Die Prüfungen, die ein Wohngebäude nicht auslassen darf: ein Kalender für die Gemeinschaft

Früher oder später öffnet jeder Präsident einen Brief, in dem steht, dass eine Prüfung fällig ist: der Aufzug, die Elektroanlage, die Feuerlöscher, das Gas. Manche dieser Briefe nennen eine Vorschrift und ein Datum. Andere kommen von einer Firma, die das Zertifikat verkauft, das angeblich das Gesetz verlangt. Das eine vom anderen zu unterscheiden ist schwerer, als es sein sollte, denn kein einzelnes Gesetz zählt die Prüfungen auf, die ein Wohngebäude schuldet: Jede Anlage hat ihre eigene Verordnung, ihre eigene Uhr und ihren eigenen Prüfer, und die Kanaren setzen eigene Regeln obendrauf.

Dies ist die Liste für eine Eigentümergemeinschaft auf Fuerteventura, Anlage für Anlage: die Vorschrift, wie oft, und wer das Papier unterschreibt. Sie nennt auch zwei Dinge, die auf vielen Checklisten stehen und für die es überhaupt keine amtliche Prüfung gibt.

Die Pflicht hinter jedem Termin

Der Ausgangspunkt ist das Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación): Eigentümer müssen conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento — das Gebäude durch angemessene Nutzung und Instandhaltung in gutem Zustand erhalten. Das Technische Baugesetzbuch (Código Técnico de la Edificación) macht daraus drei Aufgaben: den Instandhaltungsplan des Gebäudes ausführen, jede Reparatur im Gebäudebuch festhalten und Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación — die in den Vorschriften festgelegten Prüfungen durchführen und deren Unterlagen aufbewahren.

In einem Wohnblock gehören die gemeinschaftlichen Anlagen der Gemeinschaft, also trifft die Pflicht die Gemeinschaft und im Alltag ihren Verwalter, dem das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal) aufträgt: Atender a la conservación y entretenimiento de la casa — für die Erhaltung und Instandhaltung des Hauses zu sorgen. Endet eine Prüfung mit einer Mängelliste, wird über die Reparaturen nicht abgestimmt: Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Anlagen nötig sind, sind nach Artikel 10.1.a dieses Gesetzes Pflicht, und die Versammlung entscheidet nur, wie die Umlage verteilt und gezahlt wird.

Zwei Namen kehren im Folgenden wieder. Eine Wartungsfirma betreut eine Anlage per Vertrag, und für manche Anlagen ist dieser Vertrag selbst vorgeschrieben. Eine Prüfstelle (organismo de control, meist OCA abgekürzt) ist ein akkreditierter, unabhängiger Prüfer, der die Anlage alle paar Jahre untersucht und eine Bescheinigung ausstellt. Es sind verschiedene Firmen mit verschiedenen Aufgaben, und den Prüfer wählt und beauftragt die Gemeinschaft.

Der Kalender in einer Tabelle

Die Fristen unten sind die, die die Verordnungen festlegen. Die Abschnitte nach der Tabelle erklären, woher jede Schwelle kommt und welche Gebäude nicht darunterfallen.

Der Aufzug

Für den Aufzug gilt die strengste Regelung, und wir haben ihr einen eigenen Beitrag gewidmet. Seit dem 1. Juli 2024 legt die technische Anweisung, die das Königliche Dekret 355/2024 gebilligt hat, die wiederkehrende Prüfung fest: alle vier Jahre für einen Aufzug in einem Gebäude mit mehr als zwanzig Wohnungen oder mit mehr als vier bedienten Geschossen, alle sechs Jahre für jeden anderen Aufzug in Wohngebäuden und alle zwei Jahre in Industriegebäuden und öffentlich zugänglichen Stätten. Die Gemeinschaft beauftragt damit eine Prüfstelle, und die Anweisung sagt unmissverständlich, wer es nicht darf: La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora — die wiederkehrende Prüfung darf in keinem Fall von der Wartungsfirma beauftragt werden. Diese Firma muss der Gemeinschaft den Termin allerdings mindestens drei Monate vorher mitteilen, und sie setzt den Aufzug außer Betrieb, wenn der Termin ohne Prüfung verstreicht. Was der Prüfer festhalten kann und welche Nachrüstungen ältere Aufzüge bekommen müssen, steht in unserem Beitrag über Aufzüge nach dem RD 355/2024.

