Las inspecciones que un edificio de viviendas no puede saltarse: un calendario para la comunidad

Tarde o temprano todo presidente abre una carta que dice que toca una inspección: el ascensor, la instalación eléctrica, los extintores, el gas. Algunas de esas cartas citan un reglamento y una fecha. Otras vienen de una empresa que vende el certificado que, según ella, exige la ley. Distinguir unas de otras es más difícil de lo que debería, porque ninguna ley reúne las inspecciones que debe pasar un edificio de viviendas: cada instalación tiene su reglamento, su reloj y su inspector, y Canarias añade encima normas propias.

Esta es la lista para una comunidad de propietarios de Fuerteventura, instalación por instalación: la norma, cada cuánto y quién firma el papel. También nombra dos cosas que aparecen en muchas listas y que no tienen ninguna inspección oficial.

El deber que hay detrás de cada fecha

El punto de partida es la Ley de Ordenación de la Edificación: los propietarios están obligados a conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento. El Código Técnico de la Edificación lo concreta en tres tareas: llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, anotar cada reparación en el Libro del Edificio y, en tercer lugar, Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.

En un bloque de pisos las instalaciones comunes son de la comunidad, así que el deber recae en la comunidad y, en el día a día, en su administrador, a quien la Ley de Propiedad Horizontal encarga Atender a la conservación y entretenimiento de la casa. Cuando una inspección termina con una lista de defectos, las reparaciones no se someten a votación: las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias según el artículo 10.1.a de esa ley, y la junta solo decide cómo se reparte y se paga la derrama.

Dos nombres se repiten en lo que sigue. Una empresa mantenedora cuida de una instalación por contrato, y en algunas instalaciones ese contrato es en sí mismo obligatorio. El organismo de control, que suele abreviarse OCA, es un inspector acreditado e independiente que examina la instalación cada cierto número de años y emite un certificado. Son empresas distintas con trabajos distintos, y al inspector lo elige y lo contrata la comunidad.

El calendario en una tabla

Los plazos de abajo son los que fijan los reglamentos. Los apartados que siguen a la tabla explican de dónde sale cada umbral y qué edificios quedan fuera.

El ascensor

El ascensor tiene el régimen más estricto, y ya le hemos dedicado un artículo entero. Desde el 1 de julio de 2024, la instrucción técnica aprobada por el Real Decreto 355/2024 fija la inspección periódica cada cuatro años para el ascensor de un edificio de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas, cada seis años para cualquier otro ascensor residencial y cada dos años en edificios industriales y lugares de pública concurrencia. La contrata la comunidad con un organismo de control, y la instrucción es tajante sobre quién no puede hacerlo: La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora. Esa empresa debe, eso sí, avisar a la comunidad de la fecha con al menos tres meses de antelación, y deja el ascensor fuera de servicio si la fecha pasa sin inspección. Lo que el inspector puede escribir y las mejoras que deben recibir los ascensores antiguos están en nuestro artículo sobre los ascensores tras el RD 355/2024.

Electricidad: la inspección decenal y quién la debe

El reglamento de baja tensión (REBT, Real Decreto 842/2002) reserva la inspección por un organismo de control a las instalaciones de especial relevancia, y su instrucción ITC-BT-05 incluye entre ellas las comunes de los edificios de viviendas. Según su texto, se inspeccionan cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW.

Pocas comunidades conocen su potencia total instalada, y el Gobierno de Canarias zanjó la cuestión en una resolución de 16 de noviembre de 2016. La potencia se cuenta a razón de no menos de 5.000 W por vivienda, más los locales y todo lo demás que se alimenta desde la acometida del edificio: garaje, piscina, escaleras, grupos de presión, jardines, ascensores. La resolución traza después la línea práctica: En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales. Un edificio con ese número de suministros solo se libra si puede acreditar una potencia total instalada de 100 kW o menos, y uno más pequeño cuya potencia documentada sea superior también entra.

