Jede Eigentümergemeinschaft hat eine Hausordnung, und die meisten sind genau so viel wert, wie die Versammlung, die sie geschrieben hat, vom Gesetz verstanden hat. Ein Hundeverbot, per Handzeichen in die Hausordnung getippt; eine Klausel «kein Lärm nach zehn» ohne eine einzige Messung dahinter; eine Parkregel, die den Grundbuchurkunden widerspricht; eine Poolregel, die niemand durchsetzen kann, weil dieses Puzzleteil dem Gesundheitsrecht gehört. Wir erben sie mit jeder Gemeinschaft, die wir übernehmen, und das Erste, was wir tun, ist zu prüfen, welche davon vor Gericht Bestand hätten. Dieser Beitrag handelt davon, was eine Gemeinschaft auf Fuerteventura regeln darf und was nicht: die zwei Arten von Regeln, die das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) zulässt, die Mehrheiten, die jede von ihnen braucht, die drei Themen, die unser Postfach füllen — Lärm, Haustiere und Parken — und das Verfahren, das aus einer Regel eine Anordnung macht, wenn ein Eigentümer oder der Mieter eines Eigentümers sich nicht daran hält.
Zwei Regelwerke, zwei Mehrheiten
Das Gesetz gibt einer Gemeinschaft zwei Instrumente, und sie zu verwechseln ist der häufigste Fehler, den wir korrigieren.
Die Statuten (estatutos) sind Teil des Begründungstitels. Sie dürfen «Bestimmungen über die Nutzung oder Zweckbestimmung des Gebäudes, seiner Wohnungen oder Geschäftsräume, Anlagen und Dienste, über Kosten, Verwaltung und Leitung, Versicherung, Erhaltung und Reparaturen» enthalten (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 5). Weil sie den Inhalt des Rechts jedes Eigentümers berühren, verlangt ihre Änderung Einstimmigkeit — die Zustimmung aller Eigentümer, die alle Quoten vertreten (Art. 17.6) —, und Käufer binden sie erst, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (Art. 5). Ein Statut kann eine Tätigkeit in den Sondereigentumseinheiten verbieten: eine gewerbliche Nutzung, eine Bar im Erdgeschoss, eine Ferienvermietung (seit 2025 hat dieses Verbot seine eigene Drei-Fünftel-Regel, wie unser Beitrag zur Ferienvermietung erklärt).
Die Hausordnung — normas de régimen interior — ist ein anderes Tier. Die Eigentümer dürfen sie festlegen, «um die Einzelheiten des Zusammenlebens und die ordnungsgemäße Nutzung der gemeinschaftlichen Dienste und Sachen zu regeln, innerhalb der vom Gesetz und den Statuten gesetzten Grenzen», und sie bindet jeden Eigentümer, «solange sie nicht in der für Verwaltungsbeschlüsse vorgesehenen Form geändert wird» (Art. 6) — also mit der einfachen Mehrheit der Eigentümer und Quoten oder der bei der zweiten Einberufung Anwesenden (Art. 17.7), den Mehrheiten, die unser Leitfaden zur Versammlung durchgeht. Die Hausordnung reicht deshalb bis zu den Einzelheiten: Poolzeiten, die Nutzung des Grillplatzes, wo Fahrräder abgestellt werden, wie die Gegensprechanlage benutzt wird, wann der Müll rausgeht, Ruhezeiten. Was sie nicht kann, ist das, was nur ein Statut kann: Verbote schaffen, die in den Inhalt des Sondereigentums eingreifen. Eine Hausordnungsregel, die Hunde verbietet, die Vermietung einer Wohnung untersagt oder einen gemeinschaftlichen Stellplatz dauerhaft einem Eigentümer zuweist, ist ein Statut, das sich als Hausordnung ausgibt — und sie fällt an dem Tag, an dem jemand sie anficht: innerhalb von drei Monaten nach dem Beschluss oder innerhalb eines Jahres, wenn sie dem Gesetz oder den Statuten widerspricht (Art. 18).
