Terrasse verglasen, Markise, Klimaanlage: was die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft braucht

Der Eigentümer einer Wohnung im zweiten Stock in Corralejo möchte bis zum nächsten Sommer drei Dinge: Glaselemente, um die Terrasse gegen den Wind zu schließen, eine Markise über dem, was von ihr übrig bleibt, und eine Klimaanlage, deren Außengerät irgendwo hin muss. Alle drei befinden sich, wie er es sieht, in seiner Wohnung. Alle drei berühren etwas, das nicht nur ihm gehört: die Fassade. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) lässt einen Eigentümer innerhalb seiner Wände fast alles tun und an ihrer Außenseite fast nichts, und seit 2013 nennt es das Schließen von Terrassen ausdrücklich beim Namen. Dieser Beitrag liest die Regel, wie sie im Oktober 2026 gilt: wo die Grenze verläuft, welche Mehrheit jede Art von Arbeit braucht, was der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) zu Klimageräten und zu Arbeiten gesagt hat, die die Gemeinschaft «jahrelang geduldet» hat, wie lange die Gemeinschaft Zeit hat zu reagieren, und die Seite der Gemeinde bei denselben Arbeiten.

Die Grenze: innerhalb Ihrer Wände, und alles andere

Die Regel ist Artikel 7.1. Ein Eigentümer darf die architektonischen Elemente, Installationen und Versorgungseinrichtungen seiner Wohnung verändern, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario — wenn er damit die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur, seine äußere Gestalt oder seinen äußeren Zustand nicht beeinträchtigt oder verändert und die Rechte eines anderen Eigentümers nicht verletzt —, und er muss vor Beginn der Arbeiten denjenigen informieren, der die Gemeinschaft vertritt. Der zweite Satz ist kürzer: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna — im übrigen Gebäude darf er keinerlei Veränderung vornehmen.

«Das übrige Gebäude» ist größer, als es vom Sofa aus wirkt. Das Zivilgesetzbuch (Código Civil) zählt zum Gemeinschaftseigentum die Fassaden, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración — mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern, einschließlich ihres Erscheinungsbildes oder ihrer Gestalt — (Artikel 396), und auf derselben Liste stehen Dächer, Mauern und Innenhöfe, selbst wenn sie der privaten Nutzung eines Eigentümers dienen. Der Oberste Gerichtshof hat die Grenze streng gezogen. Im Urteil 164/2014 vom 4. April 2014 hatte eine Eigentümerin die Laibungen ihrer Fenster in einer anderen Farbe gestrichen, kurz nachdem die Gemeinschaft die gesamte Fassade gestrichen hatte; das Gericht entschied, dass die Genehmigung der Gemeinschaft nicht nur dann nötig ist, wenn Struktur oder Sicherheit berührt werden, denn es genügt, dass die Veränderung eintritt en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio — in der ästhetischen Gestalt oder dem äußeren Zustand, den die Fassade des Gebäudes aufweist. Im Urteil 502/2025 vom 27. März 2025 musste ein Sichtschutz aus Heidekraut, der auf einer gemeinschaftlichen Trennmauer auf Menorca befestigt war, wieder weg: Er veränderte das Bild der Anlage und nahm einer Nachbarin den Blick aufs Meer, und das Argument, es handle sich um «eine geringfügige Arbeit», rettete ihn nicht.

Die Tabelle: Arbeit, Mehrheit, Genehmigung

Die rechte Spalte ist die kanarische Regel in allgemeiner Lesart, und der Plan jeder Gemeinde kann eigene Bedingungen hinzufügen; beides wird weiter unten erklärt.

Die Terrasse schließen: drei Fünftel, und wer mitgezählt wird

Bis 2013 sagte das Gesetz nichts Besonderes über Terrassen, und die Gerichte behandelten ihre Schließung als Veränderung von Gemeinschaftseigentum, die die Zustimmung aller Eigentümer brauchte. Seit Juni 2013 gehört die Schließung zu den Arbeiten, die drei Fünftel aller Eigentümer verlangen, die zugleich drei Fünftel der Beteiligungsquoten halten müssen, und seit dem 29. Dezember 2023 steht die Regel in Artikel 17.4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes — die Errichtung neuer Stockwerke und jede andere Veränderung der Struktur oder Bausubstanz des Gebäudes, einschließlich der Schließung der Terrassen oder der Veränderung der gemeinschaftlichen Sachen.

