Acaba de comprar en una comunidad: los primeros treinta días, paso a paso

El notario de Puerto del Rosario cierra la carpeta, el vendedor empuja sobre la mesa dos juegos de llaves y un mando del garaje, y una pareja de Milán ya es dueña de un apartamento en un complejo de cincuenta en Corralejo. Lo que nadie dice en esa mesa es que también acaban de entrar en algo: una comunidad de propietarios, con un presupuesto, unas normas, una junta al año y un secretario que todavía no sabe que existen. La Ley de Propiedad Horizontal entrega a cada nuevo propietario una lista corta de obligaciones y ninguna fecha para cumplirlas. Este artículo las ordena a lo largo de los primeros treinta días, según la Ley vigente en octubre de 2026. Los treinta días son nuestro calendario de trabajo, no el de la ley: es más o menos lo que tarda en cobrarse la primera cuota, y todo lo que sigue se hace mejor antes de ese día que después.

A qué se ha incorporado en la mesa del notario

Con el piso llegaron tres cosas, se mencionaran o no. La primera es una cuota de participación, el porcentaje fijado en el título del edificio que decide su parte de cada gasto: cada propietario contribuye con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. La segunda son las decisiones de la comunidad tal como estaban el día de la firma. La Ley dice que Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, y el comprador recibe el edificio como la junta lo ha dejado: el presupuesto en vigor, la derrama votada en marzo, el horario de la piscina acordado hace años. La tercera es la responsabilidad del propio piso por las cuotas que el vendedor dejó sin pagar, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Esa regla, y el certificado que protege de ella al comprador, son el tema de nuestro artículo sobre el certificado de deudas, y no los repetimos aquí.

Dos cosas no llegaron con el piso. El registro de la comunidad sigue con el nombre, el domicilio y la cuenta bancaria del vendedor, y nadie le ha dado los suyos al administrador. Corregirlo es el trabajo de la primera semana; el resto del mes consiste en leer aquello a lo que se ha incorporado.

Primera semana: comunicar al secretario que el piso tiene nuevo propietario

La obligación está en la lista de deberes de todo propietario: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. La consecuencia recae en el vendedor: Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular. La Ley levanta esa consecuencia cuando los órganos de gobierno de la comunidad han conocido la venta por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o cuando la transmisión es notoria.

Así que la comunicación protege al vendedor, y un vendedor cuidadoso la envía. El comprador debería enviar otra, por una razón que la Ley no necesita explicar: mientras el registro no lleve su nombre, los recibos, la convocatoria y el acta van a alguien que ya no es dueño del piso. El nombre de la persona a la que escribir está en un papel que usted ya tiene. El certificado de deudas que el vendedor aportó en la notaría lo firma quien ejerce de secretario, y en una comunidad con administración profesional ese es normalmente el administrador. Escriba un correo electrónico que pida acuse de recibo, adjunte las páginas de la escritura que identifican el piso y a los compradores (basta la copia simple del notario) e indique la fecha de la escritura, sus nombres completos, sus números de documento de identidad o NIE, un teléfono y un correo electrónico.

Primera semana: un domicilio en España, y qué ocurre sin él

La segunda comunicación va en el mismo correo. Todo propietario debe comunicar al secretario el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Un domicilio en Milán no cumple la norma, y una dirección de correo electrónico no es lo que la Ley nombra, aunque la mayoría de los administradores, nosotros incluidos, lo enviamos todo también por correo electrónico.

Lo que ocurre sin ese domicilio importa sobre todo al propietario que vive fuera. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. El ocupante puede ser un inquilino o un huésped de vacaciones. Y si la notificación no puede entregarse en el piso, se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, y La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. Una convocatoria, una reclamación de cuotas impagadas o el acta que pone en marcha el plazo para impugnar un acuerdo pueden llegarle así, válidamente, mientras usted está en otro país.

