El piso de Corralejo se vacía la última semana de septiembre y no volverá a ver a su dueño hasta Semana Santa. Entre las dos visitas se enfrentará a un latiguillo bajo el fregadero, a un desagüe de terraza y a las primeras lluvias del otoño, a un diferencial que salta una noche sobre una nevera que se quedó llena, a una filtración del vecino que hay que rastrear por tu baño y a una convocatoria de junta notificada en una puerta vacía. Nada de esto te necesita en la isla. Todo necesita a alguien con una llave, una hoja que diga qué puede hacer y un canal que te cuente qué ha pasado. Este es el protocolo de ausencia que pedimos a los propietarios en el extranjero de las comunidades que administramos, y la ley que sostiene cada una de sus líneas.
Lo que la ley espera de un piso vacío
La ausencia no cambia nada en la Ley de Propiedad Horizontal, y ese es precisamente el problema: cada deber que impone al propietario sigue corriendo mientras el piso está vacío. Debes mantener tu vivienda y sus instalaciones privativas en buen estado «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» (LPH, art. 9.1.b). Debes consentir en tu vivienda «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» y las servidumbres imprescindibles que necesiten las obras comunes, con derecho a que la comunidad te resarza de los daños que causen (art. 9.1.c), y debes «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» (art. 9.1.d). Si adviertes que el edificio necesita una reparación urgente, debes comunicarlo al administrador «sin dilación» (art. 7.1).
El deber que más atrapa a los propietarios en el extranjero es el silencioso. Todo propietario debe comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de notificaciones; a falta de esa comunicación, «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo». Si tampoco allí puede practicarse, la notificación va al tablón de anuncios de la comunidad y produce plenos efectos a los tres días naturales (art. 9.1.h). Un piso vacío, dicho de otro modo, recibe sus convocatorias, sus listas de morosos y sus derramas en el tablón, y los plazos corren las hayas leído o no.
Detrás de la LPH están las reglas generales. Quien por acción u omisión causa daño a otro con culpa o negligencia está obligado a repararlo (Código Civil, art. 1902), y el propietario de un edificio responde de los daños que resulten de su ruina «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» (art. 1907). Un latiguillo reventado que inunda el piso de abajo no es mala suerte a ojos de la ley: es una instalación privativa que no se mantuvo en buen estado, y la factura sigue al origen, como explica nuestro artículo sobre filtraciones.
Las llaves: quién las tiene y con qué mandato
Quien guarda la llave es el protocolo entero en una persona. Un vecino que vive en el edificio, un amigo en la isla, la persona que limpia, una agencia, la oficina del administrador: cualquiera puede hacerlo, y la elección importa menos que la hoja que acompaña a la llave.
Entregar una llave con autoridad para entrar y actuar es, en derecho, un mandato. El Código Civil admite que sea «expreso o tácito», y el expreso «puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra» (Código Civil, art. 1710). De palabra vale, y no sirve: el día en que quien tiene la llave está en tu pasillo con un fontanero y un vecino que quiere saber con qué derecho, la respuesta es una hoja firmada. El Código fija además el límite del mandato general: «no comprende más que los actos de administración», y cualquier acto que disponga del inmueble necesita mandato expreso (art. 1713). Abrir al contratista de la comunidad, cerrar una llave de paso, llamar a un fontanero, ventilar el piso y fotografiarlo son actos de administración. Firmar cualquier cosa sobre el inmueble no lo es, y la hoja debe decirlo.
Lo que pedimos a cada propietario en el extranjero de las comunidades que administramos que ponga en esa hoja, con copia depositada en el administrador:
- Quién tiene la llave, con teléfono y correo, y una segunda persona localizable cuando la primera esté fuera.
- Para qué: entrar para las reparaciones e inspecciones de la comunidad conforme al artículo 9.1.c y d; entrar en una emergencia; una visita mensual para ventilar, abrir los grifos y revisar los techos; abrir a los profesionales que tú nombres.
- Autoridad de gasto: si puede llamar a un fontanero o a un electricista sin preguntarte antes, y hasta qué importe.
- El registro: cada entrada anotada con fecha, motivo y fotografías, enviadas a ti, y al administrador cuando la entrada afecte a la comunidad.
- Lo que no puede hacer: ceder la llave, dejar entrar a nadie sin acompañarlo, ni firmar nada.
