Forzar una junta extraordinaria: la regla del 25 %, el orden del día y qué hacer cuando el presidente dice que no

La azotea de un bloque de Corralejo filtra en tres pisos desde el último temporal. El presidente, que vive en la planta baja, contesta que irá en el orden del día de la junta anual, en marzo. Los propietarios de debajo de la azotea no quieren esperar cinco meses, y la Ley de Propiedad Horizontal no los obliga: un grupo de propietarios puede forzar una junta. Lo que la ley no decía con claridad era cómo, y el 2 de junio de 2025 el Tribunal Supremo lo dijo dos veces en un mismo día. En Sevilla y en Las Palmas de Gran Canaria, propietarios con cuotas de sobra habían convocado ellos mismos sin pedírselo antes al presidente, y en los dos casos el Tribunal resolvió contra la junta. Esta nota explica quién puede pedirla, cómo pedirla, qué pasa cuando el presidente dice que no o no dice nada, y cómo redactar un orden del día que resista una impugnación.

Quién puede pedirla

La ley dice que la junta se reúne una vez al año para los presupuestos y las cuentas, y en las demás ocasiones que el presidente considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (Ley 49/1960, artículo 16). Las dos medidas son alternativas. En un bloque de cuarenta pisos bastan diez propietarios, sean cuales sean sus cuotas; también bastan tres propietarios de unidades grandes si sus cuotas suman la cuarta parte del total.

Toda junta que no sea la anual es una junta extraordinaria, y puede hacer lo que puede hacer una junta: aprobar obras y las derramas para pagarlas, cambiar de administrador o cambiar de presidente. Para los cargos la ley señala incluso el camino: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria (artículo 13).

Pedir primero: el Tribunal Supremo en junio de 2025

Durante años las audiencias provinciales discreparon sobre si los propietarios que alcanzan el umbral pueden enviar ellos mismos la convocatoria. El Tribunal Supremo lo zanjó en dos sentencias de 2 de junio de 2025, las números 867/2025 y 868/2025. Su punto de partida es el verbo que usa la ley: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva. Una petición necesita alguien que la reciba, y ese es el presidente. Por eso la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.

Ninguno de los dos casos era un tecnicismo. En Sevilla, una junta celebrada el 5 de septiembre de 2016 destituyó a la presidenta por 15 votos contra 8; los propietarios que la convocaron tenían los números, no se lo habían pedido antes a ella, y los acuerdos se anularon. En Las Palmas de Gran Canaria, propietarios con el 29,23 por ciento de las cuotas convocaron directamente dos juntas, los tribunales inferiores las dieron por válidas, y el Tribunal Supremo revocó. En los dos casos se alegó que pedirlo habría sido inútil, porque el presidente era precisamente la persona de la que trataba la junta. El Tribunal respondió que la ley ya se ocupa de ese riesgo: los propietarios piden, y Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. En palabras del Tribunal, la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta.

La solicitud

Nada en la ley prescribe una forma, y las dos sentencias muestran por qué la forma importa: años después, alguien tendrá que probar que se pidió al presidente, y cuándo. Una solicitud que cumple su función lleva cuatro cosas.

• Quién pide. El nombre, el piso o local y la cuota de cada propietario que firma, para que cualquiera pueda comprobar la cuarta parte de los propietarios o la cuarta parte de las cuotas.
• Para qué. Los asuntos que la junta debe decidir, redactados como deben figurar en el orden del día.
• Para cuándo. Una fecha antes de la cual se pide al presidente que envíe la convocatoria. El Tribunal habla de un plazo prudencial y no da ninguna cifra; la solicitud que fija su propia fecha deja menos que discutir.
• Prueba. Un burofax con certificación de contenido al presidente, con copia al administrador, acredita qué se pidió y qué día.

Un propietario solo tiene un derecho más pequeño. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante escrito al presidente, que debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre (artículo 16). No adelanta ninguna junta. Sí garantiza que el asunto no quede fuera de la próxima.

El escrito puede ser breve: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Sigue el orden del día, y después las firmas.

Cuando el presidente dice que no, o no dice nada

Entonces, y solo entonces, los propietarios que lo pidieron ocupan el lugar del presidente: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión. Ocupar su lugar significa hacer todo lo que él habría tenido que hacer. La convocatoria sale con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. Va a todos los propietarios, no solo a los afines, al domicilio que cada uno ha comunicado al secretario: la ley habla de el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, y a falta de él vale el propio piso (artículo 9).

