Anlagen mit mehreren Eigentümergemeinschaften auf Fuerteventura: die mancomunidad, Pool und Gärten und wer was zahlt

Die meisten Anlagen, die wir auf Fuerteventura verwalten, sind nicht eine Eigentümergemeinschaft, sondern mehrere: drei oder vier in Bauphasen errichtete Blöcke, jeder mit eigener Gemeinschaft, eigenem Präsidenten und eigenem Budget, um einen Pool, Gärten, Wege, Beleuchtung und ein Tor herum, die allen zusammen gehören. Die Schicht, die diese gemeinsamen Teile führt, nennen die Eigentümer «die mancomunidad». Das spanische Wohnungseigentumsgesetz kennt das Wort nicht; es nennt das Ganze complejo inmobiliario privado — privaten Immobilienkomplex — und widmet ihm einen Artikel, den vierundzwanzigsten, der drei Dinge entscheidet, die jeder Eigentümer in Caleta de Fuste, Corralejo oder Costa Calma irgendwann wissen muss: wer über den Pool abstimmt, wer die Gärten bezahlt und wo ein Beschluss angefochten wird, wenn jemand nicht einverstanden ist. Dieser Beitrag liest diesen Artikel und die, auf die er sich stützt. Zitate stehen auf Spanisch mit der Lesart auf Deutsch; die Zahlen des Beispiels sind unsere, gewählt, um die Mechanik zu zeigen.

Was das Gesetz eine «mancomunidad» nennt

Artikel 24 beginnt mit zwei Bedingungen. Ein Komplex liegt vor, wenn die Anlage aus dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales besteht — zwei oder mehr voneinander unabhängigen Gebäuden oder Parzellen, deren Hauptzweck Wohnen oder Gewerbe ist (24.1.a) — und wenn die Eigentümer dieser Gebäude oder der Wohnungen, in die sie aufgeteilt sind, als etwas ihrem Recht Innewohnendes una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios teilen — ein unteilbares Miteigentum an anderen Immobilienelementen, Wegen, Anlagen oder Diensten (24.1.b). Der Pool, die Gärten, die inneren Wege und die Umfriedung sind diese Elemente. Sind beide Bedingungen erfüllt, gilt für die gemeinsame Schicht das besondere Eigentumsregime des Artikels 396 des Código Civil und mit ihm das Gesetz, das private Komplexe unter den Gemeinschaften nennt, die es regelt (Artikel 2.c).

Das Gesetz benennt auch den Gegenfall, die Gemeinschaft in der Gemeinschaft. Eine subcomunidad — Untergemeinschaft — besteht, wenn nach der Teilungserklärung varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — mehrere Eigentümer als Gemeinschaft zu ihrer ausschließlichen Nutzung über bestimmte gemeinsame Elemente oder Dienste mit funktionaler oder wirtschaftlicher Einheit und Selbständigkeit verfügen (Artikel 2.d). Ein Pool, den nur zwei der vier Blöcke nutzen dürfen, ist eine Untergemeinschaft dieser zwei Blöcke, und seine Kosten bleiben bei ihnen.

Die drei Rechtsformen, die eine Anlage haben kann

Artikel 24.2 gibt einem Komplex zwei Wege, sich zu organisieren, und 24.4 erfasst die Anlagen, die keinen davon gewählt haben. Welche der drei Ihre Anlage hat, prüfen wir als Erstes in ihrer Teilungserklärung, denn die Antwort ändert alles, was folgt.

Die erste Form ist eine einzige Gemeinschaft für den ganzen Komplex: Der Komplex kann sich Constituirse en una sola comunidad de propietarios — als eine einzige Eigentümergemeinschaft konstituieren (24.2.a) — über die Verfahren des Artikels 5, und dann gilt das Gesetz für ihn vollständig. Jeder Eigentümer stimmt in einer Versammlung über ein Budget nach einer Quote über die gesamte Anlage ab. Es ist die einfachste Form und die seltenste in phasenweise gebauten Anlagen.