Die Grenze zwischen beiden ist die Grenze zwischen wie etwas getan wird und ob es überhaupt getan werden darf. Eine Regel «Hunde in den Gemeinschaftsbereichen an der Leine und nie auf dem Pooldeck» ist Hausordnung; eine Regel «keine Hunde» ist ein Statut.
Lärm: die einzige Regel mit Zahlen dahinter
Lärm ist die Beschwerde, die nie aufhört einzutreffen, und zugleich das einzige Thema, bei dem die Gemeinschaft keinen Maßstab erfinden muss, weil der Staat und die Gemeinden ihn geschrieben haben.
Die staatliche Lärmschutzverordnung setzt Qualitätsziele für das Innere von Wohnungen: Ein Wohnraum soll tagsüber und abends 45 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschreiten, ein Schlafzimmer tagsüber und abends 40 dB(A) und nachts 30 dB(A) — gemessen im Inneren des Raums, die haustechnischen Anlagen des Gebäudes und der Lärm der Nachbarn eingeschlossen (Real Decreto 1367/2007, Anhang II, Tabelle B). Das sind die Werte, an denen ein Sachverständiger misst, und die Werte, die ein Richter liest.
Die Gemeinden fügen die Uhr hinzu. Die Lärmschutzverordnung von Pájara aus dem Jahr 2024 teilt den Tag in drei Abschnitte — Tag von 07:00 bis 19:00, Abend von 19:00 bis 23:00, Nacht von 23:00 bis 07:00 an Werktagen, wobei die Nacht an Wochenenden und Feiertagen von Mitternacht bis 08:00 läuft —, übernimmt die staatlichen Innenraumziele, verlangt, dass häusliche Tätigkeiten und nachbarschaftliche Beziehungen sie einhalten, knüpft die Haltung von Haustieren an «das Ausbleiben von Belästigungen der Nachbarschaft — Bellen, Heulen, Miauen, besonders nachts» und verbietet Baumaschinen in Wohngebäuden zwischen 22:00 und 08:00, wenn der Lärm die Wohnungen erreicht; die Bußgelder reichen von 100 bis 750 Euro bei leichten, 751 bis 1.500 Euro bei schweren und 1.501 bis 3.000 Euro bei sehr schweren Verstößen (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, Art. 8 ff.). La Oliva beschränkt die lautesten Baumaschinen auf 09:00–18:00 und arbeitete 2024 an einer neuen Verordnung; Antigua und Tuineje haben ihre eigenen. Die Ruhezeitenregel einer Gemeinschaft sollte die Zeitabschnitte ihrer Gemeinde übernehmen, statt andere zu erfinden, denn eine Regel, die mit der Verordnung übereinstimmt, lässt sich zweimal durchsetzen — von der Gemeinschaft nach dem Gesetz und vom Rathaus nach der Verordnung —, und eine Regel, die ihr widerspricht, setzt niemand durch.
Zwei praktische Folgen. Eine Beschwerde über den Fernseher des Nachbarn ist kein Rechtsfall, bevor jemand gemessen hat; der erste Schritt des Verwalters ist deshalb eine Schallpegelmessung durch einen Sachverständigen oder die örtliche Polizei, zu den Stunden, die die Verordnung definiert. Und eine Regel, die Ruhezeiten festlegt, ist durchsetzbar; eine Regel «kein Lärm» ist es nicht, denn das Gesetz sanktioniert Tätigkeiten, die im Sinne der allgemeinen Vorschriften belästigend sind (Art. 7.2), und eine Belästigung ist eine gemessene Größe.