Strom: die Zehnjahresprüfung und wer sie schuldet

Die Niederspannungsverordnung (REBT, Königliches Dekret 842/2002) behält die Prüfung durch eine Prüfstelle den Anlagen von besonderer Bedeutung vor, und ihre Anweisung ITC-BT-05 zählt die gemeinschaftlichen Anlagen von Wohngebäuden dazu. Geprüft werden cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW — alle 10 Jahre die gemeinschaftlichen Anlagen von Wohngebäuden mit einer installierten Gesamtleistung über 100 kW.

Kaum eine Gemeinschaft kennt ihre installierte Gesamtleistung, und die kanarische Regierung hat die Frage in einem Beschluss vom 16. November 2016 geklärt. Die Leistung wird mit mindestens 5.000 W je Wohnung angesetzt, dazu kommen die Geschäftsräume und alles andere, was über den Hausanschluss versorgt wird: Garage, Pool, Treppenhäuser, Druckerhöhungsanlagen, Gärten, Aufzüge. Dann zieht der Beschluss die praktische Linie: En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales — in der Praxis sind die Gebäude erfasst, die über 20 oder mehr Stromanschlüsse verfügen, Wohnungen und Geschäftsräume zusammen. Ein Gebäude mit so vielen Anschlüssen entgeht der Prüfung nur, wenn es eine installierte Gesamtleistung von 100 kW oder weniger nachweisen kann, und ein kleineres, dessen belegte Leistung höher ist, fällt ebenfalls darunter.

Was der Prüfer untersucht, ist der gemeinschaftliche Teil: die Anschlussanlagen vom Hausanschlusskasten bis zur eigenen Anlage jedes Eigentümers, die allgemeinen Dienste (Beleuchtung von Eingängen und Treppen, Versorgung der Aufzüge, Druckerhöhungsanlagen) und die besonderen Bereiche, die zum Gebäude gehören, etwa Pools, Garagen, Außenbeleuchtung, Gärten, Stromaggregate und Anlagen für erneuerbare Energie. Die Wohnungen selbst werden nicht geprüft.

Die Uhr hängt vom Alter des Gebäudes ab. Ein Gebäude, dessen Inbetriebnahme nach dem 18. September 2003 angezeigt wurde, dem Tag, an dem die Verordnung in Kraft trat, schuldet die erste Prüfung nach zehn Jahren und danach alle zehn Jahre eine weitere. Ältere Gebäude bekamen feste Termine zwischen dem 18. September 2006 und dem 18. September 2009, die ältesten zuerst. Ein Block aus den Achtzigern, der nie geprüft wurde, wartet also nicht auf seinen Termin: Er ist überfällig. Wo keine Unterlagen mehr vorhanden sind, wird das Alter aus dem Datum des ersten Strombezugs abgeleitet, ersatzweise aus der Bewohnbarkeitsbescheinigung oder der Baugenehmigung der Gemeinde.

Die Gemeinschaft beantragt die Prüfung selbst, bei einer Prüfstelle, die libremente elegido por el titular de la instalación ist — vom Inhaber der Anlage frei gewählt. Die Bescheinigung lautet auf günstig, bedingt oder negativ. Ein schwerer Mangel führt zu einer bedingten Bescheinigung und einer Frist von höchstens sechs Monaten; die Reparatur führt ein zugelassener Elektroinstallationsbetrieb aus, der sie bescheinigt, sobald die Mängel behoben sind, und die Unterlagen werden bei der Industriebehörde der kanarischen Regierung eingereicht. Ein sehr schwerer Mangel führt zu einer negativen Bescheinigung, die sofort an die Behörde geht, und eine Anlage, die eine unmittelbare Gefahr darstellt, kann abgeschaltet werden.

