Die meisten Gebäude, die wir auf Fuerteventura verwalten, wurden zwischen den späten Siebzigern und den frühen Zweitausendern gebaut, und ein guter Teil davon hat keinen Aufzug, eine Treppe am Eingang und eine Generation von Eigentümern, die mit fünfzig gekauft hat und heute über siebzig ist. Die Frage kommt jedes Jahr in derselben Form: Ein Eigentümer braucht eine Rampe oder einen Aufzug, die anderen wollen nicht zahlen — wer entscheidet? Das spanische Wohnungseigentumsgesetz antwortet mit drei Regeln, die die meisten Versammlungen nie zusammen gelesen haben: einer Regel, die bestimmte Maßnahmen zur Barrierefreiheit ohne jede Abstimmung verpflichtend macht, einer Obergrenze, die sagt, wie viel die Gemeinschaft ausgeben muss, und einem Mehrheitsweg für alles darüber. Dazu kommen die Rücklage, die staatlichen und kanarischen Fördermittel und ein regionaler Steuerabzug, und die Frage wird von ob zu wie viel, und wer unterschreibt. Dieser Beitrag erklärt die drei Regeln, ein Rechenbeispiel an einem Gebäude in Corralejo, das Geld und die Art, wie wir den Punkt in der Versammlung führen.
Wer die Maßnahmen verlangen kann, und was die Gemeinschaft tun muss
Seit der Reform von 2013 zählt das Gesetz Maßnahmen auf, die «verpflichtend sind und keine vorherige Vereinbarung der Eigentümerversammlung erfordern, ob sie den Begründungstitel oder die Statuten ändern oder nicht»: darunter «die Arbeiten und Maßnahmen, die notwendig sind, um die angemessenen Vorkehrungen für universelle Barrierefreiheit zu gewährleisten, und in jedem Fall diejenigen, die von Eigentümern verlangt werden, in deren Wohnung oder Geschäftsräumen Menschen mit Behinderung oder Menschen über siebzig leben, arbeiten oder ehrenamtlich tätig sind», um ihnen eine ihren Bedürfnissen angemessene Nutzung der Gemeinschaftselemente zu sichern, «sowie die Installation von Rampen, Aufzügen oder anderen mechanischen und elektronischen Vorrichtungen, die ihre Orientierung oder ihre Verbindung nach außen fördern» (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 10.1.b). Drei Dinge in diesem Satz entscheiden die meisten Streitfälle. Der Antrag kommt von einem Eigentümer, aber die Person, die die Maßnahme braucht, kann jeder sein, der in der Wohnung lebt, arbeitet oder ehrenamtlich tätig ist — der Vater eines Mieters, eine im Haus lebende Pflegekraft. Das Alter allein genügt: über siebzig, kein Behindertenausweis nötig. Und die Versammlung stimmt nicht über das Ob ab: Ist eine Maßnahme verpflichtend, beschränkt sich «der Beschluss der Versammlung auf die Verteilung der entsprechenden Umlage und die Festlegung der Zahlungsbedingungen», die Kosten tragen die Eigentümer nach Quote, und jede Wohnung haftet dafür genau wie für die gewöhnlichen Ausgaben (Art. 10.2).
Die «angemessenen Vorkehrungen», von denen das Gesetz spricht, haben eine gesetzliche Definition: die Maßnahmen, die ein Gebäude «wirksam, sicher und praktisch, ohne unverhältnismäßige Belastung» barrierefrei machen, und die Belastung ist in einem Gebäude in Wohnungseigentum unverhältnismäßig, «wenn die jährlich umgelegten Kosten der Arbeiten, nach Abzug der öffentlichen Beihilfen, auf die ein Anspruch besteht, zwölf gewöhnliche Monatsraten der Gemeinschaftskosten übersteigen» (Real Decreto Legislativo 7/2015, Art. 2.5). Bestehende Gebäude, die angemessener Vorkehrungen fähig sind, mussten die grundlegenden Bedingungen der Barrierefreiheit bis zum 4. Dezember 2017 erfüllen (Real Decreto Legislativo 1/2013, Zusatzbestimmung 3) — eine Frist, die in den meisten Gemeinschaften still verstrich und auf die sich eine Gemeindeinspektion noch berufen kann.
