eine Wärmepumpe (Aerothermie) ersetzen und sie aus der Rücklage bezahlen, damit niemand eine Umlage erhält. Beide Fragen beantwortet das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal, und beide Antworten haben sich im März 2026 geändert, als ein für eine Energiekrise im Nahen Osten geschriebenes Dekret im selben Text eine Zeile des Gesetzes, eine Zeile des Kommunalabgabengesetzes und eine Bestimmung des Einkommensteuergesetzes neu fasste. Dieser Beitrag liest die drei Mehrheiten, die energetische Maßnahmen in einer Gemeinschaft regeln, was die Rücklage bezahlen darf und was nicht, die Genehmigung, die die Insel verlangt, die Förderungen, die es im September 2026 gibt — im Gegensatz zu denen, die noch beworben werden — und ein Dreißig-Kilowatt-Dach, auf beiden Wegen durchgerechnet. Die Zitate stehen auf Spanisch mit der Lesart auf Deutsch.

Drei Maßnahmen, drei Mehrheiten

Das Gesetz kennt nicht eine Regel für «energetische Maßnahmen», sondern drei, und das ganze Verfahren hängt davon ab, unter welche das Projekt fällt.

Die Drittelregel. Artikel 17.1 erfasst die gemeinschaftliche Telekommunikationsinfrastruktur und «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos» — die Installation gemeinschaftlicher oder privater Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Aerothermie und Geothermie, oder der Infrastruktur, die für neue kollektive Energieversorgungen nötig ist. Eine solche Anlage «podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación»: Sie kann auf Antrag jedes Eigentümers von einem Drittel der Mitglieder beschlossen werden, die ein Drittel der Miteigentumsanteile halten (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 17.1). Der Preis dieser niedrigen Schwelle ist die Frage, wer zahlt; dazu kommen wir unten.

Die einfache Mehrheit mit Deckel. Artikel 17.2 erfasst «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio» — Maßnahmen, die die Energieeffizienz so verbessern, dass der Energieausweis des Gebäudes es belegen kann, oder die Installation erneuerbarer Quellen für den gemeinschaftlichen Gebrauch, einschließlich Änderungen an der Gebäudehülle — und im selben Satz den Antrag auf Förderungen, Darlehen oder jede Finanzierung dafür. All das «requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»: eine einfache Mehrheit der Eigentümer und Anteile, sofern die jährlich umgelegten Kosten nach öffentlichen Zuschüssen und etwaiger Finanzierung zwölf ordentliche Monatsraten nicht übersteigen. Dann der Satz, der den Eigentümer angeht, der mit Nein gestimmt hat: «El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo» — dem Widersprechenden steht das Recht, außen vor zu bleiben, das Verbesserungen sonst mit sich bringen, nicht zu — und die Kosten sind allgemeine Ausgaben, nach Miteigentumsanteil verteilt wie der Aufzug und der Pool (Art. 17.2).

Die Drei-Fünftel-Regel. Geräte oder Systeme «no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble» — nicht von der Drittelregel erfasst, deren Zweck die Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz des Gebäudes ist — brauchen drei Fünftel der Eigentümer und Anteile, und der Beschluss bindet alle; dient das Gerät privatem Gebrauch, genügt ein Drittel, und die Kostenregel der Drittelregel gilt (Art. 17.3). Der Austausch der Poolpumpen gegen drehzahlgeregelte Geräte, der Beleuchtung gegen LED mit Zeitschaltuhren, des gemeinschaftlichen Warmwasserspeichers gegen einen effizienteren derselben Art: Nichts davon ist eine erneuerbare Quelle, also gehört es hierher.

Alles andere, was nicht für Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit erforderlich ist, ist eine Verbesserung nach Artikel 17.4: drei Fünftel zur Annahme, und ein widersprechender Eigentümer ist nicht gebunden, wenn der Installationsanteil drei ordentliche Monatsraten übersteigt (Art. 17.4). Auch eine Photovoltaikanlage oder eine Wärmepumpe lässt sich als Verbesserung lesen; die späteren und spezielleren Regeln des Gesetzes sind die, die eine Versammlung anführen sollte, und der Tagesordnungspunkt sollte sagen, welche. Streiten die Eigentümer über die Art der Arbeiten, entscheidet die Versammlung, und die Beteiligten können ein Schiedsverfahren oder ein technisches Gutachten verlangen (Art. 17.10).

