Cada otoño llega el mismo mensaje desde Hamburgo, Leeds o Milán: «¿Puedo entrar en la junta por vídeo?» La respuesta honesta, en septiembre de 2026, tiene tres partes. La Ley de Propiedad Horizontal no dice que puedas ni dice que no puedas; la única norma que lo dijo expresamente murió el 31 de diciembre de 2021; y una proposición de ley que escribiría la asistencia por videoconferencia en la Ley está en el Congreso, en fase de enmiendas, sin fecha. Quien te cuente que «desde la reforma de 2025» las juntas pueden celebrarse en línea repite un mito que ha corrido por los blogs de administradores: el artículo de la Ley sobre las reuniones se tocó por última vez en 1999, y lo hemos vuelto a leer esta semana en el texto consolidado. Este artículo expone lo que la ley dice hoy, lo que permitió la norma de 2021 y por qué importó, lo que cambiaría la proposición y en qué punto está, y el protocolo que usamos mientras tanto en comunidades con propietarios en cinco países: una junta híbrida con una delegación de voto detrás de cada pantalla.
Lo que dice hoy la Ley: un lugar, un día y una hora
La Ley de Propiedad Horizontal describe la junta como una reunión en algún sitio. La convocatoria debe indicar «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» (art. 16.2). La asistencia «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» (art. 15.1). El acta debe expresar «la fecha y el lugar de celebración» (art. 19.2.a) y la relación de asistentes y representados, con sus cuotas (art. 19.2.d). Las palabras «videoconferencia» y «telemático» no aparecen en ningún lugar de la Ley. Esa es toda la posición legal: la ley se escribió para una sala y nunca se ha reescrito para una pantalla.
La fecha importa por el mito. El artículo 16 se modificó por última vez por la Ley 8/1999; los artículos 15, 18 y 19, igual. La ley de eficiencia de la justicia de enero de 2025 sí tocó la Ley, pero lo que cambió fue la mayoría de tres quintos para las viviendas de uso turístico (art. 17.12, con efectos desde el 3 de abril de 2025) y dos disposiciones relacionadas; nada sobre cómo se asiste a una reunión. Un real decreto-ley de marzo de 2026 retocó la mayoría de un tercio para las instalaciones de energías renovables (art. 17.1). Nada de eso dice una palabra sobre el vídeo. Cuando leas «desde la reforma, las juntas pueden ser en línea o híbridas», pregunta qué artículo: no hay ninguno.
Nada regional lo completa. La propiedad horizontal es derecho civil estatal, y Canarias no tiene norma propia sobre comunidades. El único territorio con régimen propio es Cataluña, cuyo Código Civil —como recordaron al Congreso los grupos catalanes el 26 de mayo— ya permite las reuniones telemáticas; ese régimen no llega a Fuerteventura.
La única vez que estuvo expresamente permitido: de mayo a diciembre de 2021
La pandemia produjo el único texto que ha regulado una junta por vídeo, y merece leerse porque todo protocolo serio desde entonces lo ha copiado. El Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, suspendió la obligación de convocar y celebrar la junta «hasta el 31 de diciembre de 2021» (art. 2.1), prorrogó el último presupuesto aprobado y los cargos en ejercicio (art. 2.3) y permitió reunirse solo para acuerdos que no pudieran esperar (art. 3.1). Para esa reunión dijo: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» (art. 3.2). El acuerdo se entendía adoptado en el domicilio del secretario. El mismo artículo permitió el voto sin reunión, por correo postal o comunicación telemática, con diez días naturales para emitirlo (art. 3.3), e hizo del incumplimiento de esas garantías una causa expresa de impugnación (art. 3.5).
El real decreto-ley tenía fecha de caducidad y no se renovó. Las sociedades recibieron el trato contrario esa misma primavera: la Ley 5/2021, de 12 de abril, añadió a la Ley de Sociedades de Capital un artículo por el que los estatutos pueden autorizar juntas «celebradas sin asistencia física de los socios», siempre que se garanticen la identidad y la participación efectiva (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Una sociedad limitada de Corralejo celebra su junta anual en línea con plena cobertura legal desde 2021. La comunidad de propietarios de al lado, no.
Entonces, ¿puede una comunidad celebrar hoy una junta por vídeo?
No está prohibido y no está regulado, que es algo distinto de ser seguro. El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas lo dijo con claridad a la prensa en junio, cuando la proposición se tomó en consideración: resultaba difícil de entender «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios».
El riesgo es la impugnación. Un acuerdo es impugnable «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» (art. 18.1.a). Están legitimados los propietarios que salvaron su voto, los ausentes «por cualquier causa» y los indebidamente privados del voto, siempre que estén al corriente de pago (art. 18.2); la acción caduca a los tres meses, o al año si el acto es contrario a la ley o a los estatutos, y para los ausentes el plazo empieza cuando se les comunica el acuerdo (art. 18.3). La impugnación no suspende el acuerdo salvo que el juez lo disponga (art. 18.4). No conocemos una línea asentada de sentencias sobre juntas por vídeo posteriores a 2021, y no construiríamos la derrama de una comunidad sobre un vacío jurisprudencial: un propietario que no consintió el formato, no fue identificado correctamente o no pudo votar tiene un argumento, y un año para usarlo.
