Cada lámina de la isla tiene una fecha, la haya apuntado alguien o no. Una tela asfáltica colocada en una azotea de Corralejo en los años noventa ha pasado treinta veranos bajo un sol que envejece el betún más deprisa de lo que prevé cualquier tabla del fabricante, treinta inviernos de lluvia empujada por el viento y unas cuantas calimas llenando de polvo sus desagües. Nuestro artículo sobre filtraciones explicaba quién paga cuando el agua acaba atravesando un techo. Este trata de la cubierta misma: cuándo una comunidad está obligada a impermeabilizar de nuevo, quién decide, cómo se reparte la factura entre los propietarios —incluido el que vive en Mánchester— y qué exigir al contratista para que la próxima fecha de la lámina quede muy lejos.
La cubierta es común, también la azotea en la que toma el sol
El Código Civil enumera entre los elementos comunes de un edificio «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas» (Código Civil, art. 396). Una cubierta no deja de ser común porque el propietario del ático tenga el uso exclusivo de la azotea que descansa sobre ella: su estructura y su impermeabilización siguen siendo de la comunidad, y es la comunidad quien las repara y responde de los daños que una lámina agotada cause abajo; el Tribunal Supremo zanjó la cuestión en enero de 2024, en el caso que contamos en el artículo de filtraciones. Lo privativo es la superficie que el propietario usa, y los daños causados por su propio mal uso. Esa sola distinción decide quién paga una reimpermeabilización antes de convocar ninguna junta: todos, por su cuota, y no el propietario que casualmente pasea por ella.
Cuándo impermeabilizar de nuevo es un deber, no una opción
La Ley de Propiedad Horizontal separa dos clases de obras, y todo el procedimiento depende de en cuál cae la cubierta.
Las obras de conservación son obligatorias y no necesitan acuerdo previo. La Ley declara obligatorias, y exime de acuerdo previo de la junta de propietarios, «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.a). Una lámina que ha llegado al final de su vida es una cuestión de habitabilidad —la estanqueidad es uno de los requisitos básicos de todo edificio (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 3.1.c)—, así que renovarla no es algo que la comunidad pueda decidir hacer; es algo que la comunidad debe hacer. El papel de la junta es más estrecho de lo que muchos propietarios creen: en las obras obligatorias el acuerdo se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono» (art. 10.2.a). Ningún propietario puede votar que la cubierta no se repare.
Las mejoras son opcionales y siguen otra regla. Las nuevas instalaciones o mejoras «no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble» necesitan tres quintos de propietarios y cuotas, y el disidente no queda obligado cuando la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias (art. 17.4). La reimpermeabilización no es eso. Colocar aislamiento sobre la lámina nueva, para rebajar la carga de calor de los pisos de abajo, es una obra de eficiencia energética con su propia mayoría y su propio tope —doce mensualidades ordinarias descontadas las ayudas, por mayoría simple (art. 17.2)— y conviene decidirla al mismo tiempo, porque el andamio y la cuadrilla ya están allí.
Cuando los propietarios discrepan sobre qué clase de obra es, la Ley devuelve la cuestión a la junta y permite a los interesados pedir arbitraje o dictamen técnico (art. 17.10). En la práctica, el informe técnico que dice «la lámina ha fallado» cierra la discusión antes de empezar.
Dos órganos actúan antes de cualquier junta. El administrador debe «atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes» y dar cuenta inmediata al presidente (art. 20.c): así es como una cubierta que falla en noviembre se parchea en noviembre. Y la junta «aprueba los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y es informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador» (art. 14.c): así es como la renovación completa se decide para la primavera siguiente.
Quién vota, y sobre qué
Se vota, por tanto, el presupuesto, el contratista y la derrama, no si se repara. Esos acuerdos se adoptan por la mayoría ordinaria: mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas en primera convocatoria y, en segunda, mayoría de los asistentes que reúna más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7). Los propietarios debidamente citados que no asistieron se computan a favor salvo que manifiesten su discrepancia por escrito al secretario en los treinta días naturales siguientes a serles comunicado el acuerdo (art. 17.8), y el acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los propietarios (art. 17.9). Quien considere el acuerdo contrario a la ley o gravemente lesivo puede impugnarlo ante los tribunales —en tres meses, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos—, pero solo si está al corriente de pago o consigna antes la deuda (art. 18), y la impugnación no detiene las obras salvo que un juez lo disponga.
