Fassade streichen und sanieren: wer entscheidet, wer zahlt und was die Gemeinde verlangt

Zehn Jahre Salzwind haben mit einem Block von vierundzwanzig Wohnungen in Corralejo gemacht, was sie mit jedem Gebäude an dieser Küste machen: Die Farbe kreidet, Rost blutet aus den Balkonkanten, und zwei Risse laufen die Südwand hinunter. Der Präsident hat drei Angebote auf dem Tisch. Ein Eigentümer will die Gelegenheit nutzen, das Creme durch Weiß zu ersetzen, ein anderer hat im vergangenen Jahr seine Terrasse verglast, ohne jemanden zu fragen, und ein dritter sagt, er zahle nicht für eine Wand, die er nie ansieht. Jeder von ihnen stellt eine andere Rechtsfrage. Dieser Beitrag nimmt sie der Reihe nach: wem die Fassade gehört, wann ihre Reparatur eine Pflicht ist, was ein Farbwechsel verlangt, wie die Rechnung aufgeteilt wird, was die Gemeinde verlangt, bevor das Gerüst steht, und was sich in Ufernähe ändert.

Die Fassade gehört allen, und ihr Aussehen auch

Das Zivilgesetzbuch zählt die Fassade zu den Gemeinschaftselementen und ist genau darin, wie weit das reicht: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, die Fassaden mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern, einschließlich ihres Erscheinungsbilds oder ihrer Gestaltung (Artikel 396). Der Balkon gehört Ihnen zur Nutzung. Seine Außenseite, seine Farbe und sein Umriss gehören dem Gebäude.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum zieht die Folgerung. Ein Eigentümer darf in seiner eigenen Wohnung Dinge ändern, solange er die Sicherheit, die Struktur oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht berührt, und jenseits seiner Tür ist die Regel kurz: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, im übrigen Gebäude darf er keinerlei Veränderung vornehmen (Ley 49/1960, Artikel 7.1). Das erfasst die verglaste Terrasse, die Markise in einer anderen Farbe, das an die Straßenwand gehängte Klimagerät und den nach eigenem Geschmack gestrichenen Balkon. Eine Versammlung, die solche Dinge nachträglich billigt, rettet sie nicht immer: 2025 bestätigte das Berufungsgericht von Alicante die Nichtigkeit eines Beschlusses, der zwei braun gestrichene Häuser in einer Anlage absegnete, die Weiß als gemeinsames Erscheinungsbild beibehielt, weil er diesen beiden Eigentümern diente und nicht der Gemeinschaft (Urteil 494/2025 vom 20. Oktober 2025).

Reparieren und Streichen ist eine Pflicht

Ob eine schadhafte Fassade repariert wird, steht nicht zur Abstimmung. Das Gesetz sagt, dass die Arbeiten, die nötig sind, um das Gebäude zu erhalten und die Erhaltungspflicht zu erfüllen, einschließlich dessen, was Sicherheit, Bewohnbarkeit und ein ordentliches Erscheinungsbild verlangen, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, verpflichtend sind und keinen vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung erfordern (Artikel 10.1). Die Versammlung hat trotzdem eine Aufgabe, und das Gesetz begrenzt sie: Die Eigentümer zahlen, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, wobei sich der Beschluss der Versammlung auf die Verteilung der Sonderumlage und die Festlegung ihrer Zahlungsbedingungen beschränkt (Artikel 10.2). Die Wahl des Unternehmens und des Zeitplans ist ein gewöhnliches Geschäft, über das mit einfacher Mehrheit entschieden wird.

