Ihre Wohnung langfristig vermieten, während Sie im Ausland leben: was die Gemeinschaft von Ihnen und Ihrem Mieter verlangen kann

Eine Eigentümerin, die im Ausland lebt, hat ihre Zweizimmerwohnung in Corralejo für ein Jahr an ein Paar vermietet, das auf der Insel arbeitet. Nach einem Monat liegen beim Verwalter drei Nachrichten zur selben Akte: Der Mieter fragt, ob er die Gemeinschaftsumlagen selbst zahlen kann, ein Nachbar will, dass die Gemeinschaft wegen des Hundes auf der Terrasse «etwas unternimmt», und die Eigentümerin fragt, ob ihr Mieter an ihrer Stelle zur Versammlung gehen darf. Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen mit den am 21. Oktober 2026 geltenden Texten: wer der Gemeinschaft schuldet, wenn die Wohnung vermietet ist, was die Klausel, die die Umlagen auf den Mieter abwälzt, nach dem Oktoberdekret enthalten muss, wie weit die Hausordnung und die Unterlassungsklage des Artikels 7.2 gegen einen Bewohner reichen, der nicht Eigentümer ist, wo die Zustellungen der Gemeinschaft landen, wenn der Eigentümer in einem anderen Land lebt, wer abstimmen darf, wer über Bauarbeiten entscheidet, wer dem Klempner die Tür öffnet und worin sich eine langfristige Vermietung von einer Ferienvermietung unterscheidet. Die beiden Septemberdekrete wurden aufgehoben, ein drittes gilt seit dem 8. Oktober und wartet auf seine Abstimmung, und der Beitrag sagt es dort, wo es darauf ankommt. Die Zitate stehen auf Spanisch mit der Lesart auf Deutsch.

Wer der Gemeinschaft schuldet: Sie, was auch immer im Mietvertrag steht

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Mieter nicht. Seine Pflichtenliste beginnt mit Son obligaciones de cada propietario, die Pflichten jedes Eigentümers, und die hier entscheidende ist Buchstabe e) des Artikels 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, nach der in der Teilungserklärung festgelegten Quote oder nach besonderer Vereinbarung zu den allgemeinen Kosten für den angemessenen Unterhalt des Gebäudes, seiner Dienste, Lasten und Verbindlichkeiten beizutragen, die sich nicht individuell zuordnen lassen. Die Rücklage des Buchstabens f) folgt derselben Regel. Nichts im Mietvertrag ändert daran, von wem die Gemeinschaft fordern darf.

Der Oberste Gerichtshof hat es am 16. Juli 2026 im Urteil 1176/2026 erneut gesagt, als eine Madrider Gemeinschaft sowohl die Eigentümerin zweier Wohnungen als auch die Gesellschaft verklagt hatte, die in die Mietverträge eingetreten war und die Mieten einzog. Die Pflicht des Eigentümers, so das Gericht, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, ist eine gesetzliche Pflicht, die dem Eigentum am Sondereigentum innewohnt und daher denjenigen trifft, der bei Fälligkeit Eigentümer ist; Mietvertrag und Gemeinschaft sind relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, verschiedene Rechtsverhältnisse unter verschiedenen Regeln, und der Eintritt in das eine bedeutet für sich allein nicht die Übernahme der Pflichten aus dem anderen. Die Gesellschaft, die die Mieten einzog, wurde freigesprochen; die Eigentümerin zahlte. Das Landgericht Alicante hatte es am 4. November 2025 im Urteil 581/2025 schlichter gesagt, als eine Gemeinschaft in Benidorm einen Vater, dem die Wohnung gehörte, und den Sohn verklagte, der darin wohnte und sich zur Zahlung der Umlagen verpflichtet hatte: Die Beitragspflicht se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, ist eine Pflicht, die gegenüber der Gemeinschaft einzig und allein den Eigentümer der Wohnung oder des Lokals trifft, und der Eigentümer no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, kann der Gemeinschaft die Klausel des Mietvertrags, die die gemeinsamen Kosten dem Mieter auferlegt, nicht entgegenhalten. Die Gemeinschaft kann sich bereit erklären, die Rechnungen auf Wunsch des Eigentümers an den Mieter zu schicken; das ist ein Entgegenkommen, kein Schuldnerwechsel.

