Cerrar la terraza, un toldo, un aparato de aire acondicionado: qué necesita el permiso de la comunidad

El propietario de un segundo piso en Corralejo quiere tres cosas antes del próximo verano: paneles de vidrio para cerrar la terraza contra el viento, un toldo sobre lo que quede de ella y un aparato de aire acondicionado cuya unidad exterior tiene que ir en algún sitio. Las tres están, tal como él lo ve, en su piso. Las tres tocan algo que no es solo suyo: la fachada. La Ley de Propiedad Horizontal deja a un propietario hacer casi cualquier cosa dentro de sus paredes y casi ninguna por fuera de ellas, y desde 2013 nombra el cerramiento de terrazas con todas las letras. Este artículo lee la regla tal como está en octubre de 2026: por dónde pasa la línea, qué mayoría necesita cada tipo de obra, qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre los aparatos de aire acondicionado y sobre las obras que la comunidad «toleró durante años», cuánto tiempo tiene la comunidad para reaccionar y la parte municipal de esas mismas obras.

La línea: dentro de sus paredes, y todo lo demás

La regla es el artículo 7.1. El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de su piso cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, y debe dar cuenta de las obras, antes de empezarlas, a quien represente a la comunidad. La segunda frase es más corta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna.

«El resto del inmueble» es mayor de lo que parece desde el sofá. El Código Civil cuenta entre los elementos comunes las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (artículo 396), y en la misma lista están las cubiertas, los muros y los patios, incluso cuando son de uso privativo de un propietario. El Tribunal Supremo ha trazado la línea con rigor. En la sentencia 164/2014, de 4 de abril de 2014, una propietaria había repintado de otro color los huecos de sus ventanas poco después de que la comunidad pintara toda la fachada; el Tribunal declaró que la autorización de la comunidad se necesita no solo cuando se tocan la estructura o la seguridad, porque basta con que la alteración se produzca en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio. En la sentencia 502/2025, de 27 de marzo de 2025, una valla de brezo fijada sobre un muro divisorio común en Menorca tuvo que retirarse: cambiaba el aspecto del conjunto y quitaba a una vecina la vista del mar, y el argumento de que era «una obra mínima» no la salvó.

La tabla: obra, mayoría, permiso

La columna de la derecha es la regla canaria leída en términos generales, y el plan de cada ayuntamiento puede añadir condiciones propias; las dos cosas se explican más abajo.

Cerrar la terraza: tres quintos, y a quién se cuenta

Hasta 2013 la Ley no decía nada específico sobre las terrazas, y los tribunales trataban el cerramiento como una alteración de un elemento común que necesitaba el consentimiento de todos los propietarios. Desde junio de 2013 el cerramiento está entre las obras que exigen tres quintos del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas, y desde el 29 de diciembre de 2023 la regla está en el artículo 17.4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

Tres quintos es más fácil que la unanimidad, pero el recuento es más estricto que en la mayoría de las votaciones. En los acuerdos ordinarios, los propietarios que no estuvieron en la junta y no se oponen en treinta días cuentan como votos a favor. La Ley desactiva esa regla en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (artículo 17.8). Un cerramiento que beneficia a un solo piso necesita votos favorables reales de tres quintos de toda la comunidad, lo que en un edificio donde la mitad de los propietarios vive en el extranjero significa delegaciones de voto reunidas antes de la junta, no silencio después de ella.

Dos cosas pueden hacer innecesaria o más fácil la votación. Los estatutos de muchas promociones autorizan de antemano los cerramientos con un diseño determinado; entonces el diseño es el límite, y lo que vaya más allá necesita su propio consentimiento. La sentencia 909/2021, de 22 de diciembre de 2021, muestra la diferencia: la comunidad había autorizado cerrar las terrazas con carpintería de aluminio, pero una propietaria había demolido además los muros que separaban sus terrazas de las habitaciones contiguas, y eso nunca se había aprobado. El acristalamiento se quedó y los muros hubo que reponerlos, porque el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad. Y una comunidad puede decidir una sola vez para todos: un modelo de cerramiento aprobado por tres quintos, con su plano unido al acta, permite a cada propietario construir conforme a ese modelo sin una nueva votación.

