Die Versicherung der Eigentümergemeinschaft: was sie auf Fuerteventura decken muss, was sie meist ausschließt und wie man die Versicherungssumme liest

Die Verlängerungsmitteilung kommt im Oktober, die Prämie ist eine Zeile im Haushalt, die niemand hinterfragt, und die Police selbst — vierzig Seiten Bedingungen auf Spanisch — liegt in einer Schublade im Büro des Verwalters. So sind die meisten Gemeinschaften auf Fuerteventura versichert: aus Trägheit. Das funktioniert bis zu dem Tag, an dem es nicht mehr funktioniert: der Sturm, der das Dach eines Blocks in Costa Calma abhebt, das Kind, das sich am Pool verletzt, die geplatzte Steigleitung, die in Caleta de Fuste drei Wohnungen unter Wasser setzt — und ein Sachverständiger des Versicherers, der die Police aufschlägt und feststellt, dass das Gebäude für die Hälfte dessen versichert war, was ein Wiederaufbau kostet. Unser Beitrag über Wasserschäden hat erklärt, wie ein Wasserschaden reguliert wird und welche Fristen das Gesetz dafür setzt. Hier geht es um die Police selbst: ob eine Gemeinschaft eine haben muss, was eine Gebäudepolice deckt und was sie stillschweigend auslässt, was der Consorcio dahinter hinzufügt, und wie man die eine Zahl liest, die darüber entscheidet, ob ein Schaden voll bezahlt wird.

Muss eine Gemeinschaft das Gebäude versichern?

Nach staatlichem Recht nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) enthält keine Versicherungspflicht, und die Kanarischen Inseln fügen keine hinzu — ein Punkt aus unserem Leitfaden zu den Pflichten des nichtresidenten Eigentümers. Das Gesetz erwähnt die Versicherung dreimal, und jede Erwähnung ist aufschlussreich. Der Rücklagenfonds der Gemeinschaft, die 10 % des Jahreshaushalts, die jede Gemeinschaft halten muss, „kann“ dazu verwendet werden, „einen Versicherungsvertrag abzuschließen, der die Schäden am Anwesen deckt“ (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.f). Die Teilungserklärung darf Regeln über „Versicherungen, Instandhaltung und Reparaturen“ enthalten (Art. 5). Und ein Gebäude, das über die Hälfte seines Wertes hinaus zerstört ist, beendet das Wohnungseigentumsregime ganz, „es sei denn, die Mehrkosten sind durch eine Versicherung gedeckt“ (Art. 23). Das Gesetz setzt eine Police voraus; es ordnet keine an. Zwei Regionen sind auf eigene Faust weiter gegangen: In Madrid „muss jedes Gebäude gegen die Risiken Feuer und Schäden gegenüber Dritten versichert sein“ (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, Art. 24), und in der Region Valencia muss die Eigentümergemeinschaft selbst die Gemeinschaftselemente gegen Feuer und Drittschäden versichern (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, Art. 30). Kein kanarisches Gesetz sagt dasselbe.

Der Grund, warum sich eine Gemeinschaft trotzdem versichert, steht im Zivilgesetzbuch. „Der Eigentümer eines Gebäudes haftet für die Schäden, die aus dem Einsturz des ganzen Gebäudes oder eines Teils davon entstehen, wenn dieser wegen unterlassener notwendiger Reparaturen eintritt“ (Código Civil, Art. 1907), und wer einem anderen schuldhaft oder fahrlässig Schaden zufügt, muss ihn ersetzen (Art. 1902). Die Gemeinschaft haftet für ihre Schulden „mit allen Mitteln und Forderungen zu ihren Gunsten“, und sind diese erschöpft, kann ein Gläubiger jeden Eigentümer für seinen Anteil nach Miteigentumsquote in Anspruch nehmen (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 22.1). Ein Gesims, das auf ein geparktes Auto fällt, ein Aufzug, in dem jemand steckenbleibt, ein Pool ohne die vorgeschriebene Umzäunung: Ohne Police ist die Rechnung nicht in irgendeinem abstrakten Sinn die der Gemeinschaft — sie wird unter den Eigentümern aufgeteilt, einschließlich dessen in Hamburg, der das Gebäude seit zwei Jahren nicht gesehen hat. Das kauft die Prämie.

