Sesenta pisos en Costa Calma: cincuenta y dos son de alemanes y británicos, ocho de españoles. Desde hace años la junta anual se celebra en inglés, con un resumen en alemán al final y en español para quien lo pide. Este otoño llegan dos cartas al presidente. Un propietario español dice que la última junta es nula porque no se celebró en español. Un propietario alemán dice que no le obliga un acta que no pudo leer. Ninguno de los dos tiene razón, y cada uno señala algo que la comunidad debería dejar resuelto antes de volver a reunirse. Esta nota explica qué dice el derecho español sobre el idioma de la junta, de la convocatoria y del acta, qué han resuelto los tribunales y qué puede pedir, y qué no, un propietario que vive fuera.
La ley calla, y la Constitución no habla de juntas
La Ley de Propiedad Horizontal regula quién convoca la junta, adónde se envía la convocatoria, qué mayorías hacen falta y qué debe contener el acta. Ningún artículo nombra un idioma. El argumento a favor del español suele empezar más arriba, en la Constitución: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla (artículo 3). Las normas que sí imponen el castellano se dirigen a autoridades: la Administración General del Estado tramita sus procedimientos en castellano (Ley 39/2015, artículo 15) y lo mismo hacen los tribunales (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 142). Una comunidad de propietarios no es ni lo uno ni lo otro. Cuando una audiencia provincial extrajo ese mismo deber de la Constitución, el Tribunal Supremo la corrigió.
Lo que decidió el Tribunal Supremo en 2002
El caso venía de un juzgado de Cartagena: una comunidad con 148 propietarios extranjeros, 94 de ellos británicos, y dos españoles. Su junta anual de septiembre de 1994 se celebró en inglés, como de costumbre. Dos propietarios pidieron a los tribunales que la anularan y que ordenaran celebrar otra en español, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan. El juzgado desestimó la demanda, la audiencia la estimó y el Tribunal Supremo casó esa sentencia (sentencia 1052/2002, de 15 de noviembre de 2002).
La Constitución, dijo, no impide que en las relaciones entre particulares se use una lengua extranjera, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto. La Ley de Propiedad Horizontal era aplicable a aquella junta, pero su aplicabilidad no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español.
Tres hechos pesaron en la sentencia, y a una comunidad le conviene tenerlos presentes.
- Los propietarios habían elegido. En la junta de 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés, y en la de 1993 se aprobó de nuevo. El Tribunal vio en ello la voluntad mayoritaria de los propietarios.
- A nadie se le impidió usar el español. El propietario que se oponía intervino en la junta y el administrador le hizo de traductor, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español.
- Los acuerdos podían leerse en español. Las actas aportadas al pleito estaban redactadas en castellano. Ese mismo propietario había propuesto que se tradujeran al español, al menos, los acuerdos que se sometieran a votación, en lo que ciertamente le asistía razón, dijo el Tribunal, y nada indicaba que eso se hubiera incumplido.
Una junta puede celebrarse, por tanto, en el idioma que comparte la mayoría de sus propietarios. Lo que la sentencia examinó era más concreto que un idioma: si el propietario que protestaba había podido intervenir y saber qué se votaba. Dos años antes la Audiencia Provincial de Baleares había llegado al mismo resultado con una junta celebrada en inglés, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete. El propietario hispanohablante que demandó había intervenido, había hecho propuestas y había votado (sentencia 543/2000, de 31 de julio de 2000).
Lo que no da: un derecho a su propio idioma
Un propietario extranjero lee a veces esa sentencia al revés, como un derecho a que se dirijan a él en alemán o en inglés. Los demandantes de 2002 habían pedido algo parecido, una traducción para cada nacionalidad, y perdieron. Dos sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, que hemos leído enteras, muestran qué suerte corre el argumento.
En 2019, una propietaria extranjera demandada por cuotas impagadas respondió que las convocatorias y las actas debían haberse traducido, al menos al inglés. La audiencia lo rechazó. Nunca lo había pedido: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente. Y la carga era suya: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma, cuando el administrador había declarado que la conversación que mantuvo con ella fue íntegramente en español (sentencia 559/2019, de 28 de octubre de 2019). En 2007 la misma audiencia había desestimado el recurso de un propietario que se negaba a pagar alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad (sentencia 677/2007, de 28 de noviembre de 2007).
Son sentencias de apelación sobre cuotas impagadas, no doctrina del Tribunal Supremo. Hemos buscado en la jurisprudencia de ese Tribunal y no hemos encontrado ninguna sentencia que imponga el deber de traducir convocatorias o actas. Lo que muestran encaja con la ley. El artículo 18 enumera los motivos por los que puede impugnarse un acuerdo, y no haber entendido no figura entre ellos: tendría que ser una infracción de la ley, y la ley no exige ninguna traducción.
