Arbeiten und Dienste für die Gemeinschaft vergeben: Angebote, Vertrag und wer haftet, wenn etwas schiefgeht

Die Fassade muss gestrichen werden, und auf dem Tisch des Präsidenten liegen drei Angebote: zwei von Baufirmen und ein deutlich billigeres von einem Maler, der allein arbeitet und «ein paar Jungs mitbringt». Eine Eigentümergemeinschaft schließt das ganze Jahr über Verträge, für den Aufzug, den Pool, die Reinigung, den Garten und hin und wieder für Arbeiten am Gebäude selbst, und die meisten machen nie Ärger. Diejenigen, die es tun, werfen jedes Mal dieselbe Frage auf: Wer haftet? Dieser Beitrag begleitet einen Vertrag von der Abstimmung bis zur letzten Rechnung: wer entscheidet und wer unterschreibt, was das Gesetz zu Angeboten sagt, was im Vertrag stehen sollte, welche Unterlagen man von einem Unternehmer verlangt und warum, was die Gemeinschaft für die Sicherheit tun muss, wenn am Gebäude gearbeitet wird, und wer für Mängel, unbezahlte Rechnungen und Unfälle einsteht.

Wer entscheidet und wer unterschreibt

Das Gesetz über das Wohnungseigentum legt die Entscheidung in die Hand der Eigentümerversammlung, der es zukommt, Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, die Kostenvoranschläge und die Ausführung aller Reparaturarbeiten an der Liegenschaft zu genehmigen, seien sie ordentlich oder außerordentlich (Ley 49/1960, Artikel 14). Arbeiten, die das Gebäude zu seiner Erhaltung braucht, sind Pflicht und bedürfen keines vorherigen Beschlusses der Versammlung, deren Aufgabe es dort ist, die Kosten zu verteilen und die Zahlungsweise festzulegen (Artikel 10); den Kostenvoranschlag der Arbeiten genehmigt weiterhin die Versammlung. Für manche Arbeiten gelten eigene Regeln, darunter Arbeiten für die Barrierefreiheit und energetische Verbesserungen.

Zwischen den Versammlungen handeln zwei Personen. Der Verwalter kann anordnen, was nicht warten kann, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, indem er die dringenden Reparaturen und Maßnahmen veranlasst und dem Präsidenten oder gegebenenfalls den Eigentümern sofort darüber berichtet (Artikel 20), und die Versammlung wird nachträglich darüber unterrichtet (Artikel 14). Und der Präsident unterschreibt, denn El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, der Präsident vertritt die Gemeinschaft kraft Gesetzes gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten, die sie betreffen (Artikel 13). Der Verwalter führt danach aus, was zu den Arbeiten beschlossen wurde, und leistet die Zahlungen (Artikel 20). Ein geplatztes Rohr wird erst repariert und dann gemeldet; der Fassadenanstrich wartet auf die Versammlung.

Drei Angebote sind gute Praxis, kein Gesetz

Kein Artikel des Gesetzes sagt, wie viele Angebote eine Gemeinschaft einholen muss. Drei sind eine Gewohnheit sorgfältiger Verwalter, und nützlich macht sie weniger die Zahl als die Vergleichbarkeit: dieselben Aufmaße, dieselben Materialien mit Fabrikat und Qualität, derselbe Leistungsumfang, die Steuer enthalten oder gesondert ausgewiesen, eine Frist für die Fertigstellung und die Sicherheitsmaßnahmen als eigene Position. Das spanische Nationalinstitut für Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit beschreibt in einem Fallbeispiel über die Arbeiten einer Gemeinschaft eine Firma, die presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, das billigste Angebot vorlegt, ohne Positionen für Sicherheit und Gesundheitsschutz auszuweisen, und eine zweite, teurere, deren Angebot Aufmaße, Material, Arbeitskosten, die geplanten Subunternehmer und die vorgesehenen Schutzeinrichtungen aufschlüsselt; die Gemeinschaft im Beispiel wählt die zweite (INSST, technische Mitteilung NTP 1072, von 2016). Ein Angebot, in dem «Fassadenanstrich, pauschal» steht, lässt sich mit nichts vergleichen.