Für einen Eigentümer im Ausland sind die Folgen drei. Wenn der Mieter aufhört zu zahlen, was er Ihnen versprochen hat, bleibt der Schuldner der Gemeinschaft Sie, und Artikel 21 fügt hinzu, dass En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, in jedem Fall der eingetragene Eigentümer verklagt werden kann, damit die auf seinen Namen eingetragene Wohnung für die Schuld haftet. Zweitens behält ein Eigentümer, der bei Eröffnung der Versammlung im Rückstand ist, das Wort, verliert aber die Stimme: Solche Eigentümer podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, dürfen an den Beratungen teilnehmen, haben aber kein Stimmrecht, nach Artikel 15.2, und die Einladung zu jeder Versammlung nennt sie namentlich. Drittens ist eine Schuld, die der Mieter hinterlässt, zuerst von Ihnen zu zahlen und danach von ihm zurückzuholen. Unser Rat an jeden Eigentümer, der vermietet: Die Umlagen laufen per Lastschrift vom Konto des Eigentümers, und der Anteil des Mieters wird in der Miete verrechnet, niemals durch einen Mieter, der direkt an die Gemeinschaft zahlt.

Die Klausel, die die Umlagen auf den Mieter abwälzt, so wie das Gesetz am 21. Oktober 2026 lautet

Zwischen Vermieter und Mieter lassen sich die Umlagen verlagern, und die Regel für diese Verlagerung wurde in diesem Monat neu geschrieben. Artikel 20 des Mietgesetzes, in der Fassung des Real Decreto-ley 29/2026 und in Kraft seit dem 8. Oktober 2026, behält die Vereinbarung bei: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für den angemessenen Unterhalt des Gebäudes, seiner Dienste, Lasten und Verbindlichkeiten, die sich nicht individuell zuordnen lassen und auf die vermietete Wohnung oder ihr Zubehör entfallen, vom Mieter getragen werden, und, für eine Wohnung in einer Gemeinschaft, En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, in Gebäuden im Wohnungseigentum sind diese Kosten die, die nach der Quote auf die vermietete Wohnung entfallen. Die Form hat sich nicht geändert: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, die Vereinbarung muss, um gültig zu sein, schriftlich erfolgen und den Jahresbetrag dieser Kosten zum Vertragsdatum angeben. Ein Mietvertrag, der sagt «der Mieter zahlt die Gemeinschaftsumlagen», und keine Zahl nennt, genügt dem Gesetz nicht.

Was das Dekret hinzugefügt hat, sind zwei Verbote. Steuern können nicht mehr abgewälzt werden: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, in keinem Fall dürfen die mit der Wohnung verbundenen Abgaben dem Mieter auferlegt werden, es sei denn, der Mieter ist selbst der Steuerpflichtige, was er bei der Grundsteuer und der Müllgebühr nicht ist. Und der Makler ist Sache des Vermieters: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, Makler- und Vertragsabschlusskosten dürfen dem Mieter weder direkt noch indirekt, unter keiner Bezeichnung, aufgebürdet werden. Bis zum 7. Oktober konnte ein Mietvertrag den Mieter noch die Grundsteuer zahlen lassen, wenn der Jahresbetrag im Vertrag stand, wie der Oberste Gerichtshof am 17. November 2025 im Urteil 1637/2025 für eine Wohnung auf Ibiza bestätigte; seit dem 8. Oktober kann ein neuer Vertrag das nicht mehr. Dieses Urteil bleibt nützlich für das, was es über die Umlagen selbst sagt: Die allgemeinen Kosten des Artikels 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, sind die, die der Vermieter wegen der Gemeinschaft schuldet, und der Jahresbetrag no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, erlaubt dem Mieter nicht nur, mehr als die im Vertrag festgelegte Summe zu verweigern, er verankert auch die Obergrenze des Artikels 20.3: In den ersten fünf Jahren des Vertrags, oder sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist, darf die Summe sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, nur einvernehmlich, einmal jährlich und nie um mehr als das Doppelte des Prozentsatzes erhöht werden, um den die Miete angepasst werden darf. Steht in der Klausel 1.140 € im Jahr, ist das der Betrag, den der Mieter Ihnen schuldet, was auch immer die Gemeinschaft später beschließt.

