La mayoría de los edificios que administramos en Fuerteventura se construyeron entre finales de los setenta y principios de los dos mil, y una buena parte no tiene ascensor, tiene un tramo de escalones en la entrada y una generación de propietarios que compró con cincuenta años y hoy ha pasado de los setenta. La pregunta llega cada año con la misma forma: un propietario necesita una rampa o un ascensor, los demás no quieren pagar, ¿quién decide? La Ley de Propiedad Horizontal responde con tres reglas que la mayoría de las juntas nunca ha leído juntas: una regla que hace obligatorias algunas obras de accesibilidad sin votación, un tope que dice cuánto puede obligarse a gastar a la comunidad, y una vía de mayoría para todo lo que supera el tope. Súmese el fondo de reserva, las subvenciones estatales y canarias y una deducción autonómica, y la pregunta pasa de si a cuánto y quién firma. Este artículo expone las tres reglas, un ejemplo calculado sobre un edificio de Corralejo, el dinero y la forma en que llevamos el punto en la junta.
Quién puede exigir las obras, y qué debe hacer la comunidad
Desde la reforma de 2013 la Ley enumera obras que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos»: entre ellas «las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años», para asegurarles un uso adecuado de los elementos comunes, «así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b). Tres cosas de esa frase deciden la mayoría de los conflictos. La petición la hace un propietario, pero la persona que necesita las obras puede ser cualquiera que viva, trabaje o preste servicios voluntarios en el piso: el padre de un inquilino, una cuidadora residente. La edad basta por sí sola: más de setenta años, sin certificado de discapacidad. Y la junta no vota si: cuando una obra es obligatoria, el acuerdo de la junta se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono», el coste lo pagan los propietarios por cuota y cada piso queda afecto a él exactamente igual que a los gastos generales (art. 10.2).
Los «ajustes razonables» a los que se refiere la Ley tienen definición legal: las medidas que hacen accesible un edificio «de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada», y la carga es desproporcionada, en un edificio en régimen de propiedad horizontal, «cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes» (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 2.5). Los edificios existentes susceptibles de ajustes razonables debían cumplir las condiciones básicas de accesibilidad el 4 de diciembre de 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013, disposición adicional 3.ª), un plazo que pasó sin ruido en la mayoría de las comunidades y que una inspección municipal todavía puede invocar.
La prueba de las doce mensualidades: cómo funciona el tope
La obligación tiene un techo, y el techo es el propio presupuesto de la comunidad. Las obras son obligatorias «siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»: un año de cuotas ordinarias de todo el edificio. Siguen dos frases que la mayoría de los propietarios no ha oído: las obras no dejan de ser obligatorias porque los propietarios que las piden asuman la parte del coste que supera el tope; y son obligatorias en todo caso cuando las ayudas públicas a las que la comunidad puede acceder alcanzan el 75 % de su importe (art. 10.1.b).
Un edificio de 24 viviendas en Corralejo con un presupuesto ordinario de 36.000 euros al año —125 euros al mes por vivienda de media— recibe la petición de un ascensor de un propietario de setenta y cuatro años. El presupuesto es de 70.000 euros. Con el programa a nivel de edificio del Plan Estatal de Vivienda 2026–2030, la ayuda para obras de accesibilidad puede llegar al 70 % del coste, al 80 % cuando reside en el edificio una persona mayor de sesenta y cinco años o con una discapacidad reconocida del 33 % o superior, dentro de un tope de 13.000 euros por vivienda que sube a 18.000 en ese caso (Real Decreto 326/2026, art. 99); con la línea del 80 %, el coste neto de la comunidad es de 14.000 euros, muy por debajo de la prueba de los 36.000, y el ascensor es obligatorio sin votación. Sin ayuda alguna —porque no hay convocatoria abierta cuando se celebra la junta—, el coste neto es de 70.000 euros, por encima del tope: las obras no son obligatorias por sí solas. La comunidad tiene entonces tres caminos: el propietario que las pide paga los 34.000 euros que superan el tope y el resto sigue siendo obligatorio; la comunidad solicita primero la ayuda y repite la prueba con la subvención resuelta; o la junta aprueba el ascensor por mayoría, y el tope desaparece.