- Hasta cuándo: una fecha, o «hasta revocación por escrito», y la instrucción de devolver la llave ese día.
Dos llaves, no una: la de quien la guarda y un segundo juego en un lugar al que pueda llegar si pierde el primero. Y una palabra sobre las cajas de llaves. Esas pequeñas cajas de combinación atornilladas al marco son cómodas, y son exactamente lo que una póliza de hogar pregunta: el condicionado de segunda vivienda que hemos leído excluye el robo cuando la vivienda no tenía las medidas de seguridad declaradas en las condiciones particulares, y otro excluye los robos cometidos por negligencia del asegurado. Pregunta a tu aseguradora por escrito antes de instalar una, y nunca dejes el código donde está la caja.
Emergencias: quién puede entrar, y cómo
Agua cayendo por el techo del piso de abajo, humo tras una puerta cerrada, olor a gas en el rellano. La ley separa tres situaciones.
Con consentimiento, en cualquier momento. Si abres tú o quien guarda la llave, o autorizas al administrador a dejar pasar a un profesional, no se toca el derecho de nadie. Para eso existe quien guarda la llave: el fontanero de la comunidad puede estar dentro esa misma mañana y el deber de acceso del artículo 9.1.d queda cumplido.
Sin consentimiento, en una emergencia real. El domicilio es inviolable por la Constitución: «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» (Constitución, art. 18.2). La excepción para las emergencias es de la policía, no del presidente. Según la ley de seguridad ciudadana, «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» (Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2), y los agentes remiten después sin dilación su acta a la autoridad judicial (art. 15.4). La ley de protección civil aplica la misma regla cuando una emergencia exige entrar en un domicilio (Ley 17/2015, art. 7 bis.4). Así que el protocolo para un piso ilocalizable del que sale agua no es un cerrajero: es el 112, y son los agentes o los bomberos en el rellano quienes deciden si el caso es lo bastante grave para abrir la puerta. Un cerrajero que abre por la palabra de un vecino, sin el consentimiento del dueño y sin esa llamada, expone a todos los implicados al delito de allanamiento de morada (Código Penal, art. 202).
Sin consentimiento, sin emergencia. Una filtración lenta, una reparación aprobada por la junta, una inspección que pide la aseguradora, y un propietario que no contesta o se niega. La comunidad no tiene derecho a tomarse la justicia por su mano. Su remedio es el juzgado: las acciones que la LPH otorga a la junta y a los propietarios, salvo las puras reclamaciones de cantidad, van por el juicio ordinario (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249.1.8.º), un camino que se mide en meses, durante los cuales el daño continúa y el propietario que se niega acumula responsabilidad por el artículo 9.1.b. Cada uno de esos meses es lo que habrían ahorrado una llave guardada y un mandato firmado.
Sea cual sea la puerta, el papel del administrador está escrito en la ley: atender a la conservación de la casa «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» (LPH, art. 20.c), que representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3). Y la prueba empieza en el rellano: fotografías con la hora antes de fregar nada, la nota del profesional sobre de dónde venía el agua, el relato del vecino y el perito de la aseguradora en cuanto se abre el siniestro: el expediente que decide quién paga.
Antes de irte: agua, luz, aire, correo
La lista es corta, y cada línea elimina uno de los siniestros clásicos.
Agua. Cierra la llave de paso general, la de dentro del piso, normalmente tras una pequeña trampilla junto a la entrada o bajo el fregadero, y, si los contadores están en un armario común, sabe cuál es tu válvula. Los latiguillos bajo los fregaderos y detrás del inodoro y de la lavadora son el origen más frecuente de una fuga privativa, y un corte de suministro seguido del regreso de la presión es el momento clásico para que falle uno cansado. Apaga el termo eléctrico desde su interruptor. Limpia los desagües de tu terraza: un verano de calima los deja llenos para las primeras lluvias del otoño. Los sumideros de la cubierta son trabajo de la comunidad, por eso están en nuestro checklist de otoño y por eso una lámina cansada es de lo que trata nuestro artículo sobre cubiertas.
Luz y gas. Vacía la nevera y deja la puerta entreabierta: tres de los condicionados que hemos leído excluyen los alimentos estropeados cuando la vivienda lleva deshabitada más de diez días, así que una nevera llena tras un diferencial saltado es una pérdida que nadie asegura. Corta los circuitos que no necesites y deja lo que deba quedarse: la alarma, el router si vigilas el piso a distancia. Cierra la válvula de cualquier bombona de butano y, si puedes, guárdala fuera de la cocina.