Womit wir bei der Sonderumlage sind. Ein außerordentlicher Beitrag für den Aufzug, die Fassade oder das Dach, der nach der Unterzeichnung des Mietvertrags beschlossen wird, ist nicht die Jahressumme, die die Klausel festgelegt hat; ob Sie ihn weitergeben können, hängt davon ab, was die Klausel über außerordentliche Kosten sagt, und ein Mieter, der Artikel 20 liest, wird ablehnen, was die Klausel nicht nennt. Unser Rat beim Verfassen ist, es vor der Unterschrift zu entscheiden: den Jahresbetrag des ordentlichen Haushalts in die Klausel schreiben, in derselben Klausel sagen, ob Sonderumlagen eingeschlossen oder ausgeschlossen sind, und den Haushaltsplan der Gemeinschaft für das Jahr beifügen. Die Sonderumlage selbst bleibt nach Artikel 9.1.e Sache des Eigentümers; der Mieter kennt sie nur über Sie.

Ihr Mieter und die Hausordnung: Artikel 7.2 erreicht den Bewohner

Hier kennt das Gesetz den Bewohner sehr wohl. Artikel 6 erlaubt den Eigentümern, normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, Regeln der Hausordnung festzulegen, die auch jeden Eigentümer binden, solange sie nicht in der für Verwaltungsbeschlüsse vorgesehenen Form geändert werden, und Artikel 7.2 erstreckt die Verbote auf jeden, der in der Wohnung lebt: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, weder dem Eigentümer noch dem Bewohner ist es erlaubt, in der Wohnung oder im übrigen Gebäude Tätigkeiten auszuüben, die in der Satzung verboten sind, dem Anwesen schaden oder gegen die allgemeinen Vorschriften über belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche, gefährliche oder rechtswidrige Tätigkeiten verstoßen. Der Hund auf der Terrasse, die Musik um zwei Uhr nachts und die Werkstatt in der Garage werden nach denselben drei Prüfungen beurteilt, ob nun ein Eigentümer oder ein Mieter dahintersteht.

Das Verfahren sollte jede Gemeinschaft auf Fuerteventura auswendig kennen. Zuerst die Aufforderung: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, der Präsident der Gemeinschaft verlangt auf eigene Initiative oder auf Antrag eines Eigentümers oder Bewohners von demjenigen, der die verbotene Tätigkeit ausübt, deren sofortige Einstellung, unter Androhung gerichtlicher Schritte. Dann die Abstimmung, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, mit vorheriger Ermächtigung einer eigens dafür einberufenen Eigentümerversammlung. Dann die Klage, und das ist die Zeile, die ein Eigentümer im Ausland zweimal lesen muss: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, die Klage ist gegen den Eigentümer und gegebenenfalls gegen den Bewohner der Wohnung oder des Lokals zu richten. Sie werden zusammen mit Ihrem Mieter vor einem Gericht in Spanien verklagt, wegen eines Verhaltens, von dem Sie vielleicht nichts wissen; das Landgericht Jaén bestätigte am 30. Januar 2025 im Urteil 130/2025, dass dies gilt aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, auch wenn der Eigentümer für das Handeln des Mieters oder Bewohners nicht verantwortlich ist.

Das Urteil kann gegen den Mieter weiter gehen als gegen Sie. Gegen einen Eigentümer kann das Gericht la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años anordnen, den Entzug des Nutzungsrechts an der Wohnung für bis zu drei Jahre; gegen einen Bewohner, der nicht Eigentümer ist, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, kann das Urteil, wenn der Störer nicht der Eigentümer ist, alle seine Rechte an der Wohnung für endgültig erloschen erklären und seine sofortige Räumung anordnen. Eine Gemeinschaft kann Ihren Mietvertrag vor Gericht beenden. Ein Freibrief ist das nicht, und das Landgericht Teneriffa zeigte die Grenzen am 28. November 2025 im Urteil 678/2025: Eine Gemeinschaft im Norden der Insel hatte die Klage gegen einen Mieter und seinen Eigentümer erhoben, der nicht erschien; die per Burofax verschickte und verweigerte Aufforderung galt als wirksam, weil ein verweigerter Brief trotzdem zählt, und die Klage scheiterte dann in der Sache, weil die Streitigkeiten mit dem Personal in keine der drei Kategorien passten und das Verhalten, das die Satzung angeblich verbot, no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, nicht nachweislich von der Satzung verboten war, die selbst nie zu den Akten gereicht wurde. Eine Gemeinschaft, die Artikel 7.2 gegen einen Mieter einsetzen will, braucht die Satzung, die Hausordnung, die datierten Beschwerden und eine Aufforderung, die das Verhalten benennt; unser Beitrag zur Hausordnung handelt davon, Regeln zu schreiben, die ein Gericht durchsetzt.

