Sturmschaden am Gebäude: der Versicherer der Gemeinschaft oder das Consorcio — wer zahlt was

Wenn ein Sturm in Corralejo eine Pergola von der Dachterrasse reißt oder in Caleta de Fuste das Meer durch eine Gartenmauer drückt, können hinter der Reparatur drei verschiedene Zahler stehen, und welcher antwortet, hängt von einer Zahl ab, die die meisten Eigentümer nie gehört haben: 120 Kilometer pro Stunde. Darüber, und bei Überschwemmung und Meer, zahlt eine öffentliche Einrichtung namens Consorcio de Compensación de Seguros, zu den Bedingungen der eigenen Police der Gemeinschaft und ohne Selbstbehalt. Darunter zahlt der Versicherer der Gemeinschaft, wenn die Wind- und Regenklausel der Police erfüllt ist. Und wo die Ursache ein verstopfter Ablauf oder ein Dach ist, das niemand gewartet hat, zahlt die Gemeinschaft selbst. Dieser Beitrag sortiert Sturmschäden in diese drei Kästen, nach den Regeln vom Oktober 2026: der Verordnung über außerordentliche Risiken, dem Statut des Consorcio und seinen eigenen Hinweisen für Anspruchsteller, dem Versicherungsvertragsgesetz, dem Gesetz über das Wohnungseigentum und zwei Bedingungswerken für Gemeinschaftspolicen, Klausel für Klausel gelesen. Dann folgt er einem Sturm durch ein Gebäude auf dieser Insel, Ursache für Ursache und Rechnung für Rechnung.

Drei Zahler: der Versicherer, das Consorcio und die Gemeinschaft selbst

Die spanische Versicherung teilt das Wetter in zwei Teile. Das Versicherungsvertragsgesetz sagt, dass der Versicherer weder Krieg deckt ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario — noch die Schäden aus außerordentlichen Risiken für Personen und Sachen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Diese außerordentlichen Risiken gehen an das Consorcio, das jeder Versicherungsnehmer über einen kleinen Zuschlag auf die Prämie finanziert; diesen Zuschlag und das, was eine Gemeinschaftspolice enthalten sollte, haben wir in unserem Leitfaden zur Versicherung der Gemeinschaft erklärt. Das Consorcio deckt dann los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro — dieselben Sachen und dieselben Versicherungssummen, die die Police festlegt. Von sich aus versichert es nichts: ohne Police kein Consorcio.

Zwei Mythen sind vor den Einzelheiten auszuräumen. Der erste lautet, die Regierung müsse eine Katastrophe erklären. Das Consorcio sagt mit eigenen Worten das Gegenteil: Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización — der Schaden kann einen einzigen Versicherten treffen, der vollen Anspruch auf Entschädigung hat, und eine amtliche Erklärung zum Katastrophengebiet ist nicht nötig. Der zweite lautet, ein Sturm sei immer Sache des Consorcio. Die meisten sind es nicht: Ein gewöhnlicher Wintersturm und ein gewöhnlicher Wolkenbruch bleiben beim Versicherer der Gemeinschaft oder bei niemandem.

Was als außerordentlich gilt: 120 km/h, die Überschwemmung und das Meer

Die Verordnung zählt die Naturereignisse auf, die das Consorcio deckt: Erdbeben und Seebeben, außerordentliche Überschwemmungen, Vulkanausbrüche, den atypischen Wirbelsturm und herabfallende Meteoriten. Für ein Gebäude auf Fuerteventura zählen drei davon.

Wind ist nur bei einer genauen Geschwindigkeit außerordentlich. Die Verordnung definiert Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora — außerordentliche Winde als solche mit Böen über 120 km pro Stunde —, und die Bö als el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos — den höchsten Wert der Windgeschwindigkeit, gehalten über drei Sekunden. Die Zahl lautete 135, bis sie im Oktober 2011 gesenkt wurde, und ein altes Policenheft druckt sie vielleicht noch; gültig ist 120. Der Eigentümer muss den Wind nicht beweisen: Das Consorcio beschafft die Daten bei der staatlichen Wetteragentur, die das betroffene Gebiet Gemeinde für Gemeinde abgrenzt.

