La mayoría de las comunidades que administramos en Fuerteventura tiene piscina, y para el propietario que vive en Hamburgo o en Leeds es la parte del edificio en la que más piensa y de la que menos sabe: quién controla el agua, si hace falta socorrista, qué mira el inspector de sanidad y qué pasa si un niño se hace daño en el andén. Las respuestas no están en la Ley de Propiedad Horizontal. Están en un decreto sanitario canario de 2005, en un real decreto estatal de 2013 y, para las duchas y el spa, en un real decreto de legionela de 2022 — y recaen sobre la comunidad como titular de la piscina, no sobre la empresa de mantenimiento que contrata.
Este artículo explica lo que dicen esas normas para una piscina comunitaria en Canarias, con las citas literales y el calendario del año al final.
Tres normas y un único responsable
Canarias regula las piscinas mediante el Decreto 212/2005, de 15 de noviembre, que aprobó el Reglamento sanitario de piscinas de uso colectivo — publicado en el Boletín Oficial de Canarias el 1 de diciembre de 2005 y en vigor desde junio de 2006 —, modificado por el Decreto 119/2010, de 2 de septiembre, en vigor desde el 16 de septiembre de 2010. Su ámbito es amplio a propósito: piscina de uso colectivo es toda la que no es de uso exclusivamente unifamiliar, «independientemente de que se encuentren ubicadas en comunidades de propietarios, establecimientos turísticos, sociedades, clubes…» (art. 2.2). Solo quedan fuera las piscinas unifamiliares, las de baños termales, las naturales y las de hidromasaje (art. 3.1).
Por encima está el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, estatal, en vigor desde el 11 de diciembre de 2013, que fija los criterios sanitarios básicos del agua y del aire de todas las piscinas de España. Clasifica las piscinas por su uso — de uso público, tipo 1 y tipo 2; de uso privado, tipo 3A, expresamente «piscinas de comunidades de propietarios», y tipo 3B, las unifamiliares (art. 2) — y para el tipo 3A hace obligatorio un mínimo de sus artículos: los elementos de diseño y seguridad, el tratamiento del agua, los productos químicos, los criterios de calidad del agua, la notificación de incidencias graves y parte de la información al usuario (arts. 5, 6, 7, 10, 13 y 14.d, e y f, por el art. 3.2). El Servicio Canario de la Salud aplica ambos textos a la piscina de una comunidad, y así lo dice en su propia página de piscinas.
El tercer texto es el Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, de prevención de la legionelosis, en vigor desde el 2 de enero de 2023 y modificado en julio de 2024; volvemos a él más abajo.
Quién es el responsable es el punto en el que más se equivocan los propietarios. El decreto canario llama titular de la piscina a quien es su propietario (art. 2.15); el real decreto estatal precisa que el titular puede ser «una comunidad de propietarios» (art. 2.8). Y el decreto no deja margen para trasladar la responsabilidad a la empresa que limpia los filtros:
«El titular de la piscina es el responsable del funcionamiento, mantenimiento y vigilancia de sus condiciones sanitarias y de seguridad, así como del cumplimiento de las previsiones contenidas en este Reglamento» y «La existencia de servicios de mantenimiento externo no exime al titular de la instalación de su responsabilidad» (art. 32).
En una comunidad de propietarios esa responsabilidad la ejercen el presidente y el administrador; la empresa de mantenimiento es un contratista cuyo trabajo la comunidad tiene que poder acreditar.
La regla del socorrista y la excepción de las cuarenta unidades
Primero la regla y después la excepción, y las dos importan en Fuerteventura porque muchas comunidades son, o están dentro de, complejos turísticos.
«Las piscinas de uso colectivo contarán al menos con la presencia de un socorrista durante el horario de funcionamiento» (art. 34.3).
La excepción, redactada de nuevo en 2010, es la que rige en la mayoría de las comunidades residenciales:
«Están exentas de la obligación de tener socorrista las piscinas ubicadas en edificaciones y construcciones de uso residencial no turístico, así como en establecimientos que ofrezcan servicios de alojamientos turísticos y cuya capacidad no exceda de 40 unidades alojativas, siempre que los vasos o la piscina dispongan de barreras de protección que impidan el acceso a los niños menores de seis años que no vayan acompañados por un adulto» (art. 34.5).