Was im Vertrag stehen sollte

Ein Werkvertrag bindet auch dann, wenn er mündlich geschlossen wird. Halten Sie ihn schriftlich fest und regeln Sie darin diese Punkte.

• Der Preis. Wer ein Werk zu einem Pauschalpreis nach einem vereinbarten Plan übernimmt, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, kann keine Preiserhöhung verlangen, auch wenn Löhne oder Material teurer geworden sind; mehr steht ihm nur für eine Änderung zu, die Mehrarbeit bedeutet und die der Eigentümer genehmigt hat (Zivilgesetzbuch, Artikel 1593). Legen Sie im Vertrag fest, wer Zusatzarbeiten genehmigen darf und dass dies schriftlich geschehen muss.
• Die Zahlungen. Die Regel des Gesetzbuchs selbst lautet, sofern nichts anderes vereinbart oder üblich ist, dass el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, der Preis des Werks bei der Übergabe zu zahlen ist (Artikel 1599). Jede frühere Zahlung ist ein Zugeständnis der Gemeinschaft: Knüpfen Sie jede an einen fertigen Abschnitt, nie an ein Datum.
• Ein Einbehalt. Für Bauarbeiten lässt das Gesetz zur Ordnung des Bauwesens selbst anstelle der Versicherung, die im ersten Jahr Mängel der Fertigstellung abdeckt, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra zu, den Einbehalt von 5 Prozent der reinen Ausführungskosten des Werks durch den Bauherrn (Ley 38/1999, Artikel 19). Die Zahl ist ein vernünftiger Richtwert für jeden Vertrag.
• Verzug. Eine Vertragsstrafe für jede Woche Verzug erspart der Gemeinschaft den Nachweis, was der Verzug gekostet hat. Bei einer Vertragsstrafe la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, tritt die Strafe im Fall der Nichterfüllung an die Stelle von Schadensersatz und Zinsen, wenn nichts anderes vereinbart ist (Artikel 1152), und das Gericht passt sie nach Billigkeit an, wenn die Verpflichtung teilweise oder mangelhaft erfüllt wurde (Artikel 1154).
• Die Arbeiten abbrechen. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, der Eigentümer kann nach freiem Willen von der Ausführung des Werks zurücktreten, auch wenn es schon begonnen wurde, muss dem Unternehmer aber seine Auslagen, die geleistete Arbeit und den Gewinn ersetzen, den er erzielt hätte (Artikel 1594). Einen Unternehmer stehen zu lassen, der bloß langsam ist, ist deshalb teuer. Den Vertrag aufzulösen, weil der Unternehmer ihn verletzt hat, ist ein anderer Weg (Artikel 1124) und einen Rechtsrat wert, bevor der Brief hinausgeht.
• Die Abnahme. Schließen Sie mit einem unterschriebenen Protokoll darüber ab, was abgenommen wird und was noch nachzubessern ist, mit einem Termin dafür. Bei Bauarbeiten im Anwendungsbereich des Gesetzes zur Ordnung des Bauwesens setzt dieses Protokoll die Gewährleistungsfristen in Gang, und Schweigen zählt: Vergehen dreißig Tage seit der schriftlichen Mitteilung, dass das Werk fertig ist, ohne dass der Bauherr schriftlich Vorbehalte oder eine begründete Ablehnung erklärt hat, gilt das Werk als abgenommen (Ley 38/1999, Artikel 6).