Eine Überschwemmung ist außerordentlich, wenn das Gelände selbst unter Wasser steht: die Überflutung des Bodens durch Regen, durch Schmelzwasser oder durch Flüsse und natürliche Wasserläufe, die über ihre Ufer treten. Dieselbe Definition fügt das Meer hinzu, así como los embates de mar en las costas — ebenso den Anprall des Meeres an den Küsten —, und die eigenen Hinweise des Consorcio gehen weiter: Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento — der Anprall des Meeres an der Küste ist auch dann eingeschlossen, wenn nichts überflutet wird. Für die Anlagen in erster Meereslinie dieser Insel ist dieser Satz die wertvollste Zeile der Verordnung.

Was die Definition ausschließt, ist ebenso genau. Keine Überschwemmung ist ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios — der Regen, der direkt auf das versicherte Gebäude fällt oder von seinem Dach oder seiner Dachterrasse, seinen Abläufen oder seinen Innenhöfen gesammelt wird. Wasser, das von oben eindringt, ist für das Consorcio keine Überschwemmung, wie stark es auch geregnet hat.

Was das Consorcio nicht zahlt

Die Liste der Ausschlüsse in der Verordnung ist kurz, und zwei davon entscheiden die meisten Ablehnungen in einer Gemeinschaft. Das Consorcio zahlt nicht die Schäden Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento — die auf einen Mangel der versicherten Sache selbst oder auf ihre offenkundig fehlende Wartung zurückgehen —, und auch nicht die Schäden durch bloßen Zeitablauf. Seine Hinweise für Anspruchsteller machen daraus eine schlichte Liste dessen, was draußen bleibt: Wind ohne Böen über 120 km/h, Hagel, Schnee und Goteras, filtraciones o humedades — Tropfstellen, Durchfeuchtungen und Feuchtigkeit.

Drei Bedingungen hängen an der Police und nicht am Wetter. Die Police muss leben und bezahlt sein: Das Consorcio entschädigt siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima — sofern die Police im Zeitpunkt des Schadens in Kraft ist und die Prämie bezahlt ist. Eine neue Police muss vor einem Naturereignis sieben Tage alt sein, eine Wartezeit, die nicht gilt, wenn eine Police eine andere lückenlos ablöst. Und ein Gebäude, das unter seinem Wert versichert ist, wird anteilig bezahlt, genau wie sein eigener Versicherer zahlen würde.

Unter der Linie: was die eigene Police der Gemeinschaft deckt

Unter 120 km/h steht die Antwort in der Police der Gemeinschaft, und die Policen sind sich untereinander nicht einig. Wir haben zwei veröffentlichte Bedingungswerke für Wohngebäude gelesen. Das eine arbeitet mit Zahlen: Es deckt Wind, Regen, Hagel und Schnee, siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora — sofern ein Niederschlag von mehr als 40 Litern pro Quadratmeter und Stunde gemessen wird —, und für den Wind velocidades superiores a 90 km/hora — Geschwindigkeiten über 90 km pro Stunde —, nachgewiesen durch eine Bescheinigung der staatlichen Wetteragentur oder der nächsten amtlichen Messstelle. Das andere nennt keine Zahl: Es deckt Regen, Wind und Hagel, wenn sie se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate — in einer für Zeit und Ort ungewöhnlichen Weise auftreten —, nachgewiesen durch amtliche Berichte oder ersatzweise durch Beweise wie solide Nachbargebäude, die vom selben Ereignis beschädigt wurden.

Beide Modelle lassen eine Lücke, und in dieser Lücke entstehen die meisten Streitfälle: Wind von 70 km/h, der eine Markise anhebt, oder Dauerregen von 25 Litern pro Stunde, der einen Riss findet. Dieser Schaden ist weder außerordentlich noch, in einer Zahlenpolice, gedeckt. Die staatliche Wetteragentur hilft, die Tatsachen zu klären, bevor der Streit beginnt: Sie veröffentlicht, Provinz für Provinz und Monat für Monat, die Stationen, an denen die Niederschlagsintensität oder die stärkste Bö han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros — die in der Versicherungsdeckung häufig verwendeten Schwellen überschritten haben —, und sie stellt auf Antrag Bescheinigungen über vergangenes Wetter aus.