Unser Beitrag zu Ladepunkten ist dieselben drei Regeln für Wallboxen durchgegangen; hier geht es um das Dach und den Technikraum.

Die Drittelregel nach März 2026

Die Worte «incluyendo la aerotermia y geotermia» haben eine kurze, lehrreiche Geschichte. Ein Dekret vom Juni 2025 schrieb sie erstmals in Artikel 17.1; der Kongress verweigerte im Juli die Bestätigung, sodass die Änderung binnen eines Monats wirkungslos wurde; der konsolidierte Text trägt den Vermerk. Sie kehrten am 21. März 2026 im Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo zurück, dem Dekret, mit dem die Regierung ihren Reaktionsplan auf die Krise im Nahen Osten verabschiedete, in Kraft seit dem 22. März 2026 und vom Kongress am 26. März bestätigt (Boletín Oficial del Estado vom 28. März 2026). Aerothermische und geothermische Wärmepumpen sind jetzt ausdrücklich erneuerbare Anlagen im Sinne der Drittelregel, was den Streit beendet, den früher ein technisches Gutachten gewinnen musste. Photovoltaik und Solarthermie standen nie in Frage.

Aus dem Wortlaut folgen vier Konsequenzen, und jede betrifft einen Eigentümer, der im Ausland lebt.

• Jeder Eigentümer kann den Punkt auf die Tagesordnung setzen lassen. Die Regel beginnt mit «a petición de cualquier propietario». Ein einzelner Eigentümer kann vom Präsidenten verlangen, die Anlage in die nächste Versammlung aufzunehmen, und der Beschluss kommt mit einem Drittel der Mitglieder und einem Drittel der Anteile zustande — nicht der Anwesenden, der Gemeinschaft.
• Nur die zahlen, die mit Ja gestimmt haben. «La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo»: Die Gemeinschaft darf die Installation und ihre spätere Unterhaltung nicht den Eigentümern anlasten, die in der Versammlung nicht ausdrücklich dafür gestimmt haben. Unter dieser Regel geht die Umlage nicht nach Anteil über das ganze Haus; sie wird unter den Ja-Stimmen geteilt.
• Schweigen ist kein Ja. Bei den meisten Beschlüssen zählt ein ordnungsgemäß geladener, abwesender Eigentümer als Zustimmender, wenn er nicht binnen dreißig Kalendertagen widerspricht (Art. 17.8). Derselbe Absatz nimmt «los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo» aus — genau diesen Fall. Ein Eigentümer in Manchester oder München, der seinen Anteil am Dach will, muss mit Ja stimmen, persönlich oder durch einen Bevollmächtigten mit unterschriebener Vollmacht (Art. 15.1); wer nichts sagt, bleibt draußen — und ohne Rechnung.
• Nachzügler kaufen sich ein. Ein Eigentümer, der die Anlage später nutzen will, «podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal»: Er kann zugelassen werden, wenn er den Anteil zahlt, der auf ihn entfallen wäre, aktualisiert zum gesetzlichen Zinssatz. Die Anlage selbst «tendrá la consideración … de elemento común» — sie ist Gemeinschaftseigentum, obwohl eine Minderheit sie bezahlt hat (Art. 17.1).

Der Drittelweg ist also das Werkzeug einer entschlossenen Minderheit: schnell, und bezahlt von denen, die ihn gewählt haben. Der Weg der einfachen Mehrheit nach Artikel 17.2 ist das Werkzeug einer Gemeinschaft, die das ganze Haus dabeihaben will, um den Preis einer Mehrheit und des Zwölf-Monats-Deckels. Beide sind für dieselben Module rechtmäßig; der Unterschied ist, wer am Ende zahlt, und ein gut gefasster Tagesordnungspunkt nennt den Artikel vor der Abstimmung.

Was die Rücklage bezahlen darf

Jede Gemeinschaft hält eine Rücklage, und das Gesetz sagt, wofür sie da ist. Jeder Eigentümer trägt nach Anteil bei «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley» — für die Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten am Anwesen, die Barrierefreiheitsmaßnahmen des Artikels 10.1.b und die Barrierefreiheits- und Energieeffizienzmaßnahmen des Artikels 17.2. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario» — nie weniger als 10 % des letzten ordentlichen Haushalts — und darf auch eine Gebäudeschadenversicherung oder einen dauerhaften Wartungsvertrag bezahlen (Art. 9.1.f).