Aire acondicionado: flexibilidad, con límites

Ningún artículo de la Ley menciona el aire acondicionado. La línea del Tribunal Supremo, resumida en la sentencia 453/2016, de 1 de julio de 2016, es que la instalación de estos aparatos, incluso cuando afecta a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas. Flexibilidad no es licencia. Si un aparato altera los elementos comunes se decide caso por caso: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación.

En el caso de 2016 los aparatos se retiraron. El edificio se había entregado con preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, de modo que nadie necesitaba la pared exterior, y la pared en cuestión daba a un patio mancomunado, habilitado para estar en él con mobiliario y plantas, que tenía apariencia de fachada principal. Los recurrentes habían pedido al Tribunal que cambiara su jurisprudencia para que los aparatos se permitieran siempre que se cumplieran determinadas condiciones; el Tribunal no lo hizo. Para un propietario, el orden práctico es por tanto este: usar el lugar que los estatutos o la junta hayan designado, sea la cubierta, un patio o el suelo de la terraza detrás del peto; donde no lo haya, preguntar antes de taladrar; y recordar que un aparato que gotea o zumba sobre el dormitorio de un vecino es también asunto de las normas de convivencia sobre ruidos.

Hay una cuestión nueva. Desde marzo de 2026 la regla del tercio del artículo 17.1 cubre los sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables incluyendo la aerotermia y geotermia, y un split corriente es, técnicamente, una bomba de calor de aire. Si eso lleva un aire acondicionado doméstico a la regla del tercio es algo que ningún tribunal ha decidido todavía; nuestra guía sobre las obras energéticas y la regla del tercio explica esa regla, que es también la que rige las placas solares en una terraza privativa.

«Lleva ahí años»: tolerar no es consentir

La defensa más habitual de una obra no autorizada es el tiempo: los vecinos la vieron, nadie protestó, luego estaban de acuerdo. El Tribunal Supremo solo acepta el consentimiento tácito cuando es inequívoco. En la sentencia 1006/2025, de 25 de junio de 2025, sobre un patio que el propietario del local de la planta baja había techado dos décadas antes, repitió que no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad. El consentimiento tiene que deducirse de actos concluyentes, y lo que cuenta es lo evidentes que fueran las obras para todos los propietarios y cómo se comportó la comunidad. En aquel caso las juntas habían protestado año tras año, y el Tribunal ordenó devolver el patio a la comunidad y reponerlo a su estado original.

La segunda defensa es el vecino que hizo lo mismo. En la sentencia de 2014 la propietaria señaló otras terrazas cerradas y otros aparatos colgados sin permiso; el Tribunal contestó que la comparación no exime de la necesaria autorización. Y la sentencia de 2021 añade dos puntos que importan en la práctica: cualquier propietario, no solo el presidente, puede acudir al juzgado en beneficio de la comunidad para que se reponga un elemento común, y el consentimiento no puede presumirse sobre un asunto que nunca se dejó debatir en la junta.

Cuánto tiempo tiene la comunidad

La Ley no fija plazo para estas reclamaciones, y la respuesta de los tribunales sorprende a la mayoría de los propietarios. En la sentencia 534/2026, de 9 de abril de 2026, el Tribunal Supremo recordó su doctrina de pleno de 2016: la acción por la que una comunidad exige que un elemento común se reponga a su estado anterior, frente al propietario que se beneficia de la alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años. En aquel caso solo se habían probado veintisiete años desde que se construyó un trastero sobre una terraza común de la cubierta, de modo que la acción no podía declararse prescrita. La sentencia de 2025 sobre el patio añade que quien invoca el paso del tiempo tiene que probarlo, y que la duda le perjudica.

De ahí se siguen dos consecuencias. La acción no es el procedimiento de «cesación» del artículo 7.2, que es para las actividades prohibidas o molestas y empieza con un requerimiento formal del presidente; es una demanda ordinaria para devolver el edificio a como estaba. Y sigue al piso, no a la persona: se dirige contra quien sea hoy su propietario. Quien compra un piso con la terraza cerrada o con un aparato en la fachada debería pedir el acta o la cláusula de los estatutos que lo autorizó, porque «ya estaba así cuando lo compré» no es, por sí solo, una respuesta a la reclamación.