Saharastaub, die Calima, steht auf keiner der beiden Listen: Die Ereignisse des Consorcio enthalten ihn nicht, und eines der Bedingungswerke, die wir gelesen haben, schließt Sand oder Staub, der durch offen gelassene Öffnungen eindringt, ausdrücklich aus. Es ist Reinigung, und Reinigung ist eine Ausgabe des Gebäudes.

Regen, der durch das Dach eindringt, ist ein eigenes Kapitel, denn eine Police, die den Schaden im Inneren deckt, deckt selten das Dach, das ihn durchgelassen hat. Wer die Reparatur zahlt, haben wir in Dachabdichtung als Arbeit der Gemeinschaft dargelegt, und wer den Schaden zahlt, in Wasserschäden zwischen Wohnungen und aus dem Gemeinschaftseigentum.

Die ersten sieben Tage: wer was tut

Das Gesetz gibt dem Verwalter des Gebäudes den ersten Zug. Das Gesetz über das Wohnungseigentum trägt ihm auf, sich um die Erhaltung des Hauses zu kümmern, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios — indem er die dringenden Reparaturen und Maßnahmen anordnet und dem Präsidenten oder gegebenenfalls den Eigentümern sofort darüber berichtet. Es braucht keine Versammlung, um einen Technikraum auszupumpen oder eine herabgefallene Brüstung abzusperren, und die Eigentümerversammlung erfährt es danach: Sie muss ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador — über die vom Verwalter getroffenen dringenden Maßnahmen informiert werden. Der Eigentümer, der den Schaden zuerst sieht, hat eine eigene Pflicht: si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador — wer dringenden Reparaturbedarf bemerkt, muss ihn dem Verwalter unverzüglich mitteilen.

• Sichern und verhindern, dass es schlimmer wird. Das Versicherungsvertragsgesetz sagt, der Versicherte oder der Versicherungsnehmer deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro — müssen die ihnen verfügbaren Mittel einsetzen, um die Folgen des Schadens zu mindern —, und legt die angemessenen Kosten dafür dem Versicherer auf.
• Fotografieren, bevor etwas bewegt wird. Das Consorcio verlangt, dass se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito — die Reste der beschädigten Sachen für seinen Gutachter aufbewahrt werden —, und dass fotografiert wird, wo das nicht möglich ist.
• Jede Rechnung der Notarbeiten aufbewahren. Sie sind Teil des Anspruchs.
• Binnen sieben Tagen melden. Das Gesetz gibt dem Versicherten eine Frist dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido — von höchstens sieben Tagen ab Kenntnis des Schadens. Das Consorcio empfiehlt dieselben sieben Tage, aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo — auch wenn es einen später eingereichten Antrag ebenfalls annimmt.
• Jeden Anspruch an die richtige Tür schicken. Überschwemmung und Meer gehen an das Consorcio, telefonisch unter 900 222 665, oder aus dem Ausland unter +34 952 367 042, auf Spanisch, Englisch oder Französisch, oder über seine Website. Wind geht an den Versicherer der Gemeinschaft, gleich wie stark er war: Weil der Bericht der Wetteragentur Wochen braucht, el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización — haben das Consorcio und die Versicherer vereinbart, dass der Versicherte sich an seinen eigenen Versicherer wendet, der die Abwicklung übernimmt und zahlt und danach mit dem Consorcio abrechnet.

Ein Eigentümer im Ausland fügt dieser Liste einen Anruf hinzu: den bei seiner eigenen Hausratversicherung, für die Möbel und Sachen in der Wohnung, die eine Gemeinschaftspolice nicht deckt. Unser Beitrag über die leerstehende Wohnung erklärt, wer die Schlüssel haben sollte, wenn dieser Anruf aus einem anderen Land geführt werden muss.

Wie der Anspruch läuft: der Gutachter, kein Selbstbehalt, und wer das Geld erhält

Das Consorcio bewertet den Schaden mit seinem eigenen Gutachter, sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios — ohne an Bewertungen gebunden zu sein, die der Versicherer der gewöhnlichen Risiken vorgenommen haben mag. Eine Gemeinschaft, die nicht einverstanden ist, kann auf eigene Kosten einen eigenen Gutachter benennen, und beide arbeiten dann gemeinsam.

