Jede Dachbahn auf der Insel trägt ein Datum, ob es jemand aufgeschrieben hat oder nicht. Eine Bitumenbahn, in den Neunzigern auf einem Dach in Corralejo verlegt, hat dreißig Sommer unter einer Sonne verbracht, die Asphalt schneller altern lässt, als es die Tabellen der Hersteller vorsehen, dreißig Winter windgetriebenen Regens und etliche Calima-Wochen, die ihre Abläufe mit Staub gefüllt haben. Unser Beitrag zu Wasserschäden hat erklärt, wer zahlt, wenn das Wasser schließlich durch eine Decke kommt. Hier geht es um das Dach selbst: wann eine Gemeinschaft verpflichtet ist, neu abzudichten, wer entscheidet, wie die Rechnung unter den Eigentümern verteilt wird — den in Manchester eingeschlossen — und was man vom Unternehmer verlangen muss, damit das nächste Datum auf der Bahn in weiter Ferne liegt.
Das Dach ist Gemeinschaftseigentum — auch die Terrasse, auf der Sie sich sonnen
Der Código Civil zählt zu den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes «den Boden, den Luftraum, die Fundamente und die Dächer» (Código Civil, Art. 396). Ein Dach hört nicht auf, gemeinschaftlich zu sein, weil ein Eigentümer im obersten Geschoss die Terrasse darauf allein nutzt: Tragwerk und Abdichtung bleiben Sache der Gemeinschaft, und die Gemeinschaft repariert sie und haftet für den Schaden, den eine versagende Bahn darunter anrichtet — das hat der Oberste Gerichtshof im Januar 2024 in dem Fall geklärt, den wir im Beitrag zu Wasserschäden erzählt haben. Privat ist die Oberfläche, die der Eigentümer nutzt, und jeder Schaden aus seinem eigenen Fehlgebrauch. Diese eine Unterscheidung entscheidet, wer eine Neuabdichtung bezahlt, bevor irgendeine Versammlung einberufen wird: alle, nach ihrem Anteil, nicht derjenige, der zufällig darauf spazieren geht.
Wann die Neuabdichtung Pflicht ist und keine Wahl
Das Wohnungseigentumsgesetz trennt zwei Arten von Arbeiten, und das ganze Verfahren hängt davon ab, in welche das Dach fällt.
Erhaltungsarbeiten sind Pflicht und brauchen keinen vorherigen Beschluss. Das Gesetz erklärt für verpflichtend — und befreit von jedem vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung — «die Arbeiten, die für die angemessene Instandhaltung und die Erfüllung der Erhaltungspflicht des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Dienste und Anlagen notwendig sind, in jedem Fall einschließlich derer, die die Grundanforderungen an Sicherheit, Bewohnbarkeit und universelle Zugänglichkeit erfüllen» (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 10.1.a). Eine Bahn am Ende ihrer Lebensdauer ist eine Frage der Bewohnbarkeit — Dichtheit gehört zu den Grundanforderungen jedes Gebäudes (Ley de Ordenación de la Edificación, Art. 3.1.c) —, ihre Erneuerung ist also nichts, was die Gemeinschaft beschließen kann, sondern etwas, das sie tun muss. Die Rolle der Versammlung ist enger, als Eigentümer oft meinen: Bei Pflichtarbeiten beschränkt sich der Beschluss «auf die Verteilung der entsprechenden Umlage und die Festlegung der Zahlungsbedingungen» (Art. 10.2.a). Kein Eigentümer kann das Dach aus der Reparatur herausstimmen.
Verbesserungen sind freiwillig und folgen einer anderen Regel. Neue Anlagen oder Verbesserungen, «die für die angemessene Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit und Zugänglichkeit des Gebäudes nicht erforderlich sind», brauchen drei Fünftel der Eigentümer und Anteile, und ein widersprechender Eigentümer ist nicht gebunden, wenn sein Anteil drei ordentliche Monatsbeiträge übersteigt (Art. 17.4). Die Neuabdichtung ist das nicht. Eine Dämmung auf die neue Bahn zu legen, um die Hitzelast der Wohnungen darunter zu senken, ist eine Energieeffizienzmaßnahme mit eigener Mehrheit und eigener Obergrenze — zwölf ordentliche Monatsbeiträge nach Abzug der Förderungen, mit einfacher Mehrheit (Art. 17.2) —, und sie sollte gleichzeitig entschieden werden, weil Gerüst und Kolonne ohnehin da sind.
Sind sich die Eigentümer uneins, um welche Art von Arbeit es sich handelt, verweist das Gesetz die Frage an die Versammlung zurück und lässt die Beteiligten ein Schiedsverfahren oder ein technisches Gutachten verlangen (Art. 17.10). In der Praxis beendet der technische Bericht, der sagt «die Bahn hat versagt», den Streit, bevor er beginnt.
