Eine außerordentliche Versammlung erzwingen: die 25-Prozent-Regel, die Tagesordnung und was tun, wenn der Präsident Nein sagt

Die Dachterrasse eines Wohnblocks in Corralejo ist seit dem letzten Unwetter in drei Wohnungen undicht. Der Präsident, der im Erdgeschoss wohnt, antwortet, das komme auf die Tagesordnung der Jahresversammlung im März. Die Eigentümer unter der Terrasse wollen nicht fünf Monate warten, und das spanische Wohnungseigentumsgesetz zwingt sie nicht dazu: Eine Gruppe von Eigentümern kann eine Versammlung erzwingen. Was das Gesetz nicht klar sagte, war das Wie, und am 2. Juni 2025 sagte es der Oberste Gerichtshof an einem Tag gleich zweimal. In Sevilla und in Las Palmas de Gran Canaria hatten Eigentümer mit mehr als genug Quoten selbst eingeladen, ohne den Präsidenten vorher zu fragen, und in beiden Fällen entschied das Gericht gegen die Versammlung. Dieser Beitrag erklärt, wer sie beantragen kann, wie man sie beantragt, was geschieht, wenn der Präsident Nein sagt oder nichts sagt, und wie man eine Tagesordnung schreibt, die eine Anfechtung übersteht. Zitate stehen auf Spanisch, mit der Lesart auf Deutsch.

Wer sie beantragen kann

Das Gesetz sagt, dass die Versammlung einmal im Jahr für Haushalt und Abrechnung zusammentritt und bei allen anderen Gelegenheiten, die der Präsident für angebracht hält, o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, oder wenn es ein Viertel der Eigentümer beantragt oder eine Zahl von ihnen, die mindestens 25 Prozent der Beteiligungsquoten vertritt (Ley 49/1960, Artikel 16). Die beiden Maßstäbe gelten alternativ. In einem Block mit vierzig Wohnungen genügen zehn Eigentümer, gleich welche Quoten sie haben; ebenso genügen drei Eigentümer großer Einheiten, wenn ihre Quoten zusammen ein Viertel des Ganzen ergeben.

Jede Versammlung außer der jährlichen ist eine außerordentliche Versammlung, und sie kann alles, was eine Versammlung kann: Arbeiten und die Umlagen dafür beschließen, den Verwalter wechseln oder den Präsidenten wechseln. Für die Amtsträger nennt das Gesetz sogar den Weg: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, die Bestellten können vor Ablauf ihrer Amtszeit durch Beschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden, die in außerordentlicher Sitzung einberufen wird (Artikel 13).

Erst fragen: der Oberste Gerichtshof im Juni 2025

Jahrelang waren sich die Provinzgerichte uneins, ob Eigentümer, die die Schwelle erreichen, die Einladung selbst verschicken dürfen. Der Oberste Gerichtshof hat es in zwei Urteilen vom 2. Juni 2025 entschieden, Nummern 867/2025 und 868/2025. Sein Ausgangspunkt ist das Verb, das das Gesetz verwendet: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, das verwendete Verb, «beantragen», bedeutet ein Ersuchen, keine ausführende Handlung. Ein Ersuchen braucht jemanden, der es empfängt, und das ist der Präsident. Also gilt: la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, die Befugnis der Initiatoren zur Einberufung besteht nicht unmittelbar, sondern hängt von der vorherigen Untätigkeit des Präsidenten ab.

Keiner der beiden Fälle war eine Formalie. In Sevilla berief eine am 5. September 2016 abgehaltene Versammlung die Präsidentin mit 15 zu 8 Stimmen ab; die Eigentümer, die eingeladen hatten, hatten die nötige Zahl, hatten sie vorher nicht gefragt, und die Beschlüsse wurden für nichtig erklärt. In Las Palmas de Gran Canaria beriefen Eigentümer mit 29,23 Prozent der Quoten zwei Versammlungen direkt ein, die Vorinstanzen hielten sie für gültig, und der Oberste Gerichtshof hob das auf. In beiden Fällen wurde vorgebracht, das Fragen wäre sinnlos gewesen, weil der Präsident gerade die Person war, um die es in der Versammlung ging. Das Gericht antwortete, dass das Gesetz dieses Risiko bereits regelt: Die Eigentümer stellen den Antrag, und Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, wenn dieser es ungerechtfertigt nicht in angemessener Frist tut, ist die subsidiäre Befugnis der Initiatoren eröffnet, die Einberufung selbst vorzunehmen. In den Worten des Gerichts: la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, die Untätigkeit des Präsidenten kann die Abhaltung der Versammlung nicht auf unbestimmte Zeit blockieren.

Der Antrag

Nichts im Gesetz schreibt eine Form vor, und die beiden Urteile zeigen, warum die Form zählt: Jahre später wird jemand beweisen müssen, dass der Präsident gefragt wurde, und wann. Ein Antrag, der seinen Zweck erfüllt, enthält vier Dinge.