Leída despacio, cubre dos situaciones y excluye una tercera:
- Un edificio o complejo residencial que no se explota como alojamiento turístico está exento de socorrista, siempre que el vaso o el recinto de la piscina tenga barreras de protección que impidan a los menores de seis años llegar al agua sin un adulto.
- Un establecimiento turístico de hasta cuarenta unidades alojativas está exento con la misma condición.
- Un establecimiento turístico de más de cuarenta unidades debe tener socorrista durante todo el horario de la piscina, y el decreto pone esa obligación en el explotador turístico, que responde de su incumplimiento (arts. 34.7 y 44); la consejería de turismo comunica esos establecimientos al registro de piscinas (art. 38.4). Nuestro artículo sobre la vivienda vacacional y la comunidad explica cómo un complejo pasa a considerarse alojamiento turístico.
La barrera no es una valla decorativa. El decreto la remite al Documento Básico de Seguridad de Utilización del Código Técnico de la Edificación, y la sección SUA 6 de ese código exige, en las piscinas en las que el acceso de niños a la zona de baño no está controlado, barreras que impidan el acceso al vaso salvo por los puntos previstos para ello, cada uno con un elemento practicable con sistema de cierre y bloqueo; las barreras tendrán una altura mínima de 1,20 m y resistirán una fuerza horizontal de 0,5 kN/m en su borde superior. La guía del Servicio Canario de la Salud añade que el cerramiento puede ceñirse al andén o abarcar el solárium y el césped, pero la zona interior no puede ser de uso habitual fuera del horario de la piscina.
De la exención se derivan dos deberes más. La piscina debe advertirlo «como mínimo en español e inglés» con un cartel en lugar visible que indique que se trata de una piscina exenta de tener socorrista (art. 36.2), y la exención debe constar en el registro de piscinas y en el libro de registro (art. 34.6). Cuando hay socorrista de servicio, el decreto quiere a su cargo un botiquín con el contenido de su anexo 3 (art. 35.1), y su titulación es el curso de treinta horas que describe el decreto o una de las titulaciones oficiales que el Servicio Canario de la Salud publicó en junio de 2025 como eximentes.
Elegir entre barrera y socorrista corresponde a la junta. Nuestra lectura — es una lectura, no una línea de la ley — es que una barrera instalada para cumplir la condición de la exención es una obra de seguridad en el sentido del artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, obligatoria y pagada por cuotas, mientras que contratar un socorrista donde la ley no lo exige es un nuevo servicio común de interés general del artículo 17.3, que necesita tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Un socorrista es un sueldo cada día de apertura; una barrera es una obra y una puerta que mantener en orden, y por eso casi todas las comunidades residenciales eligen la barrera — y después se olvidan del cartel.
El registro: ¿está tu piscina inscrita?
Toda piscina de uso colectivo de Canarias debe inscribirse en el Registro de Piscinas de Uso Colectivo de Canarias, que gestiona la Dirección General de Salud Pública (art. 38.1). La inscripción se practica de oficio una vez que el titular ha comunicado, antes de empezar a funcionar, el comienzo de la actividad según el modelo del decreto, con el resguardo del pago de la tasa (art. 38.2). El trámite es electrónico en la sede del Gobierno de Canarias, número 8504, abierto todo el año y resuelto en tres meses; la guía del Servicio Canario de la Salud de 2024 enumera los documentos — la ficha del establecimiento, una ficha por vaso, el NIF del titular, la acreditación de la propiedad o de la explotación, la representación del administrador — y cifra la tasa en 2,46 euros. Una piscina que ya funcionaba antes del 16 de septiembre de 2010 se inscribe con el informe sanitario favorable, una licencia municipal que la incluyera o el libro de registro de la orden de 1989 que el decreto sustituyó.
