Toda comunidad tiene un reglamento, y la mayoría valen exactamente lo que la junta que los redactó entendía de la ley. Una prohibición de perros escrita en las normas de régimen interior a mano alzada; una cláusula de «nada de ruido después de las diez» sin ninguna medición detrás; una norma de aparcamiento que contradice las escrituras; una norma de piscina que nadie puede hacer cumplir porque esa pieza del puzle pertenece a la normativa sanitaria. Los heredamos con cada comunidad que asumimos, y lo primero que hacemos es comprobar cuáles sobrevivirían a un juzgado. Este artículo trata de lo que una comunidad de Fuerteventura puede regular y lo que no: los dos tipos de normas que permite la Ley de Propiedad Horizontal, las mayorías que necesita cada uno, los tres asuntos que llenan nuestro buzón —ruido, mascotas y aparcamiento— y el procedimiento que convierte una norma en una orden cuando un propietario, o el inquilino de un propietario, no cumple.
Dos reglamentos, dos mayorías
La Ley da a la comunidad dos instrumentos, y confundirlos es el error más común que corregimos.
Los estatutos forman parte del título constitutivo. Pueden contener «disposiciones… en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). Como afectan al contenido del derecho de cada propietario, modificarlos exige unanimidad —el voto favorable de todos los propietarios que representan todas las cuotas (art. 17.6)— y solo perjudican a los compradores una vez inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 5). Un estatuto puede prohibir una actividad en los elementos privativos: un uso profesional, un bar en la planta baja, un alquiler turístico (desde 2025 esa prohibición concreta tiene su propia regla de tres quintos, como explica nuestro artículo sobre viviendas vacacionales).
Las normas de régimen interior son otro animal. Los propietarios pueden fijarlas «para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos», y obligan a todo titular «mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración» (art. 6), es decir, por la mayoría ordinaria de propietarios y cuotas, o de los presentes en segunda convocatoria (art. 17.7), las mayorías que recorre nuestra guía de la junta. Las normas de régimen interior llegan, por tanto, a los detalles: el horario de la piscina, el uso de la zona de barbacoa, dónde se aparcan las bicicletas, cómo se usa el portero automático, cuándo se saca la basura, las horas de silencio. Lo que no pueden hacer es lo que solo puede hacer un estatuto: crear prohibiciones que recorten el contenido del derecho privativo. Una norma de régimen interior que prohíbe los perros, o veta alquilar un piso, o asigna una plaza común a un propietario para siempre, es un estatuto disfrazado de norma interior, y cae el día que alguien la impugna: en tres meses desde el acuerdo, o en un año cuando es contraria a la Ley o a los estatutos (art. 18).
La línea entre ambos es la línea entre cómo se hace algo y si puede hacerse. Una norma que dice «perros con correa en las zonas comunes y nunca en el solárium de la piscina» es una norma de régimen interior; una norma que dice «no se admiten perros» es un estatuto.
Ruido: la única norma con cifras detrás
El ruido es la queja que nunca deja de llegar, y es también el único asunto en el que la comunidad no tiene que inventar un baremo, porque el Estado y los ayuntamientos ya lo han escrito.
El reglamento estatal del ruido fija objetivos de calidad acústica para el interior de las viviendas: una estancia no debe superar 45 dB(A) de día y de tarde y 35 dB(A) de noche; un dormitorio, 40 dB(A) de día y de tarde y 30 dB(A) de noche, medidos en el interior de la habitación, incluidas las instalaciones del propio edificio y el ruido de los vecinos (Real Decreto 1367/2007, anexo II, tabla B). Esas son las cifras contra las que mide un técnico, y las cifras que lee un juez.
Los ayuntamientos ponen el reloj. La ordenanza de ruidos de Pájara de 2024 divide la jornada en tres periodos —día de 07:00 a 19:00, tarde de 19:00 a 23:00 y noche de 23:00 a 07:00 los días laborables, con la noche corriendo de las 24:00 a las 08:00 los fines de semana y festivos—, adopta los objetivos interiores del Estado, exige que las actividades domésticas y las relaciones vecinales los respeten, condiciona la tenencia de animales a «la ausencia de molestias al vecindario —ladridos, aullidos, maullidos, sobre todo de noche—» y prohíbe la maquinaria de obras en edificios residenciales entre las 22:00 y las 08:00 cuando el ruido llega a las viviendas; las multas van de 100 a 750 euros en las infracciones leves, de 751 a 1.500 en las graves y de 1.501 a 3.000 en las muy graves (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, arts. 8 y siguientes). La Oliva limita la maquinaria de obras más ruidosa a 09:00–18:00 y redactaba una nueva ordenanza en 2024; Antigua y Tuineje tienen las suyas. La norma de horas de silencio de una comunidad debería copiar los periodos de su ayuntamiento en lugar de inventar otros, porque una norma que coincide con la ordenanza puede hacerse cumplir dos veces —por la comunidad con la Ley y por el ayuntamiento con la ordenanza— y una norma que la contradice no la hace cumplir nadie.