Aire. El aire de Fuerteventura lleva sal y la humedad de invierno es real: un piso cerrado cría moho en las paredes al norte y dentro de los armarios. La visita mensual de quien guarda la llave, ventanas abiertas una hora, grifos abiertos para que los sifones no se sequen, techos y muebles bajo los fregaderos revisados, vale más que cualquier aparato, y un sensor de humedad barato que envía la lectura a tu móvil es una buena segunda línea.
Correo y notificaciones. El artículo 9.1.h es la razón por la que importa el buzón: una convocatoria o una derrama entregada en el piso está válidamente entregada. Comunica al secretario de la comunidad un domicilio en España, por un medio que deje constancia de la recepción: la oficina del administrador, con el mandato que describe nuestro artículo sobre el poder notarial, o una persona que reenvíe lo que llegue, y pide a quien guarda la llave que vacíe el buzón en cada visita. Deja al administrador tu teléfono y tu correo, y los de quien guarda la llave: una reparación que espera una respuesta te espera a ti.
Un registro al salir. Diez fotografías con fecha, la llave de paso cerrada, el cuadro eléctrico, los techos, la terraza, fijan el estado del piso para la aseguradora y, si las obras de la comunidad dañan algo dentro, para el resarcimiento que te da el artículo 9.1.c.
Si el piso se alquila mientras estás fuera, el gestor o el inquilino es en la práctica quien guarda la llave y el mandato debe decirlo; lo que una vivienda vacacional necesita de la comunidad es asunto aparte.
Tu seguro de hogar mientras el piso está vacío
La póliza del edificio de la comunidad cubre los elementos comunes y la responsabilidad de la comunidad, nuestro artículo sobre lo que cubre la póliza de la comunidad lo repasa, y nada del interior de tu piso. Un propietario en el extranjero necesita una póliza de hogar propia, y la póliza necesita saber que el piso está vacío la mayor parte del año.
La ley del contrato de seguro te impone tres deberes que la ausencia toca. Las cláusulas que limitan tus derechos deben destacarse en la póliza y ser «específicamente aceptadas por escrito» (Ley 50/1980, art. 3); las cláusulas sobre vivienda deshabitada son de esas, y son las páginas que hay que leer. Durante el contrato debes comunicar a la aseguradora, tan pronto como puedas, la alteración de las circunstancias declaradas en el cuestionario que agrave el riesgo (art. 11.1): un piso asegurado como vivienda habitual y ahora visitado dos veces al año es, en los condicionados que hemos leído, exactamente esa alteración, porque tarifan y condicionan de otro modo una segunda vivienda. Un siniestro debe comunicarse en el plazo máximo de siete días desde que lo conoces, salvo que la póliza dé más (art. 16), y debes emplear los medios a tu alcance para aminorar sus consecuencias (art. 17): quien guarda la llave y cierra la llave de paso a las ocho de la mañana hace exactamente lo que pide la ley, y el coste razonable de ese salvamento es de la aseguradora.
Lo que dicen los condicionados. Hemos leído las condiciones generales de varias aseguradoras que operan en España en septiembre de 2026, y los umbrales varían mucho más de lo que los propietarios suponen. Uno define la vivienda habitual como la que «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año», la secundaria como la que se habita al menos una vez al mes o quince días al año, y la desocupada como aquella en la que se reside menos de quince días al año: tres categorías, tres precios, y un siniestro declarado en la categoría equivocada es un siniestro con problemas. Otro asegura las segundas viviendas solo con una modalidad propia y considera secundaria cualquier vivienda ocupada por el asegurado menos de cuatro meses al año. En agua, un condicionado de segunda vivienda excluye los daños por congelación de las conducciones y por no cerrar llaves o grifos «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos». En robo, las joyas fuera de una caja fuerte quedan excluidas a partir de 96 o 120 horas consecutivas de vivienda vacía en dos condicionados y a partir de treinta días consecutivos en un tercero; uno excluye directamente el hurto cuando la vivienda se alquila o queda deshabitada más de treinta días consecutivos; los alimentos estropeados caen a los diez días. Nada de esto es una norma legal, son cláusulas contractuales y las tuyas serán otras, pero cada una es una razón para declarar el piso como lo que es, para preguntar por escrito a la aseguradora qué significa «deshabitada» en tu póliza y para dejar constancia de las visitas de quien guarda la llave.