Sie haben Ihren eigenen Hebel, und er ist schneller. Artikel 27.2 des Mietgesetzes erlaubt dem Vermieter die Kündigung Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, wenn in der Wohnung belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche, gefährliche oder rechtswidrige Tätigkeiten stattfinden, und auch wegen La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, vorsätzlicher Beschädigung des Anwesens oder Bauarbeiten ohne die Zustimmung des Vermieters, wo diese erforderlich war. Wenn der Verwalter Ihnen mitteilt, dass der Präsident Ihrem Mieter eine Aufforderung nach Artikel 7.2 geschickt hat, ist die richtige Reaktion nicht, auf den Beschluss der Gemeinschaft zu warten, sondern Ihre eigene Aufforderung aus dem Mietvertrag zu schicken, denn Artikel 9.1.g verpflichtet Sie, den anderen Eigentümern gegenüber responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, für die begangenen Verstöße und die verursachten Schäden einzustehen, und Buchstabe b) fügt die Schäden hinzu, die por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, durch Ihre Nachlässigkeit oder die der Personen entstehen, für die Sie einstehen müssen.

Zustellungen landen in Ihrer Wohnung, und das zählt

Buchstabe h) des Artikels 9.1 ist derjenige, den ein Eigentümer im Ausland auf eigene Kosten vergisst. Jeder Eigentümer muss dem Schriftführer auf einem Weg, der den Empfang belegt, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad mitteilen, eine Anschrift in Spanien für Ladungen und Zustellungen jeder Art, die die Gemeinschaft betreffen, und das Gesetz sagt, was geschieht, wenn er es nicht tut: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, andernfalls gilt die Wohnung selbst als Anschrift, und an ihren Bewohner übergebene Zustellungen entfalten volle Rechtswirkung. Die Einladung zur Jahresversammlung, das Protokoll, die Mahnung wegen einer unbezahlten Sonderumlage und die Aufforderung des Präsidenten nach Artikel 7.2 sind alle wirksam an Ihren Mieter zugestellt, ob er sie weiterleitet oder nicht.

Wenn selbst das scheitert, geht das Gesetz zum Schwarzen Brett: Eine nicht zustellbare Mitteilung se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, gilt als zugestellt, indem sie am Schwarzen Brett der Gemeinschaft ausgehängt wird, mit einem datierten, vom Schriftführer unterzeichneten Vermerk, und sie wirkt nach drei Kalendertagen voll. Die Frist für die Anfechtung eines Beschlusses läuft ab dieser Zustellung, denn nach Artikel 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, beginnt die Frist für abwesende Eigentümer mit der Mitteilung des Beschlusses nach dem Verfahren des Artikels 9. Ein Eigentümer, der von einem Beschluss zwei Monate zu spät durch seinen Mieter erfährt, hat die drei Monate, die er hatte, meist schon verloren.

Daraus folgen zwei Anweisungen. Geben Sie dem Schriftführer eine Anschrift in Spanien auf einem Weg, der den Empfang belegt, das kann die Ihres Anwalts, Ihres Hausverwalters oder unsere sein, und erneuern Sie sie, wenn Sie den Verwalter wechseln. Und sagen Sie dem Verwalter, dass die Wohnung vermietet ist und wer darin wohnt, mit der Telefonnummer des Mieters: Artikel 9.1 zählt die Pflichten des Eigentümers auf und enthält nicht die Mitteilung an die Gemeinschaft, dass die Wohnung vermietet wird, nur el cambio de titularidad de la vivienda o local, den Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Lokals, unter Buchstabe i), aber eine Gemeinschaft, die nicht weiß, wer in der Wohnung lebt, schickt ihre Zustellungen in eine Leere, die das Gesetz zu Ihren Lasten füllt.