Zwei Organe handeln vor jeder Versammlung. Der Verwalter muss «für die Erhaltung und Pflege des Hauses sorgen und die dringlichen Reparaturen und Maßnahmen anordnen», mit sofortiger Meldung an den Präsidenten (Art. 20.c) — so wird ein Dach, das im November versagt, im November geflickt. Und die Versammlung «genehmigt die Budgets und die Ausführung aller Reparaturarbeiten am Anwesen, ordentliche wie außerordentliche, und wird über die vom Verwalter getroffenen dringlichen Maßnahmen unterrichtet» (Art. 14.c) — so wird die vollständige Erneuerung für den folgenden Frühling beschlossen.
Wer abstimmt, und worüber
Abgestimmt wird also über Budget, Unternehmer und Umlage — nicht darüber, ob repariert wird. Diese Beschlüsse fallen mit der ordentlichen Mehrheit: Mehrheit der Eigentümer, die die Mehrheit der Anteile vertritt, bei erster Einberufung; bei zweiter Einberufung Mehrheit der Anwesenden mit mehr als der Hälfte der anwesenden Anteile (Art. 17.7). Ordnungsgemäß geladene, abwesende Eigentümer werden als Ja-Stimmen gezählt, sofern sie nicht binnen dreißig Kalendertagen nach Mitteilung des Beschlusses dem Sekretär schriftlich widersprechen (Art. 17.8), und ein gültig gefasster Beschluss bindet jeden Eigentümer (Art. 17.9). Wer den Beschluss für rechtswidrig oder schwer nachteilig hält, kann ihn vor Gericht anfechten — binnen drei Monaten, oder eines Jahres bei Verstoß gegen Gesetz oder Satzung —, aber nur, wenn er mit seinen Beiträgen im Reinen ist oder die Schuld vorher hinterlegt (Art. 18), und die Anfechtung hält die Arbeiten nicht auf, es sei denn, ein Richter ordnet es an.
Für den Eigentümer im Ausland gelten die praktischen Regeln aus unseren Leitfäden zur Versammlung: eine Vollmacht durch unterschriebenes Schreiben (Art. 15.1), eine mitgeteilte Anschrift in Spanien für die Ladung (Art. 9.1.h) und das Dreißig-Tage-Fenster nach Eingang des Protokolls, der Moment für den Widerspruch, wenn man ihn meint. Ein Eigentümer im Rückstand nimmt teil, stimmt aber nicht ab (Art. 15.2).
Wie die Umlage verteilt wird
Jeder Eigentümer trägt bei «nach dem im Titel festgelegten Beteiligungsanteil oder nach dem besonders Bestimmten» (Art. 9.1.e). Für ein Dach heißt das: nach cuota de participación — dem Prozentsatz in Ihrer Urkunde — und nicht nach Stockwerk, Ausrichtung oder Nutzung: Das Ladenlokal im Erdgeschoss und das Penthouse zahlen im Verhältnis ihrer Anteile, und der Eigentümer im obersten Geschoss mit der privaten Terrasse zahlt genau seinen Anteil, nicht mehr — es sei denn, die Satzung der Gemeinschaft verteilt Dach- oder Terrassenkosten anders, was manche älteren Titel auf der Insel tun und was der Verwalter prüft, bevor er die Umlage entwirft. Die Raten der Umlage haften an der Wohnung wie die ordentlichen Beiträge: Das Objekt haftet für den unbezahlten Anteil des laufenden Jahres und der drei Vorjahre (Art. 9.1.e und 10.2.c), und ein Käufer übernimmt diese Haftung — weshalb die Schuldenbescheinigung, die ein Verkäufer beim Notar vorlegen muss, ausweist, was geschuldet ist, Umlagen eingeschlossen, wie unser Leitfaden zu Beiträgen und Umlagen erklärt.
Vor der Umlage kommt die Rücklage. Jede Gemeinschaft muss eine halten, nach Anteilen gespeist, mit mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Budgets, genau «für die Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten am Anwesen» (Art. 9.1.f). Sie zahlt selten ein ganzes Dach, aber sie zahlt das technische Gutachten, die erste Rechnung und die Notreparatur, und sie lässt die Versammlung den Rest strecken.