Die zweite ist die agrupación de comunidades de propietarios — der Zusammenschluss von Eigentümergemeinschaften (24.2.b) —, was die meisten Eigentümer mit mancomunidad meinen. Sie braucht eine Gründungsurkunde, errichtet por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — vom Alleineigentümer des Komplexes oder von den Präsidenten aller Gemeinschaften, die ihn bilden sollen, zuvor durch Mehrheitsbeschluss ihrer jeweiligen Versammlungen ermächtigt. Diese Urkunde muss den Komplex als Ganzes und die gemeinsamen Elemente, Wege, Anlagen und Dienste beschreiben und fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — die Beteiligungsquote jeder Mitgliedsgemeinschaft festlegen —, die responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — gemeinsam für ihre Pflicht haften, zu den allgemeinen Kosten der zusammengeschlossenen Gemeinschaft beizutragen. Urkunde und Satzung sind im Grundbuch eintragbar, und die eingetragene Urkunde ist das Dokument, das den Käufer bindet, der zehn Jahre später kommt. Die Gründung oder Änderung eines Komplexes braucht außerdem die Genehmigung der Gemeinde oder deren notarielles Zeugnis, bevor das Grundbuch sie annimmt — es sei denn, die Sondereigentumseinheiten sind die, die die Baugenehmigung schon erlaubte (Artikel 26.6 des konsolidierten Bodengesetzes).

Die dritte Form ist gar keine Form. Artikel 24.4 sagt, dass Komplexe, die keine der beiden Formen annehmen, vom Gesetz supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios geregelt werden — ergänzend zu den Vereinbarungen, die die Miteigentümer untereinander treffen —, mit denselben Besonderheiten wie ein Zusammenschluss. Viele ältere Anlagen auf Fuerteventura leben hier: ein gemeinsames Konto, die Gewohnheit, sich einmal im Jahr zu treffen, eine Kostenverteilung, die «schon immer so war», und keine eingetragene Urkunde des Komplexes. Es funktioniert bis zum ersten Streit, weil die Vereinbarungen vorgehen und das Gesetz nur ihre Lücken füllt — und niemand die Vereinbarungen vorlegen kann.

Wer am Tisch der Anlage sitzt

Artikel 24.3 gibt der zusammengeschlossenen Gemeinschaft la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — dieselbe Rechtsstellung wie Eigentümergemeinschaften — mit drei Besonderheiten. Ihre Versammlung estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — besteht, sofern nichts anderes vereinbart ist, aus den Präsidenten der Mitgliedsgemeinschaften, die die Gesamtheit der Eigentümer jeder Gemeinschaft vertreten (24.3.a). Ein einzelner Eigentümer stimmt in der Versammlung der Anlage nicht ab; er stimmt in der Versammlung seines Blocks, die den Präsidenten anweist, und der Präsident trägt diese Stimme. Präsident des eigenen Blocks aus dem Ausland zu sein heißt also auch, die Stimme des Blocks zu Pool und Gärten zu sein.

Zweitens: Jeder Beschluss, für den das Gesetz eine qualifizierte Mehrheit verlangt, exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — erfordert in jedem Fall, dass die betreffende Mehrheit zuvor in jeder Versammlung der Mitgliedsgemeinschaften erreicht wurde (24.3.b). Eine neue Anlage, eine Änderung der Urkunde, die Beseitigung einer Barriere: Die Präsidenten können das nicht unter sich entscheiden; jeder Block muss es vorher mit der Mehrheit beschlossen haben, die seine eigene Versammlung braucht. Drittens gilt die Rücklage des Artikels 9 für die zusammengeschlossene Gemeinschaft nicht, Salvo acuerdo en contrario de la Junta — sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (24.3.c). In den Anlagen, die wir verwalten, empfehlen wir, sie zu beschließen, denn eine Poolpumpe und ein Pumpenraum sind genau die Ausgabe, für die die Rücklage von 10 % des Artikels 9.1.f da ist.