Es gibt keinen Selbstbehalt. Der Ministerialerlass, der den Selbstbehalt des Consorcio auf 7 % des Schadens festlegt, fügt hinzu, dass no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas — bei Schäden an Wohnungen und an Eigentümergemeinschaften von Wohnungen kein Selbstbehalt abgezogen wird. Auch das Aufräumen wird bezahlt, mit einer Grenze: Schlammbeseitigung, Abbruch sowie Räumung und Abtransport des Schutts zählen als Schaden am Gebäude, und La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada — die gemeinsame Entschädigung für diese Nebenkosten ist auf 4 % der Versicherungssumme begrenzt.

Deckt die Police das Gemeinschaftseigentum und die eigenen festen Bestandteile der Wohnungen zusammen, kommt das Geld in einer einzigen Zahlung. Der Gutachter des Consorcio bewertet alles, und el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada — das Consorcio zahlt den Gesamtbetrag an die versicherte Gemeinschaft selbst —, sodass ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios — die Gemeinschaft bestimmen muss, wie die Entschädigung unter den Miteigentümern verteilt wird. Das entscheidet die Eigentümerversammlung, mit der Aufstellung des Gutachters auf dem Tisch.

Beim eigenen Versicherer der Gemeinschaft laufen die gewöhnlichen Uhren. Der Versicherer muss mindestens den Mindestbetrag, den er schulden kann, dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro zahlen — binnen vierzig Tagen ab Eingang der Schadensmeldung; nach drei Monaten ohne Zahlung schuldet er Zinsen; und die Klage der Gemeinschaft gegen ihn verjährt en el término de dos años si se trata de seguro de daños — in zwei Jahren, wenn es sich um eine Schadensversicherung handelt.

Aus Fuerteventura: ein Sturm, drei Ursachen, drei Zahler

Eine Anlage mit 48 Apartments in erster Meereslinie von Caleta de Fuste, das Gebäude mit 6.000.000 € versichert, wird in der Nacht zum Dienstag, 10. November 2026, von einem Wintersturm getroffen. Die nächste amtliche Station misst eine Spitzenbö von 104 km/h. Am Morgen sind drei Dinge geschehen. Der Wind hat die Dächer der Pergolen abgerissen und ein Stück Brüstungsabdeckung angehoben: 18.400 €. Das Meer ist über die Promenade in den unteren Garten geschlagen und hat den Technikraum des Pools mit Meerwasser und Schlamm gefüllt: 41.700 € Schaden und 6.300 €, um Schlamm und Schutt zu räumen. Und Regen ist durch einen mit Laub verstopften Terrassenablauf in zwei Erdgeschosswohnungen eingedrungen: 3.900 €.

Der Verwalter ordnet noch am Morgen das Auspumpen, die Absperrung und eine Plane an, für 2.150 €, berichtet dem Präsidenten und fotografiert alles, bevor der Schlamm angerührt wird. Beide Ansprüche werden am Donnerstag, 12. November, eingereicht, innerhalb der sieben Tage.

Der Wind liegt mit 104 km/h unter der Linie: Er ist Sache des Versicherers, nach einer Windklausel, die bei 90 km/h beginnt, abzüglich des policeneigenen Selbstbehalts von 300 €, also 18.100 €. Das Meer ist Sache des Consorcio: 41.700 € plus 6.300 €, insgesamt 48.000 €, ohne Selbstbehalt, die Räumung weit innerhalb der Grenze von 4 %, die bei dieser Police 240.000 € beträgt. Die Notarbeiten von 2.150 € gehen als Kosten der Schadensminderung in die Ansprüche ein. Der Ablauf ist niemandes Sache außer der Gemeinschaft: Regen, den eine Terrasse sammelt, liegt außerhalb der Überschwemmung des Consorcio, 104 km/h Wind haben den Ablauf nicht verstopft, und die 3.900 € werden aus den Mitteln der Gemeinschaft an die beiden Eigentümer gezahlt, deren Wohnungen beschädigt wurden.