Der Zwölf-Monats-Test: wie die Obergrenze funktioniert
Die Pflicht hat eine Decke, und die Decke ist das eigene Budget der Gemeinschaft. Die Maßnahmen sind verpflichtend, «sofern ihre jährlich umgelegten Kosten, nach Abzug der Subventionen oder öffentlichen Beihilfen, zwölf gewöhnliche Monatsraten der Gemeinschaftskosten nicht übersteigen» — ein Jahr gewöhnlicher Beiträge des ganzen Gebäudes. Zwei Sätze folgen, die die meisten Eigentümer nicht gehört haben: Die Maßnahmen bleiben verpflichtend, auch wenn die antragstellenden Eigentümer den Teil der Kosten über der Grenze übernehmen; und sie sind in jedem Fall verpflichtend, wenn die öffentlichen Beihilfen, die die Gemeinschaft erhalten kann, 75 % ihrer Kosten erreichen (Art. 10.1.b).
Ein Gebäude mit 24 Wohnungen in Corralejo mit einem gewöhnlichen Budget von 36.000 € im Jahr — im Schnitt 125 € im Monat je Wohnung — erhält den Antrag auf einen Aufzug von einem vierundsiebzigjährigen Eigentümer. Der Kostenvoranschlag lautet 70.000 €. Nach dem Gebäudeprogramm des Staatlichen Wohnungsplans 2026–2030 kann die Beihilfe für Barrierefreiheit 70 % der Kosten erreichen, 80 %, wenn ein Bewohner über fünfundsechzig ist oder eine anerkannte Behinderung von mindestens 33 % hat, innerhalb einer Obergrenze von 13.000 € je Wohnung, die in diesem Fall auf 18.000 € steigt (Real Decreto 326/2026, Art. 99); mit der 80-%-Linie betragen die Nettokosten der Gemeinschaft 14.000 €, weit unter dem 36.000-€-Test, und der Aufzug ist ohne Abstimmung verpflichtend. Ohne jede Beihilfe — weil zum Zeitpunkt der Versammlung kein Aufruf offen ist — betragen die Nettokosten 70.000 €, über der Grenze: Die Maßnahme ist nicht für sich verpflichtend. Die Gemeinschaft hat dann drei Wege: Der antragstellende Eigentümer zahlt die 34.000 € über der Grenze, und der Rest bleibt verpflichtend; die Gemeinschaft beantragt zuerst die Beihilfe und wiederholt den Test mit der bewilligten Förderung; oder die Versammlung beschließt den Aufzug mit Mehrheit, und die Obergrenze verschwindet.
Eine Vorsicht bei der Arithmetik: Das Gesetz spricht von «jährlich umgelegten» Kosten, und die Gerichte haben diese Wendung mit Blick auf die Finanzierung gelesen — ein über mehrere Jahre bezahlter Aufzug wiegt jedes Jahr weniger als ein auf einmal bezahlter. Wie die Umlage terminiert wird, verändert also den Test, und das ist das Erste, was wir entwerfen, wenn ein Antrag eingeht.
Über der Grenze: der Mehrheitsweg und die Abweichler
Maßnahmen, «die die Beseitigung architektonischer Barrieren bezwecken, die den Zugang oder die Mobilität von Menschen mit Behinderung erschweren, und in jedem Fall die Einrichtung von Aufzugsdiensten, auch wenn sie die Änderung des Begründungstitels oder der Statuten mit sich bringen», brauchen «die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der Beteiligungsquoten vertreten»; und «werden Beschlüsse über Maßnahmen zur Barrierefreiheit wirksam gefasst, ist die Gemeinschaft zur Zahlung der Kosten verpflichtet, auch wenn ihr jährlich umgelegter Betrag zwölf gewöhnliche Monatsraten übersteigt» (Art. 17.2). Das ist der ganze Unterschied zwischen Barrierefreiheit und jeder anderen Verbesserung. Für Neuerungen, «die für die angemessene Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit und Barrierefreiheit des Gebäudes nicht erforderlich sind», braucht es eine Drei-Fünftel-Mehrheit, und ein abweichender Eigentümer ist nicht gebunden, wenn die Kosten drei Monatsraten übersteigen (Art. 17.4); ein Aufzug ist per Definition für die Barrierefreiheit erforderlich, also zahlt der Abweichler mit allen anderen, ob seine Wohnung im Erdgeschoss liegt oder nicht. Eigentümer, die nicht teilgenommen haben und über den Beschluss benachrichtigt wurden, zählen als Ja-Stimmen, sofern sie nicht binnen dreißig Tagen schriftlich widersprechen, und der Beschluss kann nur innerhalb der Fristen des Gesetzes angefochten werden — die Mechanik, die unser Leitfaden zur Versammlung darlegt.
