Begründungstitel, Statuten und Ihre Quote in einer spanischen Eigentümergemeinschaft: was sie entscheiden und wie sie geändert werden

Die Umlage für den Aufzug kommt, und eine Eigentümerin in einer Anlage in Corralejo liest zwei Dinge, die sie nicht versteht: Ihre Wohnung zahlt 2,40 Prozent von allem, und die Läden im Erdgeschoss zahlen nichts davon. Keine der beiden Zahlen hat der Verwalter, der Präsident oder die Versammlung des letzten Jahres beschlossen. Beide stammen aus Papieren, die unterschrieben wurden, bevor die erste Wohnung verkauft war, die die meisten Eigentümer nie gelesen haben und die sich in der Regel nicht per Handzeichen ändern lassen. Dieser Beitrag erklärt, welche Papiere das sind, was jedes von ihnen entscheidet, wie die Gerichte die Klauseln lesen, die manche Eigentümer von einer Ausgabe befreien, wie sich all das ändern lässt und wo man eine Kopie bekommt.

Drei Texte und eine Zahl

Der erste Text ist der Begründungstitel des Gebäudes, der título constitutivo. Das Gesetz über das horizontale Eigentum sagt, was er beschreibt: das Gebäude als Ganzes und jede Wohnung oder jeden Geschäftsraum, mit Größe, Grenzen, Stockwerk und Nebenräumen wie Garage, Dachboden oder Keller (Ley 49/1960, Artikel 5). Der Titel legt auch die Zahl fest, die jeden Eigentümer begleitet, solange er Eigentümer ist: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, jeder Wohnung und jedem Geschäftsraum wird eine Beteiligungsquote im Verhältnis zum Gesamtwert des Gebäudes zugewiesen, ausgedrückt in Hundertsteln (Artikel 3).

Der zweite Text ist freiwillig und steht meist im ersten. Der Titel kann Regeln über die Nutzung des Gebäudes und seiner Wohnungen, Geschäftsräume, Anlagen und Dienste enthalten, über Kosten, Verwaltung, Versicherung und Reparaturen, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, die ein eigenes Statut bilden, das Dritten nicht schadet, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist (Artikel 5). Das sind die Statuten, die estatutos: der Ort, an dem ein Gebäude festlegt, dass das Erdgeschoss den Aufzug nicht bezahlt oder dass aus den Wohnungen keine Büros werden dürfen.

Der dritte Text ist der leichteste. Um die Einzelheiten des Zusammenlebens und der Nutzung der gemeinschaftlichen Dienste zu regeln, können die Eigentümer normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración beschließen, eine Hausordnung, die auch jeden Eigentümer bindet, solange sie nicht in der Form geändert wird, die für Beschlüsse über die Verwaltung vorgesehen ist (Artikel 6). Dort stehen die Poolzeiten und die Müllzeiten, und unser Beitrag über Hausordnung, Lärm und Haustiere erklärt, warum das Verbot einer Nutzung dort nicht hingehört.

Wie Ihre Quote festgelegt wurde und wozu sie dient

In der Regel hat der Bauträger sie festgelegt. Das Gesetz nennt, wer das kann: Die Quote wird determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, vom alleinigen Eigentümer des Gebäudes bei Beginn des Verkaufs nach Wohnungen bestimmt, durch Vereinbarung aller vorhandenen Eigentümer, durch Schiedsspruch oder durch gerichtliche Entscheidung (Artikel 5). Sie ist keine bloße Zählung von Quadratmetern. Grundlage ist la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, die Nutzfläche jeder Wohnung oder jedes Geschäftsraums im Verhältnis zum ganzen Gebäude, ihre Lage nach innen oder außen, ihr Standort und die Nutzung, die sie vernünftigerweise von den gemeinschaftlichen Diensten und Bauteilen machen wird.

Die Quote hat dann zwei Aufgaben. Sie ist das Maß, nach dem jeder Eigentümer die allgemeinen Kosten zahlt, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, nach der im Titel festgelegten Beteiligungsquote oder nach dem besonders Festgelegten (Artikel 9); unser Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren und Umlagen folgt diesem Geld. Und sie ist das Gewicht jeder Stimme, denn das Gesetz zählt die Mehrheiten der Versammlung doppelt, nach Eigentümern und nach Quoten (Artikel 17).