Was eine Gebäudepolice deckt — und was nicht

Die Policen, die in Spanien an Gemeinschaften verkauft werden, haben denselben Aufbau, und es lohnt sich, ihn zu kennen, bevor man Angebote vergleicht. Der Kern ist der continente — das Gebäude als Sache: Tragwerk, Dächer, Fassaden, Treppenhäuser, Aufzüge, Garagen, der Pool mit seinem Technikraum, die Gemeinschaftsanlagen — und in den meisten Gemeinschaftspolicen auch die festen Bestandteile der Privatwohnungen, Wände, Böden und eingebaute Installationen jeder Wohnung, sodass der Schaden einer Wohnung aus gemeinschaftlicher Ursache unter einer einzigen Police reguliert wird. Was die Gemeinschaftspolice nie deckt, ist der Inhalt der Wohnungen — Möbel, Geräte, persönliche Gegenstände — und die eigene Haftung des Eigentümers gegenüber einem Nachbarn: Das gehört in die Hausratversicherung des Eigentümers, und ein Eigentümer im Ausland sollte eine haben.

Auf diesem continente sind die üblichen Deckungen Feuer, Explosion und Blitzschlag; Schäden durch Wind, Regen, Hagel und Schnee oberhalb der Schwellen, die die Police festlegt; Wasserschäden einschließlich der Suche nach dem Leck und seiner Reparatur — die Klausel, um die sich der Beitrag über Wasserschäden dreht; Glasbruch und Sanitärkeramik; Schäden an elektrischen Anlagen durch Überspannung; Diebstahl oder Vandalismus an Gemeinschaftselementen; und die Haftpflicht der Gemeinschaft als Eigentümerin und Halterin des Gebäudes, mit Rechtsschutz und Schadenabwicklung. Gute Policen fügen die Haftung des Präsidenten und der Vorstandsmitglieder für ihre Amtshandlungen hinzu, eine Erweiterung, die unser Beitrag über den Präsidenten beschreibt, sowie einen Assistance-Dienst für Notfälle.

Was sie ausschließen, ist so standardisiert wie das, was sie decken, und genau dort trifft ein Inselgebäude auf seinen Versicherer. In den Bedingungen, die wir jedes Jahr lesen: Verschleiß, Korrosion und die bloße Einwirkung der Zeit — an einer Küste mit salzhaltiger Luft und einer Sonne, die jede Abdichtungsbahn altern lässt, eine große Kategorie; mangelnde Instandhaltung und Mängel, die die Gemeinschaft kannte; allmähliche Feuchtigkeit im Gegensatz zu einem plötzlichen Wasseraustritt; das geplatzte Rohr selbst, im Unterschied zu dem Schaden, den es verursacht; Schäden während Bauarbeiten, über die der Versicherer nicht informiert wurde; ästhetische Schäden — die Fliesen, die nicht mehr zusammenpassen — über einen Teilbetrag hinaus; und, eher in den Hausratpolicen der Eigentümer als in der Gemeinschaftspolice, die Klauseln, die den Schutz mindern oder aussetzen, wenn eine Wohnung länger unbewohnt war, als die Police erlaubt, üblicherweise ein bis zwei Monate. Jeder Ausschluss, der die Rechte des Versicherten einschränkt, muss in der Police besonders hervorgehoben und ausdrücklich schriftlich angenommen werden (Ley de Contrato de Seguro, Art. 3); eine im Kleingedruckten vergrabene und nie unterschriebene Einschränkung kann der Gemeinschaft nicht entgegengehalten werden.