Woher das Geld kommt: Rücklage, Umlage und Fördermittel
- Die Rücklage. Jede Gemeinschaft muss eine Rücklage von mindestens 10 % ihres letzten gewöhnlichen Budgets halten, und das Gesetz nennt unter ihren Verwendungen «die Barrierefreiheitsmaßnahmen des Artikels 10.1.b» und «die Barrierefreiheits- und Energieeffizienzmaßnahmen des Artikels 17.2» (Art. 9.1.f). Im Gebäude in Corralejo sind das 3.600 € beim gesetzlichen Minimum — ein Anfang, kein Aufzug; gut geführte Gemeinschaften auf der Insel halten mehr, und unser Beitrag zur Jahresabrechnung erklärt, wie man liest, was Ihre hält.
- Die Umlage. Was die Rücklage nicht deckt, ist eine derrama, verteilt nach Beteiligungsquote — die gewöhnliche Regel für allgemeine Ausgaben, die unser Leitfaden zu Beiträgen und Umlagen behandelt —, zahlbar nach dem Zeitplan, den die Versammlung festlegt, und auf jeder Wohnung gesichert wie die gewöhnlichen Beiträge.
- Der Staatsplan, ausgeführt von der kanarischen Regierung. Der Staatliche Wohnungsplan 2026–2030 finanziert Barrierefreiheitsmaßnahmen in Wohngebäuden — Aufzüge, Rampen, Treppenlifte, automatische Türen, die Anpassung von Gemeinschaftselementen — über Aufrufe, die die Regionalregierung eröffnet; auf Gebäudeebene ist die Beihilfe auf 70 % der Kosten begrenzt, oder 80 % mit einem Bewohner über fünfundsechzig oder mit anerkannter Behinderung, und auf 13.000 € je Wohnung, die auf 18.000 €, auf 20.500 € bei einer Behinderung von mindestens 65 % und auf 22.000 € steigen, wenn die Maßnahmen das ganze Gebäude barrierefrei machen (Real Decreto 326/2026, Art. 95–99); auf Wohnungsebene kann die Beihilfe für einen Bewohner mit Behinderung 80 % innerhalb von 15.000 € oder 18.000 € je Wohnung erreichen (Art. 108). Der letzte Barrierefreiheitsaufruf der kanarischen Regierung unter dem vorigen Plan schloss am 30. Juni 2024, mit 60 % der Kosten, 80 %, wenn ein Bewohner eine funktionale Beeinträchtigung hatte oder über fünfundsiebzig war; die Aufrufe unter dem neuen Plan eröffnet die Regionalregierung, und ob am Tag Ihrer Versammlung einer offen ist, ist eine Frage, die Sie uns in der Woche davor stellen sollten.
- Der regionale Steuerabzug. Ein kanarischer Resident, der Maßnahmen bezahlt, die «für die Barrierefreiheit unbedingt notwendig» sind, in der Wohnung, in der eine Person mit anerkannter Behinderung von mindestens 65 % lebt, kann 14 % des Gezahlten im regionalen Teil seiner Einkommensteuer abziehen — 18 %, wenn diese Person zudem über fünfundsechzig ist — auf einer Basis von bis zu 15.000 € im Jahr, abzüglich erhaltener öffentlicher Beihilfen (Decreto Legislativo 1/2009, Art. 14 ter und 14 quater). Ob der Anteil eines Eigentümers an einem gemeinschaftlichen Aufzug darunterfällt, hängt vom Ausweis und von den Arbeiten ab; wir fragen den Steuerberater des Eigentümers, bevor die Umlage terminiert wird.
Die Versammlung: wie wir einen Barrierefreiheitspunkt führen
- Der Antrag, schriftlich. Der Brief des Eigentümers an den Verwalter mit dem Behindertenausweis oder dem Altersnachweis und dem, was verlangt wird — eine Rampe, ein Aufzug, ein Treppenlift, eine automatische Tür.
- Die technische Akte. Ein Bericht über die Barrierefreiheitsmängel des Gebäudes — wo ein Inspektionsbericht existiert, geht unserer von ihm aus, wie unser Beitrag zur Gebäudeinspektion erklärt — und zwei oder drei Angebote mit Genehmigung und Planungshonoraren.
- Die Beihilfe, vor den Arbeiten. Kein Programm zahlt für bereits begonnene Arbeiten: Der Antrag geht zuerst hinaus, und der Zwölf-Monats-Test wird mit bewilligter Beihilfe gerechnet, oder mit der 75-%-Linie im Blick.