Lo que examina el inspector es la parte común: las instalaciones de enlace, desde la caja general de protección hasta la instalación propia de cada propietario, los servicios generales (alumbrado de portales y escaleras, alimentación de los ascensores, grupos de presión) y los recintos especiales asociados al edificio, como piscinas, garajes, alumbrado exterior, jardines, grupos electrógenos e instalaciones de energía renovable. Las viviendas no se inspeccionan.

El reloj depende de la edad del edificio. Un edificio cuya puesta en marcha se presentó después del 18 de septiembre de 2003, el día en que entró en vigor el reglamento, debe su primera inspección a los diez años y otra cada diez años a partir de ahí. A los edificios más antiguos se les dieron fechas fijas entre el 18 de septiembre de 2006 y el 18 de septiembre de 2009, primero los más viejos. Un bloque de los años ochenta que nunca ha pasado la inspección no está, por tanto, esperando su fecha: la tiene vencida. Cuando no se conservan documentos, la antigüedad se toma de la fecha del primer suministro eléctrico o, en su defecto, de la cédula de habitabilidad o de la licencia municipal.

La comunidad solicita ella misma la inspección a un organismo de control libremente elegido por el titular de la instalación. El certificado es favorable, condicionado o negativo. Un defecto grave da un certificado condicionado y un plazo que no pasa de seis meses; la reparación la hace una empresa instaladora eléctrica habilitada, que la certifica cuando los defectos están corregidos, y la documentación se presenta ante el departamento de industria del Gobierno de Canarias. Un defecto muy grave da un certificado negativo que se remite de inmediato a ese departamento, y una instalación que suponga un peligro inminente puede quedar desconectada.

Algunas partes del edificio tienen un reloj más corto. Según la misma instrucción, las instalaciones que necesitaron una inspección antes de usarse por primera vez se inspeccionan de nuevo cada cinco años, y tres de ellas son habituales en los complejos residenciales: el garaje, la piscina con más de 10 kW de potencia instalada y el alumbrado exterior de más de 5 kW. En los garajes, el texto estatal inspecciona los locales con riesgo de incendio o explosión excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas, mientras que la tabla del decreto canario pone la línea en más de 25 plazas; con ese número exacto, pregunte al organismo de control. Las estaciones de recarga de vehículos eléctricos solo entran en la lista cuando la instalación requirió proyecto; del cargador del propietario se ocupa nuestro artículo sobre los puntos de recarga en el garaje comunitario. La resolución canaria pide que las inspecciones de cinco años se hagan coincidir, en lo posible, con la decenal.

Conviene conocer otras dos normas canarias. La empresa que mantiene la instalación eléctrica por contrato debe comunicar a la comunidad, con un mes de antelación y de forma que quede constancia, que toca la inspección, y debe informar al Gobierno de las instalaciones que llevan tres meses de retraso. La tabla del decreto solo hace obligatorio ese contrato cuando el garaje supera los 5.000 m²; la comunidad que no lo tiene no recibe ningún recordatorio, así que la fecha tiene que estar en su propio calendario. Y quien solicite dinero público para mejoras energéticas tiene que justificar que la inspección periódica está hecha. Un complejo con centro de transformación propio tiene una fecha más, porque las instalaciones de media y alta tensión se inspeccionan al menos cada tres años.

Protección contra incendios: mantenimiento siempre, inspección solo en el garaje grande

Los equipos contra incendios siguen el reglamento aprobado por el Real Decreto 513/2017, que separa dos cosas que suelen confundirse. El mantenimiento lo debe todo edificio que tenga los equipos. El anexo II fija el tiempo máximo entre operaciones: los extintores se comprueban cada tres meses y se revisan cada año, con una prueba de presión cada cinco años; las bocas de incendio se comprueban cada tres meses y se revisan cada año y cada cinco años, y sus mangueras se sustituyen al menos cada veinte años; las columnas secas se comprueban cada seis meses y se prueban cada cinco años; los sistemas de alarma y detección se comprueban cada tres meses y se prueban cada año. Las comprobaciones trimestrales y semestrales puede hacerlas el personal de la propia comunidad. Las operaciones anuales y quinquenales corresponden a una empresa mantenedora habilitada, y las actas firmadas deben conservarse al menos cinco años.