La elección es práctica. Si alguien de su confianza recoge el correo en el piso, el piso puede ser el domicilio. Si no, designe a una persona en España que haya aceptado recibir y reenviar las cartas de la comunidad: un familiar, su abogado, el asesor que presenta su declaración de no residente. Sea quien sea, comuníquelo al secretario por escrito, y de nuevo cada vez que cambie. Cómo llegan la convocatoria, el orden del día y la delegación a un propietario que vive fuera lo explica nuestra guía de la junta anual.

Primera semana: las cuotas, el fondo de reserva y las derramas ya votadas

Pida al administrador tres cosas: su cuota de participación, la cuota ordinaria con su calendario, y la lista de las derramas que la junta ha aprobado, con la fecha en que vence cada plazo. Las fechas importan por una frase de la Ley: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Para las obras que un edificio necesita, las de conservación y accesibilidad, la Ley grava el propio piso: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales. En ambos casos, una derrama votada antes de su compra, con plazos que vencen después de la escritura, se le reclamará a usted. Lo que usted y el vendedor pactaran en el contrato solo decide cuál de los dos la soporta al final. Nuestra guía de cuotas y derramas explica cómo se calcula cada una.

El fondo de reserva es la otra sorpresa. Toda comunidad debe tener uno, dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, y la Ley lo describe como un fondo cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad. Nada se devuelve al vendedor en una venta y nada se cobra al comprador por entrar: el fondo se queda donde está, y usted contribuye a él según su cuota desde el primer recibo.

Después, organice el pago. La Ley no dice cómo se pagan las cuotas, pero sí lo que cuesta el retraso: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo. Hay un segundo coste en la junta, al que llegamos más abajo. Una domiciliación firmada en la primera semana elimina los dos. Dé al administrador la cuenta y firme el mandato; si prefiere una transferencia periódica, pida la referencia que identifica su piso, porque una transferencia que el administrador no puede asociar a una finca es una cuota que figura como impagada.

Segunda semana: los papeles que hay que pedir

La carpeta que el vendedor tenía de la comunidad rara vez cambia de manos con las llaves. La Ley pone los papeles de la comunidad en dos pares de manos: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, y entre las funciones del administrador está custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Usted es ahora uno de esos titulares. Pida cinco cosas.

• Los estatutos. Están en el título del edificio y pueden regular el uso de los pisos, los gastos y las reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Lea el texto inscrito: una prohibición de uso, o una cláusula que exime a algunas fincas de un gasto, le obliga si está ahí.
• Las normas de régimen interior. Horario de la piscina, aparcamiento, basuras, ruido. Son normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración. Lo que pueden regular y lo que no está en nuestro artículo sobre las normas de convivencia.
• Las actas de las dos o tres últimas juntas. La Ley dice que El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, pero las últimas fueron al vendedor. Muestran las obras en discusión, las derramas votadas y los conflictos en curso.
• El presupuesto del año y las últimas cuentas aprobadas. La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. Los dos documentos le dicen qué paga la cuota y si el fondo de reserva existe de verdad.
• La póliza de seguro de la comunidad. La necesita para saber qué debe cubrir la suya, que es el trabajo de la tercera semana.

Segunda semana: llaves, mandos, tarjetas y contadores

Nada de esto está en la Ley, y todo es más barato el primer día que después. Cuente lo que el vendedor entrega frente a lo que el edificio usa: las llaves del piso, del portal, del buzón y del trastero, el mando de la puerta del garaje, las tarjetas o llaveros de la piscina. Pregunte al administrador cómo emite la comunidad los duplicados y cuánto cuestan: las puertas y las cerraduras de la piscina son instalaciones comunes, y sus mandos y tarjetas suelen codificarse a través de la comunidad, no comprarse en una tienda. El propietario que vive fuera debería decidir también ahora quién guarda en Fuerteventura una llave de repuesto, y decirle al administrador quién es. Nuestro artículo sobre el piso vacío explica cuándo puede necesitar entrar la comunidad y quién debe abrir la puerta.