Die Versicherungssumme: Wiederaufbaukosten, nicht Marktwert

Die eine Zahl, die über einen Schaden entscheidet, ist die Versicherungssumme des continente, und Gemeinschaften irren sich in eine einzige Richtung: zu niedrig. Die Versicherungssumme „stellt die Höchstgrenze der vom Versicherer je Schadensfall zu zahlenden Entschädigung dar“ (Ley de Contrato de Seguro, Art. 27), und ist sie zum Zeitpunkt des Schadens „niedriger als der Wert des Interesses, so entschädigt der Versicherer den Schaden in demselben Verhältnis, in dem die Summe das versicherte Interesse deckt“ (Art. 30). Das ist die Proportionalregel, die regla proporcional, und sie gilt für jeden Schaden, nicht nur für den Totalschaden.

Ein Rechenbeispiel. Ein Block mit sechsunddreißig Wohnungen in Corralejo würde heute 6.000.000 Euro Wiederaufbau kosten. Seine seit 2015 aus Trägheit verlängerte Police versichert den continente mit 4.000.000 Euro. Ein Sturm reißt einen Teil des Dachs ab und setzt das oberste Geschoss unter Wasser: Schaden 30.000 Euro. Der Versicherer zahlt zwei Drittel — 20.000 Euro — und die Gemeinschaft erhebt für den Rest eine Sonderumlage. Die über die Jahre durch die niedrige Summe gesparte Prämie ist ein Bruchteil dieser Lücke, und die Lücke wächst mit jedem Schaden.

Der Wert, der zählt, sind die Kosten des Wiederaufbaus heute — Material, Arbeit, Honorare und Abbruch —, nicht der Verkaufspreis der Wohnungen und nicht der Preis, den die Eigentümer gezahlt haben. Der Boden wird nicht versichert, denn ein Feuer zerstört ihn nicht; ein Marktwert, der ihn einschließt, bläht die Summe auf, während eine aus einer Jahre alten Police übernommene Summe sie unterschätzt — und die Baukosten auf der Insel sind in diesem Jahrzehnt stark gestiegen. Die Werkzeuge der Police selbst behandeln beide Fehler: Derselbe Artikel erlaubt den Parteien, die Proportionalregel auszuschließen (Art. 30, Absatz 2), was gute Gemeinschaftspolicen unter einer Erstrisiko- oder Verzichtsklausel tun; eine Police kann eine Indexklausel tragen, die die Summe automatisch anpasst, und muss dann sagen, wie (Art. 29); und wo die Summe den Wert „erheblich übersteigt“, kann jede Partei die Herabsetzung von Summe und Prämie verlangen (Art. 31). Was die Gemeinschaft alle paar Jahre braucht, ist eine Wiederaufbaubewertung durch einen Techniker oder den Sachverständigen des Versicherers — bebaute Quadratmeter mal aktuellen Kosten je Quadratmeter, korrigiert um den Gebäudetyp — und eine schriftliche Anweisung an den Makler, diese Zahl unter Verzicht auf die Proportionalregel zu versichern.

Der Consorcio: der Teil der Prämie, den man nie sieht

Jede Sachversicherungspolice in Spanien trägt einen Pflichtzuschlag für den Consorcio de Compensación de Seguros, den öffentlichen Versicherer letzter Instanz für außergewöhnliche Ereignisse, und dieser Zuschlag kauft einen Schutz, den die gewöhnliche Police nicht bietet. Der Consorcio zahlt, für dieselben Sachen und bis zu denselben Summen wie die gewöhnliche Police, Schäden durch „Erdbeben und Seebeben, außergewöhnliche Überschwemmungen, Vulkanausbrüche, atypische Wirbelstürme und den Einschlag von Himmelskörpern und Meteoriten“, durch Terrorismus, Rebellion, Aufruhr, Meuterei und Volksaufstand sowie durch Handlungen der Streitkräfte in Friedenszeiten (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, Art. 1). Für eine Gemeinschaft auf Fuerteventura zählen drei Definitionen.