La inspección por un organismo de control es otra cosa. El artículo 22 ordena una al menos cada diez años y a continuación exceptúa, entre otros, los establecimientos de Uso residencial vivienda y los de Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2, siempre que no tengan zonas de riesgo especial alto ni de uso almacén. Tampoco se exige donde los únicos equipos son extintores y similares, o alumbrado de emergencia. Un bloque de pisos con extintores en los rellanos debe, por tanto, mantenimiento y ninguna inspección. Un garaje de 500 m² o más con bocas de incendio o alarma queda, tal como leemos el artículo, fuera de la excepción: el Código Técnico trata un garaje de más de 100 m² como un uso propio y un sector de incendio independiente, y la excepción de la vivienda no lo alcanza. Es nuestra lectura, y el organismo de control la confirmará para un garaje concreto. Para las instalaciones que ya existían cuando el reglamento entró en vigor, el 12 de diciembre de 2017, la primera inspección vencía a los diez años de su puesta en servicio, y a las que ya superaban esa edad se les dio entre uno y tres años.

Gas

El reglamento de gas (Real Decreto 919/2006) distingue las instalaciones alimentadas desde una red de distribución de las que se alimentan de envases o de un depósito propio. Cuando el edificio está conectado a una red, las instalaciones receptoras las inspecciona cada cinco años el distribuidor o una empresa instaladora de gas habilitada, parte común incluida; el distribuidor debe avisar con tres meses de antelación, y el coste se repercute al usuario. Cuando no hay red, es el titular quien debe encargar una revisión cada cinco años a una empresa instaladora de gas habilitada.

Un depósito comunitario de GLP añade tres obligaciones propias: un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora que tenga servicio permanente de urgencias, una revisión del depósito a la vez que la quinquenal de la instalación que alimenta y una prueba de presión cada quince años, que la comunidad encarga a un organismo de control. La sanción va incorporada al suministro: No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC. La instalación del interior de cada vivienda la revisa su propietario o su ocupante, con el mismo reloj de cinco años.

Agua caliente, placas solares y aire acondicionado

Las instalaciones térmicas, es decir, calefacción, refrigeración, ventilación y agua caliente, siguen el RITE (Real Decreto 1027/2007), y casi todo en él gira en torno a una cifra: 70 kW de potencia térmica instalada. Por encima, la comunidad debe tener un contrato de mantenimiento con una empresa habilitada, que firma un certificado de mantenimiento cada año; los generadores de calor o de frío pasan una inspección de eficiencia energética cada cuatro años, a cargo de un inspector independiente acreditado que elige la comunidad; y cuando la instalación tiene más de quince años se inspecciona entera, y de nuevo cada quince años.

Entre 5 kW y 70 kW no hay inspección oficial, pero el mantenimiento lo sigue haciendo una empresa habilitada conforme al manual de la instalación, con unos intervalos que el reglamento fija como mínimos: las placas solares térmicas, por ejemplo, al menos una vez al año. En un complejo residencial, las instalaciones que llegan a estas reglas son el agua caliente central, las placas solares de la cubierta, una piscina climatizada o el aire acondicionado central.

Agua: el depósito y la piscina

El depósito que muchos edificios tienen entre el contador y las viviendas no tiene inspector, pero sí una norma que nombra a la comunidad. El decreto de agua de consumo de 2023 dice que el propietario del edificio, o la comunidad, deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, por medio de un profesional y con una frecuencia que se valora con los criterios del ayuntamiento según el agua y el tamaño del depósito. El decreto de la legionela, que regula las torres de refrigeración y los spas, deja fuera las instalaciones situadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior. Nuestro artículo sobre el agua en Fuerteventura trata el depósito, el grupo de presión y el recibo.