Der letzte Satz von 24.3 zieht die Grenze. Die Zuständigkeit der Organe der zusammengeschlossenen Gemeinschaft únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — erstreckt sich nur auf die gemeinsamen Immobilienelemente, Wege, Anlagen und Dienste —, und ihre Beschlüsse no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — dürfen in keinem Fall die Befugnisse der Organe der Mitgliedsgemeinschaften schmälern. Die mancomunidad entscheidet über Pool und Tor; sie entscheidet nicht über das Dach Ihres Blocks, seinen Aufzug oder die Farbe seiner Fassade.

Wer was zahlt: die Quote und die Verteilungsschlüssel

Die Grundregel jeder Gemeinschaft ist Artikel 9.1.e: Jeder Eigentümer trägt con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — nach der in der Urkunde festgelegten Beteiligungsquote oder nach dem, was besonders bestimmt ist — zu den allgemeinen Kosten bei, die sich nicht individualisieren lassen. In einem Zusammenschluss wirkt dieselbe Regel in zwei Schritten. Die Urkunde des Komplexes legt die Quote jeder Mitgliedsgemeinschaft fest (24.2.b); jede Gemeinschaft zahlt diesen Anteil am Budget der Anlage aus ihrem eigenen Budget; und im Block zahlt jeder Eigentümer seine eigene Quote am Anteil seiner Gemeinschaft. Die Quote selbst ist die, die Artikel 5 beschreibt, in der Urkunde festgelegt auf der Grundlage von la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — der Nutzfläche jeder Wohnung oder Gewerbeeinheit im Verhältnis zum Ganzen, ihrer inneren oder äußeren Lage, ihrer Situation und der Nutzung der gemeinsamen Dienste und Elemente, die vernünftigerweise zu erwarten ist —, und Artikel 3 macht sie zum módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — zum Maßstab für die Verteilung von Lasten und Nutzen.

Die Worte o a lo especialmente establecido sind der Ort, an dem die Schlüssel wohnen. Die Urkunde oder die Satzung des Komplexes kann bestimmte Kosten anders als nach Quote verteilen: die Gärten nach Quote, den Pool aber nach Zahl der Wohnungen; die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss von Pool und Aufzügen befreit; ein Block mit eigenem Pool vom gemeinsamen befreit; die Sicherheit auf die Blöcke verteilt, denen das Tor tatsächlich dient. Artikel 5 erlaubt der Urkunde Regeln zu gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — Kosten, Verwaltung und Leitung, Versicherung, Erhaltung und Reparaturen —, die eine private Satzung bilden, die Dritte erst nach Eintragung bindet. Was Urkunde und Satzung nicht sagen, entscheidet die Quote.

Nehmen wir eine Anlage in Caleta de Fuste mit vier Blöcken zu 48, 48, 36 und 24 Wohnungen und einem gemeinsamen Budget von 60.000 € im Jahr: Pool 14.000 €, Gärten 16.000 €, Strom der Gemeinschaftsflächen 7.000 €, Tor und Pförtner 12.000 €, Versicherung des Komplexes 4.000 €, Verwaltung und Rücklage 7.000 €. Die Urkunde gibt den Blöcken 30 %, 30 %, 25 % und 15 %, also zahlt Block A 18.000 € im Jahr und ein Eigentümer mit einem Achtundvierzigstel von Block A 375 €. Stünde in der Urkunde «nach Wohnungen», wären Block As 48 von 156 Wohnungen 30,77 %, und derselbe Eigentümer zahlte 384,61 €. Und wäre Block D ein Touristikblock mit eigenem Pool, den die Urkunde vom gemeinsamen befreit, würden die 14.000 € des Pools nach den neu skalierten Quoten auf die anderen drei verteilt: Block As Anteil steigt von 4.200 € auf 4.941 €, rund 15 € mehr im Jahr für diesen Eigentümer. Keine dieser Zahlen ist eine Regel; jede ist die Arithmetik einer Zeile der Urkunde — und darum wird die Urkunde gelesen, bevor das Budget entworfen wird.

