Sechzig Wohnungen in Costa Calma, zweiundfünfzig davon gehören Deutschen und Briten, acht Spaniern. Seit Jahren wird die Jahresversammlung auf Englisch abgehalten, mit einer deutschen Zusammenfassung am Ende und Spanisch für alle, die danach fragen. In diesem Herbst erreichen den Präsidenten zwei Briefe. Ein spanischer Eigentümer schreibt, die letzte Versammlung sei nichtig, weil sie nicht auf Spanisch stattfand. Ein deutscher Eigentümer schreibt, ein Protokoll, das er nicht lesen konnte, binde ihn nicht. Keiner von beiden hat recht, und jeder zeigt auf etwas, das die Gemeinschaft klären sollte, bevor sie wieder zusammentritt. Dieser Beitrag erklärt, was das spanische Recht zur Sprache der Versammlung, der Einladung und des Protokolls sagt, was die Gerichte entschieden haben und was ein Eigentümer, der im Ausland lebt, verlangen kann und was nicht.
Das Gesetz schweigt, und die Verfassung handelt nicht von Versammlungen
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz regelt, wer die Versammlung einberuft, wohin die Einladung geht, welche Mehrheiten nötig sind und was das Protokoll enthalten muss. Kein Artikel nennt eine Sprache. Das Argument für Spanisch setzt meist weiter oben an, bei der Verfassung: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla — Kastilisch ist die offizielle spanische Sprache des Staates, alle Spanier haben die Pflicht, sie zu kennen, und das Recht, sie zu gebrauchen (Artikel 3). Die Vorschriften, die Spanisch tatsächlich vorschreiben, richten sich an Behörden: Die staatliche Verwaltung führt ihre Verfahren auf Kastilisch (Ley 39/2015, Artikel 15), und die Gerichte tun es ebenso (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 142). Eine Eigentümergemeinschaft ist weder das eine noch das andere. Als ein Provinzgericht dieselbe Pflicht aus der Verfassung ableitete, korrigierte es der Oberste Gerichtshof.
Was der Oberste Gerichtshof 2002 entschieden hat
Der Fall kam von einem Gericht in Cartagena: eine Gemeinschaft mit 148 ausländischen Eigentümern, 94 davon Briten, und zwei Spaniern. Ihre Jahresversammlung im September 1994 wurde wie üblich auf Englisch abgehalten. Zwei Eigentümer verlangten vor Gericht, sie für nichtig zu erklären und eine neue auf Spanisch anzuordnen, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan — mit Übersetzung in so viele Sprachen, wie es Eigentümer verschiedener Nationalität gibt. Das erste Gericht wies die Klage ab, das Provinzgericht gab ihr statt, und der Oberste Gerichtshof hob dieses Urteil auf (Urteil 1052/2002 vom 15. November 2002).
Die Verfassung, so das Gericht, hindert nicht daran, in Rechtsbeziehungen zwischen Privaten eine Fremdsprache zu verwenden, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto — umso mehr, wenn die Umstände und die Natur des Akts es nahelegen. Das Wohnungseigentumsgesetz war auf jene Versammlung anwendbar, aber seine Anwendbarkeit no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español — erstreckt sich nicht darauf, dass sie zwingend in spanischer Sprache abgehalten werden müsste.
Drei Tatsachen fielen im Urteil ins Gewicht, und eine Gemeinschaft tut gut daran, sie im Blick zu behalten.
- Die Eigentümer hatten gewählt. In der Versammlung von 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés — wurde ihre Abhaltung auf Englisch einstimmig beschlossen —, und 1993 wurde es erneut beschlossen. Das Gericht sah darin la voluntad mayoritaria de los propietarios — den Mehrheitswillen der Eigentümer.
- Niemand wurde vom Spanischen ferngehalten. Der Eigentümer, der widersprach, nahm an der Versammlung teil, und der Verwalter übersetzte für ihn, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español — ohne dass ihm zu irgendeinem Zeitpunkt sein Recht genommen worden wäre, die spanische Sprache zu gebrauchen.
- Die Beschlüsse waren auf Spanisch lesbar. Die dem Gericht vorgelegten Protokolle waren auf Spanisch abgefasst. Derselbe Eigentümer hatte vorgeschlagen, wenigstens die zur Abstimmung gestellten Beschlüsse ins Spanische zu übersetzen, en lo que ciertamente le asistía razón — worin er gewiss recht hatte, so das Gericht —, und nichts sprach dafür, dass dagegen verstoßen worden war.