Die Pflicht kommt nicht aus den eigenen Regeln der Gemeinschaft. Sie kommt aus dem Bodenrecht, das jeden Eigentümer eines Gebäudes verpflichtet, Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, sie in den gesetzlichen Bedingungen von Sicherheit, Gesundheit, universeller Barrierefreiheit und ordentlichem Erscheinungsbild zu erhalten (Real Decreto Legislativo 7/2015, Artikel 15). Auf den Kanaren setzt die Gemeinde sie mit Ausführungsanordnungen durch, und eine missachtete Anordnung erlaubt ihr, die Arbeiten auf Kosten der Eigentümer selbst auszuführen oder zur Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas zu greifen, zur Verhängung von bis zu zehn Zwangsgeldern, höchstens monatlich, jedes bis zu 10 % der geschätzten Kosten der angeordneten Arbeiten (Ley 4/2017 der Kanarischen Inseln, Artikel 272). Eigentümer, die eine Anordnung ohne guten Grund blockieren oder verzögern, haften persönlich für die Bußgelder, die folgen (Ley 49/1960, Artikel 10.2).

Die technische Inspektion, die eine solche Anordnung auslösen kann, ist das Thema unseres Beitrags über die Gesundheit des Gebäudes und die ITE, und die Arbeiten, die ein Gebäude barrierefrei machen, haben eine eigene Regelung und eine eigene Obergrenze, dargestellt in unserem Beitrag über Arbeiten zur Barrierefreiheit.

Die Farbe oder die Oberfläche ändern

Im selben Farbton neu zu streichen ist Erhaltung. Eine andere Farbe, eine neue Verkleidung oder andere Geländer sind eine Entscheidung, und das Gesetz hat keine Regel, die für die Farbe geschrieben wäre. Drei seiner Regeln kommen in Betracht.

• Die Satzung legt das Aussehen fest. Wo die Satzung der Gemeinschaft oder ihre Teilungserklärung eine Farbe oder eine Gestaltung bestimmt, heißt sie zu ändern, diese Regel zu ändern, und das verlangt die Einstimmigkeit aller Eigentümer (Artikel 17.6).
• Die Änderung verändert ein Gemeinschaftselement. Drei Fünftel der Eigentümer und der Quoten sind nötig für cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, jede andere Veränderung der Struktur oder Bausubstanz des Gebäudes, einschließlich der Schließung von Terrassen oder der Änderung gemeinschaftlicher Sachen (Artikel 17.4).
• Alles andere. Die Mehrheit der Eigentümer und der Quoten, und bei der zweiten Einberufung die Mehrheit der Anwesenden (Artikel 17.7).

Wohin ein neuer Farbton unter den dreien gehört, wurde in einem Fall aus Marbella entschieden. Eine Gemeinschaft änderte ihre Gebäude mit Mehrheit von einem Ockerton zu einem gebrochenen Weiß, und einige Eigentümer machten geltend, es sei Einstimmigkeit erforderlich. Das Berufungsgericht von Málaga stellte fest, dass die Satzung Farben für Markisen und Sonnenschirme festlegte, aber nicht für die Fassade, dass der neue Ton ähnlich war und für alle Gebäude galt und dass deshalb keine Einstimmigkeit verlangt war, sodass pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, der Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann (Urteil 289/2023 vom 8. Mai 2023). Das Urteil betrifft einen ähnlichen Ton und eine schweigende Satzung. Ein neues Material oder eine andere Gestaltung liegt näher an der zweiten Regel, und wenn die Eigentümer uneins sind, über welche Art von Arbeiten sie abstimmen, lässt das Gesetz die Versammlung entscheiden und erlaubt jedem von ihnen, ein Schiedsverfahren oder ein technisches Gutachten zu verlangen (Artikel 17.10).

Wer zahlt und wie die Rechnung aufgeteilt wird

Jeder Eigentümer zahlt nach seiner Quote, dem Prozentsatz, den seine Wohnung in der Teilungserklärung hat, was immer er von seinen Fenstern aus sieht, es sei denn, die Teilungserklärung oder die Satzung legt einen anderen Schlüssel fest. Ein Teil der Rechnung kann aus dem Rücklagenfonds kommen, der für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten da ist und der en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, in keinem Fall weniger als 10 % des letzten ordentlichen Haushalts der Gemeinschaft betragen darf (Artikel 9.1). Der Rest ist eine Sonderumlage, eine derrama. Wie Quoten, Umlagen und Rückstände funktionieren, steht in unserem Beitrag über Gemeinschaftsgebühren und Derramas.