Dienstleistungsverträge: erst den Ausstieg lesen, dann unterschreiben

Aufzug, Reinigung, Garten und Pool sind Verträge, die fortlaufen, und hier hat die Gemeinschaft einen Schutz, den wenige Präsidenten kennen. Das Verbrauchergesetz zählt zu den Verbrauchern neben den natürlichen Personen las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, die Einrichtungen ohne Rechtspersönlichkeit, die ohne Gewinnabsicht außerhalb einer gewerblichen oder unternehmerischen Tätigkeit handeln (Real Decreto Legislativo 1/2007, Artikel 3), eine Beschreibung, die auf eine Eigentümergemeinschaft passt, die ihr Gebäude warten lässt. Für fortlaufende Dienstleistungsverträge bestimmt dasselbe Gesetz: se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, verboten sind Klauseln, die eine übermäßige Laufzeit festlegen, oder Beschränkungen, die das Recht des Verbrauchers ausschließen oder behindern, den Vertrag zu beenden, und der Vertrag muss ausdrücklich regeln, wie der Verbraucher ihn beenden kann (Artikel 62). Eine Zahl von Jahren nennt das Gesetz nicht. Lesen Sie Laufzeit, automatische Verlängerung und Kündigungsfrist vor der Unterschrift, nicht an dem Tag, an dem die Gemeinschaft den Anbieter wechseln will.

Welche Unterlagen man verlangt und warum

Bitten Sie die Firma vor der Unterschrift um eine kleine Mappe. Jedes Papier hat seinen Grund.

• Sozialversicherung. Das ist das Papier, das die Gemeinschaft Geld kosten kann. Wird ein Unternehmer für die Zahlung einer Leistung an einen Arbeitnehmer haftbar erklärt, was die Folge davon ist, ihn nicht anzumelden oder die Beiträge nicht zu zahlen (Real Decreto Legislativo 8/2015, Artikel 167), und war das Werk vergeben, so sagt das Gesetz: el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, dessen Eigentümer haftet für die Verpflichtungen des Arbeitgebers, wenn dieser für zahlungsunfähig erklärt wird (Artikel 168), und es erstreckt diese Haftung auf die Beiträge (Artikel 142). Die einzige geschriebene Ausnahme gilt für Reparaturen, die der Inhaber eines Haushalts für seine eigene Wohnung vergeben kann. Verlangen Sie die Bescheinigung, dass die Firma bei der Sozialversicherung nicht im Rückstand ist, und den Nachweis, dass die Leute, die auf der Baustelle sein werden, angemeldet sind.
• Löhne. Das Arbeitnehmerstatut lässt ein Unternehmen für Löhne und Beiträge der Auftragnehmer haften, die es für seine eigene Tätigkeit einsetzt, und nimmt dann aus, wer nicht als Unternehmen handelt: Eine solche Haftung besteht nicht, cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, wenn der Eigentümer des Werks dessen Ausführung nicht wegen einer unternehmerischen Tätigkeit vergibt (Real Decreto Legislativo 2/2015, Artikel 42). Eine Gemeinschaft, die ihr Treppenhaus streichen lässt, steht auf dieser Seite der Linie.
• Steuern. Das Allgemeine Steuergesetz lässt den, der Arbeiten vergibt, für bestimmte Steuern seines Auftragnehmers haften, aber nur bei Arbeiten oder Dienstleistungen correspondientes a su actividad económica principal, die zu seiner wirtschaftlichen Haupttätigkeit gehören (Ley 58/2003, Artikel 43), Worte, die eine Gemeinschaft nicht beschreiben, die ihr eigenes Gebäude reparieren lässt. Eine Bescheinigung, dass die Firma mit ihren Steuern nicht im Rückstand ist, bleibt ein billiges Zeichen dafür, mit wem man es zu tun hat.
• Das Bauregister. Firmen, die für Arbeiten auf einer Baustelle beauftragt oder unterbeauftragt werden wollen, müssen Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, im Register der akkreditierten Unternehmen eingetragen sein (Ley 32/2006, Artikel 4). Die Eintragung gilt drei Jahre (Real Decreto 1109/2007, Artikel 6): Verlangen Sie den Nachweis, dass sie aktuell ist.
• Versicherung. Verlangen Sie die Haftpflichtpolice und die Quittung der laufenden Prämie, und prüfen Sie, ob die versicherte Tätigkeit die ist, die Sie beauftragen, und ob die Versicherungssumme in einem Verhältnis zu dem Schaden steht, den die Arbeiten anrichten könnten.
• Besondere Gewerke. Manche Arbeiten brauchen eine eigene Zulassung. Im Beispiel des Instituts sind die alten Fallrohre aus Faserzement, und der Unternehmer holt für ihren Ausbau eine Firma aus dem Register der Unternehmen mit Asbestrisiko.