Drei Fünftel sind leichter als Einstimmigkeit, aber die Zählung ist strenger als bei den meisten Abstimmungen. Bei gewöhnlichen Beschlüssen zählen die Eigentümer, die nicht in der Versammlung waren und nicht binnen dreißig Tagen widersprechen, als Ja-Stimmen. Das Gesetz schaltet diese Regel aus en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo — in den Fällen, in denen die Änderung oder der Umbau zur privaten Nutzung erfolgt — (Artikel 17.8). Eine Verglasung, die einer einzigen Wohnung zugutekommt, braucht echte Ja-Stimmen von drei Fünfteln der ganzen Gemeinschaft, und das bedeutet in einem Gebäude, in dem die Hälfte der Eigentümer im Ausland lebt, Vollmachten, die vor der Versammlung eingesammelt werden, nicht Schweigen danach.

Zwei Dinge können die Abstimmung überflüssig oder leichter machen. Die Statuten vieler Anlagen erlauben Verglasungen im Voraus, nach einem bestimmten Entwurf; dann ist der Entwurf die Grenze, und was darüber hinausgeht, braucht eine eigene Zustimmung. Das Urteil 909/2021 vom 22. Dezember 2021 zeigt den Unterschied: Die Gemeinschaft hatte erlaubt, Terrassen mit Aluminiumrahmen zu schließen, aber eine Eigentümerin hatte außerdem die Mauern zwischen ihren Terrassen und den dahinterliegenden Zimmern abgerissen, und das war nie genehmigt worden. Die Verglasung blieb, und die Mauern mussten wieder aufgebaut werden, denn el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad — Artikel 7 des Gesetzes verhindert Veränderungen der äußeren Gestalt des Gebäudes ohne die vorgeschriebene Genehmigung der Gemeinschaft. Und eine Gemeinschaft kann einmal für alle entscheiden: Ein mit drei Fünfteln beschlossenes Verglasungsmodell, dessen Zeichnung dem Protokoll beigefügt ist, erlaubt jedem Eigentümer, nach diesem Modell zu bauen, ohne neue Abstimmung.

Klimaanlagen: Flexibilität, mit Grenzen

Kein Artikel des Gesetzes erwähnt Klimaanlagen. Die Linie des Obersten Gerichtshofs, zusammengefasst im Urteil 453/2016 vom 1. Juli 2016, lautet, dass der Einbau dieser Geräte, selbst wenn er Gemeinschaftseigentum berührt, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas — mit einem gewissen Spielraum an Flexibilität beurteilt worden ist, um die Modernisierung von Wohnungen zu ermöglichen, die bei ihrem Bau nicht an die technischen Verbesserungen angepasst werden konnten. Flexibilität ist kein Freibrief. Ob ein Gerät das Gemeinschaftseigentum verändert, wird von Fall zu Fall entschieden: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación — es sind die Umstände jedes Einzelfalls zu berücksichtigen, zu denen gehört, ob Bohrarbeiten ausgeführt wurden.

Im Fall von 2016 mussten die Geräte weg. Das Gebäude war mit einer Vorinstallation für Klimaanlagen in jeder Wohnung übergeben worden, sodass niemand die Außenwand brauchte, und die fragliche Wand lag an einem gemeinschaftlichen Innenhof, der mit Möbeln und Pflanzen zum Aufenthalt hergerichtet war und wie eine Hauptfassade aussah. Die Rechtsmittelführer hatten das Gericht gebeten, seine Rechtsprechung zu ändern, sodass die Geräte immer dann erlaubt wären, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind; das Gericht lehnte ab. Für einen Eigentümer ist die praktische Reihenfolge daher diese: den Platz nutzen, den die Statuten oder die Versammlung bestimmt haben, sei es das Dach, ein Innenhof oder der Terrassenboden hinter der Brüstung; wo es keinen gibt, vor dem Bohren fragen; und daran denken, dass ein Gerät, das über dem Schlafzimmer eines Nachbarn tropft oder brummt, auch eine Sache der Hausordnung zum Lärm ist.

Eine Frage ist neu. Seit März 2026 erfasst die Drittelregel des Artikels 17.1 private Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien incluyendo la aerotermia y geotermia — einschließlich Aerothermie und Geothermie —, und ein gewöhnliches Splitgerät ist technisch eine Luft-Wärmepumpe. Ob das eine häusliche Klimaanlage unter die Drittelregel bringt, hat noch kein Gericht entschieden; unser Leitfaden zu energetischen Maßnahmen und der Drittelregel erklärt die Regel, die auch für Solarmodule auf einer privaten Terrasse gilt.