El protocolo, en una página
- Una persona con llave, con suplente, y el mandato firmado depositado en el administrador.
- Dos llaves; ninguna caja de llaves sin respuesta escrita de la aseguradora.
- Llave de paso cerrada, termo apagado, latiguillos revisados una vez al año, desagües limpios.
- Nevera vacía, circuitos innecesarios apagados, válvula del gas cerrada.
- Una visita al mes: ventilar, abrir los grifos, revisar techos y muebles bajo los fregaderos, vaciar el buzón, fotografiar.
- Un domicilio en España para notificaciones, comunicado al secretario por un medio que deje constancia; tu teléfono y tu correo en el administrador.
- Una póliza de hogar declarada como segunda vivienda, con daños por agua y responsabilidad civil, las cláusulas de desocupación leídas y el administrador como contacto al que la aseguradora pueda llamar.
- La línea de emergencia: primero quien guarda la llave; si no responde y el daño es grave, el 112, nunca un cerrajero por la palabra de un vecino.
- Un registro: fotografías con fecha al salir, y cada entrada anotada con fecha, motivo e imágenes.
- Cuotas e IBI domiciliados, para que un piso vacío nunca aparezca en la lista de morosos de una convocatoria.
Dónde entramos nosotros
Para los propietarios en el extranjero de las comunidades que administramos, el protocolo de ausencia vive en el expediente de la vivienda: quien guarda la llave y su suplente, el mandato, la aseguradora y el número de póliza, el domicilio para notificaciones, los contactos que responden. Una incidencia, la foto del vecino, la llamada del portero, agua en la escalera, se comunica desde el móvil; enviamos a un profesional de confianza y cerramos el parte con fotos de antes y después, y tú lo ves desde donde vivas, el mismo día. Las renovaciones del seguro están entre los plazos que vigilamos por ti. Consulta nuestra administración para propietarios no residentes y nuestro servicio de mantenimiento y contratistas, o pide un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad entrar en mi piso mientras estoy en el extranjero?
Solo con consentimiento, a través del 112 en una emergencia grave o con resolución judicial. Los artículos 9.1.c y 9.1.d de la Ley de Propiedad Horizontal te obligan a consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada de la comunidad para ellas, pero no dan a nadie el derecho a forzar tu puerta: una persona con llave y mandato firmado cumple el deber; sin ella, una emergencia que amenace daños graves es asunto de la policía conforme al artículo 15.2 de la Ley Orgánica 4/2015, y todo lo demás pasa por los juzgados.
¿Tengo que decirle a mi aseguradora que el piso está vacío la mayor parte del año?
Sí. La ley del contrato de seguro te obliga a comunicar, tan pronto como puedas, cualquier alteración de las circunstancias declaradas en el cuestionario que agrave el riesgo, y los condicionados que hemos leído clasifican la vivienda como habitual, secundaria o desocupada según los días al año que se habita, con modalidades propias, exclusiones en daños por agua y robo, y umbrales que van de tres días consecutivos a treinta. Declara el piso como segunda vivienda y lee las cláusulas sobre «vivienda deshabitada» antes de necesitarlas.
¿Qué debe decir el mandato escrito de la llave?
Quién tiene la llave y quién lo suple; qué puede hacer, entrar para las reparaciones e inspecciones de la comunidad, entrar en una emergencia, visitar el piso cada mes, abrir a los profesionales que tú nombres, y cuánto puede gastar sin preguntar; que cada entrada se registra con fecha, motivo y fotografías; que no puede ceder la llave ni firmar nada; y hasta cuándo. Un mandato en términos generales solo comprende los actos de administración, que es exactamente el alcance que quieres.
¿Qué pasa con las notificaciones de la comunidad mientras estoy fuera?
Salvo que hayas comunicado al secretario un domicilio en España, el piso es tu domicilio para toda notificación, la entrega a quien lo ocupe es válida, y la que no pueda entregarse va al tablón de la comunidad y surte efectos a los tres días naturales. Comunica un domicilio por escrito, la oficina del administrador con un mandato o una persona en la isla, y que quien guarda la llave vacíe el buzón en cada visita.