De ahí salen tres lecturas prácticas, que son nuestras y no de la Ley. Primera: una junta en la que todos los propietarios asisten o están representados, y nadie se opone, es difícil de atacar; la propia Ley deja a los propietarios reunirse válidamente sin convocatoria «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (art. 16.3). Segunda: una reunión híbrida —una sala en el lugar y la hora indicados, con vídeo para quienes están fuera— cumple la letra de los artículos 16.2 y 19.2.a, cosa que una reunión puramente virtual no hace. Tercera: una delegación de voto detrás de cada pantalla elimina el argumento por completo: la propietaria de Hamburgo que sigue el debate por vídeo es, para el acta, una propietaria representada mediante escrito firmado conforme al artículo 15.1, y su voto cuenta diga lo que diga después un tribunal sobre la cámara.
La proposición en el Congreso: lo que cambiaría
El texto es corto. El Grupo Parlamentario Popular presentó en el Congreso la Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 el 14 de noviembre de 2025 (expediente 122/000240, publicada el 21 de noviembre). Tiene un artículo único con tres puntos. El artículo 15.1 diría: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario». El artículo 9.1.h permitiría a cada propietario comunicar al secretario «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones». El artículo 19.1 permitiría llevar el libro de actas «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública». Su disposición final pone la ley en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Dos cosas del texto merecen atención antes de que nadie planifique sobre él. La exposición de motivos dice que debe poder asistirse por videoconferencia «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos», pero el artículo, tal como está redactado, no lleva esa condición ni garantía alguna de identidad ni de voto; el grupo vasco se lo dijo al Pleno tal cual, votó a favor de la toma en consideración y añadió que el texto «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado». Cabe esperar que las enmiendas añadan condiciones del tipo de las de 2021. Y el propio ponente defendió desde la tribuna el modelo híbrido —«juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez»— para que los propietarios mayores conserven su sitio en la sala: nada en la proposición obligaría a una comunidad a pasarse a lo virtual.
En qué punto está mientras escribimos
El Pleno del Congreso tomó en consideración la proposición el 26 de mayo de 2026 por 306 votos a favor, 33 en contra y 10 abstenciones; Junts votó en contra porque Cataluña ya legisla la materia. La proposición pasó a la Comisión de Justicia con competencia legislativa plena, lo que normalmente significa que la comisión fija el texto del Congreso sin nueva votación del Pleno; la publicación para la comisión fue del 8 al 12 de junio, y la fase de enmiendas se abrió el 12 de junio. El plazo de enmiendas, fijado primero para el 30 de junio, se ha ampliado tres veces, la última hasta el 16 de septiembre de 2026. Tras las enmiendas vienen el informe de la ponencia, el dictamen de la comisión, los dos meses del Senado y el Boletín Oficial del Estado; no hay fecha fijada para nada de ello. Un texto gemelo que el mismo grupo presentó en el Senado en noviembre de 2024 se tomó allí en consideración en febrero de 2025 y no se ha movido desde entonces. Hemos leído los sumarios diarios del boletín oficial desde el 26 de mayo hasta el 9 de septiembre de 2026: no se ha publicado ninguna modificación de la Ley 49/1960, y el texto consolidado del artículo 16 sigue llevando 1999 como último cambio. Hasta que el boletín lo imprima, la ley es la descrita arriba.
Mientras tanto: la junta híbrida, bien hecha
En las comunidades que administramos la junta anual está montada para que ningún acuerdo dependa de la cámara.
- Una norma de la casa, aprobada una vez. La junta adopta, por la mayoría ordinaria del artículo 17.7, un acuerdo que fija cómo se organiza la asistencia a distancia: la plataforma, la identificación, la votación nominal, la delegación. Una cláusula en los estatutos es más fuerte, pero cambiar los estatutos exige unanimidad (art. 17.6) y la cláusula solo vincula a los futuros compradores una vez inscrita (art. 5); un acuerdo votado por los propietarios es, en la práctica, lo que la mayoría de las comunidades puede alcanzar.
- Una convocatoria con lugar. La citación nombra la sala, el día y la hora de ambas convocatorias (art. 16.2), el orden del día, el enlace de vídeo y la relación de propietarios morosos, y se cursa conforme al artículo 9.1.h, con seis días de antelación como mínimo para la junta ordinaria (art. 16.3); la nuestra sale semanas antes, con los documentos.
- Una delegación detrás de cada pantalla. Cada propietario que asistirá por vídeo firma también la delegación —al presidente, al administrador o a un vecino, con instrucciones punto por punto— y la devuelve antes de que empiece la reunión. El acta la refleja como representada (art. 19.2.d); su voto está a salvo pase lo que pase con la conexión.
- Identidad comprobada y escrita. El secretario identifica a cada asistente remoto ante la cámara y hace constar en el acta quién asistió por vídeo, como exigía el artículo 3.2 del real decreto-ley de 2021.