Eine Versammlung kann also in der Sprache abgehalten werden, die die meisten ihrer Eigentümer teilen. Was das Urteil prüfte, war enger als eine Sprache: ob der Eigentümer, der widersprach, teilnehmen und wissen konnte, worüber abgestimmt wurde. Zwei Jahre zuvor war das Provinzgericht der Balearen bei einer auf Englisch abgehaltenen Versammlung zum selben Ergebnis gekommen, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete — wobei der Präsident und die Sekretärin der Gemeinschaft die Aufgabe des Dolmetschers übernahmen. Der spanischsprachige Eigentümer, der klagte, hatte gesprochen, Vorschläge gemacht und abgestimmt (Urteil 543/2000 vom 31. Juli 2000).
Was es nicht gibt: ein Recht auf die eigene Sprache
Ein Eigentümer im Ausland liest dieses Urteil manchmal umgekehrt, als Recht darauf, auf Deutsch oder Englisch angesprochen zu werden. Die Kläger von 2002 hatten etwas Ähnliches verlangt, eine Übersetzung für jede Nationalität, und verloren. Zwei Urteile des Provinzgerichts Málaga, die wir vollständig gelesen haben, zeigen, wie es dem Argument ergeht.
2019 wandte eine ausländische Eigentümerin, die auf rückständige Beiträge verklagt war, ein, die Einladungen und die Protokolle hätten übersetzt werden müssen, wenigstens ins Englische. Das Gericht wies das zurück. Sie hatte nie darum gebeten: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente — kein entsprechender Antrag ist in nachweisbarer Form belegt. Und die Beweislast lag bei ihr: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma — es war Sache der Berufungsklägerin, ihre Unkenntnis der Sprache zu belegen —, zumal der Verwalter ausgesagt hatte, sein Gespräch mit ihr sei vollständig auf Spanisch verlaufen (Urteil 559/2019 vom 28. Oktober 2019). 2007 hatte dasselbe Gericht die Berufung eines Eigentümers zurückgewiesen, der die Zahlung verweigerte, alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad — unter Berufung auf die Unkenntnis der Sprache, obwohl er sogar Präsident der Gemeinschaft gewesen war (Urteil 677/2007 vom 28. November 2007).
Das sind Berufungsurteile über rückständige Beiträge, keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Wir haben in dessen Rechtsprechung gesucht und kein Urteil gefunden, das eine Pflicht zur Übersetzung von Einladungen oder Protokollen aufstellt. Was die Urteile zeigen, passt zum Gesetz. Artikel 18 zählt die Gründe auf, aus denen ein Beschluss angefochten werden kann, und nicht verstanden zu haben gehört nicht dazu: Es müsste ein Gesetzesverstoß sein, und das Gesetz verlangt keine Übersetzung.
Die Einladung: wohin sie geht, und was eine falsche Übersetzung kostet
Das Gesetz sagt, wer die Einladung zu einer Versammlung verschickt, was sie enthalten muss und wohin sie gehen muss. In welcher Sprache, sagt es nicht. Jeder Eigentümer muss dem Sekretär eines mitteilen: el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — die Anschrift in Spanien für Ladungen und Mitteilungen jeder Art, die die Gemeinschaft betreffen (Ley 49/1960, Artikel 9). Ist keine Anschrift mitgeteilt, gilt die Wohnung selbst als Anschrift, und eine Mitteilung, die dem übergeben wird, der sie bewohnt, ist voll wirksam. Ist die Zustellung unmöglich, wird die Einladung am Anschlagbrett ausgehängt und wirkt nach drei Kalendertagen. Ein Eigentümer in Düsseldorf, der keine Anschrift mitgeteilt hat und kein Spanisch liest, ist für das Gesetz ordnungsgemäß geladen. Unser Beitrag über die Jahresversammlung, wenn Sie im Ausland leben, erklärt, wie Sie das vermeiden.