Sicherheit auf der Baustelle: was die Gemeinschaft tun muss

Beginnen Sie mit dem, was die Gemeinschaft nicht ist. Die Regeln über die Koordinierung der Sicherheit mehrerer Firmen an einer Arbeitsstätte gelten im Rahmen von Arbeitsverhältnissen, und die Antwort des Instituts für Gemeinschaften hängt davon ab, ob die Gemeinschaft eigenes Personal hat. Beschäftigt sie einen Hausmeister oder einen Gärtner, gelten für sie die Vorschriften des Arbeitsschutzes, die Koordinierung eingeschlossen. Hat sie keine Beschäftigten und bezieht sie ihre Dienste von Fachfirmen, so gilt: Die Gemeinschaften no pueden adquirir la condición de empresario principal, können nicht die Stellung des Hauptunternehmers erlangen (INSST, häufige Fragen zur Koordinierung unternehmerischer Tätigkeiten, gelesen am 6. Oktober 2026).

Bauarbeiten sind etwas anderes, und der Begriff reicht weiter, als es scheint: Das Dekret über die Sicherheit auf Baustellen nennt unter seinen Beispielen Reparatur, Wartung und Erhaltungsarbeiten wie Anstrich und Reinigung (Real Decreto 1627/1997, Anhang I), auch wenn das Institut hinzufügt, dass die Nennung in der Liste für sich allein nicht genügt. Bauherr ist für dieses Dekret cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, jede natürliche oder juristische Person, für deren Rechnung ein Bauwerk ausgeführt wird (Artikel 2), und der Leitfaden des Instituts zum Dekret nennt die Gemeinschaften, die Arbeiten zur Reparatur, Sanierung, Instandhaltung oder Verbesserung ihrer Gebäude veranlassen: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, Bauherr ist die Eigentümergemeinschaft selbst, vertreten durch ihren Präsidenten (INSST, technischer Leitfaden zu Bauarbeiten, Ausgabe vom November 2019). Daraus folgen drei Pflichten.

• Ein Koordinator. Wirken an den Arbeiten mehr als eine Firma mit, oder eine Firma und Selbständige, oder mehrere Selbständige, so gilt: Der Bauherr designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, bestellt einen Koordinator für Sicherheit und Gesundheitsschutz während der Ausführung, bevor die Arbeiten beginnen oder sobald dieser Umstand feststeht (Artikel 3). Der Koordinator ist ein fachkundiger Techniker, im Beispiel des Instituts ein Architekt, ein technischer Architekt oder ein Ingenieur, und mit seiner Bestellung ist die Sache nicht erledigt: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, die Bestellung der Koordinatoren entbindet den Bauherrn nicht von seiner Verantwortung.
• Die Sicherheitsstudie. Braucht die Arbeit ein Projekt, muss der Bauherr dafür sorgen, dass mit ihm eine Sicherheits- und Gesundheitsschutzstudie erstellt wird, bei kleineren Arbeiten eine Basisstudie (Artikel 4). Arbeiten ohne Projekt haben keine Studie, und das Institut empfiehlt, dass der Unternehmer den Arbeitsschutz in einem eigenen Dokument plant.
• Die Eröffnungsanzeige. Bis 2010 musste der Bauherr der Arbeitsbehörde vor Beginn der Arbeiten eine Anzeige machen; dieser Artikel ist aufgehoben. Die Anzeige über die Eröffnung der Arbeitsstätte se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, wird nur von den Arbeitgebern eingereicht, die Unternehmer im Sinne des Dekrets sind (Artikel 19). Der Bauherr, so ergänzt das Institut, gibt dem Unternehmer die nötigen Daten und achtet darauf, dass es geschieht.