- Votos por nombre y cuota. Cada votación es nominal y se recoge con los nombres a favor y en contra y sus cuotas cuando la mayoría dependa de ello (art. 19.2.f); los morosos hablan pero no votan (art. 15.2).
- El acta y los 30 días. El acta indica la sala como lugar, la firman presidente y secretario en diez días naturales y se remite a todos los propietarios conforme al artículo 9 (art. 19.3); en los acuerdos que exigen mayoría cualificada, los propietarios ausentes debidamente citados se computan como votos favorables salvo que manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales desde que la reciben (art. 17.8). Las convocatorias, las delegaciones y los demás papeles de la reunión quedan en el archivo del secretario cinco años (art. 19.4); la grabación, si la hay, se guarda con ellos.
- Sin votos por correo electrónico fuera de una reunión. La norma de 2021 que lo permitía ya no existe, y un voto recogido por correo electrónico no tiene hoy base legal; lo más cerca que llega la Ley es la reunión de todos los propietarios sin convocatoria (art. 16.3), que sigue siendo una reunión.
El protocolo no le cuesta a la comunidad más que disciplina, y sobrevive intacto a la reforma: cuando la proposición se apruebe, la delegación dejará de ser necesaria y pasará a ser una comodidad.
Dónde entramos nosotros
En las comunidades que administramos la convocatoria se publica en nuestra plataforma de propietarios el mismo día en que se emite, en inglés, español o alemán, con el formulario de delegación listo para firmar y devolver esa misma tarde; las cuentas, el presupuesto y los presupuestos de obra están al lado, para que un propietario de Leeds lea el orden del día antes de la reunión y no después. Presidimos la junta híbrida con el protocolo de arriba, dejamos la identificación y la votación nominal en el acta y enviamos el acta con el aviso de los 30 días a los propietarios que no estuvieron. Nuestra guía de la junta anual para propietarios en el extranjero cubre la citación, la delegación y las mayorías; el artículo sobre presidir desde fuera, lo que puede y no puede hacer un presidente que vive en otro país; el artículo sobre las cuentas anuales, cómo leer los papeles antes de votar; y la lista de otoño, el calendario en el que se inserta la reunión. La página de administración para propietarios no residentes describe lo que ve un propietario desde fuera, y un presupuesto está a un formulario de distancia. Actualizaremos este artículo la semana en que se publique la reforma.
Preguntas frecuentes
¿Puede nuestra comunidad celebrar la junta enteramente por vídeo?
No con cobertura legal. La Ley de Propiedad Horizontal ni lo permite ni lo prohíbe; la única norma expresa, el artículo 3 del Real Decreto-ley 8/2021, caducó el 31 de diciembre de 2021, y la proposición que permitiría la asistencia por videoconferencia está en fase de enmiendas en el Congreso. Una comunidad que se reúne solo en línea confía en que nadie impugne: cualquier propietario ausente o disidente al corriente de pago puede demandar en el plazo de un año por un acuerdo contrario a la ley. Una reunión híbrida —una sala en el lugar y la hora indicados, vídeo para quienes están fuera y una delegación firmada por cada propietario remoto— es lo que hacemos en su lugar.
¿Es válido un acuerdo adoptado en una junta por vídeo o híbrida?
Es válido mientras un tribunal no lo anule. Los acuerdos pueden impugnarse cuando son contrarios a la ley o a los estatutos, por los propietarios que votaron en contra, los ausentes y los indebidamente privados del voto, en tres meses, o en un año si el acuerdo es contrario a la ley; para los ausentes el plazo corre desde el día en que les llega el acta. La impugnación no suspende el acuerdo salvo que el juez lo ordene. La delegación es lo que elimina el argumento: un propietario que votó a través de un representante con escrito firmado conforme al artículo 15.1 ha votado, se diga lo que se diga de la cámara.
¿Obligará la nueva ley a nuestra comunidad a reunirse en línea?
No. Tal como está redactada, la proposición añade la videoconferencia como tercera forma de asistencia junto a la presencial y la delegación, permite a los propietarios comunicar una dirección de correo electrónico para las notificaciones y admite un libro de actas electrónico; su exposición de motivos dice que la asistencia por vídeo debería seguir a una decisión previa de la junta o a una cláusula estatutaria, y el ponente defendió en el Pleno la reunión híbrida para que los propietarios mayores conserven su sitio en la sala. Cabe esperar que las enmiendas añadan condiciones sobre identidad y voto como las de la norma de 2021. Una comunidad que prefiera una sala conservará su sala.
¿Cuándo entrará en vigor la reforma?
Nadie lo sabe. El Congreso tomó en consideración la proposición el 26 de mayo de 2026; la fase de enmiendas en la Comisión de Justicia se abrió el 12 de junio y su plazo se ha ampliado hasta el 16 de septiembre de 2026; el dictamen de la comisión, el Senado y la publicación en el Boletín Oficial del Estado están todavía por delante, y el texto entra en vigor al día siguiente de publicarse. Hasta ese día la Ley es la que se escribió en 1999 para una sala, y el protocolo seguro es la junta híbrida con una delegación detrás de cada pantalla.