Die Versammlung: Ihr Mieter kann Ihre Stimme tragen, nicht selbst abstimmen

Die Stimme gehört dem Eigentümer. Artikel 15.1 lautet: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung erfolgt persönlich oder durch gesetzliche oder gewillkürte Vertretung, und ein vom Eigentümer unterzeichnetes Schriftstück genügt zu deren Nachweis. Ihr Mieter hat keinen eigenen Sitz, aber er kann Ihre Vollmacht halten wie jeder andere: ein unterzeichneter Zettel, der ihn, die Versammlung und, wenn Sie wollen, das Abstimmungsverhalten zu jedem Punkt nennt. Die meisten Eigentümer, die wir vertreten, geben die Vollmacht stattdessen dem Verwalter oder einem anderen Eigentümer; die Tagesordnung geht ihnen vor der Versammlung auf Englisch und Spanisch zu, das unterzeichnete Formular kommt per E-Mail zurück, und die Stimme wird wie angewiesen abgegeben.

Zwei Regeln begrenzen die Vollmacht. Die erste ist der oben genannte Artikel 15.2: Sind Ihre Umlagen bei Eröffnung der Versammlung unbezahlt, darf Ihr Vertreter sprechen und nicht abstimmen, und Ihre Quote zählt nicht für die Mehrheiten, ein Grund mehr, die Umlagen auf Ihrer eigenen Lastschrift zu halten statt auf dem Versprechen des Mieters. Die zweite ist Artikel 18.2, der das Recht zur Anfechtung eines Beschlusses los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto vorbehält, den Eigentümern, die in der Versammlung ihre Gegenstimme festhalten ließen, den aus welchem Grund auch immer Abwesenden und denen, denen das Stimmrecht zu Unrecht entzogen wurde. Ein Mieter, dem ein Beschluss missfällt, hat keine Klagebefugnis; ein abwesender Eigentümer hat sie, innerhalb von drei Monaten ab der Zustellung, und nur, wenn er mit den Umlagen auf dem Laufenden ist.

Bauarbeiten und Änderungen: Ihre Zustimmung innen, die der Gemeinschaft außen

In der Wohnung ist der Mieter Ihnen gegenüber verantwortlich. Artikel 23 des Mietgesetzes ist kurz: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, der Mieter darf ohne die schriftlich erklärte Zustimmung des Vermieters keine Arbeiten ausführen, die die Aufteilung der Wohnung oder ihres Zubehörs verändern, und En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, in keinem Fall darf er Arbeiten ausführen, die die Stabilität oder Sicherheit der Wohnung mindern; am Ende des Mietverhältnisses können Sie verlangen, dass er den früheren Zustand wiederherstellt, oder die Änderung behalten, ohne dafür zu zahlen.

Außerhalb der Wohnung, und bei allem, was sichtbar ist, antwortet die Gemeinschaft, und sie antwortet Ihnen, nicht dem Mieter, denn die Erlaubnis, die der Mieter braucht, ist Ihre, und die Erlaubnis, die Sie brauchen, ist die der Gemeinschaft. Artikel 7.1 erlaubt einem Eigentümer, modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, die Bauelemente, Anlagen oder Dienste seiner eigenen Wohnung zu verändern, sofern er die Sicherheit des Gebäudes, seine Gesamtstruktur, seine äußere Gestalt oder sein äußeres Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt und die Rechte eines anderen Eigentümers nicht verletzt, wobei er die Arbeiten dem Vertreter der Gemeinschaft vorher anzuzeigen hat, und schließt dann die Tür: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, im übrigen Gebäude darf er keinerlei Veränderung vornehmen. Eine Markise, eine verglaste Terrasse, ein Klimagerät an der Fassade oder eine Schüssel auf dem Dach, die ein Mieter anbringt, sind gegenüber der Gemeinschaft eine Veränderung durch den Eigentümer; unser Beitrag zu Terrassen, Markisen und Klimaanlagen legt dar, was davon welche Abstimmung braucht und was die Satzung rundweg verbieten darf. Der Mietvertrag sollte daher sagen, was die Standardformulare auslassen: dass der Mieter nichts an Fassade, Terrasse oder Dach anbringt ohne die schriftliche Zustimmung des Eigentümers, die erst nach der der Gemeinschaft erteilt wird, und dass er auf eigene Kosten entfernt, was er ohne sie angebracht hat; bemerkt die Gemeinschaft eine Anlage, geht die Aufforderung an Sie, und die Klausel ist das, was sie weitergeben lässt.