Eine Gemeinschaft, die doch übersetzt, geht ein eigenes Risiko ein. Eine im Süden Teneriffas verfasste ihre Einladungen in vier Sprachen, Italienisch, Englisch, Spanisch und Deutsch, und schickte jedem Eigentümer die seine. Für die Versammlung im Februar 2016 war die italienische Fassung ein Entwurf. Ihr Punkt 7 sprach davon, den Vorstand zu ermächtigen, Eigentümer zu sanktionieren, die gegen die Regeln verstoßen. Die endgültige Einladung kündigte Entscheidungen über die Bauarbeiten in einer Wohnung an, und gegebenenfalls rechtliche Schritte. Der Eigentümer dieser Wohnung erhielt seine Einladungen auf Italienisch und erfuhr erst in der Versammlung selbst, worüber entschieden wurde. Die Gemeinschaft machte geltend, ihre Übersetzungen seien ein Service außerhalb ihrer Organe, que no tiene valor oficial, ni probatorio — der weder amtlichen Wert noch Beweiswert hat —, weil der Präsident sie nicht unterschreibt. Das Gericht antwortete: la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua — die übliche Art, die Eigentümer einzuberufen, besteht darin, ihnen die Einladung in ihrer Sprache zuzustellen —, und da der Fehler nicht dem Eigentümer zuzurechnen war, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo — ist die richtige Folge die Nichtigkeit des Beschlusses (Provinzgericht Santa Cruz de Tenerife, Urteil 35/2020 vom 7. Februar 2020). Eine Übersetzung ist nur so lange eine Gefälligkeit, wie der Eigentümer auch den unterschriebenen Text erhält. Ist die Übersetzung alles, was er bekommt, dann ist sie seine Einladung.
Die Anfechtungsfrist folgt derselben Logik. Die Klage verfällt drei Monate nach dem Beschluss oder nach einem Jahr, wenn er gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt, und Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 — für abwesende Eigentümer wird diese Frist ab der Mitteilung des Beschlusses nach dem Verfahren des Artikels 9 berechnet (Artikel 18). Nach diesem Wortlaut läuft sie ab dem Tag, an dem das Protokoll zugestellt wird, nicht ab dem Tag, an dem es übersetzt ist.
Das Protokoll: Nur ein Text zählt
Die Beschlüsse werden in einem Protokollbuch festgehalten, diligenciado por el Registrador de la Propiedad — vom Grundbuchführer beglaubigt (Artikel 19). Die Verordnung hinter diesem Satz handelt von nummerierten Blättern und vom Stempel des Grundbuchführers, und auch sie sagt nichts zur Sprache (Reglamento Hipotecario, Artikel 415). Das Gesetz zählt auf, was das Protokoll enthalten muss und wie es abgeschlossen wird: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario — das Protokoll ist mit den Unterschriften des Präsidenten und des Sekretärs zu schließen —, am Ende der Versammlung oder innerhalb der folgenden zehn Kalendertage.
Nach unserer Lesart sollte der unterschriebene Text auf Spanisch sein oder eine spanische Fassung enthalten, auch wenn die Versammlung in einer anderen Sprache stattfand. Das Protokoll ist das Dokument, das die Gemeinschaft nach außen verwendet. Vor Gericht steht die Regel geschrieben: Jedem Dokument, das nicht auf Spanisch abgefasst ist, se acompañará la traducción del mismo — wird seine Übersetzung beigefügt (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 144). Für das Grundbuch gilt: Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro — Dokumente, die nicht in spanischer Sprache abgefasst sind, können für die Zwecke des Registers übersetzt werden —, und der Grundbuchführer kann auf eigene Verantwortung auf die amtliche Übersetzung verzichten, wenn er die Sprache kennt (Reglamento Hipotecario, Artikel 37). In dem Fall, den der Oberste Gerichtshof entschied, waren die Protokolle auf Spanisch, obwohl die Versammlung auf Englisch stattgefunden hatte.
Ein Fall aus Mallorca zeigt die Regel in der Praxis. Eigentümer, die eine Versammlung von 2018 anfochten, legten deren Protokoll nie vor. Es galt als erwiesen, dass sie das Protokoll auf Deutsch besaßen, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción — sodass sie es mit der Klage hätten vorlegen können, mit einer Übersetzung. Die Klage scheiterte, weil das Dokument fehlte, auf das sie sich stützte, und der Oberste Gerichtshof ließ das Rechtsmittel nicht zu (Beschluss vom 14. September 2022, Rechtsmittel 3446/2020).
Eine Übersetzung des Protokolls, die an die Eigentümer geht, ist eine Gefälligkeitskopie. Weicht sie vom unterschriebenen Protokoll im Buch ab, so zählt nach unserer Lesart das unterschriebene Protokoll: Es ist der Text, der berichtigt wird, wenn er einen Fehler enthält, und der Text, gegen den sich eine Anfechtung richtet. Wo das Protokoll selbst in zwei Sprachen abgefasst wird, lohnt es sich, darin festzuhalten, welche Fassung gilt. Wie Fehler berichtigt werden, steht in unserem Beitrag über das Protokoll der Versammlung.