• Außergewöhnliche Überschwemmung ist die Überflutung des Bodens durch Regen, durch über die Ufer tretende Flüsse oder Wasserläufe oder durch „das Anbranden des Meeres an den Küsten“. Ausdrücklich nicht darunter fällt „der Regen, der direkt auf die versicherte Sache fällt oder von ihrem Dach oder ihrer Terrasse, ihrem Entwässerungsnetz oder ihren Höfen aufgefangen wird“ (Art. 2.1.c): Ein Dach, das Regen durchlässt, ist Sache der gewöhnlichen Police — oder der Gemeinschaft, wenn die Abdichtung einfach am Ende war, wie unser Beitrag über Dachsanierung erklärt. Eine Sturmflut in eine Garage im Erdgeschoss an der Strandpromenade ist Sache des Consorcio.
• Atypischer Wirbelsturm umfasst „außergewöhnliche Winde, definiert als solche mit Böen über 120 Stundenkilometern“, wobei eine Böe die höchste über drei Sekunden gehaltene Windgeschwindigkeit ist (Art. 2.1.e.4º). Der Passat, der die Insel an den meisten Nachmittagen durchrüttelt, liegt weit darunter; der Sturm, der die Marke erreicht, ist Sache des Consorcio, und die Winddeckung der gewöhnlichen Police mit ihrer niedrigeren Schwelle regelt alles dazwischen.
• Vulkanausbruch steht auf der Liste — ein Schutz, an den das übrige Spanien nie denkt und den La Palma 2021 brauchte.

Drei Regeln reisen mit dem Schutz. Der Consorcio zahlt nicht für Schäden „aufgrund eines Mangels der versicherten Sache selbst oder ihrer offenkundig fehlenden Instandhaltung“ und nicht für „die bloße Einwirkung der Zeit“ (Art. 6.c und f) — ein mit Calima-Staub verstopfter Abfluss ist eine Instandhaltungsfrage, bevor er eine Überschwemmung ist. Der Schutz beginnt sieben Tage nach Ausstellung der Police (Art. 8), sodass ein am Tag vor dem Sturm versichertes Gebäude dafür nicht vom Consorcio gedeckt ist. Und die Proportionalregel gilt für den Consorcio genau wie für den Versicherer (Art. 5.3) — der zweite Grund, die Summe richtig anzusetzen; der Consorcio bewertet den Schaden selbst, unabhängig vom gewöhnlichen Versicherer (Art. 10), und zahlt bis zu 4 % der Versicherungssumme für Schlammbeseitigung, Abbruch und Räumung hinzu (Art. 7).

Der Preis ist gering. Für Wohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften beträgt der Zuschlag 0,07 Promille der Versicherungssumme pro Jahr, nach dem seit dem 1. Januar 2026 geltenden Tarif (Resolución vom 28. März 2018 der DGSFP, geändert durch die Resolución vom 30. Dezember 2025); für das Gebäude mit 6.000.000 Euro aus dem Beispiel sind das 420 Euro im Jahr. Eine Gemeinschaft zählt für diesen Satz als „Wohnungen“, wenn die Police die Gemeinschaftsflächen deckt und mindestens ein Viertel der bebauten Fläche Wohnfläche ist. Sachschäden an Wohnungen und an Wohnungseigentümergemeinschaften tragen beim Consorcio keinen Selbstbehalt, anders als gewerbliche Risiken, die 7 % tragen.

Haftpflicht: der Schutz, der die Geldbörse jedes Eigentümers schützt

Der Haftpflichtteil einer Gebäudepolice ist derjenige, der zwischen einem Unfall und den Quoten der Eigentümer steht. Bei einer Haftpflichtversicherung deckt der Versicherer „das Risiko, dass für den Versicherten die Pflicht entsteht, einem Dritten den durch ein im Vertrag vorgesehenes Ereignis verursachten Schaden zu ersetzen“ (Ley de Contrato de Seguro, Art. 73); der Geschädigte kann direkt gegen den Versicherer vorgehen (Art. 76); und sofern nichts anderes vereinbart ist, übernimmt der Versicherer die Rechtsverteidigung und deren Kosten (Art. 74). Für eine Gemeinschaft heißt das: Der Pool, der Aufzug, das Garagentor, das lockere Geländer, die Fliese, die von der Fassade auf den Gehweg fällt, und der Sturz im nassen Treppenhaus werden vom Versicherer abgewickelt und bezahlt, Anwälte eingeschlossen, bis zur Grenze in der Police.

