Complejos con varias comunidades en Fuerteventura: la mancomunidad, la piscina y los jardines compartidos y quién paga qué

La mayoría de los complejos que administramos en Fuerteventura no son una comunidad sino varias: tres o cuatro bloques construidos por fases, cada uno con su comunidad de propietarios, su presidente y su presupuesto, alrededor de una piscina, unos jardines, unos viales, un alumbrado y una puerta que pertenecen a todos a la vez. Los propietarios llaman «la mancomunidad» a la capa que gestiona esas partes compartidas. La Ley de Propiedad Horizontal no usa la palabra: llama al conjunto complejo inmobiliario privado y le dedica un artículo, el veinticuatro, que decide tres cosas que todo propietario de Caleta de Fuste, Corralejo o Costa Calma acaba necesitando saber: quién vota sobre la piscina, quién paga los jardines y dónde se impugna un acuerdo cuando alguien no está de acuerdo. Este artículo lee ese precepto y los que lo sostienen. Las citas van en cursiva, tal como están en las normas; las cifras del ejemplo son nuestras, elegidas para enseñar la mecánica.

Qué llama la ley a una «mancomunidad»

El artículo 24 abre con dos condiciones. Hay complejo cuando la finca está formada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales (24.1.a) y cuando los titulares de esos inmuebles, o de los pisos en que se dividen, participan, con carácter inherente a su derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios (24.1.b). La piscina, los jardines, los viales interiores y el perímetro son esos elementos. Cuando se cumplen las dos condiciones, el régimen especial de propiedad del artículo 396 del Código Civil se aplica a la capa compartida, y con él la Ley, que incluye los complejos privados entre las comunidades que rige (artículo 2.c).

La Ley también nombra el caso contrario, la comunidad dentro de la comunidad. Hay subcomunidad cuando, según el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica (artículo 2.d). Una piscina que solo pueden usar dos de los cuatro bloques es una subcomunidad de esos dos bloques, y su coste se queda en ellos.

Las tres formas jurídicas que puede tener un complejo

El artículo 24.2 da al complejo dos maneras de organizarse, y el 24.4 cubre los complejos que no eligieron ninguna. Cuál de las tres tiene el suyo es lo primero que comprobamos en el título, porque la respuesta cambia todo lo que viene después.

La primera forma es una sola comunidad para todo el complejo: el complejo puede Constituirse en una sola comunidad de propietarios (24.2.a) por los procedimientos del artículo 5, y entonces la Ley se le aplica íntegramente. Todos los propietarios votan en una junta, sobre un presupuesto, por una cuota sobre todo el conjunto. Es la forma más simple y la más rara en complejos construidos por fases.

La segunda es la agrupación de comunidades de propietarios (24.2.b), que es lo que la mayoría de los propietarios quiere decir con mancomunidad. Necesita un título constitutivo otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. Ese título debe describir el complejo en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos son inscribibles en el Registro de la Propiedad, y un título inscrito es el documento que vincula al comprador que llega diez años después. Constituir o modificar un complejo necesita además la autorización del ayuntamiento, o su testimonio notarial, antes de que el Registro lo admita, salvo que los elementos privativos sean los que ya permitía la licencia de obras (artículo 26.6 del texto refundido de la ley del suelo).

La tercera forma es no tener ninguna. El artículo 24.4 dispone que a los complejos que no adopten ninguna de las dos se les aplica la Ley supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, con las mismas especialidades de la agrupación. Muchos complejos antiguos de Fuerteventura viven aquí: una cuenta compartida, la costumbre de reunirse una vez al año, un reparto de gastos que «siempre ha sido así» y ningún título del complejo inscrito. Funciona hasta el primer conflicto, porque los pactos van primero y la Ley solo rellena sus huecos, y nadie es capaz de presentar los pactos.

Quién se sienta a la mesa del complejo

El artículo 24.3 da a la comunidad agrupada la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios, con tres especialidades. Su junta estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad (24.3.a). Un propietario individual no vota en la junta del complejo; vota en la junta de su bloque, que instruye al presidente, y el presidente lleva ese voto. Ser presidente de su bloque desde el extranjero es, por tanto, ser también la voz de su bloque sobre la piscina y los jardines.

Segundo, todo acuerdo para el que la Ley exija mayoría cualificada exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación (24.3.b). Una instalación nueva, un cambio del título, la supresión de una barrera: los presidentes no pueden decidirlo entre ellos; cada bloque tiene que haberlo votado antes con la mayoría que su propia junta necesita. Tercero, el fondo de reserva del artículo 9 no se aplica a la comunidad agrupada Salvo acuerdo en contrario de la Junta (24.3.c). En los complejos que administramos recomendamos acordarlo, porque una bomba de piscina y un cuarto de máquinas son exactamente el tipo de gasto para el que existe el fondo del 10 % del artículo 9.1.f.

La última frase del 24.3 traza la frontera. La competencia de los órganos de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes, y sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas. La mancomunidad decide la piscina y la puerta; no decide la cubierta de su bloque, su ascensor ni el color de su fachada.