Nehmen wir das Gebäude in Corralejo. Das gewählte Angebot beträgt 62.000 Euro: Reparatur der Risse und der rostenden Balkonkanten, eine Grundierung für Seeluft, zwei Anstriche und das Gerüst. Auf die Arbeiten fällt IGIC zum allgemeinen Satz von 7 % an, das sind 4.340 Euro, weil der Nullsatz, den der kanarische Steuertext Arbeiten an Wohnungen gibt, dem geförderten Wohnungsbau vorbehalten ist (Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 32 und 38). Die Summe beträgt 66.340 Euro. Die Versammlung nimmt 10.000 aus dem Rücklagenfonds und verteilt die übrigen 56.340 nach Quote, zahlbar in sechs Monatsraten. Die Zahlen sind erfunden, um die Methode zu zeigen.

Für die Standardwohnung sind das 375,60 Euro im Monat, sechs Monate lang. Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung, der die Südwand nie ansieht, zahlt seine 3,2 % wie alle anderen. Wie eine Umlage für Arbeiten beschlossen wird und welche Gewährleistung vom Unternehmen zu verlangen ist, steht in unserem Beitrag über die Neuabdichtung von Dach und Terrassen.

Was die Gemeinde verlangt

Das kanarische Bodengesetz teilt Arbeiten in solche ein, die eine Baugenehmigung brauchen, solche, die nur eine vorherige Mitteilung brauchen, die comunicación previa, und solche, die nichts brauchen. Eine Fassadenarbeit berührt gewöhnlich drei seiner Regeln.

• Reparatur und Neuanstrich. Eine vorherige Mitteilung genügt für Erhaltungs- und Restaurierungsarbeiten und für Außenarbeiten an Gebäuden, die nicht unter Schutz stehen (Ley 4/2017, Artikel 332). Sie ist quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra einzureichen, mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Arbeiten, und auch das Ende der Arbeiten ist mitzuteilen (Artikel 350).
• Eine neue Fassade. Eine Baugenehmigung ist nötig für die modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, die allgemeine Veränderung der Fassade oder die Verglasung bestehender Terrassen, die die Fassade insgesamt betrifft (Artikel 330), und für jede Arbeit an einem geschützten Gebäude.
• Das Gerüst. Es läuft mit der vorherigen Mitteilung, salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, es sei denn, es steht auf der Fahrbahn oder seine Fläche auf dem Gehweg lässt keinen freien Durchgang von 1,20 Metern (Artikel 332). In diesen beiden Fällen braucht es eine Baugenehmigung (Artikel 330).

Jede Gemeinde fügt ihre eigenen Formulare und Gebühren hinzu, und wir nennen nur die beiden, deren Texte wir gelesen haben. Puerto del Rosario hat 2024 eine Verordnung über die Unterlagen verabschiedet, die einer vorherigen Mitteilung für Arbeiten an bestehenden Gebäuden beizufügen sind: Erhaltung und Instandhaltung sind davon ausgenommen, und Arbeiten, die darüber hinausgehen, brauchen einen technischen Bericht, der von einer qualifizierten Fachkraft unterschrieben ist. Die Gebührenverordnung von La Oliva führt Außenarbeiten, die die Zusammensetzung oder die Materialien der Fassade nicht wesentlich verändern, darunter den Anstrich, unter den Arbeiten, die lediglich mitgeteilt werden, außer wenn ein Gerüst nötig ist. In Antigua und Pájara ist die Frage an die Gemeinde dieselbe: welches Formular, welche Gebühr und was sie für das Gerüst verlangt.