Eine Art der Beauftragung verändert die Stellung der Gemeinschaft. Ein Bauherr, der Selbständige direkt beauftragt, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, gilt ihnen gegenüber als Unternehmer (Artikel 2), mit den Pflichten eines Unternehmers. Das Dekret nimmt die Arbeit aus, die ein «cabeza de familia», ein Haushaltsvorstand, für seine eigene Wohnung vergeben kann, und der Leitfaden beschreibt diese Person als aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, jemanden, der eine Wohnung, die ihm gehört, für die eigene Nutzung oder die seiner Familie baut oder repariert: eine Definition, die für eine Person und ein Zuhause geschrieben ist. Der einfache Weg für eine Gemeinschaft ist eine einzige Firma, die den ganzen Auftrag als Unternehmer übernimmt. Die Pflichten des Unternehmers liegen dann bei dieser Firma, und die Gemeinschaft behält die des Bauherrn, darunter den Koordinator, sobald die Firma Subunternehmer einsetzt.

Den Koordinator nicht zu bestellen oder die Studie nicht erstellen zu lassen, wenn sie vorgeschrieben sind, ist ein schwerer Verstoß, und das Gesetz, das ihn ahndet, nennt los promotores y propietarios de obra, die Bauherren und Eigentümer von Bauwerken, unter den Verantwortlichen (Real Decreto Legislativo 5/2000, Artikel 2 und 12), mit Geldbußen von 2.451 bis 49.180 Euro (Artikel 40).

Wer haftet, wenn etwas schiefgeht

Zwei Zeilen des Zivilgesetzbuchs erklären einen großen Teil dieser Tabelle. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, der Unternehmer ist verantwortlich für die Arbeit der Personen, die er bei dem Werk beschäftigt (Artikel 1596): Die Gemeinschaft hat es mit einer Firma zu tun und muss deren Subunternehmern nicht nachlaufen. Und wer Arbeit und Material in ein Werk einbringt, das der Unternehmer zu einem Pauschalpreis übernommen hat, für den gilt: no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, sie haben gegen dessen Eigentümer nur bis zu dem Betrag einen Anspruch, den dieser dem Unternehmer schuldet, wenn der Anspruch erhoben wird (Artikel 1597). Das ist der rechtliche Grund, nie im Voraus zu zahlen: Was die Gemeinschaft noch einbehält, ist das, worauf ein unbezahlter Subunternehmer zugreifen kann, und nicht mehr.

Auch die Gemeinschaft haftet, als Schuldnerin: con todos los fondos y créditos a su favor, mit allen Mitteln und Forderungen zu ihren Gunsten, und danach jeder Eigentümer, der Partei des Verfahrens war, für seinen Anteil an dem, was unbezahlt bleibt, es sei denn, dieser Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft nicht im Rückstand (Gesetz über das Wohnungseigentum, Artikel 22). Und auch Nichtstun hat seine Antwort. Der Eigentümer eines Gebäudes haftet für die Schäden aus dessen vollständigem oder teilweisem Einsturz, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, wenn dieser auf das Fehlen der notwendigen Reparaturen zurückgeht (Zivilgesetzbuch, Artikel 1907).

Genehmigungen und Steuer, in Kürze

Die meisten Arbeiten einer Gemeinschaft brauchen je nach Umfang eine vorherige Mitteilung an das Rathaus oder eine Genehmigung, und ein Gerüst, das auf dem Gehweg steht, kann für sich allein eine Genehmigung erfordern: Die Übersicht steht in unserem Beitrag über Dacharbeiten. Bei der Steuer vergleichen Sie die Angebote mit IGIC und mit dem Satz, den jeder Unternehmer anwendet, im Angebot ausgewiesen.