Einen Schlüssel zu ändern ist keine Budgetentscheidung. Eine andere Aufteilung des Pools oder eine Befreiung für einen Block ändert die Urkunde oder die Satzung, und Artikel 17.6 verlangt dafür la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — die Einstimmigkeit aller Eigentümer, die zugleich alle Quoten vertreten —, in einem Zusammenschluss Block für Block nach 24.3.b erreicht. Artikel 17.8 hilft bei den Abwesenden: Ordnungsgemäß geladene Eigentümer, die dem Sekretär en el plazo de 30 días naturales — innerhalb von dreißig Kalendertagen — nach Mitteilung des Beschlusses keinen Widerspruch anzeigen, zählen als Ja-Stimmen, außer wo die Kosten nicht denen auferlegt werden dürfen, die nicht dafür gestimmt haben.

Der Touristikblock am Tisch

In den drei Urlaubsgebieten der Insel ist eine der Mitgliedsgemeinschaften oft kein Wohnblock, sondern ein von einem Betreiber geführter Touristikbetrieb. Das kanarische Tourismusgesetz verlangt, dass dieser Betrieb dem principio de unidad de explotación folgt — dem Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung —, den es definiert als el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — die Unterstellung der touristischen Beherbergungstätigkeit in jedem Betrieb unter ein einziges Unternehmen (Artikel 38 der Ley 7/1995). Für die mancomunidad ist die Folge praktischer als rechtlicher Natur: Dieser Block sitzt über seinen Präsidenten am Tisch wie jeder andere, zahlt die Quote, die ihm die Urkunde gibt, und haftet dafür; was in ihm geschieht, von der Nutzung seines eigenen Pools bis zu den Öffnungszeiten seiner Bar, ist Sache des Betreibers unter seiner Lizenz, nicht der Anlage. Wo eine Urkunde geschrieben wurde, als der ganze Komplex ein Hotel war und die Wohnblöcke später kamen, sind die Quoten und Schlüssel das Erste, was neu gelesen wird.

Nutzungsregeln, Schuldner und das Pooltor

Für den Alltag der gemeinsamen Teile bietet das Gesetz Artikel 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — um die Einzelheiten des Zusammenlebens und die angemessene Nutzung der gemeinsamen Dienste und Sachen zu regeln — können die Eigentümer Hausordnungsregeln setzen, die obligarán también a todo titular — auch jeden Eigentümer binden —, innerhalb der Grenzen von Gesetz und Satzung. Die Präsidentenversammlung kann sie für Pool, Gärten und Tor mit der einfachen Mehrheit des Artikels 17.7 beschließen, und sie erreichen jeden Eigentümer jedes Blocks sowie dessen Mieter und Gäste. Die kanarischen Regeln zu Poolsicherheit, Register und Rettungsschwimmer sind eine eigene Schicht, nachzulesen in unserem Beitrag zu Gemeinschaftspools auf den Kanaren; die Hausordnung der Anlage steht unter ihnen.

Rückstände auf Anlagenebene folgen demselben Gesetz wie Rückstände in einem Block. Artikel 21.1 erlaubt der Versammlung, medidas disuasorias frente a la morosidad — abschreckende Maßnahmen gegen Zahlungsverzug — zu beschließen, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — wie Zinsen über dem gesetzlichen Zinssatz oder den vorübergehenden Entzug der Nutzung von Diensten oder Anlagen —, sofern sie nicht missbräuchlich oder unverhältnismäßig sind, die Bewohnbarkeit der Wohnungen nicht berühren und nicht rückwirkend gelten. Eine Poolkarte, die nicht mehr funktioniert, solange die Umlagen unbezahlt sind, ist rechtmäßig, wenn Satzung oder Versammlung sie in diesen Grenzen beschlossen haben; einer Wohnung das Wasser abzustellen ist es nicht. Und Artikel 15.2 nimmt dem Eigentümer, der bei Eröffnung der Versammlung nicht auf dem Laufenden ist, die Stimme, nicht das Wort — seine Quote bleibt bei den Mehrheiten außen vor. Die Forderung selbst, die Schuldenbescheinigung und der Gerichtsweg stehen in unserem Beitrag zu unbezahlten Umlagen; in einem Zusammenschluss ist die Mitgliedsgemeinschaft Gläubigerin für die Umlagen ihrer Eigentümer und die zusammengeschlossene Gemeinschaft für den Anteil der Gemeinschaft.