• Wer beantragt. Name, Wohnung oder Einheit und Quote jedes Eigentümers, der unterschreibt, damit jeder das Viertel der Eigentümer oder das Viertel der Quoten nachprüfen kann.
• Wozu. Die Punkte, über die die Versammlung entscheiden soll, so formuliert, wie sie auf der Tagesordnung stehen sollen.
• Bis wann. Ein Datum, bis zu dem der Präsident gebeten wird, die Einladung zu verschicken. Das Gericht spricht von einer angemessenen Frist und nennt keine Zahl; ein Antrag, der sein eigenes Datum nennt, lässt weniger Raum für Streit.
• Der Nachweis. Ein Burofax mit beglaubigtem Inhalt an den Präsidenten, mit Kopie an den Verwalter, belegt, was beantragt wurde und an welchem Tag.

Ein einzelner Eigentümer hat ein kleineres Recht. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Versammlung jedes Thema von Interesse für die Gemeinschaft prüft und darüber befindet, und zwar durch ein Schreiben an den Präsidenten, der es auf die Tagesordnung der nächsten stattfindenden Versammlung setzen muss (Artikel 16). Das zieht keine Versammlung vor. Es stellt aber sicher, dass das Thema bei der nächsten nicht fehlt.

Das Schreiben selbst kann kurz sein. Auf Spanisch, denn in dieser Sprache muss es gelesen werden: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Das heißt: «Wir, die unterzeichnenden Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Beteiligungsquoten vertreten, bitten den Präsidenten gemäß Artikel sechzehn des Wohnungseigentumsgesetzes, innerhalb von fünfzehn Tagen eine außerordentliche Versammlung mit folgender Tagesordnung einzuberufen». Es folgen die Tagesordnung und dann die Unterschriften.

Wenn der Präsident Nein sagt oder nichts sagt

Dann, und erst dann, treten die antragstellenden Eigentümer an die Stelle des Präsidenten: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, die Einberufung der Versammlungen nimmt der Präsident vor und, wenn er es nicht tut, die Initiatoren der Versammlung. An seine Stelle treten heißt, alles zu tun, was er hätte tun müssen. Die Einladung ergeht con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, unter Angabe der zu behandelnden Angelegenheiten sowie von Ort, Tag und Uhrzeit, zu denen sie in erster oder gegebenenfalls zweiter Einberufung stattfindet. Sie geht an alle Eigentümer, nicht nur an die wohlgesinnten, an die Anschrift, die jeder dem Sekretär mitgeteilt hat: Das Gesetz spricht von el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, der Anschrift in Spanien für Ladungen und Zustellungen, und greift auf die Wohnung selbst zurück, wenn keine mitgeteilt wurde (Artikel 9).

Zwei Einzelheiten bringen Initiatoren zu Fall. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, die Einladung muss eine Liste der Eigentümer enthalten, die mit fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft im Rückstand sind, mit dem Hinweis, dass sie nicht abstimmen werden; die Liste liegt beim Verwalter, der Antrag sollte sie also anfordern. Und das Protokoll muss festhalten: El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, wer eingeladen hat und gegebenenfalls welche Eigentümer die Versammlung veranlasst haben (Artikel 19). Bewahren Sie den Antrag, den Zustellnachweis und die Antwort des Präsidenten, oder den Nachweis, dass es keine gab, beim Protokoll auf.

Die Tagesordnung ist die Versammlung

In der Regel kann eine Versammlung nur beschließen, was ihre Tagesordnung angekündigt hat. Am 7. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof seine Rechtsprechung im Urteil 700/2026 bekräftigt: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, vage Angaben genügen diesem Zweck nicht, und er nannte «Arbeiten», «Umlagen» und «Angelegenheit von gemeinschaftlichem Interesse» als Beispiele; ebenso wenig darf «Verschiedenes» als Deckmantel dienen, um über eine neue Sache zu entscheiden, die eine eigene Zeile verdient hätte. Der Maßstab lautet: el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, die Tagesordnung muss genügend Angaben enthalten, damit die Eigentümer ohne Schwierigkeit und ohne Auslegungsaufwand die konkrete Frage erkennen können, die zur Debatte und gegebenenfalls zur Abstimmung gestellt wird.

Für den Block mit der undichten Terrasse ist «Dach» kein Tagesordnungspunkt. «Reparatur der Dachterrasse über den Wohnungen 3A, 3B und 3C: Genehmigung eines Angebots und einer Sonderumlage zu seiner Bezahlung» ist einer. Ein Eigentümer in Manchester, der diese Zeile liest, weiß, ob er eine Vollmacht schicken soll.