Für einige Teile des Gebäudes läuft eine kürzere Uhr. Nach derselben Anweisung werden die Anlagen, die schon vor der ersten Nutzung eine Prüfung brauchten, alle fünf Jahre erneut geprüft, und drei davon sind in Wohnanlagen üblich: die Garage, der Pool mit mehr als 10 kW installierter Leistung und die Außenbeleuchtung über 5 kW. Bei Garagen nimmt der staatliche Text nur die kleinen aus: excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas — ausgenommen Parkflächen mit weniger als 25 Stellplätzen —, während die Tabelle des kanarischen Dekrets die Grenze bei mehr als 25 Stellplätzen zieht; bei genau dieser Zahl fragen Sie die Prüfstelle. Ladestationen für Elektrofahrzeuge kommen nur dann auf die Liste, wenn für die Anlage ein Ingenieurprojekt nötig war; um die eigene Wallbox eines Eigentümers geht es in unserem Beitrag über Ladepunkte in der Gemeinschaftsgarage. Der kanarische Beschluss bittet darum, die Fünfjahresprüfungen möglichst mit der Zehnjahresprüfung zusammenzulegen.

Zwei weitere kanarische Regeln sollte man kennen. Eine Firma, die die Elektroanlage per Vertrag wartet, muss der Gemeinschaft einen Monat vorher und nachweisbar mitteilen, dass die Prüfung fällig ist, und sie muss der Regierung die Anlagen melden, die drei Monate über ihrem Termin liegen. Die Tabelle des Dekrets schreibt einen solchen Vertrag nur vor, wenn die Garage größer als 5.000 m² ist; eine Gemeinschaft ohne Vertrag bekommt keine Erinnerung, der Termin muss also in ihrem eigenen Kalender stehen. Und wer öffentliche Mittel für Energieverbesserungen beantragt, muss nachweisen, dass die wiederkehrende Prüfung gemacht ist. Eine Anlage mit eigener Trafostation hat einen Termin mehr, denn Mittel- und Hochspannungsanlagen werden mindestens alle drei Jahre geprüft.

Brandschutz: Wartung immer, eine Prüfung nur für die größere Garage

Für die Brandschutzausrüstung gilt die Verordnung, die das Königliche Dekret 513/2017 gebilligt hat, und sie trennt zwei Dinge, die oft verwechselt werden. Wartung schuldet jedes Gebäude, das die Ausrüstung hat. Anhang II legt die längste Zeit zwischen zwei Arbeitsgängen fest: Feuerlöscher werden alle drei Monate kontrolliert und jedes Jahr gewartet, mit einer Druckprüfung alle fünf Jahre; Wandhydranten werden alle drei Monate kontrolliert und jedes Jahr sowie alle fünf Jahre gewartet, und ihre Schläuche werden mindestens alle zwanzig Jahre ersetzt; trockene Steigleitungen werden alle sechs Monate kontrolliert und alle fünf Jahre erprobt; Alarm- und Meldeanlagen werden alle drei Monate kontrolliert und jedes Jahr erprobt. Die Kontrollen alle drei und sechs Monate darf das eigene Personal der Gemeinschaft übernehmen. Die jährlichen und fünfjährlichen Arbeiten gehören einer zugelassenen Wartungsfirma, und die unterschriebenen Protokolle sind mindestens fünf Jahre aufzubewahren.