Ein Rechenbeispiel. Ein Gebäude mit vierzig Wohnungen in Corralejo und einem ordentlichen Budget von 96.000 Euro im Jahr hält eine Rücklage von mindestens 9.600 Euro. Das technische Gutachten beziffert die vollständige Neuabdichtung des Dachs und der beiden gemeinschaftlichen Terrassen auf 48.000 Euro. Die Versammlung genehmigt das Budget, entnimmt 8.000 Euro der Rücklage und beschließt eine Umlage von 40.000 Euro in vier Quartalsraten. Ein Eigentümer mit 2,5 % Anteil zahlt insgesamt 1.000 Euro, 250 pro Quartal; der Eigentümer des großen Penthouses mit 4 % zahlt 1.600, das Ladenlokal mit 1,5 % zahlt 600. Niemand zahlt für die Aussicht.
Was die Arbeiten enthalten müssen
Der technische Maßstab ist der Abschnitt der Bauordnung zum Feuchteschutz — Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1 —, der festlegt, was ein Dach leisten muss, nicht welches Produkt zu verwenden ist: eine durchgehende Abdichtungsschicht, Gefälle, das Wasser zu den Abläufen führt, und die Anschlüsse, Aufkantungen und Einläufe — die puntos singulares, an denen fast jeder Wasserschaden beginnt — so gelöst, dass die Bahn nicht reißt, wo das Dach auf eine Wand, ein Oberlicht oder einen Ablauf trifft. Auf einem kanarischen Flachdach ist die übliche Antwort eine geflämmte Bitumenbahn oder ein Flüssig-Polyurethan-System, auf korrigiertem Gefälle verlegt, an den Brüstungen hochgeführt, um jeden Einlauf verstärkt und mit einer Schutzschicht abgeschlossen — Kies, Fliesen oder eine reflektierende Beschichtung —, denn eine ungeschützte Bahn unter der Ultraviolettstrahlung der Insel ist der Grund, warum viele Dächer hier nach zehn statt nach zwanzig Jahren versagen.
Drei Praktiken von uns gehören in jeden Dachvertrag:
- Eine technische Bauleitung. Bei Arbeiten dieser Größe bestehen wir auf einem arquitecto técnico, der das Leistungsverzeichnis schreibt, die Angebote zu gleichen Bedingungen vergleicht, die Ausführung überwacht und die Fertigstellung unterzeichnet. Auch die Genehmigung ist seine Sache: Auf den Kanaren brauchen Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten, die kein Volumen hinzufügen und kein denkmalgeschütztes Gebäude berühren, nur eine comunicación previa an das Rathaus, keine Baugenehmigung (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, Art. 332.1.a) — ein Gerüst auf dem Gehweg ist das einzige Detail, das noch eine Genehmigung verlangen kann —, und die Mitteilung wird eingereicht, bevor die erste Rolle ausgerollt wird.
- Drei vergleichbare Angebote, auf dasselbe Leistungsverzeichnis kalkuliert, mit Fabrikat und Dicke der Bahn, der Behandlung von Einläufen und Brüstungen, der Schutzschicht und der Flutprobe Zeile für Zeile benannt. Ein Angebot mit «Dachabdichtung, pauschal» ist mit nichts vergleichbar.
- Eine Flutprobe vor der Abnahme. Das fertige Dach wird geflutet und einen Tag stehen gelassen, bevor die Gemeinschaft die Abnahme unterschreibt. Eine Bahn, die sie im September besteht, besteht den ersten Sturm im November.
Die Garantie, die man verlangen muss
Die berühmten Gewährleistungen des Baugesetzes — zehn Jahre für Tragwerksmängel, drei für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, Dichtheit eingeschlossen, ein Jahr für Ausbau und Oberflächen (Ley de Ordenación de la Edificación, Art. 17.1) — gelten für Bauarbeiten im Anwendungsbereich des Gesetzes: Neubauten und Eingriffe, die die Konfiguration eines Gebäudes verändern und ein Projekt erfordern (Art. 2.2). Die Erneuerung einer Bahn auf einem bestehenden Dach fällt normalerweise nicht darunter, die Garantie, die eine Gemeinschaft bekommt, ist also die, die sie in den Vertrag schreibt. Unsere enthalten drei Dinge: eine Ausführungsgarantie von mindestens drei Jahren, dem Bewohnbarkeitszeitraum des Gesetzes nachgebildet, für Ausführungsmängel; die Systemgarantie des Bahnenherstellers, die bei den großen Marken bis zu zehn Jahre läuft, wenn ein zugelassener Verleger die Bahn verlegt und das Leistungsverzeichnis eingehalten wird — schriftlich, auf den Namen der Gemeinschaft, nicht des Unternehmers; und einen Einbehalt eines Teils des Preises — die Referenz des Gesetzes selbst sind 5 % der Arbeiten im ersten Jahr (Art. 19.1.a) —, der freigegeben wird, wenn die erste Regenzeit ohne einen Tropfen vorüber ist. Die Haftpflichtversicherung des Unternehmers wird vor der Unterschrift geprüft, und Fertigstellungsbescheinigung, Flutprobenprotokoll, Rechnungen und Garantien wandern in die technische Akte der Gemeinschaft, wo die nächste Gebäudeinspektion und der Sachverständige des Versicherers danach suchen werden.