Haustiere: was eine Gemeinschaft 2026 regeln darf
Das Tierschutzgesetz von 2023 hat die Debatte verändert, aber nicht das Wohnungseigentumsgesetz. Es hat kein absolutes Recht geschaffen, in jeder Wohnung Tiere zu halten, und die Gerichte haben das gesagt: Ein erstinstanzliches Gericht in Vigo hat 2026 ein einstimmig beschlossenes und eingetragenes statutarisches Tierverbot bestätigt, gerade weil das Gesetz die Form vorgibt und die Gemeinschaft sie eingehalten hat; ein Landgericht (Audiencia Provincial) hat einer Wohnung, in der Hunde untergebracht wurden, die Nutzung über die Unterlassungsklage des Gesetzes für belästigende Tätigkeiten untersagt. Zwei Lesarten bestehen nebeneinander, und eine Gemeinschaft sollte beide kennen: Ein Haustierverbot ist eine Beschränkung des Sondereigentums, es gehört also in die Statuten, einstimmig, eingetragen — nie in eine mit Mehrheit beschlossene Hausordnung; und ein Verbot, das nur auf dem Papier existiert, ist nichts wert, wenn die Gemeinschaft keine Belästigung beweisen kann, denn die Sanktion, die das Gesetz bietet, ist die Unterlassungsklage, und ein Gericht gibt ihr gegen eine Belästigung statt, nicht gegen eine Katze.
Was eine Hausordnung darf und sollte: Hunde in den Gemeinschaftsbereichen an der Leine; keine Tiere auf dem Pooldeck oder auf dem Kinderspielplatz; Halter räumen hinter ihren Tieren auf; keine Tiere allein auf Terrassen, Balkonen oder in Garagen, wenn sie stören — was auch die Verordnung von Pájara sagt. Für die Gemeinschaften, die wir mit vielen Eigentümern im Ausland verwalten, ist die wichtigste Haustierregel die über Mieter und Gäste: Der Hund eines Feriengastes ist nach dem Gesetz Sache des Eigentümers, das jeden Eigentümer den anderen gegenüber für begangene Verstöße und verursachte Schäden haften lässt (Art. 9.1.g), und die Unterlassungsklage richtet sich gegen den Eigentümer ebenso wie gegen den Bewohner (Art. 7.2).
Parken, Terrassen, Wäsche und Bauarbeiten: die Regeln, die halten
- Parken. Wem welcher Stellplatz gehört oder wer ihn nutzt, entscheiden der Begründungstitel und die Urkunden, nicht die Versammlung: Ein Garagenstellplatz, der Sondereigentum ist, gehört dem Eigentümer; ein gemeinschaftlicher Hof kann durch die Hausordnung geregelt werden — Besucherparken, Zeitlimits, kein Reparieren oder Waschen, Ladepunkte nach der Regel für Einzelmaßnahmen, die unser Beitrag zu Wallboxen darlegt. Einen gemeinschaftlichen Stellplatz dauerhaft einem Eigentümer zuzuweisen, braucht die Statuten.
- Terrassen und Fassaden. Markisen, Verglasungen, Satellitenschüsseln und Pergolen verändern das Äußere und berühren Gemeinschaftseigentum; das Gesetz erlaubt einem Eigentümer nur Änderungen, die «die Sicherheit des Gebäudes, seine Gesamtstruktur, seine Gestalt oder seinen äußeren Zustand nicht beeinträchtigen oder verändern», mit vorheriger Mitteilung an die Gemeinschaft (Art. 7.1). Eine Hausordnung darf eine einheitliche Farbe und ein einheitliches Modell für Markisen festlegen; sie darf nicht genehmigen, was das Gesetz verbietet.
- Wäsche, Grills, Drohnen und der Rest. Einzelheiten des Zusammenlebens, alle: Eine Hausordnung darf sagen, wo Wäsche aufgehängt wird, wo und wann gegrillt wird, ob das Dach zugänglich ist. Sie darf keine Geldbußen verhängen — das Gesetz gibt Gemeinschaften keine Bußgeldbefugnis, nur das Verfahren weiter unten —, ein «Strafenkatalog» in einer Hausordnung ist also Dekoration.