Schlüssel, Reparaturen und Notfälle mit einem Mieter in der Wohnung

Das Recht einer Gemeinschaft, in eine Wohnung zu gelangen, hängt nicht davon ab, wer darin wohnt. Artikel 9.1 verpflichtet jeden Eigentümer, Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, in seiner Wohnung die Reparaturen zu dulden, die der Betrieb des Gebäudes erfordert, und Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, den Zutritt zu seiner Wohnung zu diesen Zwecken zu gestatten, was ein Leck von Ihrem Bad in die Wohnung darunter, den Austausch eines gemeinsamen Rohrs durch Ihre Küche und die Inspektion des Gebäudes abdeckt. Mit einem Mieter in der Wohnung erfüllt der Eigentümer diese Pflicht durch ihn, also muss der Mietvertrag den Mieter verpflichten, Zugang zu gewähren, mit angemessener Ankündigung bei geplanten Arbeiten und sofort im Notfall, und der Verwalter muss die Telefonnummer des Mieters haben. Unser Beitrag zur leeren Wohnung, zu Schlüsseln und Notfällen beschreibt das Schlüsselprotokoll, das wir jeden Eigentümer im Ausland zu unterzeichnen bitten; mit einem Mieter ist der Schlüsselinhaber der Mieter selbst, und das Protokoll nennt, wer gerufen wird, wenn er nicht erreichbar ist.

Die Reparaturen in der Wohnung teilt das Mietgesetz auf, und das Oktoberdekret hat die Linie verschoben. Der Mieter podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, darf die dringenden ausführen, um einen drohenden Schaden oder eine erhebliche Beeinträchtigung abzuwenden, und ihre Kosten sofort vom Vermieter verlangen, nach Artikel 21.3, und die kleinen bleiben bei ihm: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, die kleinen Reparaturen, die der gewöhnliche Gebrauch der Wohnung erfordert, gehen zu Lasten des Mieters, nach Artikel 21.4. Der neue Absatz 5, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026, setzt dem abwesenden Vermieter eine Uhr: Hat der Mieter eine schriftliche Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag geschickt, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, hat der Vermieter ab Zugang fünfzehn Kalendertage, um den Voranschlag anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder sie selbst auszuführen, und danach el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, darf der Mieter die nötigen Arbeiten ausführen und ihre Kosten von den künftigen Mieten abziehen.

Fünfzehn Tage sind ein Urlaub im Ausland. Die Eigentümer, für die wir verwalten, leiten die Mitteilungen des Mieters an uns, wir schicken den Klempner oder den Elektriker noch am selben Tag, die Fotos von vorher und nachher gehen in die Akte des Eigentümers, und die Rechnung wird geprüft, bevor sie bezahlt wird, sodass die fünfzehn Tage nie ablaufen und nie über einen Abzug von der Miete gestritten wird. Ein weiteres Dokument gehört in diese Akte: das Übergabeprotokoll, das Artikel 36.7 jetzt verlangt, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, ein von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument zur Beendigung des Mietverhältnisses, das den Zustand der Wohnung bei Rückgabe des Besitzes festhält.

Eine langfristige Vermietung ist keine Ferienvermietung, und was die Oktoberdekrete geändert haben

Alles bisher Gesagte setzt einen Mieter voraus, der in der Wohnung lebt. Eine Ferienvermietung liegt außerhalb des Mietgesetzes und innerhalb eines anderen Regimes: Artikel 5.e nimmt die möblierte Wohnung aus, die nach den Tourismusvorschriften über touristische Kanäle angeboten wird, und das Oktoberdekret fügte eine Obergrenze hinzu, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, die Höchstdauer dieser Art von Überlassung, die die zuständigen Verwaltungen festlegen, darf in keinem Fall einunddreißig Tage überschreiten. Dazwischen liegt der neue Mietvertrag über «vorübergehendes Wohnen» des Artikels 2.3, für einen Mieter cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, der aus einem begründeten und nachweisbaren Anlass vorübergehend von seinem gewöhnlichen Wohnsitz entfernt ist, den Artikel 9 bis zwischen einunddreißig Tagen und, in der Regel, zwölf Monaten hält. Für die Gemeinschaft braucht eine Ferienvermietung, was eine langfristige nie braucht, die Genehmigung des Artikels 17.12 durch drei Fünftel der Eigentümer und die kanarische Registrierung; unser Beitrag zur Ferienvermietung nach dem kanarischen Gesetz ist die aktuelle Darstellung dieses Regimes.