Diese Grenze ist die Zeile, die man lesen muss. Eine Haftpflichtsumme, die für einen kleinen Block ohne Einrichtungen bemessen ist, taugt nicht für eine Anlage mit zwei Pools, einem Fitnessraum und hundert Einheiten; die Policen, die wir für die von uns verwalteten Gemeinschaften vergleichen, werden auf die Gesamtgrenze, die Untergrenze je Geschädigtem und die besonderen Deckungen gelesen — Pool, laufende Bauarbeiten, Personal, Vorstand —, weil eine erschöpfte Grenze die Gemeinschaft und dann die Eigentümer nach Artikel 22 des Gesetzes die Differenz zahlen lässt.

Die Fristen: Schäden, Verlängerungen und die Anzeigepflicht

Ein Schaden ist innerhalb von sieben Tagen ab Kenntnis zu melden, der Versicherer muss den unstreitigen Mindestbetrag innerhalb von vierzig Tagen zahlen und schuldet nach drei Monaten Zinsen, und ein Streit über die Höhe geht an je einen Sachverständigen pro Seite und einen dritten bei Uneinigkeit — die Abfolge, die der Beitrag über Wasserschäden durchgeht (Ley de Contrato de Seguro, Art. 16, 18, 20 und 38).

Die Verlängerung hat ihren eigenen Kalender, und deshalb steht die Versicherung auf unserer Herbst-Checkliste. Eine Police verlängert sich Jahr für Jahr, sofern nicht eine Partei schriftlich widerspricht: einen Monat vor dem Jahrestag, wenn die Gemeinschaft aussteigen will, zwei Monate, wenn es der Versicherer ist, und der Versicherer muss jede Vertragsänderung zwei Monate im Voraus ankündigen (Art. 22). Eine Gemeinschaft, die im November beschließt, den Versicherer zur Verlängerung im Januar zu wechseln, ist zu spät; eine, die im September Angebote vergleicht, ist rechtzeitig.

Schließlich die Anzeigepflicht. Vor Vertragsschluss beantwortet die Gemeinschaft den Fragebogen des Versicherers zum Risiko (Art. 10); während der Laufzeit muss sie „so bald wie möglich“ jede Änderung mitteilen, die das Risiko so erhöht, dass der Versicherer es anders bewertet hätte (Art. 11). Dacharbeiten mit Gerüst, ein neuer Pool, ein Aufzug, wo keiner war, ein für Ferienvermietung geöffnetes Gebäude: Der Versicherer kann innerhalb von zwei Monaten neue Bedingungen vorschlagen, und die Gemeinschaft hat fünfzehn Tage, sie anzunehmen (Art. 12). Eine nie angezeigte Gefahrerhöhung kürzt die Entschädigung im Verhältnis der Prämie, die hätte gezahlt werden müssen, und hebt sie bei Bösgläubigkeit ganz auf (Art. 12). Der Verwalter, der die Bauarbeiten dem Versicherer meldet, bevor das erste Gerüst steht, ist nicht pedantisch; die Klausel steht im Gesetz.