La piscina es un asunto sanitario más que industrial, y sus controles los lleva la propia comunidad. El reglamento canario de piscinas quiere el agua medida 2 veces al día: apertura y máxima afluencia, cada día que la piscina abre, con los resultados en el libro de registro, y las duchas limpiadas, desincrustadas y desinfectadas contra la legionela al menos una vez al año. Su instalación eléctrica, por encima de 10 kW, es la partida de cinco años del apartado de electricidad. El socorrista, el registro y los análisis de laboratorio están en nuestro artículo sobre las piscinas comunitarias.

El propio edificio

La inspección técnica del edificio, la ITE, es la fecha que casi todos los propietarios conocen y, para la mayoría de los edificios, la más lejana. La ley canaria del suelo permite a la administración requerir a los propietarios que acrediten el estado de conservación de su edificio mediante una inspección que deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años. Se aplica a los edificios residenciales de vivienda colectiva que tenían ochenta años o más el 30 de junio de 2018, y a los demás según los van cumpliendo. Un bloque terminado en 1990 llega a esa edad en 2070. Nuestro artículo sobre la salud del edificio y la ITE tiene el detalle.

Dos cosas sin inspección oficial

Dos partidas aparecen en muchas ofertas de mantenimiento como si una ley exigiera un certificado para ellas. Ninguna lo exige.

• El pararrayos. El Código Técnico decide si un edificio necesita protección contra el rayo, comparando la frecuencia esperada de impactos con el riesgo admisible, y no fija ninguna inspección periódica del sistema. Se mantiene como cualquier otra parte del edificio, dentro de su plan de mantenimiento.
• La puerta del garaje. El informe del Ministerio de Industria sobre estas puertas deja claro quién responde de ellas: El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente, y en un edificio en régimen de propiedad horizontal ese propietario es la comunidad. El mantenimiento sigue las instrucciones del fabricante, en la mayoría de los casos requiere un profesional y se anota en el libro de mantenimiento de la puerta. Ningún organismo de control la inspecciona.

Cuando una carta diga que un certificado es obligatorio, pida el artículo. Todas las inspecciones de este texto tienen uno.

Un ejemplo

Tomemos un complejo de Corralejo terminado en 2008: treinta y dos viviendas y dos locales, un ascensor que sirve cinco plantas, un garaje subterráneo de cuarenta plazas y 1.100 m², una piscina cuyas bombas y alumbrado suman 12 kW, bocas de incendio y alarma en el garaje, extintores en cada rellano, placas solares para el agua caliente y un depósito de agua con grupo de presión.

El ascensor se inspecciona cada cuatro años, porque el edificio tiene más de veinte viviendas. Con treinta y cuatro suministros, la instalación eléctrica común se inspecciona cada diez años: en 2018 y de nuevo en 2028. El garaje y la piscina están en el reloj eléctrico de cinco años, y la comunidad pide al organismo de control que los una a la visita decenal cuando los años coinciden. Los equipos contra incendios tienen su mantenimiento trimestral, anual y quinquenal, y el garaje, con más de 500 m², tiene según nuestra lectura su propia inspección por un organismo de control cada diez años. Las placas solares las revisa al menos una vez al año una empresa habilitada, y el depósito se limpia con el intervalo que indiquen los criterios del ayuntamiento. La ITE no toca hasta 2088.

Lo que cuesta una fecha vencida

La Ley de Industria incluye entre sus infracciones graves Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones que establece la normativa, y también no tener contrato de mantenimiento cuando es obligatorio. No corregir a tiempo los defectos que encontró una inspección es una infracción leve. Los máximos están muy por encima de lo que vería una comunidad, hasta 60.000 euros por una infracción leve y hasta 6.000.000 por una grave, y la multa real se gradúa por el daño, la intención y la capacidad económica del infractor; pero la resolución canaria sobre las inspecciones eléctricas remite expresamente a estas sanciones.