- Arbeiten in den Wohnungen. Die Zeiten gehören der Gemeinde und der Verordnung; eine Hausordnung darf sie wiederholen und die praktischen Regeln ergänzen: Anzeige beim Verwalter, Aufzug geschützt, Schutt täglich entfernt, keine Arbeiten im August, wenn die Gemeinschaft das so beschließt. Ob eine Maßnahme erlaubt ist, ist eine andere Frage, die das Gesetz (Art. 7.1) und die Baugenehmigung beantworten.
Wenn eine Regel gebrochen wird: die Leiter
Das Verfahren des Gesetzes gegen den Eigentümer oder Bewohner, der «in der Wohnung oder im übrigen Gebäude Tätigkeiten ausübt, die durch die Statuten verboten, für das Anwesen schädlich oder den allgemeinen Vorschriften über belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche, gefährliche oder rechtswidrige Tätigkeiten zuwider sind», hat vier Sprossen, und wer eine überspringt, verliert den Fall (Art. 7.2).
- Die Aufforderung des Präsidenten. Aus eigenem Antrieb oder auf Antrag eines Eigentümers oder Bewohners fordert der Präsident den Störer in nachweisbarer Form auf, sofort aufzuhören, unter Androhung rechtlicher Schritte. Der Verwalter entwirft sie, der Präsident unterschreibt, die Akte beginnt hier.
- Die Ermächtigung durch die Versammlung. Hält das Verhalten an, darf der Präsident die Unterlassungsklage nur mit vorheriger Ermächtigung der Eigentümerversammlung erheben, die eigens dafür einberufen wird — ein eigener Tagesordnungspunkt, eine eigene Abstimmung mit einfacher Mehrheit, ein Protokoll, das es festhält.
- Die Klage, gegen Eigentümer und Bewohner. Sie läuft im ordentlichen Verfahren, mit dem Nachweis der Aufforderung und der Bescheinigung des Beschlusses; der Richter kann als einstweilige Maßnahme die sofortige Einstellung der Tätigkeit anordnen, unter Androhung des Straftatbestands des Ungehorsams, und die Klage muss sich gegen den Eigentümer und, falls vorhanden, gegen den Mieter oder Bewohner richten.
- Das Urteil. Über die endgültige Einstellung und den Schadensersatz hinaus kann das Gericht dem Eigentümer die Nutzung der Wohnung für bis zu drei Jahre entziehen, je nach Schwere des Verstoßes und des Schadens für die Gemeinschaft; ein Mieter kann alle Rechte an der Wohnung verlieren und geräumt werden.
Nichts auf dieser Leiter verlangt, dass die Regel in den Statuten steht: Die gesetzeseigene Liste belästigender Tätigkeiten genügt, weshalb die Lärmmessung mehr zählt als der Wortlaut der Hausordnung. Und nichts darauf erlaubt der Gemeinschaft, selbst zu handeln: Die Regel setzt ein Richter durch, auf die Beweise der Gemeinschaft hin. Unser Beitrag zum Präsidenten erklärt, wie ein Präsident im Ausland die Aufforderung unterschreibt und den Rest delegiert.
Eine Hausordnung, die hält: das Modell, das wir einführen
In den Gemeinschaften, die wir auf der Insel verwalten, umfasst die Hausordnung zwei Seiten, auf Spanisch und in den Sprachen der Eigentümer, mit einfacher Mehrheit beschlossen und jedem Mieter und jedem Feriengast ausgehändigt: Ruhezeiten aus der Gemeindeverordnung übernommen (23:00–07:00, an Wochenenden Mitternacht–08:00); Poolzeiten und die Regeln, die das Gesundheitsrecht vorschreibt und die unser Poolbeitrag diesen Monat darlegen wird; Hunde an der Leine, nie auf dem Pooldeck, Halter räumen auf; Besucherparkplätze markiert, zeitlich begrenzt, kein Waschen oder Reparieren; Arbeiten angezeigt, Zeiten nach der Verordnung, Schutt täglich raus, keine im August; Grillen auf dem Grillplatz, Wäsche innerhalb der Terrassenlinie, Dach geschlossen; der Störungskanal des Verwalters als erste Anlaufstelle für alles davon. Alles, was in das Recht eines Eigentümers eingreifen würde — Haustiere, Vermietung, Nutzungen —, gehört in die Statuten oder nirgendwohin.