Man lese die Liste genau, denn sie beantwortet die Frage aus Corralejo. Die energetischen Maßnahmen, die die Rücklage bezahlen darf, sind die des Artikels 17.2: die Arbeiten und die gemeinschaftlich genutzten erneuerbaren Quellen, die eine einfache Mehrheit für die ganze Gemeinschaft beschließt. Ein Drittelbeschluss nach Artikel 17.1 ist ein anderes Tier — seine Kosten dürfen den Eigentümern, die nicht dafür gestimmt haben, nicht angelastet werden, und die Rücklage ist Geld, das jeder Eigentümer nach Anteil eingezahlt hat; nach unserer Lesart würde die Bezahlung der Anlage einer Minderheit aus dem gemeinsamen Fonds durch die Hintertür tun, was das Gesetz an der Vordertür verbietet, und so fassen wir es nicht ab. Was die Rücklage in den Gemeinschaften, die wir verwalten, leistet, ist die Bezahlung des Mehrheitswegs: die per Mehrheit beschlossene Wärmepumpe im Technikraum, die per Mehrheit für Gemeinschaftsdienste beschlossenen Module und die technischen Honorare und Zertifikate, die dazugehören.

Zwei praktische Grenzen. Die 10 % sind ein Boden, kein Guthaben zum Ausgeben: Eine Gemeinschaft, die die Rücklage darunter senkt, muss sie im nächsten Haushalt wieder aufbauen, also verwendet die Versammlung in der Regel, was über dem Boden liegt, und legt den Rest um. Und die Rücklage ist echtes Geld auf dem Konto der Gemeinschaft, keine Zeile in einer Tabelle — unser Beitrag zur Jahresabrechnung zeigt, wo man sie findet, und unser Leitfaden zu Gebühren und Umlagen erklärt, wie eine Umlage an Ihrer Wohnung haftet.

Die Genehmigung auf der Insel

Eine Gemeinschaft, die Module oder eine Wärmepumpe beschlossen hat, muss es dennoch der Gemeinde mitteilen, und hier sind die Kanaren einfacher, als es Texte vom Festland nahelegen. Das regionale Bodengesetz zählt auf, was nur eine comunicación previa braucht — eine vorherige Mitteilung, keine Genehmigung — und die Liste wurde genau dafür geschrieben: «la implantación, en suelo urbano y urbanizable, de instalaciones de producción eléctrica a partir de fuentes renovables de potencia no superior a 100 Kw, asociadas a modalidades de suministro con autoconsumo»; «centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en fachadas o cubiertas de las edificaciones existentes, que no supongan una modificación general de la fachada»; «realización de obras en zonas comunes de edificaciones que tengan por objeto lograr un uso más eficiente de energía eléctrica y suministro de agua»; und Photovoltaikmodule auf Gebäudedächern «hasta el 100 % de la superficie de la cubierta» — bis zum ganzen Dach —, die mit Solarthermie ergänzt werden dürfen (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, Art. 332.1, Buchstaben n, p, q und r). Die Wärmedämmung eines bestehenden Gebäudes und bioklimatische Vorrichtungen an Fassaden und Dächern stehen auf derselben Liste (Buchstaben ñ und o).

Zwei Dinge brauchen weiterhin eine Genehmigung: Gerüste oder Maschinen, die auf der Fahrbahn stehen oder auf dem Gehweg, ohne 1,20 Meter freien Durchgang zu lassen (Art. 330.1.p), und jede allgemeine Veränderung der Fassade. Eine Änderung der Gebäudehülle aus energetischen Gründen — etwa eine Außendämmung der ganzen Front — gehört außerdem zu den Maßnahmen, die das Gesetz selbst einer behördlichen Genehmigung und der Zustimmung der betroffenen Eigentümer unterwirft (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 10.3.b). Die Satzungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde darin, was der Mitteilung beizufügen ist; für alles auf einem Dach reichen wir sie mit dem Projekt des Installateurs, der statischen Notiz zur Dachlast und demselben technischen Bauleiter ein, den wir für Dacharbeiten beschrieben haben, denn eine durch die Abdichtungsbahn geschraubte Anlage ist ein Wasserschaden, der auf seinen ersten Winter wartet.