La convocatoria: adónde va, y lo que cuesta una traducción equivocada
La ley dice quién envía la convocatoria de una junta, qué debe contener y adónde debe ir. No dice en qué idioma. Todo propietario debe comunicar al secretario el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad (Ley 49/1960, artículo 9). Si no ha comunicado ninguno, el domicilio es el propio piso, y la notificación entregada a quien lo ocupe produce plenos efectos. Si la entrega resulta imposible, la convocatoria se coloca en el tablón y produce efectos a los tres días naturales. Un propietario de Düsseldorf que no ha comunicado ningún domicilio y no lee español está, para la ley, correctamente citado. Nuestra nota sobre la junta anual cuando se vive en el extranjero explica cómo evitarlo.
La comunidad que sí traduce asume un riesgo propio. Una del sur de Tenerife redactaba sus convocatorias en cuatro idiomas, italiano, inglés, español y alemán, y enviaba a cada propietario la suya. Para la junta de febrero de 2016, la versión italiana era un borrador. Su punto 7 hablaba de autorizar a la junta directiva a sancionar a los propietarios que incumplieran las normas. La convocatoria definitiva anunciaba decisiones sobre las obras de un apartamento, y acciones legales si procedía. El propietario de ese apartamento recibía sus convocatorias en italiano, y supo lo que se decidía en la propia junta. La comunidad alegó que sus traducciones eran un servicio ajeno a sus órganos de gobierno, que no tiene valor oficial, ni probatorio, porque el presidente no las firma. La audiencia respondió que la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua y que, no siendo el error imputable al propietario, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sentencia 35/2020, de 7 de febrero de 2020). Una traducción solo es una cortesía mientras el propietario recibe además el texto firmado. Si la traducción es lo único que recibe, esa es su convocatoria.
El plazo para impugnar sigue la misma lógica. La acción caduca a los tres meses del acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 (artículo 18). Con esa redacción, corre desde el día en que se notifica el acta, no desde el día en que se traduce.
El acta: un solo texto vale
Los acuerdos se reflejan en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad (artículo 19). El reglamento que desarrolla esa frase trata de hojas numeradas y del sello del registrador, y tampoco dice nada del idioma (Reglamento Hipotecario, artículo 415). La ley enumera lo que debe contener el acta y cómo queda cerrada: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Nuestra lectura es que el texto firmado debe estar en español, o llevar una versión en español, aunque la junta se haya celebrado en otro idioma. El acta es el documento que la comunidad usa de puertas afuera. En un juicio la regla está escrita: a todo documento que no esté en castellano se acompañará la traducción del mismo (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 144). Para el Registro de la Propiedad la regla es esta: Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro; y el registrador puede prescindir de la traducción oficial, bajo su responsabilidad, cuando conozca el idioma (Reglamento Hipotecario, artículo 37). En el caso que resolvió el Tribunal Supremo, las actas estaban en castellano aunque la junta se había celebrado en inglés.
Un caso de Mallorca muestra la regla en la práctica. Unos propietarios que impugnaron una junta de 2018 nunca aportaron su acta. Se tuvo por probado que disponían del acta en alemán, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción. La demanda fracasó porque faltaba el documento en que se apoyaba, y el Tribunal Supremo no admitió el recurso (auto de 14 de septiembre de 2022, recurso 3446/2020).
La traducción del acta que se envía a los propietarios es una copia de cortesía. En nuestra lectura, si difiere del acta firmada que consta en el libro, el texto que vale es el acta firmada: el que se subsana si contiene un error y el que se impugna. Cuando la propia acta se redacta en dos idiomas, conviene decir en ella qué versión prevalece. Cómo se corrigen los errores está en nuestra nota sobre el acta de la junta.
Lo que puede pedir un propietario que vive fuera
Nada de esto deja al propietario extranjero sin herramientas. La ley le da varias, y funcionan mejor antes de la junta que después.
- Una traducción de convocatorias y actas. Pídala por escrito. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante un escrito dirigido al presidente, que debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta (artículo 16). Una petición por escrito es, además, lo que la audiencia de Málaga echó en falta en 2019.
- Un intérprete en la junta. El camino es el mismo. Los tribunales han aceptado la interpretación informal: la del administrador en el caso de 2002 y la del presidente y la secretaria en el balear, donde perdió el propietario que exigía un intérprete imparcial.
- Alguien que hable por usted. A la junta se puede asistir por representación, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario (artículo 15). La ley no prescribe ni una forma ni un idioma, y un impreso bilingüe evita discusiones en la puerta. Un poder notarial para actos ajenos a la junta es otra cosa, con su apostilla y su traducción jurada, y está en nuestra nota sobre los poderes para propietarios en el extranjero.