Geld, Versicherung und Haftung auf Anlagenebene

Eine zusammengeschlossene Gemeinschaft ist in jeder Hinsicht eine Gemeinschaft, also führt sie ihr eigenes Budget, ihr eigenes Bankkonto auf ihren Namen und ihre Steuernummer, ihre eigenen, einmal im Jahr in der Präsidentenversammlung genehmigten Abrechnungen und ihre eigene Versicherung. Die Police muss die des Komplexes sein und Pool, Pumpenraum, Gartenanlagen und Umfriedung nennen, denn die Gebäudepolice eines Blocks endet am Block; unser Beitrag zur Gemeinschaftspolice erklärt, was eine Gebäudepolice deckt und was nicht. Die Haftung läuft, wie Artikel 22.1 sie beschreibt: Die Gemeinschaft haftet für ihre Schulden con todos los fondos y créditos a su favor — mit allen ihren Mitteln und Forderungen —, und erst danach, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — nach Zahlungsaufforderung an den jeweiligen Eigentümer —, darf ein Gläubiger gegen jeden Eigentümer vorgehen, der Partei des Verfahrens war, für dessen Quote am unbezahlten Betrag. In einem Zusammenschluss heißt das: Die Anlage haftet zuerst mit ihren Mitteln, dann jede Mitgliedsgemeinschaft für ihre Quote, dann innerhalb der Gemeinschaft jeder Eigentümer für seine.

Streit und das Anfechtungsfenster

Ein Beschluss der Versammlung der Anlage wird wie jeder andere angefochten, nach Artikel 18. Die Gründe sind drei: Beschlüsse contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — gesetz- oder satzungswidrig (18.1.a); Beschlüsse gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — für die Interessen der Gemeinschaft schwer schädlich zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer (18.1.b); und Beschlüsse, die supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — einem Eigentümer, der rechtlich nicht verpflichtet ist, ihn zu tragen, schweren Schaden zufügen oder rechtsmissbräuchlich gefasst wurden (18.1.c). Anfechtungsberechtigt sind die Eigentümer, die hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — ihre Gegenstimme protokollieren ließen, aus irgendeinem Grund abwesend waren oder zu Unrecht ihres Stimmrechts beraubt wurden (18.2) —, und nur, wenn sie gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden sind oder die Schuld bei Gericht hinterlegt haben.

Das Fenster ist kurz: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — die Klage verfällt drei Monate nach dem Beschluss —, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — außer bei gesetz- oder satzungswidrigen Akten, wo sie nach einem Jahr verfällt (18.3). Für abwesende Eigentümer beginnt die Uhr mit der Mitteilung des Beschlusses nach Artikel 9, weshalb das Protokoll verschickt werden muss. Und die Anfechtung stoppt die Arbeiten nicht: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — die Anfechtung der Beschlüsse hemmt ihre Ausführung nicht —, sofern der Richter sie nicht vorsorglich anordnet (18.4).

Eine Frage, die Artikel 24 nicht beantwortet, ist, wer den Beschluss der zusammengeschlossenen Versammlung anfechten darf, wenn ihre Mitglieder Präsidenten und nicht Eigentümer sind. Die Gerichte haben sie von Fall zu Fall beantwortet, und der praktische Weg ist der sichere: Ein Eigentümer, der widerspricht, bringt es in der Versammlung seines eigenen Blocks vor, lässt dort seine Gegenstimme protokollieren und weist den Präsidenten an, und der Anwalt des Blocks übernimmt es von dort innerhalb der drei Monate. Was ein Eigentümer nie tun sollte, ist auf die nächste Jahresversammlung zu warten; bis dahin ist das Fenster geschlossen.