Die Förderungen, die es im September 2026 gibt

Dies ist der Abschnitt, in dem die meisten Artikel zum Thema danebenliegen, weil sie Programme aufzählen, die geschlossen sind. Hier der Stand, wie die amtlichen Seiten ihn am Tag der Veröffentlichung wiedergeben.

• Der staatliche Wohnungsplan 2026–2030. Das Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, in Kraft seit dem 24. April 2026, enthält eine Förderung für die umfassende Sanierung von Wohngebäuden, die Eigentümergemeinschaften beantragen können (Art. 96.1.c). Für Maßnahmen der Bewohnbarkeit und Nachhaltigkeit erreicht die Förderung 65 % der Kosten, bis zu 13.000 € je Wohnung, wenn die Arbeiten den nicht erneuerbaren Primärenergieverbrauch des Gebäudes oder seinen Heiz- und Kühlbedarf um 45 % oder mehr senken, und 80 %, bis zu 20.500 € je Wohnung, ab 60 % (Anhang II); Teilmaßnahmen an der Hülle können bis zu 40 % und 7.500 € je Wohnung erhalten (Art. 99.3.c). Das Gebäude muss vor 2006 fertiggestellt sein, ein Libro del Edificio Existente führen, vorhandenen Asbest entfernen und seine Hülle auf die Werte der Bauordnung bringen; fossile Heizkessel sind ausgeschlossen (Art. 97 und 98). Eine Bedingung ist für Eigentümer wie unsere geschrieben und verdient das volle Zitat: Der Zuschuss wird unter den Wohnungen verteilt «que sean domicilio habitual y permanente de las personas en ellas residentes. Aquellas viviendas que no sean domicilio habitual y permanente de sus residentes no participarán en el reparto de la subvención» (Art. 97.f.2.ª) — eine Ferienwohnung oder ein Zweitwohnsitz zählt bei den Arbeiten mit und bleibt bei der Förderung außen vor, und ihr Eigentümer zahlt seinen vollen Anteil. Der Zugang läuft über regionale Aufrufe (Art. 100), die Arbeiten haben sechsunddreißig Monate ab Bewilligung (Art. 103), und die Förderung wird nach den Arbeiten gegen die Energieausweise vorher und nachher ausgezahlt (Art. 102). Am Tag der Veröffentlichung führt die kanarische Wohnungsagentur keinen offenen Aufruf unter diesem Plan; ihr Aufruf zur Gebäudesanierung aus dem vorherigen europäischen Programm schloss am 15. Dezember 2023, und ihre Seite sagt es.
• Der kanarische Eigenverbrauchs-Aufruf. Die Verordnung der Regionalregierung vom 23. März 2025 (Boletín Oficial de Canarias vom 10. April 2025) eröffnete einen Aufruf ohne Wettbewerb für erneuerbare Erzeugung, Eigenverbrauch und Speicher, finanziert aus dem europäischen Aufbauinstrument. Eigentümergemeinschaften waren antragsberechtigt, unter einer Bedingung: «solo serán subvencionables las instalaciones de autoconsumo colectivo» — nur Anlagen des kollektiven Eigenverbrauchs, deren Strom auch andere Gebäude im Umkreis von zwei Kilometern versorgen kann, nicht eine Anlage, die allein den Zähler der Gemeinschaft bedient. Für Antragsteller ohne wirtschaftliche Tätigkeit setzten die Tabellen die Höchstförderung auf 950,40 € je Kilowatt-Peak Photovoltaikleistung und 400 € je Kilowattstunde Speicher. Die Anträge schlossen nach einer Verlängerung am 28. Juli 2025, und das Verfahren befindet sich in der Nachweisphase. Es gibt, während wir schreiben, keinen offenen Aufruf für ein Gemeinschaftsdach auf der Insel; ob die Regierung einen weiteren öffnet, ist Sache der Regierung, und die Versammlung sollte nicht damit budgetieren.
• Der Einkommensteuerabzug von 60 %, für Residenten. Dasselbe Dekret vom März 2026 fasste die Einkommensteuerbestimmung zu energetischen Maßnahmen neu. Eigentümer von Wohnungen in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude, in dem bis zum 31. Dezember 2027 energetische Sanierungsarbeiten ausgeführt werden, dürfen «el 60 por ciento de las cantidades satisfechas» — 60 % der gezahlten Beträge — abziehen, auf einer Bemessungsgrundlage von 5.000 € im Jahr, der Überschuss vier Jahre vortragbar, bis zu kumuliert 15.000 €, sofern der Energieausweis des Gebäudes nach den Arbeiten eine Senkung des nicht erneuerbaren Primärenergieverbrauchs um 30 % oder eine Klasse A oder B ausweist und das Geld per Karte, Überweisung, Scheck oder Bankeinzahlung gezahlt wurde, abzüglich etwaiger Zuschüsse (Ley del IRPF, disposición adicional quincuagésima, apartado 3). Die beiden kleineren Abzüge für Arbeiten in einer Wohnung, 20 % und 40 %, laufen bis zum 31. Dezember 2026 (apartados 1 y 2). Die Bestimmung war von drei Dekreten verlängert worden, die der Kongress später aufhob; der Text vom März 2026 ist der geltende, und die eigene Seite der Steuerbehörde zeigte bei unserer Prüfung noch die alten Daten. Es ist ein Abzug bei der Einkommensteuer: Ein spanischer Steuerresident nutzt ihn in seiner Jahreserklärung; ein nichtresidenter Eigentümer, der auf dieselbe Wohnung die Nichtresidentensteuer zahlt, hat nichts Vergleichbares.
• Der kanarische Regionalabzug, für Residenten. Ein Resident der Kanaren darf zudem 12 % dessen abziehen, was er für energetische Sanierungsarbeiten an der Wohnung zahlt, die ihm gehört und in der er lebt — einschließlich seines Anteils an Arbeiten, die die Gemeinschaft beauftragt und bescheinigt —, auf einer Bemessungsgrundlage von 7.000 € im Jahr, innerhalb von 10 % des regionalen Teils seiner Steuer, mit den im regionalen Register eingetragenen Ausweisen vorher und nachher und ohne Barzahlungen (Manual de Renta 2025, deducciones autonómicas de Canarias, apartado 10.5.19).
• Die IBI-Ermäßigung. Dasselbe Dekret vom März 2026 fasste die kommunalabgabenrechtliche Regel neu, nach der eine Gemeinde die Grundsteuer von Gebäuden mit zugelassenen Anlagen, die Sonnen- oder Umgebungsenergie nutzen, um bis zu 50 % ermäßigen darf — Aerothermie und Geothermie jetzt ausdrücklich eingeschlossen. Sie ist freiwillig und braucht die Gemeindesatzung; unser Schwesterbeitrag zu den sechs Satzungen der Insel sagt, welche Gemeinden sie haben und zu welchem Satz.