Zwei Regeln schützen die Zahl. Was ein Eigentümer mit seiner Wohnung macht, bewegt sie nicht: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, Verbesserungen oder Verschlechterungen einer Wohnung oder eines Geschäftsraums ändern die zugewiesene Quote nicht (Artikel 3). Und etwas nicht zu nutzen ist keine Entschuldigung: Die allgemeinen Kosten sind geschuldet, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, ohne dass die Nichtnutzung eines Dienstes von den entsprechenden Pflichten befreit (Artikel 9).

«Oder nach dem besonders Festgelegten»: die Klauseln, die manche Eigentümer befreien

Diese letzten Worte von Artikel 9 sind die Tür, durch die die Statuten hereinkommen. Ein Gebäude kann eine Ausgabe anders als nach Quoten verteilen, und eine häufige Klausel ist die, die die Geschäftsräume im Erdgeschoss, die zur Straße gehen, von den Kosten für Eingangshalle, Treppe und Aufzug befreit. Der Oberste Gerichtshof hat Klauseln dieser Art oft ausgelegt, und wir haben vier seiner Urteile vollständig gelesen. Sie ziehen drei Linien.

Eine allgemein gefasste Klausel deckt viel ab. Die Lehre des Gerichts lautet, dass las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, allgemeine Kostenbefreiungen zugunsten der Geschäftsräume in Klauseln der Statuten, die sich auf die Nichtnutzung des Dienstes stützen, sowohl die ordentlichen als auch die außerordentlichen Kosten umfassen; dazu gehört der Umbau oder der Austausch eines Aufzugs, der schon vorhanden ist (Oberster Gerichtshof, Urteil 531/2019 vom 10. Oktober, das seine früheren Urteile bekräftigt).

Der Wortlaut der Klausel entscheidet trotzdem. In demselben Fall befreiten die Statuten eines Gebäudes in Logroño zwei Stockwerke nur von der Reinigung, der gewöhnlichen Instandhaltung und dem Strom für Eingänge, Treppen und Aufzüge. Als die verschlissenen Aufzüge ersetzt werden mussten, mussten die Eigentümer dieser Stockwerke mit allen anderen zahlen, dado que la exención no era genérica, da die Befreiung nicht allgemein gefasst war.

Und keine Klausel über Aufzugskosten deckt einen Aufzug, den es nicht gab. Befreiungsklauseln, sagt das Gericht, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, sind immer eng auszulegen, sodass sie die Kosten für den Einbau eines Aufzugs nicht erfassen (Urteil 381/2018 vom 21. Juni). Einen vorhandenen Aufzug bis auf Straßenniveau zu verlängern wird ebenso behandelt. Am 17. September 2026 entschied das Gericht den Fall eines Gebäudes in Oviedo, dessen Statuten die Läden von den Aufzugskosten befreiten und dessen Eingang bereits eine Rampe hatte: Die Läden mussten ihren Anteil zahlen, weil debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, die Verlängerung des Aufzugs auf Ebene 0 als Einbaukosten zu verstehen ist, nicht als Kosten der Erhaltung oder Wartung (Urteil 1440/2026, das sein Urteil von 2021 zitiert). Am 2. Juni hatte es dasselbe über eine Rampe und Schiebetüren in einem Eingang gesagt, dessen Aufzüge sich nicht bis auf Straßenniveau verlängern ließen: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, solche Arbeiten sind keine Erhaltungs- oder Reparaturarbeiten, sondern diejenigen, die nötig sind, um die universelle Zugänglichkeit des Gebäudes zu gewährleisten, und die Geschäftsräume, die die Statuten von Erhaltung und Reparatur der Eingangshalle befreiten, mussten ihren Anteil zahlen (Urteil 844/2026). Wer diese Arbeiten bezahlt, wenn niemand befreit ist, behandelt unser Beitrag über Arbeiten zur Barrierefreiheit.

Den Titel oder die Statuten ändern

Die Regel lautet: alle. Beschlüsse, die die Regeln des Titels oder der Statuten genehmigen oder ändern, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Einstimmigkeit aller Eigentümer, die zugleich alle Beteiligungsquoten vertreten (Artikel 17), und für jede Änderung des Titels gelten los mismos requisitos que para la constitución, dieselben Voraussetzungen wie für seine Errichtung (Artikel 5).