Der Mietvertrag selbst untersteht dem Gesetz, wie es am Tag der Unterzeichnung lautet, und im Oktober 2026 kommt es auf diesen Tag an. Zwei Gesetzesdekrete vom 29. September schrieben das Gesetz für wenige Tage um und wurden am 2. Oktober abgelehnt: Das Abgeordnetenhaus acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, beschloss die Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026, und tat dasselbe mit dem Real Decreto-ley 27/2026 in einer zweiten Entschließung desselben Tages. Am 5. Oktober wurden die Cortes durch das Real Decreto 806/2026 aufgelöst, mit Wahlen, que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, die am Sonntag, dem 29. November 2026, stattfinden. Am 6. Oktober verabschiedete die Regierung zwei weitere Gesetzesdekrete, veröffentlicht am 7. Oktober: das Real Decreto-ley 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober, das die oben zitierten Artikel 20 und 21, die Begriffsbestimmungen der Artikel 2, 3 und 5 und mehrere weitere neu gefasst hat, und das Real Decreto-ley 28/2026, das Artikel 10, den Artikel über die Verlängerung eines Mietvertrags, ab dem 15. November 2026 neu fasst.

Beide warten auf eine Abstimmung, und die Abstimmung ist nicht mehr Sache des Abgeordnetenhauses. Die Verfassung gibt einem Gesetzesdekret dreißig Tage, und ihr Artikel 78.2 überträgt die Abstimmung dem Ständigen Ausschuss einer aufgelösten Kammer, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, falls die Kammern aufgelöst worden sind oder ihr Mandat abgelaufen ist. Am 16. Oktober trat dieses Gremium zusammen, und la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, der Ständige Ausschuss des Abgeordnetenhauses beschloss in seiner Sitzung dieses Tages, das Real Decreto-ley 24/2026 zu bestätigen, und das nächste, beide zur DANA; die beiden Wohnungsdekrete standen nicht auf dieser Tagesordnung, und am 21. Oktober war keine Entschließung zu ihnen veröffentlicht. Ein heute unterzeichneter Mietvertrag untersteht Artikel 20, wie er hier zitiert ist; hebt der Ständige Ausschuss das Dekret auf, kehrt das Gesetz ab dem Tag der Veröffentlichung der Aufhebung zu seiner Fassung vom 7. Oktober zurück, ohne das Geschehene rückgängig zu machen. Unser Schwesterbeitrag in der Anwaltskanzlei verfolgt die Dekrete von der Seite des Vermieters, und sein Gegenstück zum Saisonvertrag behandelt die Wintervermietung, die keine Ferienvermietung ist. Die Steuer auf die Miete ist weder Thema dieses Beitrags noch Sache der Gemeinschaft: die Abschläge, die ein ansässiger Vermieter auf den Kanaren anwenden kann und die Erklärung des Nichtansässigen auf dem Modelo 210 erklärt unsere Schwesterfirma, und beide wurden vom selben Oktoberdekret berührt, lesen Sie sie also mit ihren Daten.

Die Akte, die wir für einen vermietenden Eigentümer führen: wer wofür einsteht

Wenn ein Eigentümer im Ausland uns mitteilt, dass die Wohnung vermietet ist, legen wir in seiner Akte eine Seite an mit Name und Telefonnummer des Mieters, dem Mietvertrag, der Umlagenklausel mit ihrem Jahresbetrag, der Vollmacht, dem Schlüsselprotokoll und der Anschrift in Spanien für Zustellungen. Die Fragen des ersten Jahres sind fast immer die zehn der Tabelle, und die Antwort ist fast immer eine Zeile des Gesetzes.

Die Tabelle ersetzt den Mietvertrag nicht: Jede Zeile, die von einer Klausel abhängt, ist nur so gut wie die Klausel, die der Eigentümer unterschrieben hat, und ein aus dem Internet geladener Vertrag hat meist keine davon.