Quién paga qué: la cuota y los criterios de reparto

La regla general de toda comunidad es el artículo 9.1.e: cada propietario contribuye con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales que no son individualizables. En una agrupación la misma regla funciona en dos pasos. El título del complejo fija la cuota de cada comunidad integrada (24.2.b); cada comunidad paga esa parte del presupuesto del complejo con cargo a su propio presupuesto; y dentro del bloque cada propietario paga su cuota de la parte de su comunidad. La cuota es la que describe el artículo 5, fijada en el título sobre la base de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, y el artículo 3 la convierte en el módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios.

Las palabras o a lo especialmente establecido son donde viven los criterios. El título o los estatutos del complejo pueden repartir un gasto concreto de forma distinta a la cuota: los jardines por cuota pero la piscina por número de viviendas, los locales de la planta baja exentos de la piscina y de los ascensores, un bloque con piscina propia exento de la compartida, la seguridad repartida entre los bloques a los que la puerta sirve de verdad. El artículo 5 permite que el título lleve reglas sobre gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que solo perjudica a terceros una vez inscrito. Lo que el título y los estatutos no dicen, lo decide la cuota.

Tomemos un complejo de Caleta de Fuste con cuatro bloques de 48, 48, 36 y 24 viviendas y un presupuesto compartido de 60.000 € al año: piscina 14.000 €, jardines 16.000 €, electricidad de zonas comunes 7.000 €, puerta y portero 12.000 €, seguro del complejo 4.000 €, administración y fondo 7.000 €. El título da a los bloques el 30 %, 30 %, 25 % y 15 %, así que el bloque A paga 18.000 € al año y un propietario con un cuarentaiochoavo del bloque A paga 375 €. Si el título dijera «por viviendas», las 48 de 156 del bloque A serían el 30,77 % y el mismo propietario pagaría 384,61 €. Y si el bloque D fuera un bloque turístico con piscina propia que el título exime de la compartida, los 14.000 € de la piscina se repartirían entre los otros tres por sus cuotas reescaladas: la parte del bloque A sube de 4.200 € a 4.941 €, unos 15 € más al año para ese propietario. Ninguna de estas cifras es una regla; cada una es la aritmética de una línea del título, y por eso el título se lee antes de redactar el presupuesto.

Cambiar un criterio no es una decisión de presupuesto. Un reparto distinto de la piscina o una exención para un bloque modifica el título o los estatutos, y el artículo 17.6 exige para ello la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, alcanzada, en una agrupación, bloque a bloque según el 24.3.b. El artículo 17.8 ayuda con los ausentes: los propietarios debidamente citados que no comuniquen su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les notifica el acuerdo se computan como votos favorables, salvo cuando el coste no pueda repercutirse a quien no votó a favor.

El bloque turístico en la mesa

En las tres zonas turísticas de la isla, una de las comunidades integradas es a menudo no un bloque residencial sino un establecimiento turístico gestionado por una explotadora. La ley canaria de turismo exige que esa explotación siga el principio de unidad de explotación, que define como el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos (artículo 38 de la Ley 7/1995). Para la mancomunidad la consecuencia es práctica más que jurídica: ese bloque se sienta a la mesa a través de su presidente como cualquier otro, paga la cuota que le da el título y responde de ella; lo que ocurre dentro de él, desde el uso de su propia piscina hasta el horario de su bar, es asunto de la explotadora bajo su licencia, no del complejo. Cuando el título se redactó siendo todo el complejo un hotel y los bloques residenciales llegaron después, las cuotas y los criterios son lo primero que hay que releer.

Normas de uso, morosos y la puerta de la piscina

Para el día a día de las partes compartidas la Ley ofrece el artículo 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, los propietarios pueden fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular, dentro de los límites de la ley y los estatutos. La junta de presidentes puede adoptarlas para la piscina, los jardines y la puerta por la mayoría ordinaria del artículo 17.7, y alcanzan a todos los propietarios de todos los bloques, y a sus inquilinos y huéspedes. Las normas canarias sobre seguridad de piscinas, el registro y el socorrista son una capa aparte, leída en nuestro artículo sobre piscinas comunitarias en Canarias; las normas internas del complejo van por debajo de ellas.

La morosidad a nivel de complejo sigue la misma ley que la morosidad en un bloque. El artículo 21.1 permite a la junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas, no afecten a la habitabilidad de las viviendas y no sean retroactivas. Una tarjeta de piscina que deja de funcionar mientras las cuotas están impagadas es lícita cuando los estatutos o la junta la han adoptado dentro de esos límites; cortar el agua a una vivienda no lo es. Y el artículo 15.2 quita el voto, no la voz, al propietario que no está al corriente al abrirse la junta, con su cuota fuera de las mayorías. La reclamación en sí, el certificado de deuda y la vía judicial están en nuestro artículo sobre cuotas impagadas; en una agrupación el acreedor es la comunidad integrada por las cuotas de sus propietarios y la comunidad agrupada por la parte de la comunidad.