Einstimmigkeit heißt nicht, dass alle erscheinen müssen. In der Regel zählen die Stimmen der ordnungsgemäß geladenen Eigentümer, die fernbleiben, als Zustimmung, wenn sie, nachdem sie über den Beschluss informiert wurden, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ihren Widerspruch nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen demjenigen mitteilen, der das Amt des Sekretärs der Gemeinschaft ausübt (Artikel 17). Ein einziger schriftlicher Widerspruch in dieser Zeit genügt, um die Änderung aufzuhalten.

Das Gesetz selbst senkt die Hürde in wenigen Fällen und sagt es jedes Mal. Ein Aufzug oder Arbeiten zur Beseitigung von Barrieren können mit der Mehrheit der Eigentümer und der Quoten beschlossen werden, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, selbst wenn sie eine Änderung des Titels oder der Statuten bedeuten. Einen Concierge-Dienst, einen Wachdienst oder einen anderen gemeinschaftlichen Dienst von allgemeinem Interesse einzurichten oder abzuschaffen erfordert drei Fünftel; ebenso ein Beschluss, der Ferienvermietung genehmigt, beschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet; ebenso die Teilung einer Wohnung oder die Zusammenlegung von zweien, bei der die Versammlung die neuen Quoten mit derselben Mehrheit festlegt (Artikel 10 und 17).

Eine Änderung, die nicht eingetragen wird, ist nur halb vollzogen. Die Eintragung eines Gebäudes im Grundbuch umfasst aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, diejenigen Regeln des Titels und der Statuten, die Inhalt und Ausübung dieses Eigentums gestalten (Ley Hipotecaria, Artikel 8), und nicht eingetragene Statuten schaden nach den Worten von Artikel 5 Dritten nicht, also auch nicht dem Käufer.

Wenn die Quote falsch aussieht

Eine Gemeinschaft in San Sebastián hatte einem ihrer Geschäftsräume seit den Siebzigerjahren 2,40 Prozent der Kosten berechnet. Im Jahr 2015 las der Eigentümer seine Urkunde und fand 1,30. Die Gemeinschaft zog vor Gericht: Die Quoten im Titel ergaben zusammen nicht hundert, andere Räume von 13 Quadratmetern trugen dieselben 1,30 wie seiner mit 98, und er hatte den höheren Anteil jahrzehntelang wortlos bezahlt. Sie beantragte die Feststellung, dass die wahre Quote 2,40 betrage.

Am 27. Februar 2026 sagte der Oberste Gerichtshof nein (Urteil 324/2026). Die Quote ist die des eingetragenen Titels. Ein Eigentümer, der zahlt, was der Verwalter berechnet, im Vertrauen darauf, dass es stimmt, hat durch das Zahlen nichts vereinbart. Die Fläche ist nur eines der Kriterien von Artikel 5, sodass eine große Einheit mit kleiner Quote kein Beweis für einen Fehler ist. Und was die Gemeinschaft wollte, war eine Änderung des Titels ohne die Zustimmung, die das Gesetz verlangt. Das Gericht wies aber auf den Weg hin, den es gibt: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, fehlt die Zustimmung aller vorhandenen Eigentümer, kann der Titel auf dem Gerichtsweg geändert werden, wenn bei seiner Errichtung die Kriterien für die Festlegung der Quote nicht beachtet wurden. An diesem Prozess, fügte es hinzu, müssen alle Miteigentümer beteiligt sein.

Für ein gewöhnliches Gebäude folgt daraus dreierlei. Die Kosten werden nach dem Titel verteilt, nicht nach der Gewohnheit, wie alt sie auch sei. Ein Eigentümer, der feststellt, dass die Abrechnungen eine Zahl verwenden, die seine Urkunde nicht enthält, kann die Zahl der Urkunde verlangen. Und eine Quote, die wirklich falsch ist, wird durch die Zustimmung aller oder durch einen Richter berichtigt, nie durch Mehrheitsbeschluss. Wer einen Beschluss anficht, der Quoten festlegt oder ändert, muss zuvor nicht einmal mit seinen Zahlungen an die Gemeinschaft auf dem Laufenden sein, was das Gesetz sonst von jedem verlangt, der einen Beschluss anficht (Artikel 18).

Wo man sie liest

Das Grundbuch bewahrt den Text, der zählt. Ein informativer Auszug, die nota simple, aus dem Hauptblatt des Gebäudes, wörtlich angefordert, zeigt den Titel, die eingetragenen Statuten und jede Quote, und jeder Registerführer kann ihn für eine Immobilie überall in Spanien ausstellen (Ley Hipotecaria, Artikel 222). Er ist Information, kein Beweis: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, der informative Auszug hat rein informativen Wert und beurkundet den Inhalt der Eintragungen nicht. Für einen Streit verlangen Sie eine Bescheinigung.