Hätte die Bö 126 km/h erreicht, wären auch die Pergolen Sache des Consorcio gewesen, und die Gemeinschaft hätte diesen Anspruch trotzdem bei ihrem Versicherer eingereicht.

Was wir in den von uns verwalteten Gemeinschaften tun

In den Gebäuden, die wir in Corralejo, Caleta de Fuste und im Süden verwalten, löst eine Sturmwarnung eine Routine aus, keine Versammlung. Wir lassen Abläufe und Dachabläufe vor der Saison prüfen, denn ein verstopfter Ablauf ist die einzige Ursache, für die kein Versicherer zahlt. Nach dem Sturm ordnen wir die dringenden Maßnahmen an, die das Gesetz dem Verwalter aufträgt, eröffnen den Vorgang mit Fotos, damit Eigentümer im Ausland sehen, was mit ihrem Gebäude geschehen ist, und reichen jeden Anspruch innerhalb der sieben Tage beim richtigen Zahler ein, mit Police, Prämienquittung und den Rechnungen der Notarbeiten. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wird über die Maßnahmen berichtet, die Aufstellung des Gutachters vorgelegt und über die Verteilung der Entschädigung abgestimmt. Eigentümer, die das für ihr Gebäude wünschen, können lesen, was unsere Verwaltung von Eigentümergemeinschaften umfasst, und ein Angebot anfordern, mit der Zahl der Wohnungen und dem Namen des derzeitigen Versicherers.

Häufige Fragen

Ich bin im Ausland, und der Sturm hat meine Wohnung beschädigt. Wen rufe ich an?

Zwei Stellen. Den Verwalter, unverzüglich, weil das Gesetz über das Wohnungseigentum jeden Eigentümer verpflichtet, dringenden Reparaturbedarf zu melden, und weil dort der Anspruch der Gemeinschaft für das Gebäude beginnt. Und Ihre eigene Hausratversicherung, für den Inhalt und alles Weitere, was Ihre eigene Police deckt. War die Ursache eine Überschwemmung oder das Meer, nimmt das Callcenter des Consorcio den Anspruch auf Englisch oder Französisch unter +34 952 367 042 auf und fragt nach der Police, der beschädigten Sache und einem Bankkonto für die Überweisung.

Muss die Regierung ein Katastrophengebiet erklären, bevor das Consorcio zahlt?

Nein. Die Deckung des Consorcio greift automatisch, sobald eines der aufgezählten Ereignisse eingetreten ist, und seine eigenen Hinweise sagen, dass der Schaden einen einzigen Versicherten treffen kann, der vollen Anspruch auf Entschädigung hat, ohne jede amtliche Erklärung. Was es braucht, ist eine Police in Kraft, mit bezahlter Prämie, die mindestens sieben Tage alt ist.

Unsere Gemeinschaft hat keine Versicherung. Zahlt das Consorcio das Gebäude trotzdem?

Nein. Das Consorcio entschädigt zu den Bedingungen einer Police und nur dort, wo es eine gibt, sodass ein unversichertes Gebäude keinen Anspruch gegen es hat, gleich wie stark der Wind war. Die Reparatur ist dann eine verpflichtende Erhaltungsarbeit, die die Eigentümer nach Quote über eine Umlage bezahlen. Weder das staatliche noch das kanarische Recht verpflichtet eine Gemeinschaft hier, das Gebäude zu versichern, und genau deshalb muss die Frage vor dem Sturm gestellt werden.

Der Versicherer sagt, der Wind habe die Geschwindigkeit aus der Police nie erreicht. Was kann die Gemeinschaft tun?

Die Tatsache prüfen, bevor über die Klausel gestritten wird. Die staatliche Wetteragentur veröffentlicht die Stationen, an denen die Bö die in der Versicherung üblichen Schwellen überschritten hat, und bescheinigt vergangenes Wetter auf Antrag; eine Police, die von ungewöhnlichem Wetter spricht und nicht von einer Zahl, lässt sich auch mit Beweisen wie Schäden an soliden Nachbargebäuden erfüllen. Geht der Streit um den Betrag, gibt das Versicherungsvertragsgesetz jeder Seite einen Sachverständigen und, wenn sie sich nicht einigen, einen dritten. Die Gemeinschaft hat zwei Jahre, um zu klagen.