Was wir tun und was nicht

In den Gemeinschaften, die wir auf Fuerteventura verwalten, gehen größere Aufträge mit drei vergleichbaren Angeboten und unserer schriftlichen Empfehlung in die Versammlung, von Handwerkern, die wir auswählen und jedes Jahr überprüfen; die Arbeit wird vor Ort geprüft, bevor eine Rechnung bezahlt wird. Unser Honorar wird im Voraus vereinbart, es ist nie ein Prozentsatz der Arbeiten, und wir nehmen keine Provisionen von Lieferanten. Wir sind weder die technische Leitung einer Arbeit noch ihr Sicherheitskoordinator: Das sind unabhängige Techniker, und wir bitten die Gemeinschaft, sie zu bestellen, wenn die Arbeit es verlangt. Sehen Sie sich unseren Service zur Instandhaltung von Gemeinschaften an und was das Honorar eines Verwalters abdeckt, wenn eine Arbeit zu betreuen ist, oder fordern Sie ein Festpreisangebot an.

Häufige Fragen

Verpflichtet das Gesetz die Gemeinschaft, drei Angebote einzuholen?

Nein. Das Gesetz verlangt von der Versammlung, den Kostenvoranschlag und die Ausführung der Reparaturarbeiten zu genehmigen, und sagt nichts darüber, wie viele Angebote sie sehen muss. Drei vergleichbare Angebote sind gute Praxis, und der Versammlung steht es frei, sie zu verlangen.

Darf der Verwalter eine Firma beauftragen, ohne eine Versammlung einzuberufen?

Bei dem, was dringend ist, ja: Das Gesetz erlaubt dem Verwalter, dringende Reparaturen und Maßnahmen zu veranlassen, und verlangt, dass er dem Präsidenten oder den Eigentümern sofort darüber berichtet. Alles Übrige, der Kostenvoranschlag einer Reparaturarbeit und ihre Ausführung, ist Sache der Versammlung.

Wir wollen für das Treppenhaus einen Maler und einen Elektriker beauftragen, beide selbständig. Brauchen wir einen Sicherheitskoordinator?

Wenn es sich um Bauarbeiten im Sinne des Dekrets handelt, ja: Mehrere Selbständige bei einer Arbeit sind einer der Fälle, in denen der Bauherr einen Koordinator bestellen muss, und indem die Gemeinschaft sie direkt beauftragt, wird sie als ihr Unternehmer behandelt. Eine einzige Firma, die die ganze Arbeit mit eigenem Personal ausführt, vermeidet beides.

Der Unternehmer ist mitten in den Arbeiten in Konkurs gegangen, und der Fliesenleger, den er nie bezahlt hat, will, dass die Gemeinschaft zahlt. Muss sie das?

Nur bis zu dem Betrag, den die Gemeinschaft dem Unternehmer noch schuldete, als der Fliesenleger seinen Anspruch erhob. Eine Gemeinschaft, die nicht mehr bezahlt hat als die geleistete Arbeit, schuldet nichts weiter, und genau dafür zahlt man nach fertigen Abschnitten.

Die Aufzugsfirma sagt, unser Vertrag verlängere sich von selbst um Jahre. Sind wir gebunden?

Nicht unbedingt. In einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einer Gemeinschaft, die als Verbraucherin handelt, sind Klauseln verboten, die eine übermäßige Laufzeit festlegen oder das Recht behindern, den Vertrag zu beenden, und der Vertrag muss sagen, wie er beendet wird. Das Gesetz legt keine Zahl von Jahren fest, die Antwort hängt also von der Klausel ab: Lassen Sie sie vor dem Verlängerungstermin prüfen.