Por qué importa lo dice el decreto dos veces: las personas que figuran en el registro como titulares son las responsables de las infracciones (art. 44), y una piscina que funciona sin su autorización o su inscripción puede ser clausurada por sanidad hasta que se repare el defecto — una medida de policía, no una sanción, de modo que no hace falta probar infracción alguna (art. 45). Desde diciembre de 2023 el registro es además público: GRAFCAN publica las piscinas inscritas como una capa de IDECanarias, actualizada cada año, y un propietario puede comprobar desde el extranjero si la piscina de su comunidad aparece.
La inscripción no se hace una sola vez. El titular debe mantener actualizados los datos del registro y comunicar cualquier cambio (art. 38.5): un nuevo administrador como contacto, un cambio de propietario o de explotador turístico, un cambio de los productos químicos, todo pasa por el trámite de actualización (sede 8936). Una reforma que afecte a la estructura de un vaso necesita un informe sanitario preceptivo y vinculante antes de las obras, emitido en treinta días sobre un proyecto técnico (art. 37, sede 8301), y el registro se actualiza después con el informe favorable; una piscina nueva sigue el mismo camino, y el informe es previo a las autorizaciones municipales.
El libro de registro y las dos lecturas diarias
Para cada vaso el titular lleva un Libro de Registro del Control Sanitario, diligenciado y numerado por la Dirección General de Salud Pública y entregado una vez practicada la inscripción (art. 41.1). Desde que el registro está informatizado, el libro se descarga de la aplicación del registro por la persona que la comunidad ha dado de alta como usuario externo (sede 8934), un libro por vaso, renovable al año. El libro se queda en la piscina: está a disposición del inspector y se visa en cada inspección, el inspector anota en él las incidencias sanitarias que estime de interés, y — una línea que conviene conocer — «los usuarios de la instalación podrán consultar este Libro dentro del horario de funcionamiento de la piscina» (art. 41.2). Su ausencia, o el falseamiento de sus datos, es responsabilidad del titular (art. 41.3).
Lo que se anota lo fija el anexo 7 del decreto: cada día de apertura, en dos tomas — «apertura y máxima afluencia» —, la presencia de espumas, grasas y materias extrañas, el pH, la transparencia y el desinfectante residual, más la temperatura del agua y del aire y la humedad relativa en las piscinas cubiertas climatizadas. Los valores que hay que mantener vienen del anexo 1 del decreto, con el anexo I del real decreto estatal al lado:
- pH entre 7 y 8, recomendado de 7,2 a 7,4 (anexo canario); el anexo estatal pide de 7,2 a 8,0 y cierra el vaso por debajo de 6 o por encima de 9.
- Cloro libre entre 0,8 y 3 mg/L (anexo canario); el anexo estatal fija de 0,5 a 2,0 mg/L y cierra el vaso si no hay cloro o supera los 5 mg/L. Una piscina comunitaria mantenida entre 0,8 y 2 mg/L cumple las dos tablas a la vez.
- Cloro combinado no más de 0,6 mg/L en los dos textos.
- Transparencia: el desagüe de fondo debe verse con claridad.
- El bloque de laboratorio, al menos trimestral según el anexo canario: turbidez no superior a 2 UNF, índice de saturación de Langelier entre −0,5 y +0,5, y ausencia de Escherichia coli, enterococos, Staphylococcus aureus y Pseudomonas aeruginosa; con cloro estabilizado, ácido isocianúrico no superior a 75 mg/L.
Las lecturas diarias se hacen con el kit de la propia piscina, que el decreto exige tener en la instalación (arts. 27.3 y 29). El libro incorpora además el programa de autocontrol de la piscina (art. 40): un plan de tratamiento que describe el circuito desde el punto de abastecimiento hasta el vaso y cada producto utilizado, con su número de homologación y su ficha de seguridad, y un plan de revisión, mantenimiento y limpieza con las tareas y su periodicidad, cada operación anotada con su fecha (art. 42). El tratamiento pasa por la sala de máquinas — el real decreto estatal solo permite dosificar en el propio vaso con la piscina cerrada y un plazo de seguridad antes de reabrir (art. 6.3) —, con la filtración y la desinfección en marcha todo el tiempo que la piscina está abierta y el volumen completo recirculado en no más de cuatro horas (arts. 25 y 26).
