Jeden Herbst kommt dieselbe Nachricht aus Hamburg, Leeds und Mailand: «Kann ich per Video an der Junta teilnehmen?» Die ehrliche Antwort hat im September 2026 drei Teile. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz sagt nicht, dass Sie es können, und sagt nicht, dass Sie es nicht können; die einzige Vorschrift, die es je ausdrücklich erlaubte, ist am 31. Dezember 2021 erloschen; und ein Gesetzentwurf, der die Teilnahme per Video ins Gesetz schreiben würde, liegt im Congreso, in der Phase der Änderungsanträge, ohne Termin. Wer Ihnen erzählt, dass Juntas «seit der Reform von 2025» online abgehalten werden dürfen, zitiert einen Mythos, der sich durch die Blogs von Verwaltern verbreitet hat — der Artikel des Gesetzes über die Versammlung wurde zuletzt 1999 angefasst, und wir haben ihn diese Woche noch einmal im konsolidierten Text gelesen. Dieser Beitrag legt dar, was das Gesetz heute sagt, was die Regel von 2021 erlaubte und warum sie zählte, was der Entwurf ändern würde und wo er steht, und das Protokoll, das wir einstweilen in Gemeinschaften mit Eigentümern in fünf Ländern anwenden — eine hybride Versammlung mit einer Vollmacht hinter jedem Bildschirm. Zitate stehen im spanischen Original mit deutscher Lesart.
Was das Gesetz heute sagt: ein Ort, ein Tag und eine Uhrzeit
Die Ley de Propiedad Horizontal beschreibt die Junta als eine Versammlung an einem Ort. Die Einberufung muss «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» angeben — die Tagesordnung, den Ort, den Tag und die Uhrzeit der ersten und der zweiten Einberufung (Art. 16.2). Die Teilnahme «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — persönlich oder durch einen Vertreter, wobei ein vom Eigentümer unterzeichnetes Schreiben als Nachweis der Vollmacht genügt (Art. 15.1). Das Protokoll muss «la fecha y el lugar de celebración» festhalten — Datum und Ort (Art. 19.2.a) — sowie die Liste der Anwesenden und der Vertretenen mit ihren Quoten (Art. 19.2.d). Die Wörter «videoconferencia» und «telemático» kommen im ganzen Gesetz nicht vor. Das ist die gesamte Rechtslage: Das Gesetz wurde für einen Raum geschrieben und nie für einen Bildschirm umgeschrieben.
Das Datum zählt wegen des Mythos. Artikel 16 wurde zuletzt durch die Ley 8/1999 geändert; die Artikel 15, 18 und 19 ebenso. Das Justizeffizienzgesetz vom Januar 2025 hat das Gesetz zwar berührt, aber geändert hat es die Drei-Fünftel-Mehrheit für Ferienvermietungen (Art. 17.12, mit Wirkung vom 3. April 2025) und zwei damit zusammenhängende Bestimmungen — nichts darüber, wie man an einer Versammlung teilnimmt. Ein Gesetzesdekret vom März 2026 hat die Ein-Drittel-Mehrheit für Anlagen erneuerbarer Energien nachgebessert (Art. 17.1). Nichts davon sagt ein Wort über Video. Wenn Sie lesen «seit der Reform dürfen Juntas online oder hybrid stattfinden», fragen Sie nach dem Artikel: Es gibt keinen.
Regional kommt nichts hinzu. Das Wohnungseigentum ist staatliches Zivilrecht, und die Kanarischen Inseln haben keine eigene Vorschrift über Gemeinschaften. Das einzige Gebiet mit eigenem Regime ist Katalonien, dessen Zivilgesetzbuch — wie die katalanischen Fraktionen den Congreso am 26. Mai erinnerten — telematische Versammlungen bereits erlaubt; dieses Regime reicht nicht bis Fuerteventura.