Das ehrliche Fazit für einen Eigentümer im Ausland: 2026 kommt das Geld für ein Gemeinschaftsdach auf Fuerteventura von den Eigentümern, mit einem Steuerabzug für die Residenten unter ihnen, einer möglichen IBI-Ermäßigung für alle und einem Zuschuss nur, wenn vor der Vertragsunterzeichnung ein Aufruf öffnet — und Anträge gehen immer vor Beginn der Arbeiten ein.

Ein Rechenbeispiel: ein Dreißig-Kilowatt-Dach in Caleta de Fuste

Ein Gebäude mit vierzig Wohnungen, einem ordentlichen Haushalt von 96.000 € im Jahr — 8.000 € im Monat für die ganze Gemeinschaft, im Schnitt 200 € je Wohnung — und einer Rücklage von 12.000 €, über ihrem gesetzlichen Minimum von 9.600 €. Der technische Bericht schlägt eine 30-kWp-Photovoltaikanlage auf dem Dach vor, die den Gemeinschaftszähler speist: zwei Aufzüge, die Filterpumpen des Pools, die Beleuchtung von Garage und Treppenhaus, die Druckerhöhungsanlage. Das Angebot lautet auf 39.000 € installiert, mit statischer Notiz, Mitteilung an die Gemeinde und Monitoring; die Simulation des Installateurs, die wir als Projektion und nicht als Versprechen behandeln, beziffert die Einsparung auf etwa 40 % einer gemeinschaftlichen Stromrechnung von 18.000 € im Jahr.