Ihre eigene Kaufurkunde nennt Ihre Quote, und der Eintrag Ihrer Wohnung wiederholt sie. Der Verwalter ist die dritte Quelle, denn das Gesetz zählt zu seinen Aufgaben, custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, die Unterlagen der Gemeinschaft zur Verfügung der Eigentümer aufzubewahren (Ley 49/1960, Artikel 20). Die Hausordnung steht nicht im Grundbuch: Sie steht im Protokoll der Versammlung, die sie beschlossen hat.

Eine Anlage aus mehreren Gebäuden kann mehr als einen Titel haben, einen für jede Gemeinschaft und einen weiteren für das, was sie teilen. Unser Beitrag über Anlagen mit mehreren Gemeinschaften erklärt, wie Sie erkennen, in welcher Sie sind.

Was wir tun und was nicht

Statuten und Hausordnungen gehören zu unserer rechtlichen Unterstützung für Gemeinschaften: Wir entwerfen sie, aktualisieren sie und bringen sie zum Grundbuch, und wir lesen sie genau, bevor jemand der Versammlung etwas verspricht, das die Statuten verbieten. Fragen von Eigentümern und Vorständen beantworten wir in einfacher Sprache, mit dem, was das Gesetz sagt und was Ihre eigenen Statuten hinzufügen, und wenn eine Sache einen Juristen braucht, übernimmt die Kanzlei der Gruppe die Akte, mit einem schriftlichen Angebot vor jedem förmlichen Schritt.

Was wir nicht tun, ist eine Quote verschieben. Ein Verwalter kann den Titel nicht berichtigen, und eine Mehrheit der Versammlung auch nicht: Das sagen wir einer Gemeinschaft, bevor sie abstimmt, und wir zeigen ihr die beiden Wege, die es gibt. Wenn Sie eine Klausel oder eine Zahl haben, die Sie sich nicht erklären können, schicken Sie sie uns.

Häufige Fragen

Mir gehört eine Wohnung im Erdgeschoss, und ich benutze den Aufzug nie. Muss ich dafür zahlen?

Ja, es sei denn, die eingetragenen Statuten befreien Sie. Einen Dienst nicht zu nutzen befreit nicht von der Zahlung. Befreien die Statuten das Erdgeschoss allgemein von den Aufzugskosten, deckt das die Instandhaltung und sogar den Austausch, nicht aber den Einbau eines Aufzugs, den es nicht gab, oder die Arbeiten, um ihn bis auf Straßenniveau zu führen.

Die Gemeinschaft berechnet mir seit Jahren 2,40 Prozent, und in meiner Urkunde steht 1,30. Was gilt?

Die Zahl des eingetragenen Titels. Im Februar 2026 lehnte es der Oberste Gerichtshof ab, die Quote eines Eigentümers anzuheben, weil er jahrzehntelang den höheren Anteil bezahlt hatte. Verlangen Sie schriftlich, dass die Quote des Titels angewendet wird; was sich für vergangene Jahre zurückholen lässt, ist eine Frage für einen Juristen, mit den Abrechnungen in der Hand.

Wir haben die Terrasse geschlossen, und die Wohnung ist jetzt größer. Steigt unsere Quote?

Nein. Verbesserungen an einer Wohnung ändern ihre Quote nicht; sie ändert sich nur auf den Wegen, die das Gesetz vorsieht. Die Verglasung selbst ist etwas anderes: Sie braucht die Zustimmung der Versammlung.

Kann die Versammlung die Statuten mit Mehrheit ändern?

In der Regel nicht. Eine Änderung der Statuten braucht die Zustimmung aller Eigentümer, wobei abwesende Eigentümer als Zustimmung zählen, wenn sie nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen nach der Mitteilung widersprechen. Die Ausnahmen sind die, die das Gesetz nennt, etwa ein Aufzug, Concierge- oder Wachdienste und Ferienvermietung.

Ich kaufe eine Wohnung. Binden mich Statuten, die mir niemand gezeigt hat?

Wenn sie eingetragen sind, ja, und deshalb lohnt es sich, den Auszug aus dem Blatt des Gebäudes vor der Unterschrift zu lesen. Statuten, die nie eingetragen wurden, schaden nach dem Gesetz Dritten nicht, und ein Käufer ist ein Dritter.