Para el propietario en el extranjero las reglas prácticas son las de nuestras guías de juntas: representación por escrito firmado (art. 15.1), un domicilio en España comunicado para las citaciones (art. 9.1.h) y la ventana de treinta días desde que llega el acta, que es el momento de discrepar si se quiere hacerlo. El propietario moroso asiste pero no vota (art. 15.2).
Cómo se reparte la derrama
Cada propietario contribuye «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido» (art. 9.1.e). Para una cubierta eso significa por cuota de participación —el porcentaje que figura en su escritura— y no por planta, orientación o uso: el local de la planta baja y el ático pagan en proporción a sus cuotas, y el propietario del ático con azotea privativa paga exactamente su cuota, ni más ni menos, salvo que los estatutos de la comunidad repartan de otro modo los gastos de cubierta o azoteas, cosa que algunos títulos antiguos de la isla hacen y que el administrador comprueba antes de redactar la derrama. Los plazos de la derrama se adhieren al piso como las cuotas ordinarias: el inmueble responde de la parte impagada del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e y 10.2.c), y el comprador hereda esa afección, razón por la cual el certificado de deudas que el vendedor debe presentar en la notaría muestra lo que se debe, derramas incluidas, como explica nuestra guía de cuotas y derramas.
Antes de la derrama está el fondo de reserva. Toda comunidad debe tenerlo, dotado por cuotas, con no menos del 10 % de su último presupuesto ordinario, precisamente «para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca» (art. 9.1.f). Rara vez paga una cubierta entera, pero paga el informe técnico, la primera factura y el parche urgente, y permite a la junta escalonar el resto.
Un ejemplo con números. Un edificio de cuarenta viviendas en Corralejo con un presupuesto ordinario de 96.000 euros al año mantiene un fondo de reserva de al menos 9.600 euros. El informe técnico valora la reimpermeabilización completa de la cubierta y de las dos azoteas comunes en 48.000 euros. La junta aprueba el presupuesto, toma 8.000 euros del fondo y acuerda una derrama de 40.000 euros en cuatro plazos trimestrales. Un propietario con una cuota del 2,5 % paga 1.000 euros en total, 250 al trimestre; el dueño del ático grande, con un 4 %, paga 1.600, y el local, con un 1,5 %, 600. Nadie paga por las vistas.
Qué deben contener las obras
La vara de medir técnica es la sección del Código Técnico sobre protección frente a la humedad —Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1—, que fija lo que una cubierta debe hacer más que qué producto usar: una capa impermeable continua, pendientes que lleven el agua a los desagües, y las juntas, petos y sumideros —los puntos singulares donde empieza casi toda filtración— resueltos de modo que la lámina no se rasgue donde la cubierta encuentra un muro, un lucernario o un desagüe. En una azotea plana canaria la respuesta habitual es una lámina bituminosa soldada con soplete o un sistema de poliuretano líquido, sobre pendientes corregidas, subida por los petos, reforzada en cada sumidero y rematada con una capa de protección —grava, baldosa o un recubrimiento reflectante—, porque una lámina sin proteger bajo el ultravioleta de la isla es la razón de que muchas cubiertas aquí fallen a los diez años en vez de a los veinte.
Tres prácticas nuestras van en todo contrato de cubierta:
- Una dirección técnica. En obras de este tamaño insistimos en un arquitecto técnico que redacte la memoria, compare los presupuestos en igualdad de condiciones, supervise la ejecución y firme la terminación. El permiso también es cosa suya: en Canarias, las obras de conservación y rehabilitación que no aumentan volumen ni tocan un edificio catalogado solo requieren una comunicación previa al ayuntamiento, no licencia (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1.a) —el andamio apoyado en la acera es el único detalle que aún puede exigir licencia—, y la comunicación se presenta antes de desenrollar el primer rollo.
- Tres presupuestos comparables, valorados sobre la misma memoria, con la marca y el espesor de la lámina, el tratamiento de sumideros y petos, la capa de protección y la prueba de estanqueidad nombrados línea a línea. Un presupuesto que dice «impermeabilización de cubierta, a tanto alzado» no es comparable con nada.
- Una prueba de inundación antes de la recepción. La cubierta terminada se inunda y se deja un día antes de que la comunidad firme la recepción. Una lámina que la supera en septiembre superará la primera tormenta de noviembre.