Weg eins: die einfache Mehrheit des Artikels 17.2. Die jährlichen Kosten, 39.000 €, liegen unter zwölf Monatsraten, 96.000 €, also greift die Regel. Die Versammlung beschließt die Anlage mit der Mehrheit der Eigentümer und Anteile, verwendet die 2.400 €, die die Rücklage über ihrem Boden hält, und legt 36.600 € nach Miteigentumsanteil in drei Raten um. Ein Eigentümer mit einem Anteil von 2,5 % zahlt 915 €, 305 € je Quartal; das Penthouse mit 4 % zahlt 1.464 €; das Ladenlokal im Erdgeschoss mit 1,5 % zahlt 549 €. Jeder Eigentümer zahlt, auch die, die mit Nein gestimmt haben, denn das Recht des Widersprechenden, außen vor zu bleiben, gibt es bei diesen Arbeiten nicht. Ist der Eigentümer der 2,5-%-Wohnung spanischer Steuerresident und weisen die Ausweise des Gebäudes vorher und nachher die 30 % Senkung aus, kommen 60 % der 915 € über die Einkommensteuer zurück; ist die Wohnung zudem sein Hauptwohnsitz, gilt der kanarische Abzug für dieselben Arbeiten zu seinen eigenen Bedingungen — das Zusammenspiel ist Sache des Steuerberaters. Lebt der Eigentümer in Leeds, kommt nichts zurück, und die Anlage senkt die Gemeinschaftsgebühren, die er von Leeds aus zahlt.

Weg zwei: die Drittelregel des Artikels 17.1. Vierzehn Eigentümer mit 36 % der Anteile stimmen mit Ja; die übrigen sechsundzwanzig stimmen mit Nein, enthalten sich oder erscheinen nicht. Der Beschluss ist gültig, die Anlage ist Gemeinschaftseigentum, und die 39.000 € werden unter den vierzehn im Verhältnis ihrer Anteile geteilt: Dieselbe 2,5-%-Wohnung zahlt 39.000 € × 2,5 / 36, rund 2.708 €, und die sechsundzwanzig anderen zahlen nichts — und bekommen nichts, bis einer von ihnen beitreten will und seinen aktualisierten Anteil mit gesetzlichen Zinsen zahlt. Die Rücklage bleibt unberührt. Der Wartungsvertrag der Anlage folgt derselben Aufteilung.

Die beiden Wege liefern dieselben Module und sehr verschiedene Rechnungen. Eine Gemeinschaft, in der eine klare Mehrheit die Anlage will und die Kosten bequem unter einem Jahr Gebühren liegen, nimmt Weg eins; eine Gemeinschaft, in der eine entschlossene Minderheit sie will und die übrigen nichts davon hören wollen, nimmt Weg zwei und bewahrt den Frieden.

Die Checkliste des Eigentümers im Ausland

1. Beantragen Sie den Punkt schriftlich. Nach Artikel 17.1 kann jeder Eigentümer ihn verlangen; nach 17.2 setzt der Präsident ihn auf die Tagesordnung. Verlangen Sie vom Verwalter den technischen Bericht und die Angebote vor der Versammlung, nicht in ihr.
2. Stimmen Sie ausdrücklich ab. Bei einem Drittelbeschluss bringt Sie nur ein ausdrückliches Ja hinein; ein Bevollmächtigter mit unterschriebener Vollmacht erledigt das aus dem Ausland. Bei einem Mehrheitsbeschluss zählt die Dreißig-Tage-Regel Ihr Schweigen als Ja und bindet Sie so oder so.
3. Lesen Sie im Tagesordnungspunkt die Artikelnummer. «Instalación fotovoltaica, art. 17.1» und «instalación fotovoltaica, art. 17.2» sind verschiedene Rechnungen; steht dort nicht, welche, fragen Sie vor der Abstimmung.
4. Lesen Sie den Umlageplan. Welcher Teil aus der Rücklage kommt, welcher umgelegt wird, nach Anteil oder unter den Ja-Stimmen, und in wie vielen Raten.
5. Bewahren Sie die Unterlagen auf. Die Rechnungen, die Bescheinigung der Gemeinschaft über Ihren Anteil, die Energieausweise vorher und nachher: Der Abzug von 60 % und der Regionalabzug von 12 % eines Residenten hängen daran, und der Anwalt eines Käufers wird beim Verkauf nach dem Beschluss und der Genehmigung fragen.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Verwalter auf Fuerteventura fassen den Tagesordnungspunkt unter dem richtigen Artikel ab, führen die Abstimmung so, dass ein Eigentümer im Ausland per Vollmacht Ja sagen kann, teilen die Umlage so auf, wie das Gesetz es verlangt — nach Anteil oder unter den Ja-Stimmen —, reichen die vorherige Mitteilung bei der Gemeinde ein, verwahren die Zertifikate, von denen die Abzüge abhängen, und beobachten die regionalen Aufrufe, damit ein Zuschuss beantragt wird, bevor das erste Modul aufs Dach kommt. Sehen Sie unseren Service Gemeinschaftsinstandhaltung oder fordern Sie ein Angebot an.