Wo wir ins Spiel kommen
Unsere Verwalter auf Fuerteventura prüfen die Statuten und die Hausordnung jeder Gemeinschaft, die wir übernehmen, schreiben die Hausordnung so um, dass jede Zeile durchsetzbar ist und jedes Thema im richtigen Instrument steht, übersetzen sie für Eigentümer und Mieter, beauftragen die Lärmmessung, wenn eine Beschwerde eingeht, entwerfen die Aufforderung des Präsidenten und leiten, wenn die Versammlung es ermächtigt, die Unterlassungsklage ein. Sehen Sie unsere Leistungen Verwaltung von Eigentümergemeinschaften und rechtliche Unterstützung der Gemeinschaft, oder fordern Sie ein Angebot an.
Häufige Fragen
Darf eine Eigentümergemeinschaft Haustiere in den Wohnungen verbieten?
Nur in den Statuten, einstimmig beschlossen und im Grundbuch eingetragen — nie durch einen Mehrheitsbeschluss zur Hausordnung. Gerichte haben 2026 eingetragene statutarische Verbote bestätigt und ebenso die Nutzung von Wohnungen untersagt, in denen Tiere als Belästigung untergebracht wurden; das Tierschutzgesetz von 2023 hat kein absolutes Recht auf Tierhaltung geschaffen. Eine Gemeinschaft, die regeln statt verbieten will, nutzt die Hausordnung: Leine, keine Tiere auf dem Pooldeck, keine Belästigung, der Eigentümer haftet für Mieter und Gäste.
Welche gesetzlichen Ruhezeiten gelten auf Fuerteventura?
Die Gemeinden legen sie fest. Die Verordnung von Pájara aus 2024 setzt die Nacht an Werktagen von 23:00 bis 07:00 und an Wochenenden und Feiertagen von Mitternacht bis 08:00 an, verbietet Baumaschinen in Wohngebäuden von 22:00 bis 08:00 und wendet die staatlichen Innenraumziele an — 30 dB(A) im Schlafzimmer nachts — mit Bußgeldern von 100 bis 3.000 Euro. La Oliva beschränkt die lautesten Baumaschinen auf 09:00–18:00. Die Regel einer Gemeinschaft sollte die Zeitabschnitte ihrer eigenen Gemeinde übernehmen.
Kann die Gemeinschaft einem Eigentümer, der gegen die Hausordnung verstößt, ein Bußgeld auferlegen?
Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Gemeinschaften keine Bußgeldbefugnis. Der Weg ist die förmliche Aufforderung des Präsidenten, aufzuhören, die Ermächtigung durch die Versammlung und, wenn das Verhalten anhält, eine Unterlassungsklage vor Gericht, die damit enden kann, dass dem Eigentümer die Nutzung der Wohnung für bis zu drei Jahre entzogen oder ein Mieter geräumt wird. Bußgelder wegen Lärms verhängt die Gemeinde, auf eine Messung hin.
Bindet die Hausordnung meinen Mieter oder meine Feriengäste?
Ja. Die Verbote des Gesetzes gelten für den Eigentümer und für den Bewohner der Wohnung, und jeder Eigentümer haftet den anderen gegenüber für begangene Verstöße und verursachte Schäden. Händigen Sie die Hausordnung jedem Mieter und Gast in seiner Sprache aus und hinterlegen Sie den Kontakt des Verwalters in der Wohnung: Aufforderung und Klage werden Sie ebenso nennen wie sie.