Was ein Eigentümer im Ausland verlangen kann
Nichts davon lässt den ausländischen Eigentümer ohne Mittel. Das Gesetz gibt ihm mehrere, und sie wirken vor der Versammlung besser als danach.
- Eine Übersetzung von Einladungen und Protokollen. Bitten Sie schriftlich darum. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad — jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Eigentümerversammlung jedes Thema von Interesse für die Gemeinschaft prüft und darüber entscheidet —, und zwar mit einem Schreiben an den Präsidenten, der es auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen muss (Artikel 16). Ein schriftlicher Antrag ist auch das, was das Gericht in Málaga 2019 vermisste.
- Ein Dolmetscher in der Versammlung. Der Weg ist derselbe. Die Gerichte haben formloses Dolmetschen akzeptiert: durch den Verwalter im Fall von 2002 und durch den Präsidenten und die Sekretärin im balearischen Fall, in dem der Eigentümer unterlag, der einen unparteiischen Dolmetscher verlangte.
- Jemand, der für Sie spricht. An der Versammlung kann man durch einen Vertreter teilnehmen, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario — wobei zum Nachweis ein vom Eigentümer unterschriebenes Schriftstück genügt (Artikel 15). Das Gesetz schreibt weder eine Form noch eine Sprache vor, und ein zweisprachiges Formular erspart Diskussionen an der Tür. Eine notarielle Vollmacht für Geschäfte außerhalb der Versammlung ist etwas anderes, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, und steht in unserem Beitrag über Vollmachten für Eigentümer im Ausland.
- Spanisch, wann immer Sie wollen. In welcher Sprache die Versammlung auch stattfindet: Der Oberste Gerichtshof behandelte den Gebrauch des Spanischen als ein Recht des Eigentümers, der ihn einforderte.
Was weder das Gesetz noch die Urteile, die wir gelesen haben, hergeben, ist die Nichtigkeit einer Versammlung, weil sie nicht in der Sprache des Eigentümers stattfand, oder mehr Zeit für die Anfechtung, solange eine Übersetzung unterwegs ist.
Wer entscheidet, und wer zahlt
Das Gesetz kennt keine Regel zu Übersetzungen oder Dolmetschern. Nach unserer Lesart ist die Entscheidung eine gewöhnliche: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación — für die Gültigkeit der übrigen Beschlüsse genügt die Stimme der Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der Quoten vertreten (Artikel 17) —, und in zweiter Einberufung die Mehrheit der Anwesenden, wenn sie mehr als die Hälfte der anwesenden Quoten hält. Einmal beschlossen, sind die Kosten eine allgemeine Ausgabe, die wie die übrigen nach Quoten verteilt wird, auch auf die Eigentümer, die die Übersetzung nicht brauchen. Ohne Beschluss besorgt und bezahlt jeder Eigentümer seine eigene: Das Gericht in Málaga hielt 2019 fest, dass die Eigentümerin die Mittel zum Verstehen weder selbst beschafft noch verlangt hatte.
Ein balearisches Berufungsurteil von 2011 hat es so behandelt. In einer Gemeinschaft, in der rund 90 Prozent der Eigentümer Ausländer waren, hatte eine frühere Versammlung nach Aussage des Verwalters beschlossen, Dokumente ins Französische, Englische und Deutsche zu übersetzen, und zwei Eigentümer bestritten ihren Anteil an den Kosten. Das Gericht bestätigte die Umlage für die Übersetzung von Dokumenten: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros — die Übersetzung ist unerlässlich und gehört zum Informationsrecht der Miteigentümer —, und la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia — die Versammlung, die diese Ausgaben genehmigt, bedeutet, dass ihre Mehrheit sie für berechtigt hält (Urteil 144/2011 vom 4. Mai 2011). Es sagte das, um eine Ausgabe zu bestätigen, über die die Eigentümer abgestimmt hatten, nicht um etwas mangels Übersetzung für nichtig zu erklären.
