Diez años de viento salino han hecho con un bloque de veinticuatro viviendas de Corralejo lo que hacen con todos los edificios de esta costa: la pintura se ha entizado, el óxido sangra por los cantos de los balcones y dos grietas bajan por la pared sur. El presidente tiene tres presupuestos sobre la mesa. Un propietario quiere aprovechar para cambiar el crema por blanco, otro acristaló su terraza el año pasado sin preguntar a nadie, y un tercero dice que no va a pagar por una pared que nunca mira. Cada uno plantea una pregunta jurídica distinta. Esta nota las toma por orden: de quién es la fachada, cuándo repararla es un deber, qué exige un cambio de color, cómo se reparte la factura, qué pide el ayuntamiento antes de que suba el andamio y qué cambia cerca de la orilla.
La fachada es de todos, y también su aspecto
El Código Civil incluye la fachada entre los elementos comunes, y es cuidadoso con hasta dónde llega eso: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (artículo 396). El balcón es suyo para usarlo. Su cara exterior, su color y su silueta son del edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal saca la consecuencia. Un propietario puede modificar el interior de su piso mientras no toque la seguridad, la estructura o el aspecto exterior del edificio, y más allá de su puerta la regla es corta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna (Ley 49/1960, artículo 7.1). Eso alcanza a la terraza acristalada, al toldo de otro color, al aparato de aire acondicionado colgado en la pared de la calle y al balcón repintado a gusto del dueño. Una junta que aprueba después esas cosas no siempre las salva: en 2025 la Audiencia Provincial de Alicante confirmó la nulidad de un acuerdo que convalidaba dos casas pintadas de marrón en una urbanización que mantenía el blanco como aspecto común, porque servía a esos dos propietarios y no a la comunidad (sentencia 494/2025, de 20 de octubre de 2025).
Reparar y repintar es un deber
Reparar o no una fachada que falla no se somete a votación. La ley dice que las obras necesarias para mantener el edificio y cumplir el deber de conservación, incluidas las de seguridad, habitabilidad y ornato, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios (artículo 10.1). La junta sigue teniendo un papel, y la ley lo acota: pagan los propietarios, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (artículo 10.2). Elegir al contratista y el calendario es asunto ordinario, que se decide por mayoría simple.
El deber no nace de las normas de la comunidad. Nace de la ley del suelo, que obliga a todo propietario de un edificio a Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato (Real Decreto Legislativo 7/2015, artículo 15). En Canarias el ayuntamiento lo hace cumplir con órdenes de ejecución, y una orden desatendida le permite hacer las obras él mismo a costa de los propietarios o acudir a la Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas (Ley 4/2017 de Canarias, artículo 272). Los propietarios que bloquean o retrasan una orden sin motivo responden personalmente de las multas que lleguen (Ley 49/1960, artículo 10.2).
La inspección técnica que puede dar lugar a una orden así es el asunto de nuestra nota sobre la salud del edificio y la ITE, y las obras que hacen accesible un edificio tienen régimen y tope propios, que recoge nuestra nota sobre las obras de accesibilidad.
Cambiar el color o el acabado
Repintar del mismo color es conservación. Otro color, un revestimiento nuevo o un cambio de barandillas es una decisión, y la ley no tiene una regla escrita para el color. Pueden aplicarse tres de las suyas.
- Los estatutos fijan el aspecto. Cuando los estatutos de la comunidad o su título constitutivo establecen un color o un diseño, cambiarlo es cambiar esa regla, y eso exige la unanimidad de todos los propietarios (artículo 17.6).
- El cambio altera un elemento común. Hacen falta tres quintos de los propietarios y de las cuotas para cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes (artículo 17.4).
- Todo lo demás. La mayoría de propietarios y de cuotas, y en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes (artículo 17.7).
Dónde cae un nuevo tono entre las tres lo decidió un caso de Marbella. Una comunidad cambió sus edificios de un albero a un blanco roto por mayoría, y algunos propietarios sostuvieron que hacía falta la unanimidad. La Audiencia Provincial de Málaga apreció que los estatutos fijaban colores para toldos y sombrillas pero no para la fachada, que el nuevo tono era similar y se aplicaba a todos los edificios, y que por tanto no se exigía la unanimidad, de modo que pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría (sentencia 289/2023, de 8 de mayo de 2023). La sentencia trata de un tono similar y de unos estatutos que callan. Un material nuevo o un diseño distinto se acerca más a la segunda regla, y cuando los propietarios discrepan sobre qué clase de obras están votando, la ley deja decidir a la junta y permite a cualquiera de ellos pedir arbitraje o dictamen técnico (artículo 17.10).
Quién paga y cómo se reparte la factura
Cada propietario paga según su cuota, el porcentaje que su piso tiene en el título, vea lo que vea desde sus ventanas, salvo que el título o los estatutos fijen otro criterio. Parte de la factura puede salir del fondo de reserva, que existe para obras de conservación y reparación y que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1). El resto es una derrama. Cómo funcionan las cuotas, las derramas y los impagos está en nuestra nota sobre las cuotas de comunidad y las derramas.