Frist, Beschlussfähigkeit und Mehrheit

Für eine außerordentliche Versammlung nennt das Gesetz keine Zahl von Tagen: Die Ladung erfolgt con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, mit der Frist, die möglich ist, damit sie allen Betroffenen zur Kenntnis gelangen kann (Artikel 16). In einem Gebäude, in dem die Hälfte der Eigentümer im Ausland lebt, spricht das für zwei Wochen, nicht für zwei Tage. Die zweite Einberufung kann am selben Tag stattfinden, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, wenn seit der ersten eine halbe Stunde vergangen ist, und in zweiter Einberufung serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, sind die Beschlüsse gültig, die die Mehrheit der Anwesenden fasst, sofern diese zugleich mehr als die Hälfte des Werts der Quoten der Anwesenden vertritt (Artikel 17). Mehr braucht es nicht, um einen Präsidenten oder einen Verwalter abzuberufen.

Säumige Eigentümer zählen weniger, als sie denken. Sie podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, können an den Beratungen teilnehmen, haben aber kein Stimmrecht, und ihre Quoten bleiben bei der Zählung außer Betracht (Artikel 15).

Eigentümer im Ausland

Weder der Antrag noch die Abstimmung verlangen, dass jemand einfliegt. Für die Versammlung gilt: Teilnahme persönlich oder durch Vertretung, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, wobei zu deren Nachweis ein vom Eigentümer unterschriebenes Schriftstück genügt (Artikel 15); mehr verlangt das Gesetz nicht, auch keinen Notar. Für den Antrag kann jeder Eigentümer sein eigenes Blatt unterschreiben, mit Name, Einheit und Quote, und es an denjenigen schicken, der sie sammelt. Was das Gesetz nicht vorsieht, ist die Teilnahme per Video: Unser Beitrag über Versammlungen per Video erklärt, was einstweilen möglich ist, und der über die Jahresversammlung für Eigentümer im Ausland, wie Zustellanschrift und Vollmacht in der Praxis funktionieren.

Wenn es in der Versammlung um den Präsidenten oder den Verwalter geht

Das ist oft der Fall. Der Punkt muss es ausdrücklich sagen: «Abberufung des Präsidenten und Wahl eines neuen», «Beendigung der Bestellung des Verwalters und Bestellung eines neuen». Ein Präsident, der gebeten wird, eine Versammlung über seine eigene Abberufung einzuberufen, ist genau in der Lage, die der Oberste Gerichtshof vor sich hatte, und die Antwort ist dieselbe: Er wird gefragt, und wenn er nicht handelt, handeln die Initiatoren. Was ein Verwalterwechsel mit sich bringt, steht in unserem Beitrag über den Wechsel des Verwalters, und was das Amt des Präsidenten bedeutet, für einen Eigentümer im Ausland ebenso wie für den aus dem Stockwerk darüber, in dem über die Pflichten des Präsidenten.

Was wir in den Gemeinschaften tun, die wir verwalten

Wir sind als Sekretär und Verwalter für Gemeinschaften auf Fuerteventura tätig, und ihre Versammlungen, ordentliche wie außerordentliche, werden auf Spanisch und Englisch einberufen, geleitet und protokolliert. Wenn Eigentümer eine Versammlung wollen, erfahren wir es lieber früh: Ein Antrag, der den Präsidenten mit den richtigen Unterschriften und einer klaren Tagesordnung erreicht, lässt sich weit leichter mit einer Einladung beantworten als mit einem Streit. Die Leistung ist auf unserer Seite Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschrieben, und eine Gemeinschaft, die vergleichen möchte, kann ein Angebot anfordern.

Häufige Fragen

Wie viele Eigentümer müssen unterschreiben?

Ein Viertel der Eigentümer oder Eigentümer, deren Quoten zusammen ein Viertel des Ganzen ergeben. Jeder der beiden Maßstäbe genügt, und der Antrag sollte Namen, Einheiten und Quoten aufführen, damit sich die Zahl nachprüfen lässt.

Können wir die Einladung selbst verschicken, wenn wir die Unterschriften haben?

Nicht sofort. Seit Juni 2025 verlangt der Oberste Gerichtshof, dass die Eigentümer zuerst den Präsidenten fragen; selbst einberufen dürfen sie nur, wenn er es nicht in angemessener Frist tut. Eine direkt einberufene Versammlung kann mit allem, was sie beschlossen hat, für nichtig erklärt werden.

Wie lange müssen wir auf den Präsidenten warten?

Das Gesetz nennt keine Zahl, und das Gericht spricht nur von einer angemessenen Frist. Ein Antrag, der sein eigenes Datum setzt, und der Nachweis des Tages, an dem er zugestellt wurde, sind der beste Beleg dafür, dass die Wartezeit angemessen war.

Kann eine außerordentliche Versammlung den Präsidenten abberufen?

Ja. Das Gesetz sieht die Abberufung vor Ablauf der Amtszeit durch eine in außerordentlicher Sitzung einberufene Versammlung vor, und die gewöhnliche Mehrheit genügt. Die Abberufung muss ausdrücklich auf der Tagesordnung stehen.