- El español, siempre que quiera. Sea cual sea el idioma de la junta, el Tribunal Supremo trató el uso del español como un derecho del propietario que lo reclamaba.
Lo que no dan ni la ley ni las sentencias que hemos leído es la nulidad de una junta porque no se celebró en el idioma del propietario, ni más plazo para impugnar mientras llega una traducción.
Quién decide y quién paga
La ley no tiene ninguna regla sobre traducciones ni intérpretes. En nuestra lectura la decisión es ordinaria: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17), y en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes, si reúnen más de la mitad de las cuotas presentes. Una vez aprobado, el coste es un gasto general, que se reparte por cuotas como los demás, también entre los propietarios que no necesitan la traducción. Sin acuerdo, cada propietario se procura y paga la suya: la audiencia de Málaga señaló en 2019 que la propietaria ni había puesto ni había pedido los medios para entender.
Una sentencia de apelación balear de 2011 lo trató así. En una comunidad en la que cerca del 90 por ciento de los propietarios eran extranjeros, una junta anterior había acordado, según el administrador, traducir los documentos al francés, al inglés y al alemán, y dos propietarios discutían su parte del coste. La audiencia mantuvo el cargo por la traducción de documentos: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros, y la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia (sentencia 144/2011, de 4 de mayo de 2011). Lo dijo para mantener un gasto que los propietarios habían votado, no para anular nada por falta de traducción.
Las sentencias que hemos leído no dicen si un servicio de traducción permanente y de pago entraría entre los otros servicios comunes de interés general, cuya implantación exige tres quintos de propietarios y de cuotas (artículo 17). La audiencia balear trató la traducción como un gasto aprobado por la junta, y nosotros también. Esa misma mayoría puede fijar el idioma de la propia junta: los propietarios del caso de Cartagena lo habían votado, y el Tribunal Supremo lo tuvo en cuenta.
| La situación |
Lo que resulta |
| La junta se celebra en inglés o en alemán |
Válida cuando las circunstancias lo aconsejan y a nadie se le impide usar el español |
| La convocatoria llega solo en español |
Válida si fue al domicilio que señala la ley |
| La única convocatoria que recibe es una traducción, y está mal |
El acuerdo puede anularse |
| Quiere el acta en su idioma |
Pídalo por escrito; la junta decide por mayoría |
| La traducción y el acta firmada difieren |
Vale el acta firmada |
| No entendió, y no pagó |
No es una defensa para la audiencia de Málaga |
| El acta va a juicio |
En español, o con una traducción |
Lo que hacemos en las comunidades que administramos
Presidimos la junta en español e inglés y emitimos las actas en los dos idiomas; hay resúmenes en alemán a petición. La convocatoria se publica en el portal en el momento en que se emite, en español, inglés o alemán, con el impreso de delegación de voto adjunto. Si un acuerdo concreto puede impugnarse todavía depende de fechas y de hechos, y eso requiere asesoramiento sobre el caso. El servicio está descrito en nuestra página de administración de comunidades, y la comunidad que quiera comparar puede pedir un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Es válida una junta celebrada en inglés?
Sí, cuando las circunstancias lo aconsejan, como declaró el Tribunal Supremo en 2002 para una comunidad con una amplia mayoría de extranjeros que había votado reunirse en inglés. El propietario que quiera usar el español debe poder hacerlo, y tiene razón al pedir que se traduzcan al español los acuerdos que se someten a votación.
¿Puedo exigir el acta en alemán?
Puede pedirlo, por escrito, y hacer que la cuestión vaya al orden del día. La ley no da derecho a una traducción: la junta decide por mayoría y, si lo aprueba, el coste va al presupuesto.
A la convocatoria que recibí en mi idioma le faltaba un punto. ¿Importa?
Puede importar. En 2020 la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife anuló un acuerdo porque la convocatoria en italiano, la única que recibían los propietarios italianos, no recogía el punto que se votó. La comunidad dijo que todos tenían también la versión en español, y la audiencia consideró que no era así.
No entendí la convocatoria. ¿Puedo impugnar lo acordado, o dejar de pagar?
No solo por eso. Un acuerdo puede impugnarse cuando es contrario a la ley o a los estatutos, cuando resulta gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, cuando supone un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo o cuando se adoptó con abuso de derecho, y solo dentro de tres meses o de un año. La audiencia de Málaga rechazó el argumento del idioma frente a las cuotas en 2007 y en 2019.
¿Quién paga la traducción o el intérprete?
La comunidad, por cuotas, cuando la junta lo ha acordado: una sentencia de apelación balear de 2011 mantuvo ese cargo frente a dos propietarios que lo discutían. Sin acuerdo, cada propietario paga la suya.