Los costes prácticos llegan antes. Un ascensor con la inspección vencida queda fuera de servicio. Un depósito de gas sin sus revisiones no se rellena. Una instalación eléctrica que suponga un peligro inminente puede desconectarse. Una comunidad que quiera una subvención para obras de energía debe acreditar su inspección. Y las reparaciones que exige una inspección son obras obligatorias, que pagan todos los propietarios por cuota, con un plazo que se cuenta en meses.

Una lista de comprobación

• Haga la lista de lo que tiene el edificio. Ascensor, número de viviendas y locales, plazas y superficie del garaje, potencia instalada de la piscina, depósito de gas, agua caliente central o placas solares, depósito de agua, equipos contra incendios. Cada umbral de este texto es una de esas cifras.
• Busque las fechas de puesta en servicio. Cada reloj empieza cuando la instalación se puso en servicio o pasó su última inspección. Los documentos están en el archivo de la comunidad o en la empresa mantenedora; si no queda ninguno, sirve la fecha del primer suministro eléctrico.
• Pida a cada empresa mantenedora sus fechas por escrito. La del ascensor debe avisar con tres meses; la de electricidad, cuando la comunidad tiene una contratada, con un mes.
• Contraten ustedes al organismo de control. Lo elige la comunidad, y en el ascensor la empresa conservadora tiene prohibido contratarlo.
• Presupueste las correcciones, no solo la inspección. Los defectos graves vienen con un plazo que no pasa de seis meses, y las obras son obligatorias.
• Guarde los certificados. El decreto canario obliga al titular a custodiar la documentación técnica y administrativa de la instalación eléctrica durante toda su vida útil, y las actas de mantenimiento contra incendios se conservan al menos cinco años.

Lo que hacemos en las comunidades que administramos

En las comunidades que administramos, el calendario de mantenimiento se fija en los primeros 90 días y se revisa cada año: piscinas, ascensores, fachadas, jardines e instalaciones de agua, cada uno con su temporada y su partida en el presupuesto, acordado con la comunidad. Las fechas de este artículo tienen su sitio en ese calendario, junto al mantenimiento al que siguen. Cuando una inspección acaba en obras, los trabajos importantes llegan a la comunidad con tres presupuestos comparables, y la factura se paga cuando la obra coincide con el presupuesto, comprobada en persona. Los certificados se guardan con los documentos de la comunidad, bajo el mismo acceso que las actas. Los propietarios que quieran que su edificio se lleve así pueden leer sobre el mantenimiento de comunidades y pedir presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Todos los edificios necesitan la inspección eléctrica decenal?

Solo los edificios cuyas instalaciones comunes superan los 100 kW de potencia total instalada. En Canarias eso significa, en la práctica, todo edificio con 20 o más suministros entre viviendas y locales, salvo que pueda acreditar 100 kW o menos. Los edificios puestos en marcha después del 18 de septiembre de 2003 deben la primera inspección a los diez años; los más antiguos tuvieron plazos entre 2006 y 2009.

¿Quién elige al inspector y quién paga?

Elige la comunidad, entre los organismos de control acreditados; en el ascensor, la empresa conservadora tiene expresamente prohibido contratar la inspección. El coste es un gasto general que se reparte por cuota, y también lo son las obras que exija el certificado, que son obligatorias y no necesitan votación.

¿Necesitan los extintores una inspección oficial?

En un edificio de viviendas, no: el reglamento de incendios exceptúa el uso residencial vivienda de la inspección decenal por un organismo de control. Sí necesitan mantenimiento: una comprobación cada tres meses, una revisión anual por una empresa habilitada y una prueba de presión cada cinco años. Un garaje de 500 m² o más con bocas de incendio o alarma es, según nuestra lectura, un caso distinto.

¿Le toca ya la ITE a nuestro edificio?

En Canarias la inspección se aplica a los edificios residenciales de vivienda colectiva que tenían ochenta años el 30 de junio de 2018 y a los demás según los van cumpliendo; una vez hecha, vale veinte años. A un bloque construido en los ochenta o después le faltan décadas, aunque la administración puede seguir ordenando reparaciones cuando la seguridad lo exija.