Daños por temporal en el edificio: el seguro de la comunidad o el Consorcio, quién paga qué

Cuando un temporal arranca una pérgola de una azotea en Corralejo o mete el mar por el muro de un jardín en Caleta de Fuste, detrás de la reparación puede haber tres pagadores distintos, y cuál responde depende de un número que la mayoría de los propietarios no ha oído nunca: 120 kilómetros por hora. Por encima de él, y en las inundaciones y los golpes de mar, paga un organismo público llamado Consorcio de Compensación de Seguros, en las condiciones de la propia póliza de la comunidad y sin franquicia. Por debajo, paga la aseguradora de la comunidad, si se cumple la cláusula de viento y lluvia de la póliza. Y cuando la causa es un sumidero atascado o una cubierta que nadie mantuvo, paga la propia comunidad. Esta pieza reparte los daños de un temporal en esas tres cajas, con las reglas vigentes en octubre de 2026: el reglamento de riesgos extraordinarios, el estatuto del Consorcio y su propia guía para reclamar, la Ley de Contrato de Seguro, la Ley de Propiedad Horizontal y dos condicionados de pólizas de comunidades leídos cláusula a cláusula. Después sigue un temporal por un edificio de esta isla, causa a causa y factura a factura.

Tres pagadores: la aseguradora, el Consorcio y la propia comunidad

El seguro español parte el tiempo en dos. La Ley de Contrato de Seguro dice que el asegurador no cubre la guerra ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario. Esos riesgos extraordinarios van al Consorcio, que todo tomador financia con un pequeño recargo en la prima; ese recargo, y lo que debe contener una póliza de comunidad, lo explicamos en nuestra guía del seguro de la comunidad. El Consorcio cubre entonces los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro. Por sí mismo no asegura nada: sin póliza no hay Consorcio.

Conviene despejar dos mitos antes de entrar en el detalle. El primero, que el Gobierno tiene que declarar una catástrofe. El Consorcio dice lo contrario con sus propias palabras: Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización, y no hace falta ninguna declaración oficial de zona catastrófica. El segundo, que un temporal es siempre cosa del Consorcio. La mayoría no lo son: un vendaval corriente de invierno y un aguacero corriente se quedan con la aseguradora de la comunidad o con nadie.

Qué es extraordinario: 120 km/h, la inundación y el mar

El reglamento enumera los fenómenos de la naturaleza que cubre el Consorcio: terremotos y maremotos, inundaciones extraordinarias, erupciones volcánicas, la tempestad ciclónica atípica y la caída de aerolitos. A un edificio de Fuerteventura le importan tres.

El viento solo es extraordinario a una velocidad precisa. El reglamento define Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora, y la racha como el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos. La cifra fue 135 hasta octubre de 2011, y un cuadernillo de póliza antiguo puede seguir imprimiéndola; la vigente es 120. El propietario no tiene que probar el viento: los datos los obtiene el Consorcio de la agencia estatal de meteorología, que delimita la zona afectada municipio a municipio.

Una inundación es extraordinaria cuando lo que queda bajo el agua es el propio terreno: el anegamiento por lluvia, por deshielo o por ríos y cursos naturales que se salen de su cauce. La misma definición añade el mar, así como los embates de mar en las costas, y la guía del propio Consorcio va más lejos: Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento. Para los complejos en primera línea de esta isla, esa frase es la línea más valiosa del reglamento.

Lo que la definición deja fuera es igual de preciso. No es inundación ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios. El agua que entra por arriba no es una inundación para el Consorcio, por mucho que haya llovido.

Lo que el Consorcio no paga

La lista de exclusiones del reglamento es corta, y dos de ellas deciden la mayoría de los rechazos en una comunidad. El Consorcio no paga los daños Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento, ni los debidos al mero paso del tiempo. Su guía para reclamar lo convierte en una lista llana de lo que se queda fuera: el viento sin rachas superiores a 120 km/h, el granizo, la nieve y Goteras, filtraciones o humedades.

Tres condiciones dependen de la póliza y no del tiempo. La póliza tiene que estar viva y pagada: el Consorcio indemniza siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima. Una póliza nueva debe tener siete días antes de un fenómeno natural, una carencia que no se aplica cuando una póliza sustituye a otra sin interrupción. Y un edificio asegurado por menos de su valor cobra en proporción, exactamente como le pagaría su propia aseguradora.