Dos consecuencias prácticas. Una queja por la televisión del vecino no es un caso jurídico hasta que alguien la ha medido, así que el primer paso del administrador es una medición sonométrica por un técnico o por la policía local, en las horas que define la ordenanza. Y una norma que fija horas de silencio es exigible; una norma que dice «prohibido el ruido» no lo es, porque la Ley sanciona las actividades molestas en el sentido de las disposiciones generales (art. 7.2), y una molestia es una cosa que se mide.
Mascotas: qué puede regular una comunidad en 2026
La Ley de bienestar animal de 2023 cambió la conversación, pero no la Ley de Propiedad Horizontal. No creó ningún derecho absoluto a tener animales en cualquier vivienda, y los tribunales lo han dicho: un juzgado de primera instancia de Vigo confirmó, en 2026, una prohibición estatutaria de animales aprobada por unanimidad e inscrita, precisamente porque la Ley marca la forma y la comunidad la siguió; una Audiencia Provincial ordenó el cese de un piso usado para alojar perros, por la vía de la acción de cesación de la Ley para actividades molestas. Dos lecturas conviven y una comunidad debe conocer ambas: una prohibición de mascotas es un límite al derecho privativo, así que vive en los estatutos, por unanimidad, inscrita —nunca en una norma de régimen interior votada por mayoría—; y una prohibición que solo existe en el papel no vale nada si la comunidad no puede probar una molestia, porque la sanción que ofrece la Ley es la acción de cesación, y un juez la concede contra una molestia, no contra un gato.
Lo que una norma de régimen interior puede hacer, y debe: perros con correa en las zonas comunes; nada de animales en el solárium de la piscina ni en el parque infantil; los dueños recogen lo que dejan sus animales; ningún animal solo en terrazas, balcones o garajes cuando molesta, que es también lo que dice la ordenanza de Pájara. Para las comunidades que administramos con muchos propietarios en el extranjero, la norma sobre mascotas que más importa es la que trata de los inquilinos y huéspedes: el perro de un huésped vacacional es responsabilidad del propietario según la Ley, que hace a cada propietario responder ante los demás de las infracciones cometidas y de los daños causados (art. 9.1.g), y la acción de cesación se dirige contra el propietario además del ocupante (art. 7.2).
Aparcamiento, terrazas, tendederos y obras: las normas que aguantan
- Aparcamiento. Quién tiene o usa cada plaza lo deciden el título y las escrituras, no la junta: una plaza de garaje que es finca privativa es de su dueño; un patio común puede regularse por normas de régimen interior —aparcamiento de visitas, límites de tiempo, nada de reparaciones ni lavados, puntos de recarga por la regla de las obras individuales que expone nuestro artículo sobre cargadores—. Asignar una plaza común de forma permanente a un propietario necesita los estatutos.
- Terrazas y fachadas. Toldos, cerramientos, antenas parabólicas y pérgolas alteran el exterior y tocan elementos comunes; la Ley solo permite al propietario modificar lo que no «menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores», dando cuenta previa a la comunidad (art. 7.1). Una norma de régimen interior puede fijar un color y un modelo uniformes para los toldos; no puede autorizar lo que la Ley prohíbe.
- Tendederos, barbacoas, drones y el resto. Detalles de la convivencia, todos ellos: una norma interior puede decir dónde se tiende la ropa, dónde se enciende una barbacoa y cuándo, si la azotea es accesible. Lo que no puede es multar —la Ley no da a las comunidades potestad sancionadora, solo el procedimiento de más abajo—, así que una «tabla de sanciones» en unas normas de régimen interior es decoración.
- Obras dentro de los pisos. Los horarios son del ayuntamiento y de la ordenanza; una norma interior puede repetirlos y añadir las reglas prácticas: aviso al administrador, ascensor protegido, escombros retirados a diario, nada de obras en agosto si la comunidad así lo decide. Si una obra está permitida es otra pregunta, que responden la Ley (art. 7.1) y la licencia.
Cuando se incumple una norma: la escalera
El procedimiento de la Ley para el propietario u ocupante que «desarrolle en el piso o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas» tiene cuatro peldaños, y saltarse uno pierde el caso (art. 7.2).
- El requerimiento del presidente. A iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, el presidente requiere al infractor, de forma fehaciente, el cese inmediato, con apercibimiento de acciones judiciales. El administrador lo redacta, el presidente lo firma, el expediente empieza aquí.
- La autorización de la junta. Si la conducta persiste, el presidente solo puede ejercitar la acción de cesación con la autorización previa de la junta de propietarios, convocada al efecto: un punto concreto del orden del día, una votación concreta por mayoría ordinaria, un acta que lo diga.