«Das ist seit Jahren so»: Dulden ist nicht Zustimmen

Die häufigste Verteidigung einer nicht genehmigten Arbeit ist die Zeit: Die Nachbarn haben es gesehen, niemand hat sich beschwert, also waren sie einverstanden. Der Oberste Gerichtshof erkennt eine stillschweigende Zustimmung nur an, wenn sie eindeutig ist. Im Urteil 1006/2025 vom 25. Juni 2025 über einen Innenhof, den der Eigentümer des Ladenlokals im Erdgeschoss zwei Jahrzehnte zuvor überdacht hatte, wiederholte er, dass no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad — die bloße Kenntnis nicht mit der Zustimmung gleichgesetzt werden kann und das Schweigen nicht mit einer positiven Willensäußerung. Die Zustimmung muss sich aus schlüssigen Handlungen ergeben, und es kommt darauf an, wie offensichtlich die Arbeiten für alle Eigentümer waren und wie sich die Gemeinschaft verhalten hat. In jenem Fall hatten die Versammlungen Jahr für Jahr protestiert, und das Gericht ordnete an, den Innenhof der Gemeinschaft zurückzugeben und in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Die zweite Verteidigung ist der Nachbar, der dasselbe getan hat. Im Urteil von 2014 verwies die Eigentümerin auf andere geschlossene Terrassen und andere ohne Erlaubnis aufgehängte Geräte; das Gericht antwortete, dass der Vergleich no exime de la necesaria autorización — nicht von der notwendigen Genehmigung befreit. Und das Urteil von 2021 fügt zwei Punkte hinzu, die in der Praxis zählen: Jeder Eigentümer, nicht nur der Präsident, kann zum Nutzen der Gemeinschaft vor Gericht gehen, um Gemeinschaftseigentum wiederherstellen zu lassen, und eine Zustimmung kann nicht vermutet werden, wenn die Versammlung das Thema nie erörtern durfte.

Wie lange die Gemeinschaft Zeit hat

Das Gesetz setzt für diese Ansprüche keine Frist, und die Antwort der Gerichte überrascht die meisten Eigentümer. Im Urteil 534/2026 vom 9. April 2026 erinnerte der Oberste Gerichtshof an seine Plenardoktrin von 2016: Die Klage, mit der eine Gemeinschaft von dem Eigentümer, dem die Veränderung zugutekommt, verlangt, ein gemeinschaftliches Element in seinen früheren Zustand zurückzuversetzen, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años — ist dinglicher Natur, und die für sie geltende Verjährungsfrist beträgt daher dreißig Jahre. In jenem Fall waren nur siebenundzwanzig Jahre bewiesen, seit auf einer gemeinschaftlichen Dachterrasse ein Abstellraum gebaut worden war, sodass der Anspruch nicht für verjährt erklärt werden konnte. Das Innenhof-Urteil von 2025 fügt hinzu, dass derjenige, der sich auf den Zeitablauf beruft, ihn beweisen muss und dass Zweifel zu seinen Lasten gehen.

Daraus folgen zwei Dinge. Die Klage ist nicht das «Unterlassungs»-Verfahren des Artikels 7.2, das für verbotene oder störende Tätigkeiten gilt und mit einer förmlichen Aufforderung des Präsidenten beginnt; sie ist eine gewöhnliche Klage, um das Gebäude wieder so herzustellen, wie es war. Und sie folgt der Wohnung, nicht der Person: Sie richtet sich gegen denjenigen, dem die Wohnung heute gehört. Wer eine Wohnung mit geschlossener Terrasse oder einem Gerät an der Fassade kauft, sollte nach dem Protokoll oder der Klausel der Statuten fragen, die das erlaubt hat, denn «das war schon so, als ich gekauft habe» ist für sich allein keine Antwort auf die Klage.

Die Gemeinde ist eine zweite Genehmigung

Die Zustimmung der Gemeinschaft und der baurechtliche Titel sind getrennt, und keiner ersetzt den anderen. Das Gesetz selbst sagt es: Die Schließung von Terrassen und Veränderungen an den gemeinschaftlichen Sachen Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda — unterliegen der jeweils einschlägigen behördlichen Genehmigung — (Artikel 10.3). Auf den Kanaren unterstellt das regionale Bodengesetz, die Ley 4/2017, Außenarbeiten an einem nicht unter Schutz stehenden Gebäude einer vorherigen Mitteilung ohne Baugenehmigung, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada — es sei denn, sie betreffen die allgemeine Veränderung der Fassade oder die Verglasung bestehender Terrassen durch ein gemeinsames Fassadenprojekt — (Artikel 332.1.b); für diese, also für las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — Arbeiten zur allgemeinen Veränderung der Fassade oder die Verglasung bestehender Terrassen, die die Fassade als Ganzes betrifft —, ist eine Baugenehmigung erforderlich (Artikel 330.1.f).