Por debajo de la línea: lo que cubre la póliza de la comunidad

Por debajo de 120 km/h la respuesta está en la póliza de la comunidad, y las pólizas no se ponen de acuerdo entre sí. Hemos leído dos condicionados publicados para edificios de viviendas. Uno trabaja con cifras: cubre viento, lluvia, granizo y nieve siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora y, para el viento, velocidades superiores a 90 km/hora, acreditadas con un certificado de la agencia estatal de meteorología o del medidor oficial más cercano. El otro no fija cifra: cubre lluvia, viento y granizo cuando se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate, lo que se acredita con informes oficiales o, en su defecto, con pruebas como que edificios vecinos de construcción sólida hayan sufrido el mismo fenómeno.

Los dos modelos dejan un hueco, y en ese hueco nace la mayoría de las discusiones: un viento de 70 km/h que levanta un toldo, o una lluvia constante de 25 litros por hora que encuentra una grieta. Ese daño no es extraordinario ni, en una póliza de cifras, está cubierto. La agencia estatal de meteorología ayuda a fijar los hechos antes de discutir: publica, provincia a provincia y mes a mes, las estaciones en las que la intensidad de precipitación o la racha máxima han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros, y expide certificados del tiempo pasado a quien los pide.

El polvo sahariano, la calima, no está en ninguna de las dos listas: los eventos del Consorcio no lo incluyen, y uno de los condicionados que leímos excluye expresamente la arena o el polvo que entre por huecos que hayan quedado sin cerrar. Es limpieza, y la limpieza es un gasto del edificio.

La lluvia que entra por la cubierta es capítulo aparte, porque la póliza que cubre el daño de dentro rara vez cubre la cubierta que lo dejó pasar. Quién paga la reparación lo contamos en la impermeabilización de la cubierta como obra de la comunidad, y quién paga el daño, en filtraciones entre pisos y desde elementos comunes.

Los primeros siete días: quién hace qué

La ley da el primer movimiento al administrador del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal le encarga atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. No hace falta junta para achicar un cuarto de máquinas o vallar un peto caído, y a la junta se le cuenta después: debe ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador. El propietario que ve el daño primero tiene su propio deber: si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

• Asegurar y evitar que vaya a más. La Ley de Contrato de Seguro dice que el asegurado o el tomador deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro, y pone a cargo del asegurador el coste razonable de hacerlo.
• Fotografiar antes de mover nada. El Consorcio pide que se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito, y que se hagan fotografías cuando no sea posible.
• Guardar todas las facturas de las obras de emergencia. Forman parte de la reclamación.
• Comunicar dentro de siete días. La ley da al asegurado un plazo dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido. El Consorcio recomienda esos mismos siete días, aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo.
• Mandar cada reclamación a su puerta. La inundación y el mar van al Consorcio, por teléfono en el 900 222 665, o en el +34 952 367 042 desde el extranjero, en español, inglés o francés, o por su web. El viento va a la aseguradora de la comunidad sea cual sea su velocidad: como el informe de la agencia de meteorología tarda semanas, el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización, y después las aseguradoras se entienden con el Consorcio.

El propietario que vive fuera añade una llamada a esa lista: la de su propio seguro de hogar, por los muebles y enseres de dentro del piso, que una póliza de comunidad no cubre. Nuestra pieza sobre dejar un piso vacío explica quién debe tener las llaves cuando esa llamada hay que hacerla desde otro país.

Cómo va la reclamación: el perito, sin franquicia, y quién cobra

El Consorcio valora el daño con su propio perito, sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios. La comunidad que no esté de acuerdo puede nombrar su propio perito, a su costa, y los dos trabajan entonces conjuntamente.

No hay franquicia. La orden ministerial que fija la franquicia del Consorcio en el 7 % del daño añade que no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas. La limpieza también se paga, con un límite: la extracción de lodos, la demolición y el desescombro con su transporte cuentan como daño al edificio, y La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada.

Cuando la póliza cubre juntos los elementos comunes y los elementos fijos propios de los pisos, el dinero llega en un solo pago. El perito del Consorcio lo valora todo y el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada, de modo que ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios. Esa decisión es de la junta, con el desglose del perito sobre la mesa.

Con la aseguradora de la propia comunidad los relojes son los ordinarios. La aseguradora debe pagar al menos el mínimo que pueda deber dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro; pasados tres meses sin pagar debe intereses; y la acción de la comunidad contra ella prescribe en el término de dos años si se trata de seguro de daños.

Desde Fuerteventura: un temporal, tres causas, tres pagadores

Un complejo de 48 apartamentos en primera línea de Caleta de Fuste, con el edificio asegurado en 6.000.000 €, recibe un temporal de invierno la noche del martes 10 de noviembre de 2026. La estación oficial más cercana registra una racha máxima de 104 km/h. Por la mañana han pasado tres cosas. El viento ha arrancado las cubiertas de las pérgolas y ha levantado un tramo de albardilla del peto: 18.400 €. El mar ha saltado el paseo, ha entrado en el jardín bajo y ha llenado el cuarto de máquinas de la piscina de agua de mar y lodo: 41.700 € de daños y 6.300 € de retirar el lodo y los escombros. Y la lluvia ha entrado por un sumidero de terraza atascado de hojas en dos pisos de planta baja: 3.900 €.