Dinero, seguro y responsabilidad a nivel de complejo

Una comunidad agrupada es una comunidad a todos los efectos, así que tiene su propio presupuesto, su propia cuenta bancaria a su nombre y con su NIF, sus propias cuentas aprobadas una vez al año en la junta de presidentes y su propio seguro. La póliza debe ser la del complejo, nombrando la piscina, el cuarto de máquinas, las instalaciones de los jardines y el perímetro, porque la póliza de edificio de un bloque termina en el bloque; nuestro artículo sobre la póliza de la comunidad explica qué cubre una póliza de edificio y qué no. La responsabilidad corre como describe el artículo 22.1: la comunidad responde de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor, y solo después, previo requerimiento de pago al propietario respectivo, puede el acreedor dirigirse contra cada propietario que haya sido parte en el proceso por su cuota de lo impagado. En una agrupación eso significa que el complejo responde primero con sus fondos, después cada comunidad integrada por su cuota y después, dentro de la comunidad, cada propietario por la suya.

Conflictos y el plazo de impugnación

Un acuerdo de la junta del complejo se impugna como cualquier otro, por el artículo 18. Los motivos son tres: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (18.1.a); acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (18.1.b); y acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (18.1.c). Están legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto (18.2), y solo si están al corriente con la comunidad o han consignado judicialmente la deuda.

El plazo es corto: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año (18.3). Para los ausentes el reloj arranca cuando se les notifica el acuerdo conforme al artículo 9, y por eso el acta tiene que enviarse. E impugnar no detiene las obras: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez lo disponga cautelarmente (18.4).

Una pregunta que el artículo 24 no responde es quién puede impugnar el acuerdo de la junta agrupada cuando sus miembros son presidentes y no propietarios. Los tribunales la han respondido caso a caso, y la vía práctica es la segura: el propietario que discrepa lo plantea en la junta de su propio bloque, hace constar allí su voto en contra e instruye al presidente, y el abogado del bloque lo lleva desde ahí dentro de los tres meses. Lo que un propietario no debe hacer nunca es esperar a la siguiente junta anual; para entonces el plazo se ha cerrado.

Qué hacemos por los complejos

En los complejos que administramos en Fuerteventura llevamos las dos capas tal como la ley las dibuja: un presupuesto y unas cuentas para la comunidad agrupada y otros para cada bloque, las cuotas y los criterios aplicados exactamente como dice el título inscrito, la junta de presidentes convocada con la antelación, el orden del día y la lista de morosos que exige el artículo 16, y las juntas de bloque celebradas antes cuando hace falta una mayoría cualificada. Cuando un complejo no tiene título de agrupación lo decimos en la primera junta y ponemos el coste de formalizarlo, en notaría y Registro, junto al coste del siguiente conflicto. Los propietarios en el extranjero reciben las actas del complejo y las de su bloque en los idiomas que promete el contrato, desde tres puntos de atención en la isla. Nuestro servicio de administración de comunidades describe el estándar; pida presupuesto con el número de bloques y los elementos compartidos y leeremos su título antes de responder.

Preguntas frecuentes

Nunca uso la piscina. ¿Puedo dejar de pagar mi parte?

No. El artículo 9.1.e vincula la contribución a la cuota o a lo que el título establezca especialmente, no al uso. Solo una exención escrita en el título o en los estatutos, o una subcomunidad del artículo 2.d que deje a su bloque fuera de la piscina, cambia eso, y añadirla ahora necesita la unanimidad del artículo 17.6, bloque a bloque.

¿Quién convoca la junta del complejo y puede asistir un propietario cualquiera?

La convoca el presidente de la comunidad agrupada conforme al artículo 16, con la misma antelación, orden del día y lista de morosos que cualquier junta. Los miembros son los presidentes de los bloques salvo que el título diga otra cosa (24.3.a); otros propietarios pueden asistir si la junta lo permite, pero el voto es del presidente, que lleva la instrucción de la junta de su bloque.

¿Puede la junta del complejo decidir obras en mi edificio?

No sobre los elementos propios de su edificio. El artículo 24.3 limita la competencia de la comunidad agrupada a los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes y prohíbe que sus acuerdos menoscaben las facultades de las comunidades integradas. La cubierta, el ascensor y la fachada de su bloque son de la junta de su bloque; la piscina, los jardines y la puerta, de la del complejo.

Nuestro complejo no tiene título de agrupación. ¿Qué se aplica?

El artículo 24.4: primero los pactos que las comunidades hayan establecido entre sí, y la Ley con las especialidades de la agrupación donde esos pactos callen. Formalizar la agrupación necesita el título del artículo 24.2.b, otorgado por los presidentes con mayoría en cada bloque, más la autorización del ayuntamiento o la excepción de la licencia del artículo 26.6 de la ley del suelo, y su inscripción. Cuesta una notaría y el Registro; la alternativa cuesta el primer conflicto serio.