Häufige Fragen

Kann ein Drittel der Eigentümer gegen den Willen der Mehrheit Solarmodule installieren?

Ja. Artikel 17.1 des Wohnungseigentumsgesetzes lässt in der seit dem 22. März 2026 geltenden Fassung ein Drittel der Eigentümer mit einem Drittel der Anteile die Installation gemeinschaftlicher oder privater Anlagen für erneuerbare Energien beschließen, Aerothermie und Geothermie eingeschlossen, auf Antrag jedes Eigentümers. Die Kosten und die spätere Wartung dürfen nur den Eigentümern angelastet werden, die ausdrücklich dafür gestimmt haben; die übrigen zahlen nichts, es sei denn, sie wollen die Anlage später nutzen, und dann zahlen sie ihren aktualisierten Anteil mit gesetzlichen Zinsen.

Kann die Rücklage die Module bezahlen?

Für die Maßnahmen, die eine einfache Mehrheit nach Artikel 17.2 beschließt — Energieeffizienzmaßnahmen, die der Energieausweis des Gebäudes belegen kann, oder erneuerbare Quellen für den gemeinschaftlichen Gebrauch — ja: Artikel 9.1.f nennt sie unter den Zwecken der Rücklage. Die Rücklage darf nicht unter 10 % des letzten ordentlichen Haushalts fallen, ohne wieder aufgebaut zu werden, also verwenden die Gemeinschaften, was über dem Boden liegt, und legen den Rest nach Anteil um. Eine Drittelanlage, die nur die Ja-Stimmen bezahlen, ist nach unserer Lesart keine Verwendung des gemeinsamen Fonds.

Braucht die Gemeinschaft auf den Kanaren eine Genehmigung für Module auf dem Dach?

Meist nur eine vorherige Mitteilung an die Gemeinde. Das kanarische Bodengesetz zählt Photovoltaikanlagen bis 100 kW für den Eigenverbrauch, Sonnenkollektoren und gemeinschaftliche Energieanlagen auf Dächern und Fassaden sowie Module bis zum ganzen Dach zu den Maßnahmen, die einer Mitteilung und keiner Genehmigung unterliegen. Gerüste auf Fahrbahn oder Gehweg und eine allgemeine Veränderung der Fassade brauchen weiterhin eine Genehmigung, und eine Änderung der Hülle aus energetischen Gründen braucht eine behördliche Genehmigung und die Zustimmung der betroffenen Eigentümer.

Welche Förderungen kann eine Gemeinschaft auf Fuerteventura 2026 für Solarmodule bekommen?

Am Tag der Veröffentlichung ist keine offen. Der staatliche Wohnungsplan 2026–2030 zahlt 65 % bis 80 % umfassender energetischer Sanierungen, bis zu 13.000 € oder 20.500 € je Wohnung, über regionale Aufrufe, die die kanarische Regierung noch nicht eröffnet hat, und verteilt den Zuschuss nur unter den Wohnungen, die Hauptwohnsitz ihrer Bewohner sind. Der kanarische Eigenverbrauchs-Aufruf von 2025 schloss am 28. Juli 2025 und erfasste Gemeinschaften nur für kollektiven Eigenverbrauch. Was es gibt, ist ein Einkommensteuerabzug von 60 % für residente Eigentümer bei Gebäudemaßnahmen bis Ende 2027, ein kanarischer Abzug von 12 % auf den Hauptwohnsitz des Residenten und eine freiwillige IBI-Ermäßigung von bis zu 50 %, wo die Gemeindesatzung sie vorsieht.