El administrador ordena esa mañana el achique, el vallado y una lona, por 2.150 €, da cuenta al presidente y lo fotografía todo antes de que se toque el lodo. Las dos reclamaciones se presentan el jueves 12 de noviembre, dentro de los siete días.

El viento, a 104 km/h, queda por debajo de la línea: es de la aseguradora, por una cláusula de viento que empieza en 90 km/h, menos la franquicia de 300 € de la propia póliza, es decir, 18.100 €. El mar es del Consorcio: 41.700 € más 6.300 €, 48.000 € en total, sin franquicia y con la limpieza muy por debajo del límite del 4 %, que en esta póliza son 240.000 €. Las obras urgentes de 2.150 € entran en las reclamaciones como coste de limitar el daño. El sumidero no es de nadie más que de la comunidad: la lluvia recogida por una terraza queda fuera de la inundación del Consorcio, 104 km/h de viento no atascaron el sumidero, y los 3.900 € se pagan con los fondos de la comunidad a los dos propietarios cuyos pisos dañó.

Si la racha hubiera sido de 126 km/h, las pérgolas habrían sido también del Consorcio, y la comunidad habría presentado esa reclamación igualmente ante su aseguradora.

Qué hacemos en las comunidades que administramos

En los edificios que gestionamos en Corralejo, Caleta de Fuste y el sur, un aviso de temporal pone en marcha una rutina, no una junta. Hacemos revisar los sumideros y las bajantes de cubierta antes de la temporada, porque un sumidero atascado es la única causa que no paga ninguna aseguradora. Pasado el temporal ordenamos las medidas urgentes que la ley encarga al administrador, abrimos la incidencia con fotografías para que los propietarios que viven fuera vean qué le ha pasado a su edificio, y presentamos cada reclamación ante el pagador que corresponde dentro de los siete días, con la póliza, el recibo de la prima y las facturas de las obras de emergencia. En la siguiente junta se da cuenta de las medidas, se presenta el desglose del perito y se somete a votación el reparto de la indemnización. Los propietarios que quieran eso para su edificio pueden leer qué incluye nuestra administración de comunidades y pedir presupuesto con el número de viviendas y el nombre de la aseguradora actual.

Preguntas frecuentes

Estoy fuera y el temporal ha dañado mi piso. ¿A quién llamo?

A dos. Al administrador, sin dilación, porque la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a comunicar la necesidad de reparaciones urgentes y porque ahí empieza la reclamación de la comunidad por el edificio. Y a su propio seguro de hogar, por el contenido y por lo demás que cubra su póliza. Si la causa fue una inundación o el mar, el centro de atención del Consorcio recoge la reclamación en inglés o francés en el +34 952 367 042 y pide la póliza, el bien dañado y una cuenta bancaria para la transferencia.

¿Tiene que declarar el Gobierno zona catastrófica para que pague el Consorcio?

No. La cobertura del Consorcio es automática en cuanto ocurre uno de los eventos de la lista, y su propia guía dice que el siniestro puede afectar a un solo asegurado, con pleno derecho a la indemnización, sin declaración oficial alguna. Lo que sí necesita es una póliza en vigor, con la prima pagada, que tenga al menos siete días.

Nuestra comunidad no tiene seguro. ¿Paga el Consorcio el edificio de todos modos?

No. El Consorcio indemniza en las condiciones de una póliza y solo donde la hay, así que un edificio sin seguro no tiene nada que reclamarle, sea cual sea la velocidad del viento. La reparación es entonces una obra obligatoria de conservación que los propietarios pagan por cuota mediante una derrama. Ni la ley estatal ni la canaria obligan aquí a una comunidad a asegurar el edificio, y justo por eso la pregunta hay que hacerla antes del temporal.

La aseguradora dice que el viento no llegó a la velocidad de la póliza. ¿Qué puede hacer la comunidad?

Comprobar el hecho antes de discutir la cláusula. La agencia estatal de meteorología publica las estaciones en las que la racha superó los umbrales que se usan en los seguros y certifica el tiempo pasado a quien lo pide; una póliza que habla de tiempo anormal y no de una cifra también se puede cumplir con pruebas como los daños en edificios vecinos de construcción sólida. Si el desacuerdo es sobre el importe, la Ley de Contrato de Seguro da un perito a cada parte y, si no hay acuerdo, un tercero. La comunidad tiene dos años para ejercitar su acción.