Am Meer: die Erklärung nach dem Küstengesetz

Viele Gebäude auf dieser Insel stehen innerhalb des Schutzstreifens des Küstengesetzes, der 100 Meter landeinwärts vom Ufer misst und 20 Meter auf Grundstücken, die bereits als städtisch eingestuft waren, als das Gesetz 1988 in Kraft trat (Ley 22/1988, Artikel 23 und dritte Übergangsbestimmung). Gebäude, die dort vor dem Gesetz rechtmäßig standen, dürfen repariert, verbessert und modernisiert werden, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, sofern die Arbeiten Volumen, Höhe oder Fläche der bestehenden Bauten nicht vergrößern (vierte Übergangsbestimmung). Die Gemeinde kann sie erst freigeben, wenn die Eigentümer nachweisen, dass sie bei der Regionalverwaltung eine entsprechende verantwortliche Erklärung eingereicht haben. Für einen Neuanstrich ist die Erklärung kurz, und sie kommt vor der vorherigen Mitteilung.

Was der Vertrag festlegen sollte

Ein Fassadenvertrag scheitert jedes Mal an denselben Stellen, und jede lässt sich vor dem ersten Tag auf dem Papier regeln.

• Der Umfang. Die vermessenen Flächen, die gezählten Reparaturen, das benannte Produkt und ein Preis für das, was auftaucht, wenn die alte Farbe ab ist.
• Der Zugang. Gerüst oder Seilarbeit, wer die vorherige Mitteilung einreicht und wer die Gebühren der Gemeinde zahlt.
• Die Vorbereitung. An dieser Küste hält die Farbe so lange wie das, was darunter ist: Rost entfernt und behandelt, Risse geöffnet und verschlossen, eine für Seeluft geeignete Grundierung.
• Die Farbe. Die von der Versammlung beschlossene Referenz, im Protokoll und im Vertrag festgehalten.

Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten

In den Gemeinschaften, die wir verwalten, kommen Arbeiten mit drei Angeboten auf dem Tisch in die Versammlung, Zeile für Zeile verglichen, und unser Honorar ist ein fester Betrag pro Einheit, nie ein Prozentsatz der Arbeiten und nie eine Provision eines Lieferanten. Die Leistung ist auf unserer Seite zur Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschrieben, und Sie können für Ihre Gemeinschaft ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Braucht der Neuanstrich der Fassade eine Abstimmung?

Die Entscheidung zu reparieren nicht: Die Erhaltung ist Pflicht. Die Versammlung verteilt die Umlage und legt fest, wie sie gezahlt wird, und sie wählt das Unternehmen mit einfacher Mehrheit.

Kann die Gemeinschaft die Farbe ändern?

Ja, und die Mehrheit hängt von ihren eigenen Regeln ab. Legt die Satzung die Farbe fest, verlangt ihre Änderung Einstimmigkeit. Schweigt sie und ist der neue Ton ähnlich, hat ein Gericht die einfache Mehrheit akzeptiert. Ein neues Material oder eine neue Gestaltung weist auf drei Fünftel, als Veränderung eines Gemeinschaftselements.

Darf ich meinen eigenen Balkon streichen oder eine Markise anbringen?

Nicht auf eigene Faust. Die Außenseite von Terrassen und Balkonen, einschließlich ihres Aussehens, ist Gemeinschaftselement, und außerhalb Ihrer Wohnung dürfen Sie ohne die Gemeinschaft nichts verändern.

Brauchen wir eine Baugenehmigung für den Neuanstrich?

Nein. Auf den Kanaren genügt für Reparatur und Neuanstrich eine vorherige Mitteilung, die mindestens fünfzehn Tage vor Beginn eingereicht wird. Eine Baugenehmigung ist nötig für eine allgemeine Veränderung der Fassade, für ein geschütztes Gebäude und für ein Gerüst, das auf der Fahrbahn steht.

Was geschieht, wenn die Gemeinschaft nichts tut?

Die Gemeinde kann die Arbeiten anordnen, sie auf Kosten der Eigentümer ausführen oder bis zu zehn Zwangsgelder verhängen, und die Eigentümer, die die Arbeiten blockiert haben, haften für diese Zwangsgelder persönlich.