Una cautela sobre la aritmética: la Ley habla del coste «repercutido anualmente», y los tribunales han leído esa expresión mirando a la financiación: un ascensor pagado en varios años pesa menos cada año que uno pagado de golpe. Cómo se calendariza la derrama cambia, por tanto, la prueba, y es lo primero que diseñamos cuando llega una petición.
Más allá del tope: la vía de la mayoría y los disidentes
Las obras «que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos», requieren «el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación»; y «cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes» (art. 17.2). Esa es toda la diferencia entre la accesibilidad y cualquier otra mejora. Para las innovaciones «no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble» hace falta una mayoría de tres quintos y el propietario disidente no queda obligado cuando el coste supera tres mensualidades (art. 17.4); un ascensor es por definición necesario para la accesibilidad, así que el disidente paga con todos los demás, viva o no en la planta baja. Los propietarios ausentes a los que se notifica el acuerdo cuentan como votos favorables si no se oponen por escrito en treinta días, y el acuerdo solo puede impugnarse en los plazos de la Ley: la mecánica que explica nuestra guía de la junta.
De dónde sale el dinero: el fondo de reserva, la derrama y las subvenciones
- El fondo de reserva. Toda comunidad debe tener un fondo de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario, y la Ley nombra entre sus destinos «la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b» y «las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2» (art. 9.1.f). En el edificio de Corralejo son 3.600 euros en el mínimo legal: un comienzo, no un ascensor; las comunidades bien llevadas de la isla tienen más, y nuestro artículo sobre las cuentas anuales explica cómo leer lo que tiene la suya.
- La derrama. Lo que el fondo no cubre es una derrama repartida por cuota de participación —la regla ordinaria de los gastos generales, que trata nuestra guía de cuotas y derramas—, pagadera en el calendario que fije la junta y afecta a cada piso como las cuotas ordinarias.
- El plan estatal, gestionado por el Gobierno de Canarias. El Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 financia obras de accesibilidad en edificios residenciales —ascensores, rampas, salvaescaleras, puertas automáticas, la adaptación de elementos comunes— mediante convocatorias que abre el Gobierno autonómico; a nivel de edificio la ayuda tiene el tope del 70 % del coste, o del 80 % con un residente mayor de sesenta y cinco años o con discapacidad reconocida, y de 13.000 euros por vivienda, que suben a 18.000, a 20.500 con una discapacidad del 65 % o superior y a 22.000 cuando las obras hacen accesible todo el edificio (Real Decreto 326/2026, arts. 95–99); a nivel de vivienda, la ayuda para un residente con discapacidad puede llegar al 80 % dentro de 15.000 o 18.000 euros por vivienda (art. 108). La última convocatoria de accesibilidad del Gobierno de Canarias con el plan anterior cerró el 30 de junio de 2024, con el 60 % del coste, el 80 % cuando un residente tenía diversidad funcional o más de setenta y cinco años; las convocatorias del nuevo plan las abre el Gobierno autonómico, y si hay una abierta el día de su junta es una pregunta que conviene hacernos la semana anterior.
- La deducción autonómica. Un residente en Canarias que pague obras «estrictamente necesarias para la accesibilidad» en la vivienda donde vive una persona con una discapacidad reconocida del 65 % o superior puede deducir el 14 % de lo pagado en el tramo autonómico de su IRPF —el 18 % si esa persona es además mayor de sesenta y cinco años— sobre una base de hasta 15.000 euros al año, descontadas las ayudas públicas recibidas (Decreto Legislativo 1/2009, arts. 14 ter y 14 quater). Que la parte de un propietario en un ascensor común dé derecho a ella depende del certificado y de las obras; lo preguntamos al asesor fiscal del propietario antes de calendarizar la derrama.