Das eine Mal, in dem es ausdrücklich erlaubt war: Mai bis Dezember 2021
Die Pandemie brachte den einzigen Text hervor, der je eine Video-Junta geregelt hat, und er lohnt die Lektüre, weil jedes ernsthafte Protokoll seither ihn kopiert. Das Real Decreto-ley 8/2021 vom 4. Mai setzte die Pflicht, die Junta einzuberufen und abzuhalten, «hasta el 31 de diciembre de 2021» aus (Art. 2.1), verlängerte den zuletzt genehmigten Haushalt und die amtierenden Organe (Art. 2.3) und erlaubte eine Versammlung nur für Beschlüsse, die nicht warten konnten (Art. 3.1). Für diese Versammlung hieß es: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — per Videokonferenz oder Telefonkonferenz, sofern jeder Eigentümer über die nötigen Mittel verfügte, was der Verwalter vorab prüfte, und der Schriftführer die Identität der Teilnehmer feststellte und im Protokoll vermerkte (Art. 3.2). Der Beschluss galt als dort gefasst, wo der Schriftführer saß. Derselbe Artikel erlaubte eine Abstimmung ohne jede Versammlung, per Post oder elektronischer Mitteilung, mit zehn Kalendertagen für die Stimmabgabe (Art. 3.3), und machte einen Verstoß gegen diese Garantien zu einem ausdrücklichen Anfechtungsgrund (Art. 3.5).
Das Gesetzesdekret hatte ein Verfallsdatum und wurde nicht verlängert. Gesellschaften erhielten im selben Frühjahr die gegenteilige Behandlung: Die Ley 5/2021 vom 12. April fügte dem Kapitalgesellschaftsgesetz einen Artikel hinzu, nach dem die Satzung Hauptversammlungen «celebradas sin asistencia física de los socios» — ohne physische Anwesenheit der Gesellschafter — zulassen darf, sofern Identität und wirksame Teilnahme gewährleistet sind (Ley de Sociedades de Capital, Art. 182 bis). Eine GmbH in Corralejo hält ihre Jahresversammlung seit 2021 mit voller Rechtsdeckung online ab. Die Eigentümergemeinschaft nebenan nicht.
Darf eine Gemeinschaft heute also eine Video-Junta abhalten?
Es ist nicht verboten und es ist nicht geregelt — und das ist etwas anderes als sicher. Der Präsident des nationalen Rates der Verwalterkammern sagte es der Presse im Juni, als der Entwurf in Erwägung gezogen wurde, unumwunden: Es sei schwer zu verstehen, «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — dass telematische Versammlungen praktisch überall geregelt und anerkannt seien, es aber für Eigentümergemeinschaften keine klare Regelung gebe.
Das Risiko ist die Anfechtung. Ein Beschluss ist anfechtbar, «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — wenn er gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt (Art. 18.1.a). Klagebefugt sind die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben, die Abwesenden «por cualquier causa» und die zu Unrecht vom Stimmrecht Ausgeschlossenen, sofern sie mit ihren Beiträgen nicht im Rückstand sind (Art. 18.2); die Klage verjährt nach drei Monaten, bei Verstößen gegen Gesetz oder Satzung nach einem Jahr, und für abwesende Eigentümer beginnt die Frist mit der Mitteilung des Beschlusses (Art. 18.3). Die Anfechtung setzt den Beschluss nicht aus, es sei denn, das Gericht ordnet es an (Art. 18.4). Uns ist keine gefestigte Rechtsprechung zu Video-Juntas nach 2021 bekannt, und wir würden die Sonderumlage einer Gemeinschaft nicht auf eine Lücke in der Rechtsprechung bauen: Ein Eigentümer, der dem Format nicht zugestimmt hat, nicht ordnungsgemäß identifiziert wurde oder nicht abstimmen konnte, hat ein Argument — und ein Jahr, es vorzubringen.
Daraus folgen drei praktische Lesarten, und sie sind unsere, nicht die des Gesetzes. Erstens: Eine Junta, an der jeder Eigentümer teilnimmt oder vertreten ist und niemand widerspricht, ist schwer anzugreifen — das Gesetz selbst lässt die Eigentümer ohne jede Einberufung wirksam zusammentreten, «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (Art. 16.3). Zweitens: Eine hybride Versammlung — ein Raum am angegebenen Ort zur angegebenen Stunde, mit Video für die im Ausland — erfüllt den Wortlaut der Artikel 16.2 und 19.2.a, eine rein virtuelle Versammlung nicht. Drittens: Eine Vollmacht hinter jedem Bildschirm räumt das Argument ganz aus: Die Eigentümerin in Hamburg, die die Debatte per Video verfolgt, ist für das Protokoll eine durch unterzeichnetes Schreiben nach Artikel 15.1 vertretene Eigentümerin, und ihre Stimme zählt, was immer ein Gericht später über die Kamera sagt.