- La demanda, contra propietario y ocupante. Se tramita por juicio ordinario, con la prueba del requerimiento y la certificación del acuerdo; el juez puede ordenar el cese inmediato de la actividad como medida cautelar, bajo apercibimiento de delito de desobediencia, y la demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el arrendatario u ocupante.
- La sentencia. Además del cese definitivo y la indemnización, el tribunal puede privar al propietario del uso de la vivienda hasta tres años, según la gravedad de la infracción y de los perjuicios a la comunidad; un arrendatario puede perder todos sus derechos sobre la vivienda y ser lanzado.
Nada en esa escalera exige que la norma esté en los estatutos: la propia lista de actividades molestas de la Ley basta, y por eso la medición de ruido importa más que la redacción de las normas interiores. Y nada en ella permite a la comunidad actuar por su cuenta: la norma la hace cumplir un juez, con las pruebas de la comunidad. Nuestro artículo sobre el presidente explica cómo un presidente en el extranjero firma el requerimiento y delega el resto.
Un reglamento que aguanta: el modelo que instalamos
En las comunidades que administramos en la isla, las normas de régimen interior ocupan dos páginas, en español y en los idiomas de los propietarios, aprobadas por mayoría ordinaria y entregadas a cada inquilino y a cada huésped vacacional: horas de silencio copiadas de la ordenanza municipal (23:00–07:00, 24:00–08:00 los fines de semana); horario de la piscina y las reglas que impone la normativa sanitaria, que nuestro artículo sobre piscinas expondrá este mes; perros con correa, nunca en el solárium, los dueños recogen; aparcamiento de visitas señalizado, con límite de tiempo, sin lavados ni reparaciones; obras avisadas, horario según la ordenanza, escombros fuera a diario, ninguna en agosto; barbacoa en su zona, ropa tendida dentro de la línea de la terraza, azotea cerrada; el canal de incidencias del administrador como primera llamada para cualquiera de ellas. Todo lo que recorte el derecho de un propietario —mascotas, alquiler, usos— va a los estatutos o a ninguna parte.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura auditan los estatutos y las normas de régimen interior de cada comunidad que asumimos, reescriben las normas interiores para que cada línea sea exigible y cada asunto esté en el instrumento correcto, las traducen para propietarios e inquilinos, encargan la medición de ruido cuando llega una queja, redactan el requerimiento del presidente y, cuando la junta lo autoriza, instruyen la acción de cesación. Consulte nuestros servicios de administración de comunidades y apoyo legal a comunidades, o pida un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir las mascotas en los pisos?
Solo en los estatutos, aprobados por unanimidad e inscritos en el Registro de la Propiedad, nunca por una votación mayoritaria de normas de régimen interior. Los tribunales han confirmado en 2026 prohibiciones estatutarias inscritas y también han ordenado el cese de pisos usados para alojar animales como actividad molesta; la Ley de bienestar animal de 2023 no creó ningún derecho absoluto a tener animales. Una comunidad que quiere regular en vez de prohibir usa las normas de régimen interior: correa, nada de animales en el solárium, ninguna molestia, el propietario responde por inquilinos y huéspedes.
¿Cuáles son las horas legales de silencio en Fuerteventura?
Las fijan los ayuntamientos. La ordenanza de Pájara de 2024 sitúa el periodo nocturno de 23:00 a 07:00 los laborables y de 24:00 a 08:00 los fines de semana y festivos, prohíbe la maquinaria de obras en edificios residenciales de 22:00 a 08:00 y aplica los objetivos interiores del Estado —30 dB(A) en un dormitorio de noche— con multas de 100 a 3.000 euros. La Oliva limita la maquinaria de obras más ruidosa a 09:00–18:00. La norma de una comunidad debería copiar los periodos de su propio municipio.
¿Puede la comunidad multar a un propietario que incumple las normas de régimen interior?
No. La Ley de Propiedad Horizontal no da a las comunidades potestad para multar. La vía es el requerimiento fehaciente del presidente para que cese, la autorización de la junta y, si la conducta persiste, una acción de cesación en el juzgado, que puede acabar con el propietario privado del uso de la vivienda hasta tres años o con el inquilino lanzado. Las multas municipales por ruido son del ayuntamiento, sobre una medición.
¿Obligan las normas de régimen interior a mi inquilino o a mis huéspedes vacacionales?
Sí. Las prohibiciones de la Ley se aplican al propietario y al ocupante del piso, y cada propietario responde ante los demás de las infracciones cometidas y de los daños causados. Entregue las normas a cada inquilino y huésped en su idioma, y deje el contacto del administrador en el piso: el requerimiento y la demanda irán contra usted además de contra ellos.