Tomemos el edificio de Corralejo. El presupuesto elegido es de 62.000 euros: reparación de las grietas y de los cantos oxidados de los balcones, una imprimación pensada para el aire del mar, dos manos y el andamio. Las obras llevan IGIC al tipo general del 7 %, que son 4.340 euros, porque el tipo cero que el texto fiscal canario da a las obras en viviendas está reservado a la vivienda protegida (Decreto Legislativo 1/2025, artículos 32 y 38). El total es de 66.340 euros. La junta toma 10.000 del fondo de reserva y reparte los 56.340 restantes por cuota, a pagar en seis mensualidades. Las cifras son inventadas para mostrar el método.
| Piso y cuota |
Parte de los 56.340 euros |
| Bajo, 3,2 % |
1.802,88 euros |
| Piso tipo, 4 % |
2.253,60 euros |
| Ático con terraza, 5,5 % |
3.098,70 euros |
| Local comercial, 8 % |
4.507,20 euros |
Para el piso tipo son 375,60 euros al mes durante seis meses. El dueño del bajo que nunca mira la pared sur paga su 3,2 % como todos los demás. Cómo se vota una derrama para obras y qué garantía exigir al contratista está en nuestra nota sobre la impermeabilización de la cubierta y las terrazas.
Qué pide el ayuntamiento
La Ley del Suelo de Canarias separa las obras que necesitan licencia, las que solo necesitan comunicación previa y las que no necesitan nada. Una obra de fachada suele tocar tres de sus reglas.
- Reparación y repintado. Basta la comunicación previa para las obras de conservación y restauración y para las obras exteriores en edificios no catalogados (Ley 4/2017, artículo 332). Hay que presentarla quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, y también hay que comunicar el final de las obras (artículo 350).
- Una fachada nueva. Hace falta licencia para la modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada (artículo 330), y para cualquier obra en un edificio catalogado.
- El andamio. Va con la comunicación previa salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros (artículo 332). En esos dos casos necesita licencia (artículo 330).
Cada ayuntamiento añade sus propios impresos y tasas, y solo nombramos los dos cuyos textos hemos leído. Puerto del Rosario aprobó en 2024 una ordenanza sobre los documentos que acompañan a la comunicación previa de obras en edificios existentes: la conservación y el mantenimiento quedan fuera de ella, y las obras que van más allá necesitan una memoria técnica firmada por un técnico competente. La ordenanza fiscal de La Oliva incluye las obras exteriores que no modifican sustancialmente la composición o los materiales de la fachada, entre ellas la pintura, entre las que simplemente se comunican, salvo que haga falta andamio. En Antigua y Pájara la pregunta para el ayuntamiento es la misma: qué impreso, qué tasa y qué pide para el andamio.
Junto al mar: la declaración de Costas
Muchos edificios de esta isla están dentro de la servidumbre de protección de la Ley de Costas, que mide 100 metros tierra adentro desde la ribera y 20 metros en los terrenos que ya estaban clasificados como urbanos cuando la ley entró en vigor en 1988 (Ley 22/1988, artículo 23 y disposición transitoria tercera). Los edificios que estaban allí legalmente antes de la ley pueden repararse, mejorarse y modernizarse siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes (disposición transitoria cuarta). El ayuntamiento no puede darles paso hasta que los propietarios acrediten haber presentado ante la administración autonómica una declaración responsable en ese sentido. Para un repintado la declaración es breve, y va antes que la comunicación previa.
Lo que debe fijar el contrato
Un contrato de fachada falla siempre en los mismos sitios, y cada uno puede resolverse sobre el papel antes del primer día.
- El alcance. Las superficies medidas, las reparaciones contadas, el producto nombrado y un precio para lo que aparezca cuando se quite la pintura vieja.
- El acceso. Andamio o trabajos verticales, quién presenta la comunicación previa y quién paga las tasas municipales.
- La preparación. En esta costa la pintura dura lo que dura lo que hay debajo: óxido eliminado y tratado, grietas abiertas y selladas, una imprimación adecuada al aire del mar.
- El color. La referencia aprobada por la junta, escrita en el acta y en el contrato.
Lo que hacemos en las comunidades que administramos
En las comunidades que administramos, las obras llegan a la junta con tres presupuestos sobre la mesa, comparados línea por línea, y nuestros honorarios son una cuota fija por unidad, nunca un porcentaje de las obras ni una comisión de un proveedor. El servicio se describe en nuestra página de administración de comunidades, y puede pedir un presupuesto para su comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta votar para repintar la fachada?
La decisión de reparar, no: la conservación es obligatoria. La junta reparte la derrama y fija cómo se paga, y elige al contratista por mayoría simple.
¿Puede la comunidad cambiar el color?
Sí, y la mayoría depende de sus propias normas. Si los estatutos fijan el color, cambiarlos exige unanimidad. Si callan y el nuevo tono es similar, un tribunal ha aceptado la mayoría simple. Un material o un diseño nuevos apuntan a los tres quintos, como alteración de un elemento común.
¿Puedo pintar mi balcón o poner un toldo?
Por su cuenta, no. La cara exterior de terrazas y balcones, incluido su aspecto, es elemento común, y fuera de su piso no puede alterar nada sin la comunidad.
¿Necesitamos licencia para repintar?
No. En Canarias basta una comunicación previa presentada al menos quince días antes del inicio para reparar y repintar. La licencia hace falta para una modificación general de la fachada, para un edificio catalogado y para un andamio que se apoye en la calzada.
¿Qué pasa si la comunidad no hace nada?
El ayuntamiento puede ordenar las obras, ejecutarlas a costa de los propietarios o imponer hasta diez multas coercitivas, y los propietarios que bloquearon las obras responden personalmente de esas multas.