La garantía que hay que exigir
Las célebres garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación —diez años por los defectos estructurales, tres por los que comprometen la habitabilidad, estanqueidad incluida, uno por los acabados (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17.1)— se aplican a las obras de edificación comprendidas en su ámbito: edificios nuevos e intervenciones que alteran la configuración de un edificio, que requieren proyecto (art. 2.2). La renovación de una lámina sobre una cubierta existente normalmente no entra en él, así que la garantía que obtiene una comunidad es la que escribe en el contrato. Los nuestros contienen tres cosas: una garantía de ejecución de al menos tres años, reflejo del plazo de habitabilidad de la Ley, por los defectos de ejecución; la garantía de sistema del fabricante de la lámina, que en las marcas principales llega a diez años cuando la coloca un instalador homologado y se sigue la memoria —por escrito, a nombre de la comunidad, no del contratista—; y una retención de parte del precio —la referencia de la propia Ley es el 5 % de la obra durante el primer año (art. 19.1.a)— que se libera cuando la primera temporada de lluvias ha pasado sin una gota. El seguro de responsabilidad civil del contratista se comprueba antes de firmar, y el certificado final, el acta de la prueba de inundación, las facturas y las garantías van al archivo técnico de la comunidad, donde los buscarán la próxima inspección del edificio y el perito del seguro.
El calendario de la isla
Una cubierta en Fuerteventura se planifica contra el tiempo, no contra el ejercicio contable. Las lluvias que encuentran las láminas agotadas llegan en otoño e invierno; las obras quieren los meses secos, y una lámina soldada con soplete quiere días sin los alisios más fuertes. La secuencia que funciona en las comunidades que administramos: el informe técnico en invierno, cuando las filtraciones se ven; la decisión en la junta ordinaria de primavera, con el presupuesto y la derrama; el contrato y el permiso antes del verano; las obras a finales del verano; la prueba de inundación y la recepción antes de la primera lluvia de otoño. El propietario en el extranjero recibe copia de cada paso, porque las obras necesitarán acceso a las azoteas privativas —todo propietario debe consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada para hacerlas, con derecho a que se le resarzan los daños que causen (art. 9.1.c y d)— y una azotea cerrada el día previsto le cuesta a la comunidad el jornal de una cuadrilla.
Dónde entramos nosotros
Nuestros administradores en Fuerteventura encargan el informe técnico, llevan el presupuesto y la derrama a la junta en una forma que los propietarios en el extranjero puedan votar por representación, someten los tres presupuestos a una misma memoria, custodian la retención y las garantías a nombre de la comunidad y guardan el archivo técnico que pedirá la próxima inspección. Vea nuestro servicio de mantenimiento de comunidades o pida un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puede la junta de propietarios negarse a impermeabilizar una cubierta que falla?
No. Las obras necesarias para la conservación, la seguridad y la habitabilidad del edificio son obligatorias conforme al artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal y no necesitan acuerdo previo; la junta solo decide cómo se distribuye y se paga la derrama. El propietario que discuta que las obras sean necesarias puede pedir un dictamen técnico, pero el informe sobre la lámina suele zanjarlo.
Tengo el ático con la azotea. ¿Pago más por la cubierta?
No. La cubierta y su impermeabilización son elementos comunes aunque la azotea sea de su uso privativo, así que paga su cuota de participación ordinaria como cualquier otro propietario, salvo que los estatutos de la comunidad repartan de otro modo los gastos de cubierta. Solo paga en solitario los daños causados por su propio mal uso de la azotea.
¿Cómo se reparte el coste si estoy en el extranjero y no asistí a la junta?
Por su cuota de participación, como todos, y el acuerdo le obliga asistiera o no. Si fue debidamente citado y no discrepó por escrito en los treinta días siguientes a serle comunicado el acuerdo, se le computa como voto a favor. Puede votar por representación con un escrito firmado.
¿Qué garantía debe obtener la comunidad sobre la lámina nueva?
Una garantía de ejecución por escrito de al menos tres años, la garantía de sistema del fabricante —habitualmente diez años cuando un instalador homologado sigue la memoria— emitida a nombre de la comunidad, y una retención de parte del precio que se libera pasada la primera temporada de lluvias. Las garantías de diez, tres y un año de la Ley de Ordenación de la Edificación se aplican a las obras de su ámbito, en el que la renovación de una lámina normalmente no entra, así que la garantía vive en el contrato.