Was wir für Anlagen tun

Für die Komplexe, die wir auf Fuerteventura verwalten, führen wir die beiden Schichten so, wie das Gesetz sie zeichnet: ein Budget und eine Abrechnung für die zusammengeschlossene Gemeinschaft und je eines für jeden Block, die Quoten und Schlüssel genau so angewandt, wie die eingetragene Urkunde es sagt, die Präsidentenversammlung mit der Frist, der Tagesordnung und der Schuldnerliste einberufen, die Artikel 16 verlangt, und die Blockversammlungen zuerst abgehalten, wenn eine qualifizierte Mehrheit nötig ist. Wo eine Anlage keine Zusammenschlussurkunde hat, sagen wir es in der ersten Versammlung und stellen die Kosten ihrer Formalisierung bei Notar und Grundbuch neben die Kosten des nächsten Streits. Eigentümer im Ausland erhalten die Protokolle der Anlage und ihres Blocks in den Sprachen, die der Vertrag verspricht, von drei Servicepunkten auf der Insel. Unsere Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschreibt den Standard; fordern Sie ein Angebot an mit der Zahl der Blöcke und den gemeinsamen Elementen, und wir lesen Ihre Urkunde, bevor wir antworten.

Häufige Fragen

Ich nutze den Pool nie. Kann ich aufhören, meinen Anteil daran zu zahlen?

Nein. Artikel 9.1.e knüpft den Beitrag an die Quote oder an das, was die Urkunde besonders bestimmt, nicht an die Nutzung. Nur eine in Urkunde oder Satzung geschriebene Befreiung oder eine Untergemeinschaft nach Artikel 2.d, die Ihren Block außerhalb des Pools lässt, ändert das — und sie jetzt hinzuzufügen braucht die Einstimmigkeit des Artikels 17.6, Block für Block.

Wer beruft die Versammlung der Anlage ein, und darf ein gewöhnlicher Eigentümer teilnehmen?

Der Präsident der zusammengeschlossenen Gemeinschaft beruft sie nach Artikel 16 ein, mit derselben Frist, Tagesordnung und Schuldnerliste wie jede Versammlung. Mitglieder sind die Präsidenten der Blöcke, sofern die Urkunde nichts anderes sagt (24.3.a); andere Eigentümer dürfen teilnehmen, wenn die Versammlung es zulässt, aber die Stimme gehört dem Präsidenten, der die Weisung der eigenen Blockversammlung trägt.

Kann die Versammlung der Anlage Arbeiten an meinem Gebäude beschließen?

Nicht an den eigenen Elementen Ihres Gebäudes. Artikel 24.3 beschränkt die Zuständigkeit der zusammengeschlossenen Gemeinschaft auf die gemeinsamen Elemente, Wege, Anlagen und Dienste und verbietet ihren Beschlüssen, die Befugnisse der Mitgliedsgemeinschaften zu schmälern. Dach, Aufzug und Fassade Ihres Blocks gehören der Versammlung Ihres Blocks; Pool, Gärten und Tor der Versammlung der Anlage.

Unsere Anlage hat keine Zusammenschlussurkunde. Was gilt?

Artikel 24.4: zuerst die Vereinbarungen, die die Gemeinschaften untereinander getroffen haben, und das Gesetz mit den Besonderheiten eines Zusammenschlusses, wo diese Vereinbarungen schweigen. Die Formalisierung braucht die Urkunde des Artikels 24.2.b, errichtet von den Präsidenten mit Mehrheit in jedem Block, dazu die Genehmigung der Gemeinde oder die Lizenzausnahme des Artikels 26.6 des Bodengesetzes, und ihre Eintragung. Sie kostet Notar und Grundbuch; die Alternative kostet den ersten ernsten Streit.