Die Prüfung durch eine Prüfstelle ist etwas anderes. Artikel 22 ordnet sie mindestens alle zehn Jahre an und nimmt dann unter anderem Einrichtungen mit Uso residencial vivienda aus — Wohnnutzung — sowie solche mit Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2 — Parknutzung mit einer bebauten Fläche unter 500 m2 —, sofern sie keine Bereiche mit hohem besonderem Risiko und keine Lagernutzung enthalten. Sie ist auch nicht vorgeschrieben, wo es nur Feuerlöscher und Ähnliches oder eine Notbeleuchtung gibt. Ein Wohnblock mit Feuerlöschern auf den Treppenabsätzen schuldet also Wartung und keine Prüfung. Eine Garage ab 500 m² mit Wandhydranten oder Alarm liegt, so wie wir den Artikel lesen, außerhalb der Ausnahme: Das Technische Baugesetzbuch behandelt eine Garage von mehr als 100 m² als eigene Nutzung und eigenen Brandabschnitt, und die Ausnahme für Wohnen erfasst sie nicht. Das ist unsere Lesart, und die Prüfstelle wird sie für eine bestimmte Garage bestätigen. Für Anlagen, die schon bestanden, als die Verordnung am 12. Dezember 2017 in Kraft trat, wurde die erste Prüfung zehn Jahre nach der Inbetriebnahme fällig, und die bereits älteren bekamen zwischen einem und drei Jahren.

Gas

Die Gasverordnung (Königliches Dekret 919/2006) unterscheidet Anlagen, die aus einem Verteilnetz versorgt werden, von solchen, die aus Flaschen oder einem eigenen Tank gespeist werden. Ist das Gebäude an ein Netz angeschlossen, werden die Verbrauchsanlagen alle fünf Jahre vom Verteiler oder von einem zugelassenen Gasinstallateur geprüft, der gemeinschaftliche Teil eingeschlossen; der Verteiler muss drei Monate vorher Bescheid geben, und die Kosten werden auf den Nutzer umgelegt. Gibt es kein Netz, muss der Inhaber selbst alle fünf Jahre eine Überprüfung bei einem zugelassenen Gasinstallateur in Auftrag geben.

Ein gemeinschaftlicher Flüssiggastank bringt drei eigene Pflichten mit: einen Wartungsvertrag mit einem Installateur, der einen ständigen Notdienst unterhält, eine Überprüfung des Tanks zusammen mit der fünfjährlichen der Anlage, die er speist, und eine Druckprüfung alle fünfzehn Jahre, die die Gemeinschaft bei einer Prüfstelle in Auftrag gibt. Die Sanktion steckt in der Lieferung selbst: No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC — keiner Anlage darf Flüssiggas geliefert werden, wenn der Inhaber dem Lieferanten nicht nachweist, dass die in dieser Anweisung genannten Überprüfungen durchgeführt wurden. Die Anlage in jeder Wohnung lässt ihr Eigentümer oder ihr Bewohner überprüfen, nach derselben Fünfjahresuhr.

Warmwasser, Solaranlagen und Klimaanlage

Für thermische Anlagen, also Heizung, Kühlung, Lüftung und Warmwasser, gilt das RITE (Königliches Dekret 1027/2007), und fast alles darin dreht sich um eine Zahl: 70 kW installierte thermische Leistung. Darüber muss die Gemeinschaft einen Wartungsvertrag mit einer zugelassenen Firma haben, die jedes Jahr eine Wartungsbescheinigung unterschreibt; die Wärme- oder Kälteerzeuger werden alle vier Jahre auf Energieeffizienz geprüft, von einem akkreditierten unabhängigen Prüfer, den die Gemeinschaft wählt; und sobald die Anlage älter als fünfzehn Jahre ist, wird sie als Ganzes geprüft, und danach wieder alle fünfzehn Jahre.

Von 5 kW bis 70 kW gibt es keine amtliche Prüfung, aber die Wartung macht weiterhin eine zugelassene Firma nach dem Handbuch der Anlage, in Abständen, die die Verordnung als Minimum festlegt: thermische Solaranlagen zum Beispiel mindestens einmal im Jahr. In einer Wohnanlage sind es das zentrale Warmwasser, die Solaranlage auf dem Dach, ein beheizter Pool oder die zentrale Klimaanlage, die unter diese Regeln fallen.