Los contadores son la otra mitad de la entrega. Fotografíe los contadores de agua y de luz el día de las llaves, para que el último consumo del vendedor y el primero suyo queden separados por una lectura y no por una discusión. Después, ponga los contratos a su nombre. Donde el suministrador es el consorcio público de la isla, el CAAF, querrá ver quién es usted y que el piso es suyo: su lista de documentos para una solicitud de suministro incluye el documento de identidad del titular y el Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral. Su sede electrónica pide certificado digital o Cl@ve, de modo que el propietario que vive fuera suele actuar mediante un representante o en persona en los registros de Puerto del Rosario, Corralejo y Gran Tarajal. En un bloque antiguo con un único contador general no hay contrato que cambiar: el cliente del consorcio es la comunidad y su agua llega en el recibo de la comunidad. Pregunte al administrador cuál de los dos es su edificio; nuestro artículo sobre el agua en Fuerteventura explica ambos.

Tercera semana: el seguro de la comunidad y el suyo

La póliza de la comunidad asegura el edificio: la estructura, las cubiertas, las escaleras, la piscina y, en la mayoría de las pólizas, los elementos fijos de cada piso. No asegura sus muebles, sus electrodomésticos ni su responsabilidad frente al vecino de abajo cuando su lavadora le inunda el techo. Ese es el trabajo de un seguro de hogar a su nombre, y el propietario que va a estar meses fuera debería leer su cláusula sobre viviendas deshabitadas antes de firmar. Ni la ley estatal ni la canaria obligan aquí a una comunidad a asegurar el edificio, así que compruebe que existe una póliza y qué suma asegura. Nuestra guía del seguro de la comunidad explica cómo leerla.

Antes de cualquier obra: avise primero a la comunidad

La mayoría de los nuevos propietarios cambia algo en los primeros meses: una cocina, un baño, los suelos. Dentro del piso la Ley lo permite, con un límite y una condición. El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del piso cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Previamente es la palabra que importa: el aviso va al presidente, a través del administrador, antes de que llegue el albañil, con las fechas y una descripción de la obra.

Fuera del piso la regla es una línea: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna. Un cerramiento de terraza, un toldo o un aparato de aire acondicionado en la fachada no es una reforma de su piso: toca el edificio, y esa conversación empieza con la comunidad, no con el albañil. El permiso del ayuntamiento es un asunto distinto, y ninguno sustituye al otro.

Antes de la primera junta: su voto

Usted vota desde el día en que es propietario, y la Ley pide tres cosas a un nuevo propietario. La primera es estar al corriente. Los propietarios que, al iniciarse la junta, tengan deudas vencidas con la comunidad que no hayan impugnado judicialmente ni consignado podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. La segunda afecta a las parejas y a cualquiera que compre con otra persona: un piso en copropiedad tiene un solo voto, y sus copropietarios nombran un representante que asista y vote por todos. La tercera es la delegación. La asistencia puede ser personal o por representación, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario; la Ley no pide notario ni apostilla.

Un nuevo propietario también puede poner un asunto sobre la mesa. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante un escrito al presidente, que lo incluye en el orden del día de la siguiente junta.

Desde Fuerteventura: treinta días en un apartamento

Volvamos a la pareja de Milán. Su apartamento es uno de cincuenta en un complejo de Corralejo con piscina y jardines, y su cuota es del 2 %. El presupuesto ordinario de la comunidad para 2026 es de 90.000 €, de modo que el apartamento paga 1.800 € al año, cobrados en cuatro recibos trimestrales de 450 €, y el fondo de reserva debe tener al menos 9.000 €. En marzo la junta aprobó una derrama de 40.000 € para un videoportero y una puerta automática de vehículos, pagadera en cuatro plazos de 10.000 € en julio, octubre, enero y abril: 800 € para este apartamento, 200 € cada vez. El vendedor pagó el plazo de julio.

Firman el martes 1 de septiembre de 2026. El certificado de deudas dice que el piso está al corriente y recoge la derrama, con los tres plazos que quedan por vencer. Esa tarde cuentan dos juegos de llaves, un mando del garaje y dos tarjetas de la piscina, y fotografían los dos contadores. El miércoles escriben al administrador cuya firma está en el certificado: las páginas de la escritura, sus nombres y números de NIE, un correo electrónico, un teléfono y, como domicilio en España, el despacho del asesor de Corralejo que presenta su declaración de no residentes y ha aceptado recibir el correo de la comunidad. El viernes ya han firmado el mandato de domiciliación.