En cuanto al personal, el decreto canario pide personas capaces de manejar los equipos, los productos químicos y las determinaciones, propias o contratadas (art. 33). El real decreto estatal añadió en 2023 una cualificación profesional para el personal que ejecuta el programa de tratamiento; el Servicio Canario de la Salud la aplica a las piscinas de tipo 1 y tipo 2, de modo que una piscina comunitaria no queda afectada, pero la empresa de mantenimiento debe poder acreditar igualmente la formación de las personas que envía.
Abrir la temporada y cerrarla
En la isla una piscina comunitaria rara vez cierra mucho tiempo — muchas funcionan todo el año, otras cierran los meses de invierno o reducen el horario —, pero las reglas de una parada son las mismas dure lo que dure. No se hacen operaciones de mantenimiento, limpieza o vaciado, ni siquiera parcial, en el horario de uso (art. 30.1); en cuanto empieza el vaciado de un vaso se prohíbe su uso y unas barreras físicas impiden el acceso mientras siga vacío (art. 30.2); se vacía cuando la calidad del agua lo exige y siempre que lo ordene la autoridad sanitaria (art. 24.3).
Antes de que el agua vuelva a recibir bañistas, el control inicial del real decreto estatal es la referencia razonable: un análisis completo del anexo I en la quincena anterior a la apertura, obligatorio en todo caso tras un cierre de más de dos semanas (art. 11.2.a). Ese artículo no está en la lista mínima de las piscinas comunitarias, pero el libro canario necesita valores dentro de rango el primer día de apertura, y un resultado de laboratorio antes de reabrir es la única forma de tenerlos seguros.
El entorno tiene su propia lista. Las duchas — una por cada treinta usuarios del aforo, nunca menos de dos, temporizadas, con agua apta para el consumo — se limpian, desincrustan y desinfectan al menos una vez al año contra la legionela (art. 6), igual que los grifos y las conducciones de los aseos (art. 9.2); una piscina comunitaria no necesita vestuarios, solo un aseo con lavabo y retrete junto al vaso (art. 9.3). Cada vaso, salvo el infantil, tiene un flotador salvavidas con cuerda suficiente para llegar a cualquier punto (art. 7). El aforo es de un usuario por cada cuatro metros cuadrados de lámina de agua (art. 2.16), y la piscina debe exponer sus normas y advertencias: menores de seis años acompañados en los vasos de adultos, ducha antes del baño, nada de cristal, sin animales salvo perros guía, las profundidades, el aforo y el horario, los servicios de urgencia más próximos y el 112, la existencia de hojas de reclamaciones (art. 36.1); el real decreto estatal añade la información sobre los productos químicos, sobre la existencia o no de socorrista y sobre los derechos y deberes de los usuarios (art. 14.d, e y f). El horario de la piscina y la regla del cristal van en las normas de régimen interior, de las que hablamos en nuestro artículo sobre las normas de convivencia que se sostienen.
Sanidad inspecciona periódicamente y puede tomar muestras (art. 43.1). Las deficiencias sin peligro reciben un plazo proporcional a su importancia; las que puedan suponer un riesgo para los usuarios, o un plazo vencido sin subsanar, traen las medidas que la autoridad estime, incluida la suspensión de la actividad (art. 43.2).
Legionela: las duchas, los chorros y el spa
El real decreto de legionela de 2022 se aplica a las instalaciones que utilizan agua y producen, o pueden producir, aerosoles capaces de transportar la bacteria (art. 3.1), y su anexo I incluye los sistemas de agua climatizada a 24 °C o más con aerosolización — spas, jacuzzis, vasos de hidromasaje, vasos con chorros, cascadas, setas y juegos de agua. Y excluye «las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios», sin perjuicio de que la autoridad sanitaria exija controles allí donde sospeche un riesgo (art. 3.2).