Was wir für vermietende Eigentümer tun

Unsere Verwaltung für nicht ansässige Eigentümer ist genau für diese Akte gebaut: Sie stimmen in der Versammlung per Vollmacht ab und erhalten die Tagesordnung vorher und das Ergebnis nachher, auf Englisch; die Gemeinschaftsumlagen laufen per Lastschrift von jedem EU-Konto, mit einem Beleg für jede Abbuchung; ein vom Telefon des Mieters gemeldeter Vorfall wird an einen geprüften Handwerker vergeben und mit Vorher-Nachher-Fotos geschlossen; die Fristen Ihrer Immobilie werden mit Erinnerungen verfolgt, bevor etwas fällig wird; und, wenn Sie es wünschen, wird die Vermietung selbst verwaltet, mit Mieterprüfung, Mietinkasso und einer monatlichen Abrechnung, wohin auch immer Sie wohnen. Wir verfassen keine Mietverträge und sind keine Anwälte; ist eine Frage Sache eines Anwalts, sagen wir es und wissen, wen wir fragen. Ein Eigentümer, der einen Festpreis für eine Wohnung oder eine ganze Gemeinschaft möchte, kann ein Angebot anfordern und hat innerhalb eines Werktags einen klaren Leistungsumfang.

Häufige Fragen

Mein Mieter zahlt die Gemeinschaftsumlagen direkt an die Gemeinschaft. Bin ich damit aus der Pflicht?

Nein. Der Schuldner der Gemeinschaft ist der Eigentümer, nach Artikel 9.1.e, und der Oberste Gerichtshof hat im Juli 2026 wiederholt, dass ein Mietvertrag diese Pflicht auf niemand anderen überträgt. Hört der Mieter auf zu zahlen, fordert die Gemeinschaft von Ihnen, mit der Wohnung als Sicherheit, und Sie verlieren bei der nächsten Versammlung Ihre Stimme, solange die Schuld besteht. Halten Sie die Umlagen auf Ihrer eigenen Lastschrift und rechnen Sie den Anteil des Mieters mit ihm ab.

Die Nachbarn beschweren sich über meinen Mieter. Kann die Gemeinschaft ihn hinauswerfen?

Ja, vor Gericht. Artikel 7.2 lässt den Präsidenten die Einstellung des Verhaltens verlangen, die Versammlung die Klage genehmigen und den Richter die Rechte des Mieters an der Wohnung beenden und seine Räumung anordnen; die Klage richtet sich auch gegen Sie. Der sicherere Weg ist Ihrer: Das Mietgesetz lässt Sie wegen belästigender, rechtswidriger oder gefährlicher Tätigkeiten kündigen, schicken Sie also Ihre eigene Aufforderung, sobald der Präsident seine schickt.

Ich lebe im Ausland und habe die Einladung zur Versammlung nie erhalten. Ist der Beschluss gültig?

Meistens ja. Haben Sie dem Schriftführer keine Anschrift in Spanien gegeben, wurde die Einladung wirksam an Ihren Mieter in der Wohnung zugestellt, und ersatzweise am Schwarzen Brett, mit Wirkung nach drei Tagen. Die drei Monate für die Anfechtung eines Beschlusses laufen ab dieser Zustellung. Geben Sie dem Schriftführer eine Anschrift in Spanien auf einem Weg, der den Empfang belegt, und sagen Sie dem Verwalter, wer in der Wohnung lebt.

Kann mein Mieter an der Versammlung teilnehmen und für mich abstimmen?

Als Ihr Vertreter, ja: Ein von Ihnen unterzeichneter Zettel genügt nach Artikel 15.1, und Sie können die Stimme Punkt für Punkt anweisen. Er hat keine eigene Stimme, er kann keinen Beschluss anfechten, und er kann gar nicht abstimmen, wenn Ihre Umlagen bei Eröffnung der Versammlung unbezahlt sind. Die meisten Eigentümer im Ausland geben die Vollmacht stattdessen dem Verwalter oder einem anderen Eigentümer.

Was hat sich mit den Oktoberdekreten 2026 für meinen Mietvertrag geändert?

Die beiden Septemberdekrete wurden am 2. Oktober aufgehoben. Ein drittes, in Kraft seit dem 8. Oktober, verbietet, Grundsteuer und Maklerkosten auf den Mieter abzuwälzen, behält die schriftliche Umlagenklausel mit ihrem Jahresbetrag bei, gibt dem Mieter eine Reparaturfrist von fünfzehn Tagen und verlangt ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll; ein viertes fasst die Verlängerungsregeln ab dem 15. November neu. Beide warten auf die Abstimmung des Ständigen Ausschusses eines aufgelösten Abgeordnetenhauses, fällig binnen dreißig Tagen, und am 21. Oktober war nichts veröffentlicht. Unsere Schwesterfirma verfolgt jeden Schritt auf ihren eigenen Seiten.