En la segunda semana llegan los papeles: los estatutos inscritos, dos páginas de normas de régimen interior, las actas de las dos últimas juntas, el presupuesto de 2026 y la póliza. Las actas muestran la derrama y nada más pendiente. Las cuentas muestran 11.300 € en el fondo de reserva, por encima de los 9.000 € que exige la Ley. La póliza asegura el edificio y no dice nada del contenido, así que en la tercera semana contratan un seguro de hogar propio. En la cuarta comunican al presidente, a través del administrador, que la cocina y el baño se cambiarán en noviembre, con el nombre del albañil y las fechas.

El jueves 1 de octubre, el día treinta y uno, la comunidad cobra 650 €: los 450 € del trimestre y el plazo de octubre de 200 €. Los plazos de enero y abril llevarán lo que pagan de una derrama votada antes de su llegada a 600 €, exactamente la cifra que el certificado les dio en la mesa del notario.

Qué hacemos en las comunidades que administramos

En los edificios que gestionamos en Corralejo, Caleta de Fuste y el sur, un cambio de propietario es una anotación y una lista corta. El día que llega la comunicación registramos al nuevo propietario, el domicilio de notificaciones y el mandato bancario, confirmamos por escrito la cuota, el calendario de recibos y cada derrama con sus fechas, y enviamos los estatutos, las normas de régimen interior, las últimas actas, el presupuesto y la póliza sin que nadie los pida. El nuevo propietario recibe un acceso a nuestro portal del propietario, donde están los estados de cuentas, los documentos de la comunidad y las incidencias con sus fotografías, y donde aparece la convocatoria de la próxima junta con su formulario de delegación. Los propietarios que quieran que su comunidad se lleve así pueden leer lo que hacemos para los propietarios que viven fuera y pedir presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Quién tiene que comunicar a la comunidad que el piso se ha vendido, el vendedor o el comprador?

La Ley incluye la comunicación entre las obligaciones de todo propietario y pone la consecuencia en el vendedor: mientras no se haya comunicado al secretario, por un medio que deje constancia de la recepción, el vendedor sigue respondiendo solidariamente con el comprador de las deudas que se devenguen después de la venta. Esa responsabilidad termina si los órganos de gobierno de la comunidad conocieron la venta por otro medio o si la transmisión es notoria. El comprador debería escribir también, porque hasta que se corrija el registro los recibos, la convocatoria y el acta van al anterior propietario.

Vivo en el extranjero. ¿Puedo dar mi dirección de fuera para las notificaciones de la comunidad?

No como el domicilio que exige la Ley, que debe estar en España. Si no da ninguno, el propio piso cuenta como su domicilio y lo que se entrega a su ocupante es válido; si la entrega allí falla, la notificación va al tablón de anuncios de la comunidad y produce plenos efectos en tres días naturales. Dé el piso, si alguien recoge allí el correo, o una persona en España que haya aceptado recibirlo, y añada un correo electrónico como canal paralelo.

La junta aprobó una derrama antes de mi compra. ¿Tengo que pagar los plazos que vencen después de la escritura?

La comunidad se los reclamará a usted. Para las derramas que pagan mejoras, la Ley dice expresamente que son a cargo de quien sea propietario cuando las cantidades son exigibles, y para las obras que un edificio necesita grava el propio piso con su coste. Lo que pactara con el vendedor solo decide si puede recuperarlos de él. Por eso el certificado de deudas debería recoger cada derrama aprobada con sus fechas, y por eso un nuevo propietario pide la misma lista al administrador en la primera semana.

¿Puedo votar en la primera junta después de la compra?

Sí, desde el día en que es propietario, con dos condiciones. Debe estar al corriente de las deudas vencidas con la comunidad cuando empieza la junta, o podrá hablar pero no votar. Y si el piso pertenece a dos o más personas, estas nombran un representante, porque el piso tiene un solo voto. Si no puede asistir, basta un escrito firmado por el propietario para nombrar a quien le represente.