Para una comunidad eso significa tres cosas. Un bloque puramente residencial queda, en el caso ordinario, fuera de los planes de control del real decreto, pero un complejo explotado como alojamiento turístico no es un edificio «dedicado al uso exclusivo de vivienda». La limpieza, desincrustación y desinfección anual de duchas y grifos del propio decreto canario de piscinas se aplica a toda piscina comunitaria en cualquier caso (arts. 6.4 y 9.2). Y la tabla de agua del real decreto estatal de piscinas exige Legionella por debajo de 100 unidades formadoras de colonias por litro solo en los vasos climatizados con aerosolización, así que una piscina sencilla sin climatizar nunca se analiza para ello y un spa climatizado con chorros siempre. Una comunidad con un vaso climatizado con chorros, o con una cascada, debe pedir a su empresa de mantenimiento un plan de control de legionela por escrito en lugar de suponer que el contrato de la piscina lo incluye: el decreto canario deja las piscinas de hidromasaje fuera de su propio ámbito (art. 3.1.d) y su preámbulo remite a las normas de legionela para los elementos que generan aerosoles.
Cuando algo sale mal: quién responde, quién paga
Las incidencias graves se comunican. Un ahogamiento, una lesión medular o craneal, una quemadura grave, una electrocución, una intoxicación por productos químicos o un atrapamiento en un desagüe — en el vaso, en la sala de máquinas, en el almacén de productos o en los aseos — deben comunicarse a la Dirección General de Salud Pública en el plazo de diez días, y el Servicio Canario de la Salud lo dice de toda piscina, pública o privada (sede 8917; art. 13 y anexo V del real decreto estatal).
La responsabilidad administrativa es del titular. Las infracciones se sancionan conforme a la legislación sanitaria estatal y a la canaria (art. 44 del decreto; art. 16 del real decreto estatal), y responden quienes figuran en el registro como titulares — y, por la obligación de socorrista en un complejo turístico de más de cuarenta unidades, el explotador turístico. La clausura de una piscina no inscrita no necesita infracción alguna (art. 45).
La responsabilidad civil es de la comunidad. «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado» (Código Civil, art. 1902); la comunidad responde por las personas que emplea, socorrista incluido (art. 1903), y el propietario de un edificio responde de los daños por falta de las reparaciones necesarias (art. 1907). Una comunidad de propietarios responde de sus deudas con sus fondos y, subsidiariamente, cada propietario por su cuota (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1) — por eso la cobertura de responsabilidad civil de la póliza de la comunidad debe estar dimensionada para la piscina, con el límite por víctima leído, como explicamos en nuestro artículo sobre el seguro de la comunidad. Una piscina sin inscribir, una barrera que falta o un libro vacío es lo primero que busca el perito de la aseguradora.
El coste es un gasto general. El mantenimiento, los productos, los análisis, el socorrista cuando es obligatorio y la barrera son gastos comunes repartidos por cuotas (LPH, art. 9.1.e), y el propietario que nunca se baña paga igual: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» (art. 9.2). Si la piscina abre en invierno lo decide la junta; si se mantiene dentro de la ley, no.
El año de la piscina en una comunidad de Fuerteventura
- Cada día de apertura, dos veces: espumas, pH, transparencia y desinfectante en el libro, a la apertura y en la máxima afluencia; pH entre 7,2 y 8 (recomendado de 7,2 a 7,4), cloro libre de 0,8 a 2 mg/L, cloro combinado por debajo de 0,6.
- Cada trimestre: el bloque de laboratorio — turbidez, Langelier, las cuatro bacterias, ácido isocianúrico si se usa cloro estabilizado — archivado en el libro.
- Cada año: duchas, grifos y conducciones limpiados, desincrustados y desinfectados contra la legionela, con la fecha en el libro; el libro renovado desde la aplicación del registro; la cartelería revisada, con el cartel de piscina exenta de socorrista en español e inglés; los cierres y bloqueos de las puertas de la barrera probados; el límite de responsabilidad civil de la póliza revisado frente a la piscina.
- Antes de reabrir tras más de dos semanas cerrada: un análisis completo de laboratorio; un vaso parado, vallado mientras esté vacío.
- En cada cambio: un nuevo administrador, presidente o propietario como contacto, un nuevo explotador, un cambio de productos — el registro actualizado; cualquier obra en la estructura de un vaso — primero el informe sanitario, después la actualización.