Zusammen gelesen stellen die beiden Artikel die Verglasung, die Markise oder das Außengerät eines einzelnen Eigentümers unter eine vorherige Mitteilung und ein Projekt für das ganze Gebäude unter eine Baugenehmigung. Das ist nur der regionale Rahmen. Der Gemeindeplan entscheidet, ob eine geschlossene Terrasse als bebaute Fläche zählt, und eine Gemeinde kann Regeln zu Farben und Materialien haben; die Frage gehört deshalb ins technische Büro der Gemeinde, bevor das Aluminium bestellt wird. Unser Leitfaden zu Arbeiten am Dach und ihren Genehmigungen erklärt, wie die beiden Titel funktionieren.

Eine Checkliste, bevor Sie etwas bestellen

• Lesen Sie die Statuten und die letzten Protokolle. Ein Modell für Verglasung oder Markise oder ein Platz für die Geräte ist vielleicht schon beschlossen.
• Fragen Sie schriftlich, mit einer Zeichnung. Sagen Sie, was, wo, in welchem Material und in welcher Farbe, und schicken Sie es vor den Arbeiten an den Präsidenten oder den Verwalter.
• Sorgen Sie dafür, dass richtig gezählt wird. Drei Fünftel aller Eigentümer und Beteiligungsquoten für eine Verglasung, mit Vollmachten derer, die nicht kommen können; Schweigen zählt nicht zu Ihren Gunsten.
• Lassen Sie das Modell dem Protokoll beifügen. Es schützt Sie, und es sagt dem nächsten Eigentümer, was erlaubt ist.
• Gehen Sie zur Gemeinde. Reichen Sie die vorherige Mitteilung ein oder beantragen Sie die Baugenehmigung, bevor der Monteur kommt.
• Bewahren Sie die Unterlagen für den Tag des Verkaufs auf. Der Berater des Käufers wird danach fragen.

Was wir in den von uns verwalteten Gemeinschaften tun

In den Gebäuden, die wir in Corralejo, Caleta de Fuste und im Süden verwalten, erreicht uns der Wunsch, eine Terrasse zu schließen, ein Gerät aufzuhängen oder eine Markise zu wechseln, über den Bereich für Vorfälle im Eigentümerportal, mit Fotos. Wir prüfen ihn anhand der Statuten und der bereits beschlossenen Modelle, setzen ihn auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung, wenn er eine Abstimmung braucht, und schicken das Vollmachtsformular mit der Einladung, damit auch die Eigentümer im Ausland mitgezählt werden. Das Protokoll und das beschlossene Modell bleiben danach im Portal bei den übrigen Unterlagen der Gemeinschaft, unter demselben Zugang. Eigentümer, die ihre Gemeinschaft so geführt sehen möchten, können lesen, was wir für Eigentümer im Ausland tun, und ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Erlaubnis, um meine Terrasse zu verglasen?

Ja, es sei denn, die Statuten Ihrer Gemeinschaft erlauben es bereits. Das Gesetz verlangt die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die drei Fünftel der Beteiligungsquoten halten (Artikel 17.4), und weil die Arbeit Ihrer privaten Nutzung dient, zählen die Eigentümer, die schweigen, nicht als Ja-Stimmen. Sie brauchen außerdem den Titel der Gemeinde: eine vorherige Mitteilung für eine einzelne Terrasse, eine Baugenehmigung, wenn die ganze Fassade neu gestaltet wird.

Kann die Gemeinschaft mich zwingen, ein Klimagerät zu entfernen, das seit Jahren an der Fassade hängt?

Sie kann ein Gericht bitten, es anzuordnen, und die Zeit allein schützt Sie nicht: Die Klage auf Wiederherstellung von Gemeinschaftseigentum besteht dreißig Jahre lang, und Dulden ist nicht Zustimmen. Die Gerichte beurteilen diese Geräte allerdings mit einer gewissen Flexibilität, wo das Gebäude keinen anderen Platz für sie bietet und niemand geschädigt wird; das Ergebnis hängt also von der Fassade, der Befestigung und den Alternativen ab.

Meine Nachbarn haben ihre Terrassen geschlossen, ohne zu fragen. Darf ich das auch?

Nein. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass der Hinweis auf andere nicht genehmigte Arbeiten einen Eigentümer nicht davon befreit, um Genehmigung zu bitten. Wenn schon mehrere Terrassen geschlossen sind, ist der sinnvolle Schritt, die Versammlung zu bitten, ein einheitliches Modell für das Gebäude zu beschließen.

Ich kaufe eine Wohnung mit geschlossener Terrasse. Was sollte ich prüfen?

Fragen Sie nach der Klausel der Statuten oder dem Protokoll der Versammlung, die die Schließung erlaubt hat, und nach dem Papier der Gemeinde. Die Klage auf Wiederherstellung der Fassade richtet sich gegen den heutigen Eigentümer, wer auch immer die Arbeit ausgeführt hat, und sie kann dreißig Jahre lang erhoben werden.