Die Urteile, die wir gelesen haben, sagen nicht, ob ein dauerhafter, bezahlter Übersetzungsdienst zu den otros servicios comunes de interés general zählen würde — den sonstigen gemeinschaftlichen Diensten von allgemeinem Interesse —, deren Einrichtung drei Fünftel der Eigentümer und der Quoten verlangt (Artikel 17). Das balearische Gericht behandelte die Übersetzung als eine von der Versammlung genehmigte Ausgabe, und wir tun es auch. Dieselbe Mehrheit kann die Sprache der Versammlung selbst festlegen: Die Eigentümer im Fall von Cartagena hatten darüber abgestimmt, und der Oberste Gerichtshof maß dem Gewicht bei.
| Die Situation |
Was daraus folgt |
| Die Versammlung findet auf Englisch oder Deutsch statt |
Gültig, wenn die Umstände es nahelegen und niemand vom Spanischen ferngehalten wird |
| Die Einladung kommt nur auf Spanisch |
Gültig, wenn sie an die Anschrift ging, die das Gesetz nennt |
| Die einzige Einladung, die Sie bekommen, ist eine Übersetzung, und sie ist falsch |
Der Beschluss kann für nichtig erklärt werden |
| Sie möchten das Protokoll in Ihrer Sprache |
Schriftlich beantragen; die Versammlung entscheidet mit Mehrheit |
| Die Übersetzung und das unterschriebene Protokoll weichen voneinander ab |
Es zählt das unterschriebene Protokoll |
| Sie haben nicht verstanden und nicht gezahlt |
Für das Gericht in Málaga keine Verteidigung |
| Das Protokoll geht vor Gericht |
Auf Spanisch oder mit Übersetzung |
Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten
Wir leiten die Versammlung auf Spanisch und Englisch und erstellen die Protokolle in beiden Sprachen; Zusammenfassungen auf Deutsch erhalten Sie auf Wunsch. Die Einladung geht in dem Moment online, in dem sie ausgestellt wird, auf Deutsch, Englisch oder Spanisch, mit dem Vollmachtsformular gleich dabei. Ob ein bestimmter Beschluss noch angefochten werden kann, hängt von Daten und Tatsachen ab, und das verlangt eine Beratung zum Einzelfall. Die Leistung ist auf unserer Seite zur Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschrieben, und eine Gemeinschaft, die vergleichen möchte, kann ein Angebot anfordern.
Häufige Fragen
Ist eine auf Englisch abgehaltene Versammlung gültig?
Ja, wenn die Umstände es nahelegen, wie der Oberste Gerichtshof 2002 für eine Gemeinschaft mit großer ausländischer Mehrheit entschied, die beschlossen hatte, auf Englisch zu tagen. Ein Eigentümer, der Spanisch verwenden will, muss das können, und er verlangt zu Recht, dass die zur Abstimmung gestellten Beschlüsse ins Spanische übersetzt werden.
Kann ich das Protokoll auf Deutsch verlangen?
Sie können schriftlich darum bitten und die Frage auf die Tagesordnung setzen lassen. Ein Recht auf Übersetzung gibt das Gesetz nicht: Die Versammlung entscheidet mit Mehrheit, und wenn sie zustimmt, gehen die Kosten in den Haushalt.
In der Einladung, die ich in meiner Sprache erhielt, fehlte etwas. Spielt das eine Rolle?
Das kann es. 2020 erklärte das Provinzgericht Santa Cruz de Tenerife einen Beschluss für nichtig, weil die italienische Einladung, die einzige, die die italienischen Eigentümer erhielten, den Punkt nicht enthielt, über den abgestimmt wurde. Die Gemeinschaft sagte, alle hätten auch die spanische Fassung gehabt, und das Gericht stellte fest, dass dem nicht so war.
Ich habe die Einladung nicht verstanden. Kann ich das Beschlossene anfechten oder nicht mehr zahlen?
Nicht allein deshalb. Ein Beschluss kann angefochten werden, wenn er gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt, wenn er die Gemeinschaft zum Vorteil eines oder mehrerer Eigentümer schwer schädigt, wenn er einen Eigentümer schwer benachteiligt, der rechtlich nicht verpflichtet ist, das hinzunehmen, oder wenn er rechtsmissbräuchlich gefasst wurde, und nur innerhalb von drei Monaten oder einem Jahr. Das Gericht in Málaga wies das Sprachargument gegen die Beiträge 2007 und 2019 zurück.
Wer bezahlt die Übersetzung oder den Dolmetscher?
Die Gemeinschaft, nach Quoten, wenn die Versammlung es beschlossen hat: Ein balearisches Berufungsurteil von 2011 bestätigte diese Umlage gegenüber zwei Eigentümern, die sie bestritten. Ohne Beschluss zahlt jeder Eigentümer seine eigene.