Der Kalender der Insel
Ein Dach auf Fuerteventura wird gegen das Wetter geplant, nicht gegen das Geschäftsjahr. Der Regen, der die versagenden Bahnen findet, kommt im Herbst und Winter; die Arbeiten selbst wollen die trockenen Monate, und eine geflämmte Bahn will Tage ohne die stärksten Passatwinde. Die Abfolge, die sich in den von uns verwalteten Gemeinschaften bewährt: das technische Gutachten im Winter, wenn die Schäden sichtbar sind; die Entscheidung in der ordentlichen Versammlung im Frühjahr, mit Budget und Umlage; Vertrag und Genehmigung vor dem Sommer; die Arbeiten im Spätsommer; Flutprobe und Abnahme vor dem ersten Herbstregen. Der Eigentümer im Ausland wird bei jedem Schritt in Kopie gesetzt, denn die Arbeiten brauchen Zugang zu den privaten Terrassen — jeder Eigentümer muss die Reparaturen dulden, die der Dienst des Gebäudes erfordert, und die Gemeinschaft dafür einlassen, mit dem Recht auf Ersatz jedes Schadens, den die Arbeiten verursachen (Art. 9.1.c und d) —, und eine verschlossene Terrasse am geplanten Tag kostet die Gemeinschaft den Tageslohn einer Kolonne.
Wo wir ins Spiel kommen
Unsere Verwalter auf Fuerteventura beauftragen das technische Gutachten, legen der Versammlung Budget und Umlage in einer Form vor, über die Eigentümer im Ausland per Vollmacht abstimmen können, prüfen die drei Angebote gegen ein Leistungsverzeichnis, halten Einbehalt und Garantien auf den Namen der Gemeinschaft und führen die technische Akte, nach der die nächste Inspektion fragen wird. Sehen Sie unseren Service Instandhaltung der Gemeinschaft, oder fordern Sie ein Angebot an.
Häufige Fragen
Kann die Eigentümerversammlung die Neuabdichtung eines versagenden Dachs ablehnen?
Nein. Arbeiten, die für Erhaltung, Sicherheit und Bewohnbarkeit des Gebäudes notwendig sind, sind nach Artikel 10.1.a des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtend und brauchen keinen vorherigen Beschluss; die Versammlung entscheidet nur, wie die Umlage verteilt und gezahlt wird. Ein Eigentümer, der die Notwendigkeit bestreitet, kann ein technisches Gutachten verlangen, doch der Bericht über die Bahn klärt es meist.
Mir gehört das Penthouse mit der Terrasse. Zahle ich mehr für das Dach?
Nein. Dach und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum, auch wo die Terrasse Ihrer privaten Nutzung dient, Sie zahlen also Ihren ordentlichen Beteiligungsanteil wie jeder andere Eigentümer — es sei denn, die Satzung der Gemeinschaft verteilt Dachkosten anders. Allein zahlen Sie nur für Schäden aus Ihrem eigenen Fehlgebrauch der Terrasse.
Wie werden die Kosten verteilt, wenn ich im Ausland bin und nicht an der Versammlung teilgenommen habe?
Nach Ihrem Beteiligungsanteil wie alle anderen, und der Beschluss bindet Sie, ob Sie teilgenommen haben oder nicht. Wurden Sie ordnungsgemäß geladen und haben Sie nicht binnen dreißig Tagen nach Mitteilung des Beschlusses schriftlich widersprochen, gelten Sie als Ja-Stimme. Sie können per Vollmacht mit einem unterschriebenen Schreiben abstimmen.
Welche Garantie sollte die Gemeinschaft für die neue Bahn bekommen?
Eine schriftliche Ausführungsgarantie von mindestens drei Jahren, die Systemgarantie des Herstellers — üblicherweise zehn Jahre, wenn ein zugelassener Verleger das Leistungsverzeichnis einhält — auf den Namen der Gemeinschaft, und einen Einbehalt eines Teils des Preises, der nach der ersten Regenzeit freigegeben wird. Die Zehn-, Drei- und Ein-Jahres-Gewährleistungen des Baugesetzes gelten für Arbeiten in seinem Anwendungsbereich, in den eine Bahnenerneuerung normalerweise nicht fällt, die Garantie steht also im Vertrag.