La junta: cómo llevamos un punto de accesibilidad
- La petición, por escrito. La carta del propietario al administrador con el certificado de discapacidad o la acreditación de la edad, y lo que se pide: una rampa, un ascensor, un salvaescaleras, una puerta automática.
- El expediente técnico. Un informe sobre las deficiencias de accesibilidad del edificio —donde existe informe de inspección, el nuestro parte de él, como explica nuestro artículo sobre la inspección de edificios— y dos o tres presupuestos con la licencia y los honorarios del proyecto incluidos.
- La ayuda, antes de las obras. Ningún programa paga obras ya empezadas: la solicitud va primero, y la prueba de las doce mensualidades se hace con la ayuda resuelta, o con la línea del 75 % a la vista.
- El punto del orden del día. Redactado para que se vea qué regla se aplica: una obra obligatoria del artículo 10.1.b con la derrama a repartir, o una obra de accesibilidad sometida a la mayoría del artículo 17.2. Los propietarios en el extranjero votan por delegación o por escrito; la regla de los treinta días cuenta a los silenciosos.
- El plan de derrama. La aportación del fondo de reserva, la derrama por cuota, el calendario y la línea bancaria cuando la comunidad financia las obras: las cifras que deciden la prueba anual.
- Las obras. Licencia, contratista, el contrato de mantenimiento de la empresa del ascensor desde el primer día, y el acta que deja constancia de quién paga qué, para que el próximo comprador de cualquier piso lo lea en el certificado que emitimos en la venta.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura reciben la petición, encargan el informe de accesibilidad y los presupuestos, presentan la solicitud de ayuda del Gobierno de Canarias antes de empezar las obras, hacen la prueba de las doce mensualidades y redactan el plan de derrama, redactan el punto del orden del día bajo el artículo correcto, cuentan las delegaciones y los silencios de treinta días, y gestionan después las obras y el contrato de mantenimiento del ascensor. Consulte nuestros servicios de obras y subvenciones y mantenimiento de comunidades, o pida un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puede un solo propietario obligar a la comunidad a instalar un ascensor?
Sí, dentro de un tope. Un propietario en cuyo piso viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de setenta años puede exigir obras de accesibilidad, incluido un ascensor, sin votación, siempre que el coste anual de la comunidad tras las ayudas públicas no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes: un año de cuotas ordinarias. Por encima, el propietario que las pide puede pagar el exceso, una ayuda pública del 75 % hace las obras obligatorias en todo caso, o la junta puede aprobarlas por mayoría, y entonces la comunidad paga sin tope.
Vivo en la planta baja. ¿Tengo que pagar el ascensor?
Sí. Las obras de accesibilidad las pagan todos los propietarios por cuota de participación, sean obligatorias por el artículo 10.1.b o aprobadas por mayoría por el artículo 17.2, y la regla que libera al propietario disidente de una mejora que cuesta más de tres mensualidades no se aplica a las obras necesarias para la accesibilidad. Solo los estatutos, o una exención válida pactada en el título, cambian el reparto.
¿Qué subvenciones hay para un ascensor en Fuerteventura en 2026?
El Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 financia obras de accesibilidad en edificios residenciales hasta el 70 % del coste —el 80 % cuando reside una persona mayor de sesenta y cinco años o con discapacidad reconocida— con topes de 13.000 a 22.000 euros por vivienda, mediante convocatorias que abre el Gobierno de Canarias; su última convocatoria con el plan anterior cerró el 30 de junio de 2024 con el 60 % y el 80 %. Las solicitudes van antes de empezar las obras. Un residente en Canarias puede además deducir el 14 % o el 18 % de las obras de accesibilidad para una persona con discapacidad del 65 % o superior, sobre hasta 15.000 euros al año.
¿Puede el fondo de reserva pagar las obras?
Sí. La Ley nombra las obras de accesibilidad de los artículos 10.1.b y 17.2 entre los destinos del fondo de reserva, que debe tener al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. En la práctica el fondo cubre una rampa o una puerta automática y una fracción de un ascensor; el resto es una derrama por cuota, calendarizada en los años que decida la junta.