Wasser: der Tank und der Pool

Der Tank, den viele Gebäude zwischen Zähler und Wohnungen haben, hat keinen Prüfer, aber eine Regel, die die Gemeinschaft beim Namen nennt. Das Trinkwasserdekret von 2023 sagt, dass der Eigentümer des Gebäudes oder die Gemeinschaft deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado — den Innentank regelmäßig reinigen muss, einschließlich Entkalkung, Desinfektion und Spülung —, und zwar durch eine Fachkraft und so oft, wie es nach den Kriterien der Gemeinde je nach Wasser und Tankgröße angemessen ist. Das Legionellendekret, das für Kühltürme und Whirlpools gilt, lässt Anlagen in edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda aus — Gebäuden, die ausschließlich dem Wohnen dienen —, sofern sie die Umgebung außerhalb nicht beeinträchtigen. Unser Beitrag über Wasser auf Fuerteventura behandelt den Tank, die Pumpe und die Rechnung.

Der Pool ist eher eine Gesundheits- als eine Industriefrage, und seine Kontrollen führt die Gemeinschaft selbst. Die kanarische Poolverordnung will das Wasser 2 veces al día: apertura y máxima afluencia gemessen haben — 2 Mal am Tag: bei Öffnung und bei größtem Andrang —, an jedem Tag, an dem der Pool geöffnet ist, mit den Ergebnissen im Kontrollbuch, und die Duschen mindestens einmal im Jahr gegen Legionellen gereinigt, entkalkt und desinfiziert. Seine Elektroanlage ist, über 10 kW, der Fünfjahresposten aus dem Abschnitt über Strom. Der Rettungsschwimmer, das Register und die Laboranalysen stehen in unserem Beitrag über Gemeinschaftspools.

Das Gebäude selbst

Die technische Gebäudeprüfung, die ITE, ist der Termin, von dem die meisten Eigentümer gehört haben, und für die meisten Gebäude der fernste. Das kanarische Bodengesetz erlaubt der Verwaltung, von den Eigentümern den Nachweis des Erhaltungszustands ihres Gebäudes zu verlangen, durch eine Prüfung, die deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años — von einem zuständigen Techniker durchgeführt werden muss und zwanzig Jahre gilt. Sie betrifft Mehrfamilienhäuser, die am 30. Juni 2018 achtzig Jahre oder älter waren, und die übrigen, sobald sie achtzig werden. Ein 1990 fertiggestellter Block erreicht dieses Alter 2070. Unser Beitrag über die Gesundheit des Gebäudes und die ITE hat die Einzelheiten.

Zwei Dinge ohne amtliche Prüfung

Zwei Posten tauchen in vielen Wartungsangeboten auf, als verlange ein Gesetz dafür ein Zertifikat. Keines tut das.

• Der Blitzableiter. Das Technische Baugesetzbuch entscheidet, ob ein Gebäude überhaupt einen Blitzschutz braucht, indem es die erwartete Häufigkeit von Einschlägen mit dem zulässigen Risiko vergleicht, und es legt keine wiederkehrende Prüfung der Anlage fest. Er wird wie jeder andere Teil des Gebäudes instand gehalten, im Rahmen des Instandhaltungsplans.
• Das Garagentor. Der Bericht des Industrieministeriums über diese Tore sagt klar, wer für sie einsteht: El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente — der Eigentümer des Tors ist rechtlich dafür verantwortlich, dass es ordnungsgemäß instand gehalten wird —, und in einem Gebäude in Wohnungseigentum ist dieser Eigentümer die Gemeinschaft. Die Wartung folgt den Anweisungen des Herstellers, erfordert in den meisten Fällen einen Fachmann und wird im Wartungsbuch des Tors vermerkt. Keine Prüfstelle prüft es.

Wenn ein Brief behauptet, ein Zertifikat sei Pflicht, fragen Sie nach dem Artikel. Jede Prüfung in diesem Beitrag hat einen.