- En los diez días siguientes a una incidencia grave: la comunicación a la Dirección General de Salud Pública, y a la aseguradora dentro de los siete días que permite la ley del contrato de seguro.
- En el paseo de otoño: el expediente de la piscina — inscripción, libro, registros del contratista, análisis, prueba del socorrista o de la barrera — como un punto más de la checklist de otoño, junto al certificado de inspección del ascensor que describimos en nuestro artículo sobre los ascensores tras el RD 355/2024.
Dónde entramos nosotros
En las comunidades que administramos la piscina tiene un expediente, y el expediente está en línea. La inscripción en el registro, el libro escaneado, los informes de laboratorio, las visitas de la empresa de mantenimiento con sus fotografías y el tratamiento anual de legionela de las duchas están en los documentos de la comunidad en nuestra plataforma de propietarios, de modo que un propietario en Múnich puede ver en febrero que las lecturas de enero se tomaron y que el análisis trimestral salió limpio. Mantenemos actualizados los datos del registro — el contacto, el explotador, los productos — y tramitamos el informe sanitario antes de tocar un vaso. Una incidencia en la piscina se comunica con fotografías, la aseguradora recibe el aviso dentro de su plazo y la comunicación a Salud Pública sale dentro de sus diez días. Donde una comunidad sigue sin barrera, o con barrera y sin cartel, llevamos la decisión a la junta con presupuestos y el artículo del decreto al lado. La página de mantenimiento de comunidades describe el servicio, la de administración para propietarios no residentes lo que ve un propietario en el extranjero, y pedir presupuesto es un formulario.
Preguntas frecuentes
¿Nuestra piscina comunitaria necesita socorrista?
No, si el edificio es residencial y no se explota como alojamiento turístico, o es un establecimiento turístico de hasta cuarenta unidades alojativas — siempre que el vaso o el recinto de la piscina tenga una barrera de protección que impida a los menores de seis años llegar al agua sin un adulto, construida según el Código Técnico de la Edificación (al menos 1,20 m de altura, puertas con cierre y bloqueo). Sin barrera rige la regla general: al menos un socorrista durante todo el horario (art. 34 del Decreto 212/2005). Un complejo turístico de más de cuarenta unidades necesita siempre socorrista, y la obligación es del explotador turístico. Una piscina exenta debe decirlo en un cartel en español e inglés.
¿Cómo sé si la piscina está inscrita, y qué pasa si no lo está?
Pide al administrador el número de registro, o busca la piscina en la capa de IDECanarias que sanidad publica cada año. Si la piscina no está inscrita, la comunidad comunica el comienzo de la actividad por la sede del Gobierno de Canarias (trámite 8504) con las fichas del establecimiento y del vaso y la tasa; una piscina que funcionaba antes del 16 de septiembre de 2010 se inscribe con un informe sanitario, una licencia municipal que la incluyera o el antiguo libro de 1989. Mientras tanto sanidad puede clausurar la piscina sin procedimiento sancionador (art. 45), y las personas del registro son las que el decreto hace responsables (art. 44).
¿Quién responde si un niño se hace daño en la piscina?
Administrativamente, el titular del registro — la comunidad — por cualquier incumplimiento del decreto, y el explotador turístico por la obligación de socorrista en un complejo de más de cuarenta unidades. Civilmente, la comunidad por los artículos 1902 y 1903 del Código Civil, con sus fondos primero y cada propietario subsidiariamente por su cuota (LPH, art. 22.1); su aseguradora de responsabilidad civil paga dentro de los límites de la póliza, y por eso hay que leer el sublímite de piscina y el límite por víctima. Una incidencia grave se comunica a Salud Pública en diez días, sea cual sea el resultado.
¿Puede la comunidad cerrar la piscina en invierno, y pago igual aunque no la use?
Sí y sí. El horario y la temporada los decide la junta y van en las normas de régimen interior; un vaso cerrado se valla mientras está vacío y se analiza antes de reabrir, y las dos lecturas diarias solo se aplican a los días de apertura. Los costes de la piscina — mantenimiento, productos, análisis, barrera o socorrista — son gastos generales repartidos por cuotas, y el artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice expresamente que no utilizar un servicio no exime de pagarlo.