El ayuntamiento es un segundo permiso

El consentimiento de la comunidad y el título urbanístico son cosas distintas, y ninguno sustituye al otro. Lo dice la propia Ley de los cerramientos de terrazas y de las modificaciones de las cosas comunes: Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda (artículo 10.3). En Canarias, la Ley 4/2017, del Suelo, somete las obras exteriores en edificios no catalogados a comunicación previa, sin licencia, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada (artículo 332.1.b); para estas, es decir, para las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, hace falta licencia (artículo 330.1.f).

Leídos juntos, los dos artículos ponen el acristalamiento, el toldo o la unidad exterior de un propietario bajo comunicación previa, y un proyecto para todo el edificio bajo licencia. Ese es solo el marco autonómico. El plan municipal decide si una terraza cerrada computa como superficie edificada, y un ayuntamiento puede tener reglas sobre colores y materiales, así que la pregunta se hace en la oficina técnica municipal antes de encargar el aluminio. Nuestra guía sobre las obras en la cubierta y sus permisos explica cómo funcionan los dos títulos.

Una lista antes de encargar nada

• Lea los estatutos y las últimas actas. Puede que ya esté acordado un modelo de cerramiento o de toldo, o un lugar para los aparatos.
• Pida permiso por escrito, con un plano. Diga qué, dónde, con qué material y de qué color, y envíelo al presidente o al administrador antes de las obras.
• Haga que el voto se cuente bien. Tres quintos del total de propietarios y cuotas para un cerramiento, con delegaciones de quienes no puedan asistir; el silencio no cuenta a su favor.
• Que el modelo quede unido al acta. Le protege a usted, y dice al siguiente propietario qué está permitido.
• Vaya al ayuntamiento. Presente la comunicación previa, o pida la licencia, antes de que llegue el instalador.
• Guarde los papeles para el día en que venda. El asesor del comprador los pedirá.

Qué hacemos en las comunidades que administramos

En los edificios que gestionamos en Corralejo, Caleta de Fuste y el sur, la petición de cerrar una terraza, colgar un aparato o cambiar un toldo nos llega por el apartado de incidencias del portal del propietario, con fotos. La contrastamos con los estatutos y con los modelos ya acordados, la llevamos al orden del día de la siguiente junta cuando necesita votación y enviamos el modelo de delegación de voto con la convocatoria, para que los propietarios que viven fuera cuenten. El acta y el modelo aprobado quedan después en el portal con el resto de los documentos de la comunidad, bajo el mismo acceso. Los propietarios que quieran que su comunidad funcione así pueden leer lo que hacemos por los propietarios que viven en el extranjero y pedir un presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso para acristalar mi terraza?

Sí, salvo que los estatutos de su comunidad ya lo autoricen. La Ley exige el voto favorable de tres quintos del total de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (artículo 17.4), y como la obra es para su aprovechamiento privativo, los propietarios que callan no cuentan a favor. Necesita además el título municipal: comunicación previa para una sola terraza, licencia cuando se rediseña toda la fachada.

¿Puede la comunidad obligarme a quitar un aparato de aire acondicionado que lleva años en la fachada?

Puede pedir a un juzgado que lo ordene, y el tiempo por sí solo no le protege: la acción para reponer un elemento común dura treinta años, y tolerar no es consentir. Los tribunales sí juzgan estos aparatos con cierta flexibilidad cuando el edificio no ofrece otro sitio y nadie resulta perjudicado, así que el resultado depende de la fachada, de la sujeción y de las alternativas.

Mis vecinos cerraron sus terrazas sin preguntar. ¿Puedo hacer lo mismo?

No. El Tribunal Supremo ha declarado que señalar otras obras no autorizadas no exime a un propietario de pedir autorización. Si ya hay varias terrazas cerradas, lo útil es pedir a la junta que apruebe un modelo único para el edificio.

Voy a comprar un piso con la terraza cerrada. ¿Qué debo comprobar?

Pida la cláusula de los estatutos o el acta de la junta que autorizó el cerramiento, y el papel del ayuntamiento. La reclamación para reponer la fachada se dirige contra el propietario actual, hiciera quien hiciera la obra, y puede presentarse durante treinta años.