Der Entwurf im Congreso: was er ändern würde
Der Text ist kurz. Die Fraktion der Volkspartei brachte die Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 am 14. November 2025 im Congreso ein (Vorgang 122/000240, veröffentlicht am 21. November). Er hat einen einzigen Artikel mit drei Punkten. Artikel 15.1 würde lauten: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — Teilnahme persönlich, per Videokonferenz oder durch Vertretung. Artikel 9.1.h ließe jeden Eigentümer dem Schriftführer «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» mitteilen — eine Anschrift in Spanien oder eine E-Mail-Adresse für Zustellungen. Artikel 19.1 erlaubte, das Protokollbuch «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» zu führen — elektronisch, nach dem von der Registerdirektion genehmigten Muster. Die Schlussbestimmung setzt das Gesetz am Tag nach der Veröffentlichung im Boletín Oficial del Estado in Kraft.
Zwei Dinge im Text verdienen Aufmerksamkeit, bevor jemand damit plant. Die Begründung sagt, die Teilnahme per Video solle möglich sein, «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — wenn die Junta es zuvor beschlossen hat oder die Satzung es vorsieht —, doch der Artikel selbst trägt in seiner Fassung keine solche Bedingung und keine Garantie für Identität oder Stimmabgabe; die baskische Fraktion sagte dem Plenum genau das, stimmte für die Erwägung des Entwurfs und fügte hinzu, der Text «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — so, wie er ist, sollte er das Amtsblatt nicht erreichen. Erwarten Sie, dass die Änderungsanträge Bedingungen nach dem Muster von 2021 hinzufügen. Und der Antragsteller selbst verteidigte vom Rednerpult das hybride Modell — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» —, damit ältere Eigentümer ihren Platz im Raum behalten: Nichts im Entwurf würde eine Gemeinschaft zwingen, online zu gehen.
Wo er steht, während wir schreiben
Das Plenum des Congreso zog den Entwurf am 26. Mai 2026 mit 306 gegen 33 Stimmen bei 10 Enthaltungen in Erwägung; Junts stimmte dagegen, weil Katalonien die Materie bereits selbst regelt. Der Entwurf ging an die Comisión de Justicia mit voller Gesetzgebungskompetenz, was normalerweise bedeutet, dass der Ausschuss den Text des Congreso ohne weitere Plenarabstimmung festlegt; die Veröffentlichung für den Ausschuss lief vom 8. bis 12. Juni, und die Phase der Änderungsanträge begann am 12. Juni. Die Frist für Änderungsanträge, zunächst auf den 30. Juni gesetzt, wurde dreimal verlängert, zuletzt bis zum 16. September 2026. Nach den Änderungsanträgen folgen der Bericht der Berichterstatter, das Votum des Ausschusses, die zwei Monate des Senats und das Boletín Oficial del Estado; für nichts davon steht ein Termin fest. Ein Zwillingstext, den dieselbe Fraktion im November 2024 im Senat eingebracht hatte, wurde dort im Februar 2025 in Erwägung gezogen und hat sich seither nicht bewegt. Wir haben die täglichen Inhaltsverzeichnisse des Amtsblatts vom 26. Mai bis zum 9. September 2026 gelesen: Keine Änderung der Ley 49/1960 ist veröffentlicht worden, und der konsolidierte Text des Artikels 16 trägt weiterhin 1999 als letzte Änderung. Bis das Amtsblatt sie druckt, gilt das oben beschriebene Gesetz.
Einstweilen: die hybride Junta, sicher gemacht
In den Gemeinschaften, die wir verwalten, ist die Jahresversammlung so gebaut, dass kein Beschluss von der Kamera abhängt.