Ein Beispiel

Nehmen wir eine Anlage in Corralejo, fertiggestellt 2008: zweiunddreißig Wohnungen und zwei Läden, ein Aufzug, der fünf Geschosse bedient, eine Tiefgarage mit vierzig Stellplätzen und 1.100 m², ein Pool, dessen Pumpen und Beleuchtung zusammen 12 kW ausmachen, Wandhydranten und Alarm in der Garage, Feuerlöscher auf jedem Treppenabsatz, Solaranlage für das Warmwasser und ein Wassertank mit Druckerhöhungsanlage.

Der Aufzug wird alle vier Jahre geprüft, weil das Gebäude mehr als zwanzig Wohnungen hat. Mit vierunddreißig Anschlüssen wird die gemeinschaftliche Elektroanlage alle zehn Jahre geprüft: 2018 und wieder 2028. Garage und Pool laufen auf der elektrischen Fünfjahresuhr, und die Gemeinschaft bittet die Prüfstelle, sie mit dem Zehnjahrestermin zu verbinden, wenn die Jahre zusammenfallen. Die Brandschutzausrüstung hat ihre vierteljährliche, jährliche und fünfjährliche Wartung, und die Garage hat mit mehr als 500 m² nach unserer Lesart alle zehn Jahre ihre eigene Prüfung durch eine Prüfstelle. Die Solaranlage wird mindestens einmal im Jahr von einer zugelassenen Firma gewartet, und der Tank wird in dem Abstand gereinigt, den die Kriterien der Gemeinde vorgeben. Die ITE ist erst 2088 fällig.

Was ein versäumter Termin kostet

Das Industriegesetz führt unter seinen schweren Verstößen auf: Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones — Anlagen in Betrieb zu halten, ohne die Prüfungen, Überprüfungen oder Kontrollen bestanden zu haben —, und ebenso, keinen Wartungsvertrag zu haben, wo er vorgeschrieben ist. Die Mängel, die eine Prüfung festgestellt hat, nicht rechtzeitig zu beheben, ist ein leichter Verstoß. Die Obergrenzen liegen weit über allem, was eine Gemeinschaft je sehen würde, bis zu 60.000 Euro für einen leichten Verstoß und bis zu 6.000.000 für einen schweren, und die tatsächliche Geldbuße richtet sich nach dem Schaden, dem Vorsatz und den Mitteln des Täters; aber der kanarische Beschluss über die Elektroprüfungen verweist ausdrücklich auf diese Sanktionen.

Die praktischen Kosten kommen früher. Ein Aufzug mit überfälliger Prüfung wird außer Betrieb gesetzt. Ein Gastank ohne seine Überprüfungen wird nicht befüllt. Eine Elektroanlage, die eine unmittelbare Gefahr darstellt, kann abgeschaltet werden. Eine Gemeinschaft, die einen Zuschuss für Energiearbeiten will, muss ihre Prüfung nachweisen. Und die Reparaturen, die eine Prüfung verlangt, sind Pflichtarbeiten, die alle Eigentümer nach Quote zahlen, mit einer Frist, die in Monaten zählt.

Eine Checkliste für den Vorstand

• Listen Sie auf, was das Gebäude hat. Aufzug, Zahl der Wohnungen und Geschäftsräume, Stellplätze und bebaute Fläche der Garage, installierte Leistung des Pools, Gastank, zentrales Warmwasser oder Solaranlage, Wassertank, Brandschutzausrüstung. Jede Schwelle in diesem Beitrag ist eine dieser Zahlen.
• Suchen Sie die Daten der Inbetriebnahme. Jede Uhr beginnt, als die Anlage in Betrieb genommen oder zuletzt geprüft wurde. Die Unterlagen liegen in den Akten der Gemeinschaft oder bei der Wartungsfirma; ist nichts mehr vorhanden, gilt das Datum des ersten Strombezugs.
• Lassen Sie sich von jeder Wartungsfirma ihre Termine schriftlich geben. Die Aufzugsfirma schuldet drei Monate Vorlauf; eine Elektrowartungsfirma, wenn die Gemeinschaft eine unter Vertrag hat, einen Monat.
• Beauftragen Sie die Prüfstelle selbst. Sie wird von der Gemeinschaft gewählt, und beim Aufzug ist es der Wartungsfirma verboten, sie zu beauftragen.
• Planen Sie die Mängelbeseitigung ein, nicht nur die Prüfung. Schwere Mängel kommen mit einer Frist von höchstens sechs Monaten, und die Arbeiten sind Pflicht.
• Bewahren Sie die Bescheinigungen auf. Das kanarische Dekret verpflichtet den Inhaber, die technischen und behördlichen Unterlagen der Elektroanlage während ihrer gesamten Lebensdauer aufzubewahren, und die Wartungsprotokolle des Brandschutzes werden mindestens fünf Jahre aufbewahrt.