- Der Tagesordnungspunkt. So formuliert, dass sichtbar ist, welche Regel gilt: eine Pflichtmaßnahme nach Artikel 10.1.b mit der zu verteilenden Umlage, oder eine Barrierefreiheitsmaßnahme, die der Mehrheit des Artikels 17.2 unterstellt wird. Eigentümer im Ausland stimmen per Vollmacht oder schriftlich ab; die Dreißig-Tage-Regel zählt die Schweigenden.
- Der Umlageplan. Der Beitrag der Rücklage, die Umlage nach Quote, der Zeitplan und die Bankfinanzierung, wenn die Gemeinschaft die Arbeiten finanziert — die Zahlen, die den jährlichen Test entscheiden.
- Die Arbeiten. Genehmigung, Unternehmer, der Wartungsvertrag der Aufzugsfirma vom ersten Tag an, und das Protokoll, das festhält, wer was zahlt, damit der nächste Käufer jeder Wohnung es in der Bescheinigung liest, die wir beim Verkauf ausstellen.
Wo wir ins Spiel kommen
Unsere Verwalter auf Fuerteventura nehmen den Antrag entgegen, beauftragen den Barrierefreiheitsbericht und die Angebote, reichen den Förderantrag bei der kanarischen Regierung vor Beginn der Arbeiten ein, führen den Zwölf-Monats-Test durch und entwerfen den Umlageplan, formulieren den Tagesordnungspunkt unter dem richtigen Artikel, zählen die Vollmachten und die Dreißig-Tage-Schweigen und betreuen danach die Arbeiten und den Wartungsvertrag des Aufzugs. Sehen Sie unsere Leistungen Sanierung und Fördermittel und Instandhaltung der Gemeinschaft, oder fordern Sie ein Angebot an.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer die Gemeinschaft zum Einbau eines Aufzugs zwingen?
Ja, innerhalb einer Obergrenze. Ein Eigentümer, in dessen Wohnung eine Person mit Behinderung oder eine Person über siebzig lebt, arbeitet oder ehrenamtlich tätig ist, kann Barrierefreiheitsmaßnahmen einschließlich eines Aufzugs ohne Abstimmung verlangen, sofern die jährlichen Kosten der Gemeinschaft nach öffentlichen Beihilfen zwölf gewöhnliche Monatsraten nicht übersteigen — ein Jahr gewöhnlicher Beiträge. Darüber kann der antragstellende Eigentümer den Überschuss zahlen, öffentliche Beihilfen von 75 % machen die Maßnahme ohnehin verpflichtend, oder die Versammlung beschließt sie mit Mehrheit, wonach die Gemeinschaft ohne Obergrenze zahlt.
Ich wohne im Erdgeschoss. Muss ich für den Aufzug zahlen?
Ja. Barrierefreiheitsmaßnahmen tragen alle Eigentümer nach Beteiligungsquote, ob verpflichtend nach Artikel 10.1.b oder mit Mehrheit nach Artikel 17.2 beschlossen, und die Regel, die einen abweichenden Eigentümer von einer Verbesserung befreit, die mehr als drei Monatsraten kostet, gilt nicht für Maßnahmen, die für die Barrierefreiheit erforderlich sind. Nur die Statuten oder eine im Titel wirksam vereinbarte Befreiung ändern die Verteilung.
Welche Fördermittel gibt es 2026 für einen Aufzug auf Fuerteventura?
Der Staatliche Wohnungsplan 2026–2030 fördert Barrierefreiheitsmaßnahmen in Wohngebäuden mit bis zu 70 % der Kosten — 80 %, wenn ein Bewohner über fünfundsechzig ist oder eine anerkannte Behinderung hat — mit Obergrenzen von 13.000 € bis 22.000 € je Wohnung, über Aufrufe, die die kanarische Regierung eröffnet; ihr letzter Aufruf unter dem vorigen Plan schloss am 30. Juni 2024 mit 60 % und 80 %. Anträge gehen vor Beginn der Arbeiten hinaus. Ein kanarischer Resident kann zudem 14 % oder 18 % von Barrierefreiheitsmaßnahmen für eine Person mit einer Behinderung von mindestens 65 % abziehen, auf bis zu 15.000 € im Jahr.
Kann die Rücklage die Arbeiten bezahlen?
Ja. Das Gesetz nennt die Barrierefreiheitsmaßnahmen der Artikel 10.1.b und 17.2 unter den Verwendungen der Rücklage, die mindestens 10 % des letzten gewöhnlichen Budgets halten muss. In der Praxis deckt die Rücklage eine Rampe oder eine automatische Tür und einen Bruchteil eines Aufzugs; der Rest ist eine Umlage nach Quote, verteilt über die Jahre, die die Versammlung beschließt.