- Eine Hausregel, einmal beschlossen. Die Junta fasst mit der ordentlichen Mehrheit des Artikels 17.7 einen Beschluss, der die Fernteilnahme organisiert — Plattform, Identifizierung, namentliche Abstimmung, Vollmacht. Eine Satzungsklausel ist stärker, aber eine Satzungsänderung braucht Einstimmigkeit (Art. 17.6) und die Klausel bindet künftige Käufer erst nach Eintragung (Art. 5); ein Beschluss, für den die Eigentümer gestimmt haben, ist in der Praxis das, was die meisten Gemeinschaften erreichen können.
- Eine Einberufung mit Ort. Die Ladung nennt den Raum, den Tag und die Uhrzeit beider Einberufungen (Art. 16.2), die Tagesordnung, den Videolink und die Liste der säumigen Eigentümer und geht nach Artikel 9.1.h hinaus — mindestens sechs Tage vor der ordentlichen Junta (Art. 16.3); unsere geht Wochen vorher hinaus, mit den Unterlagen.
- Eine Vollmacht hinter jedem Bildschirm. Jeder Eigentümer, der per Video teilnimmt, unterschreibt auch das Vollmachtsformular — für den Präsidenten, den Verwalter oder einen Nachbarn, Punkt für Punkt angewiesen — und schickt es vor Beginn der Versammlung zurück. Das Protokoll führt ihn als vertreten (Art. 19.2.d); seine Stimme ist sicher, was immer mit der Verbindung geschieht.
- Identität, geprüft und festgehalten. Der Schriftführer identifiziert jeden Fernteilnehmer vor der Kamera und vermerkt im Protokoll, wer per Video teilgenommen hat, so wie es Artikel 3.2 des Gesetzesdekrets von 2021 verlangte.
- Stimmen nach Name und Quote. Jede Abstimmung erfolgt namentlich und wird mit den Namen dafür und dagegen und ihren Quoten festgehalten, wo die Mehrheit davon abhängt (Art. 19.2.f); säumige Eigentümer reden, stimmen aber nicht ab (Art. 15.2).
- Das Protokoll und die 30 Tage. Das Protokoll nennt den Raum als Ort, wird von Präsident und Schriftführer binnen zehn Kalendertagen unterzeichnet und nach Artikel 9 an jeden Eigentümer versandt (Art. 19.3); bei Beschlüssen, die eine qualifizierte Mehrheit brauchen, zählen die abwesenden, ordnungsgemäß geladenen Eigentümer als Ja-Stimmen, sofern sie nicht binnen 30 Kalendertagen nach Erhalt beim Schriftführer widersprechen (Art. 17.8). Einberufungen, Vollmachten und die übrigen Unterlagen der Versammlung bleiben fünf Jahre in der Akte des Schriftführers (Art. 19.4); die Aufzeichnung, falls eine gemacht wird, bleibt bei ihnen.
- Keine Abstimmung per E-Mail ohne Versammlung. Die Regel von 2021, die das erlaubte, ist weg, und eine per E-Mail eingesammelte Stimme hat heute keine Rechtsgrundlage; das Nächste, was das Gesetz kennt, ist die Versammlung aller Eigentümer ohne Einberufung (Art. 16.3), und das ist immer noch eine Versammlung.
Das Protokoll kostet eine Gemeinschaft nichts als Disziplin, und es überlebt die Reform unversehrt: Wenn der Entwurf Gesetz wird, ist die Vollmacht nicht mehr nötig und wird zur Bequemlichkeit.
Wo wir ins Spiel kommen
In den Gemeinschaften, die wir verwalten, wird die Einberufung am Tag ihrer Ausfertigung auf unserer Eigentümerplattform veröffentlicht, auf Englisch, Spanisch oder Deutsch, mit dem Vollmachtsformular, das noch am selben Abend unterschrieben und zurückgeschickt werden kann; die Abrechnung, der Haushalt und die Angebote liegen daneben, damit eine Eigentümerin in Leeds die Tagesordnung vor der Versammlung liest und nicht danach. Wir leiten die hybride Junta nach dem obigen Protokoll, halten Identifizierung und namentliche Abstimmung im Protokoll fest und senden das Protokoll mit dem 30-Tage-Hinweis an die Eigentümer, die nicht dabei waren. Unser Leitfaden zur Jahresversammlung für Eigentümer im Ausland behandelt Ladung, Vollmacht und Mehrheiten; der Beitrag zum Präsidenten aus dem Ausland, was ein Vorsitzender, der anderswo lebt, tun kann und was nicht; der Beitrag zur Jahresabrechnung, wie man die Unterlagen vor der Abstimmung liest; und die Herbst-Checkliste den Kalender, in dem die Versammlung steht. Die Seite Hausverwaltung für Nichtresidenten beschreibt, was ein Eigentümer im Ausland sieht, und ein Angebot ist ein Formular entfernt. Wir aktualisieren diesen Beitrag in der Woche, in der die Reform veröffentlicht wird.