Was wir in den von uns verwalteten Gemeinschaften tun

In den Gemeinschaften, die wir verwalten, wird in den ersten 90 Tagen ein Instandhaltungskalender aufgestellt und jedes Jahr überprüft: Pools, Aufzüge, Fassaden, Gärten und Wasseranlagen, jeweils mit eigener Saison und eigenem Budgetposten, mit der Gemeinschaft vereinbart. Die Termine aus diesem Beitrag gehören in diesen Kalender, neben die Wartung, auf die sie folgen. Endet eine Prüfung in Arbeiten, gehen größere Aufträge mit drei vergleichbaren Angeboten an die Gemeinschaft, und die Rechnung wird bezahlt, wenn die Arbeit dem Angebot entspricht, vor Ort abgenommen. Die Bescheinigungen liegen bei den Unterlagen der Gemeinschaft, unter demselben Zugang wie die Protokolle. Eigentümer, die ihr Gebäude so geführt sehen möchten, können mehr über die Instandhaltung von Gemeinschaften lesen und ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Braucht jedes Gebäude die Zehnjahresprüfung der Elektroanlage?

Nur Gebäude, deren gemeinschaftliche Anlagen 100 kW installierte Gesamtleistung überschreiten. Auf den Kanaren heißt das in der Praxis: jedes Gebäude mit 20 oder mehr Stromanschlüssen, Wohnungen und Geschäftsräume zusammen, es sei denn, es kann 100 kW oder weniger nachweisen. Gebäude, die nach dem 18. September 2003 in Betrieb gingen, schulden die erste Prüfung nach zehn Jahren; ältere hatten Fristen zwischen 2006 und 2009.

Wer wählt den Prüfer, und wer zahlt?

Die Gemeinschaft wählt, unter den akkreditierten Prüfstellen; beim Aufzug ist es der Wartungsfirma ausdrücklich verboten, die Prüfung zu beauftragen. Die Gebühr ist eine allgemeine Ausgabe, die nach Quote verteilt wird, ebenso die Arbeiten, die die Bescheinigung verlangt: Sie sind Pflicht und brauchen keine Abstimmung.

Brauchen die Feuerlöscher eine amtliche Prüfung?

In einem Wohngebäude nicht: Die Brandschutzverordnung nimmt die Wohnnutzung von der Zehnjahresprüfung durch eine Prüfstelle aus. Wartung brauchen sie sehr wohl: eine Kontrolle alle drei Monate, eine jährliche Wartung durch eine zugelassene Firma und eine Druckprüfung alle fünf Jahre. Eine Garage ab 500 m² mit Wandhydranten oder Alarm ist nach unserer Lesart ein anderer Fall.

Ist für unser Gebäude eine ITE fällig?

Auf den Kanaren gilt die Prüfung für Mehrfamilienhäuser, die am 30. Juni 2018 achtzig Jahre alt waren, und für die übrigen, sobald sie achtzig werden; ist sie gemacht, gilt sie zwanzig Jahre. Ein Block, der in den Achtzigern oder später gebaut wurde, ist Jahrzehnte davon entfernt, auch wenn die Verwaltung weiterhin Reparaturen anordnen kann, wo die Sicherheit es verlangt.