Dos detalles hacen tropezar a los promotores. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, con la advertencia de que no votarán; la relación está en manos del administrador, así que la solicitud debe pedirla. Y el acta tiene que recoger El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido (artículo 19). Conserve con el acta la solicitud, el justificante de entrega y la respuesta del presidente, o la prueba de que no la hubo.

El orden del día es la junta

Por regla general, una junta solo puede decidir lo que anunció su orden del día. El 7 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo reiteró su doctrina en la sentencia 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, y puso como ejemplos «obras», «derramas» y «asunto de interés comunitario»; tampoco puede usarse «ruegos y preguntas» como cobertura para decidir un asunto nuevo que merecía una línea propia. El criterio es que el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación.

Para el bloque de la azotea que filtra, «cubierta» no es un punto del orden del día. «Reparación de la azotea sobre los pisos 3A, 3B y 3C: aprobación de un presupuesto y de una derrama extraordinaria para pagarlo» sí lo es. Un propietario de Mánchester que lee esa línea sabe si tiene que enviar una delegación.

Antelación, quórum y mayoría

Para una junta extraordinaria la ley no fija ningún número de días: la citación se hace con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados (artículo 16). En un edificio donde la mitad de los propietarios vive fuera, eso es un argumento a favor de dos semanas, no de dos días. La segunda convocatoria puede celebrarse el mismo día, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, y en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17). Destituir a un presidente o a un administrador no exige más que eso.

Los propietarios morosos cuentan menos de lo que creen. Estos podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, y sus cuotas quedan fuera del cómputo (artículo 15).

Propietarios en el extranjero

Ni la solicitud ni el voto exigen que nadie coja un avión. Para la junta, la asistencia es personal o por representación, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario (artículo 15); la ley no pide nada más, ni notario. Para la solicitud, cada propietario puede firmar su propia hoja, con su nombre, su unidad y su cuota, y enviarla a quien las esté reuniendo. Lo que la ley no prevé es la asistencia por vídeo: nuestra nota sobre las juntas por videoconferencia explica qué puede hacerse mientras tanto, y la de la junta anual para propietarios en el extranjero, cómo funcionan en la práctica el domicilio para notificaciones y la delegación.

Si la junta trata del presidente o del administrador

Ocurre a menudo. El punto debe decirlo con todas las letras: «cese del presidente y elección de uno nuevo», «cese del administrador y nombramiento de uno nuevo». El presidente al que se pide que convoque una junta sobre su propio cese está exactamente en la situación que tuvo delante el Tribunal Supremo, y la respuesta es la misma: se le pide, y si no actúa lo hacen los promotores. Lo que supone un cambio de administrador está en nuestra nota sobre cómo cambiar de administrador de fincas, y lo que conlleva el cargo de presidente, para quien vive fuera tanto como para quien vive arriba, en la de las obligaciones del presidente.

Qué hacemos en las comunidades que administramos

Actuamos como secretario-administrador de comunidades en Fuerteventura, y sus juntas, ordinarias y extraordinarias, se convocan, se presiden y se documentan en acta en español y en inglés. Cuando los propietarios quieren una junta preferimos saberlo pronto: a una solicitud que llega al presidente con las firmas correctas y un orden del día claro es mucho más fácil responderle con una convocatoria que con un pleito. El servicio se describe en nuestra página de administración de comunidades, y la comunidad que quiera comparar puede pedir un presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos propietarios tienen que firmar?

La cuarta parte de los propietarios, o propietarios cuyas cuotas sumen la cuarta parte del total. Basta cualquiera de las dos medidas, y la solicitud debe relacionar nombres, unidades y cuotas para que la cifra pueda comprobarse.

¿Podemos enviar nosotros la convocatoria si tenemos las firmas?

No de inmediato. Desde junio de 2025 el Tribunal Supremo exige que los propietarios se lo pidan antes al presidente; solo pueden convocar ellos si él no lo hace en un plazo prudencial. Una junta convocada directamente puede anularse con todo lo que decidió.

¿Cuánto hay que esperar al presidente?

La ley no da ninguna cifra y el Tribunal solo habla de un plazo prudencial. Una solicitud que fija su propia fecha, y la prueba del día en que se entregó, son la mejor evidencia de que la espera fue razonable.

¿Puede una junta extraordinaria destituir al presidente?

Sí. La ley prevé la remoción antes de que termine el mandato por una junta convocada en sesión extraordinaria, y basta la mayoría ordinaria. El cese tiene que figurar en el orden del día con todas las letras.