Ein Angebot lesen: die acht Zeilen

Wenn drei Angebote für die Versammlung auf dem Tisch liegen, entscheiden diese Zeilen, in der Reihenfolge, in der wir sie lesen:

1. Die Summe des continente und ihre Grundlage — ein aktueller Wiederaufbauwert, als solcher ausgewiesen, nicht die Vorjahreszahl plus Inflation.
2. Die Privatwohnungen — ob die festen Bestandteile jeder Wohnung in der Summe enthalten sind, und zu welchem Wert je Einheit.
3. Der Verzicht auf die Proportionalregel — vorhanden oder nicht.
4. Die Haftpflichtgrenze — gesamt, je Geschädigtem, und die Untergrenzen für Pool, Bauarbeiten und Vorstand.
5. Wasserschäden — Suche und Reparatur eingeschlossen, allmähliche Feuchtigkeit drin oder draußen, die Grenze je Schaden.
6. Die Wetterschwellen — Windgeschwindigkeit und Regenmenge, ab denen die gewöhnliche Deckung greift, unterhalb der 120 km/h des Consorcio.
7. Die Selbstbehalte — die franquicia je Schaden, die aus einer billigen Prämie ein teures Jahr macht.
8. Der Consorcio-Zuschlag und der Vermittler — der Zuschlag ist in jedem Angebot gleich; die Vergütung des Vermittlers steckt in der Prämie, und die Versammlung darf fragen, wer von wem bezahlt wird.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Verwalter auf Fuerteventura lesen die Police, bevor sie sich verlängert, beauftragen die Wiederaufbaubewertung, auf der die Versicherungssumme ruhen sollte, legen der Versammlung drei vergleichbare Angebote mit den acht Zeilen nebeneinander vor, melden Bauarbeiten und Änderungen rechtzeitig dem Versicherer und wickeln Schäden vom ersten Foto bis zum Gutachten ab — mit dem Eigentümer im Ausland bei jedem Schritt in Kopie. Siehe unseren Service Versicherung der Gemeinschaft, oder fordern Sie ein Angebot an.

Häufige Fragen

Ist die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft auf den Kanaren Pflicht?
Nein. Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch ein kanarisches Gesetz verpflichtet eine Gemeinschaft, das Gebäude zu versichern; nur Madrid und die Region Valencia schreiben per Regionalgesetz Feuer- und Haftpflichtschutz vor. Gemeinschaften versichern sich, weil das Zivilgesetzbuch den Eigentümer eines Gebäudes für Schäden aus dessen Einsturz haften lässt und weil die Schulden der Gemeinschaft nach Erschöpfung ihrer Mittel nach Quote auf die Eigentümer fallen.

Was passiert, wenn das Gebäude unterversichert ist?
Jeder Schaden wird im gleichen Verhältnis gekürzt. Ein Gebäude mit 6.000.000 Euro Wiederaufbaukosten, das mit 4.000.000 Euro versichert ist, erhält zwei Drittel jedes Schadens — 20.000 Euro eines Sturmschadens von 30.000 Euro —, und die Eigentümer zahlen den Rest per Sonderumlage. Die Regel kann in der Police vertraglich ausgeschlossen werden, und die Summe sollte ein aktueller Wiederaufbauwert sein, kein Marktwert.

Deckt der Consorcio Stürme und Calima?
Er deckt außergewöhnliche Ereignisse: Überschwemmungen durch Regen oder Sturmflut, Winde mit Böen über 120 km/h, Erdbeben, Vulkanausbrüche und Terrorismus, zu denselben Summen wie die gewöhnliche Police und ohne Selbstbehalt für Wohnungen und Gemeinschaften. Er deckt nicht den Regen, der durch das Dach oder verstopfte Abflüsse eindringt, und keine Schäden durch mangelnde Instandhaltung; das gehört zur gewöhnlichen Police oder zur Gemeinschaft.

Deckt die Gemeinschaftspolice das Innere meiner Wohnung?
Üblicherweise die festen Bestandteile — Wände, Böden, eingebaute Installationen —, wenn der Schaden aus einer versicherten Ursache stammt, aber nie Ihren Hausrat und nicht Ihre eigene Haftung gegenüber einem Nachbarn. Ein Eigentümer im Ausland braucht eine Hausratversicherung mit Wasserschaden- und Haftpflichtdeckung und sollte deren Klausel zu unbewohnten Wohnungen prüfen.