Häufige Fragen
Kann unsere Gemeinschaft die Junta vollständig per Video abhalten?
Nicht mit Rechtsdeckung. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt es weder noch verbietet es; die einzige ausdrückliche Regel, Artikel 3 des Real Decreto-ley 8/2021, ist am 31. Dezember 2021 erloschen, und der Entwurf, der die Teilnahme per Videokonferenz erlauben würde, liegt im Congreso in der Phase der Änderungsanträge. Eine Gemeinschaft, die nur online tagt, verlässt sich darauf, dass niemand anficht: Jeder abwesende oder widersprechende Eigentümer ohne Beitragsrückstand kann binnen eines Jahres gegen einen gesetzwidrigen Beschluss klagen. Eine hybride Versammlung — ein Raum am angegebenen Ort zur angegebenen Stunde, Video für die im Ausland und eine unterzeichnete Vollmacht für jeden Fernteilnehmer — ist das, was wir stattdessen durchführen.
Ist ein in einer Video- oder Hybrid-Junta gefasster Beschluss gültig?
Er ist gültig, solange ein Gericht ihn nicht aufhebt. Beschlüsse können angefochten werden, wenn sie gegen Gesetz oder Satzung verstoßen, von den Eigentümern, die dagegen gestimmt haben, den Abwesenden und den zu Unrecht vom Stimmrecht Ausgeschlossenen, binnen drei Monaten, bei gesetzwidrigen Beschlüssen binnen eines Jahres; für Abwesende läuft die Frist ab dem Tag, an dem sie das Protokoll erhalten. Die Anfechtung setzt den Beschluss nicht aus, es sei denn, das Gericht ordnet es an. Die Vollmacht räumt das Argument aus: Ein Eigentümer, der über einen mit unterzeichnetem Schreiben nach Artikel 15.1 bestellten Vertreter abgestimmt hat, hat abgestimmt, was immer über die Kamera gesagt wird.
Wird das neue Gesetz unsere Gemeinschaft zwingen, online zu tagen?
Nein. In seiner Fassung fügt der Entwurf die Videokonferenz als dritte Form der Teilnahme neben der persönlichen und der Vollmacht hinzu, lässt Eigentümer eine E-Mail-Adresse für Zustellungen angeben und erlaubt ein elektronisches Protokollbuch; seine Begründung sagt, die Teilnahme per Video solle einem vorherigen Beschluss der Junta oder einer Satzungsklausel folgen, und der Antragsteller verteidigte im Plenum die hybride Versammlung, damit ältere Eigentümer ihren Platz im Raum behalten. Es ist zu erwarten, dass die Änderungsanträge Bedingungen zu Identität und Abstimmung nach dem Muster der Regel von 2021 hinzufügen. Eine Gemeinschaft, die einen Raum vorzieht, behält ihren Raum.
Wann tritt die Reform in Kraft?
Niemand weiß es. Der Congreso zog den Entwurf am 26. Mai 2026 in Erwägung; die Phase der Änderungsanträge in der Comisión de Justicia begann am 12. Juni und ihre Frist wurde bis zum 16. September 2026 verlängert; der Bericht des Ausschusses, der Senat und die Veröffentlichung im Boletín Oficial del Estado liegen noch vor uns, und der Text tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung in Kraft. Bis zu diesem Tag gilt das Gesetz, das 1999 für einen Raum geschrieben wurde, und das sichere Protokoll ist die hybride Junta mit einer Vollmacht hinter jedem Bildschirm.
