Drei Angebote auf dem Tisch eines Vorstands in Costa Calma in diesem Monat: eines zu 6,50 € pro Einheit und Monat, eines zu 4,90 €, eines zu 7,20 € «alles inklusive». Die Frage des Vorstands war die, die wir jeden September hören, in den Wochen vor den ordentlichen Versammlungen, die das Budget des nächsten Jahres beschließen: Welches ist wirklich das günstigste? Die ehrliche Antwort: Ein Preis pro Einheit sagt für sich fast nichts, weil das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal, einen festen Kern an Arbeit in das Amt des Verwalters legt und alles andere dem Vertrag überlässt. Dieser Beitrag liest diesen Kern in Artikel 20, was das Gesetz über die Festsetzung der Honorare sagt und was ein Angebot Ihnen vor der Unterschrift nennen muss, was die Mitgliedschaft in der Berufskammer garantiert und wie man sie prüft, die Klauseln, die Sie beunruhigen sollten, und zwei illustrative Angebote für denselben Block mit vierzig Einheiten, durchgerechnet für ein ruhiges Jahr und ein Jahr mit Bauarbeiten. Die Zitate stehen auf Spanisch, die Lesart auf Deutsch; die Zahlen des Vergleichs sind unsere, gewählt, um die Mechanik zu zeigen, kein Tarif.
Was das Gesetz in das Amt legt
Artikel 20 der Ley de Propiedad Horizontal zählt sechs Pflichten auf, und die ersten fünf sind die Grundleistung, auf die jede Gemeinschaft für das Honorar Anspruch hat, das sie beschließt. Der Verwalter muss Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — über den guten Betrieb des Hauses, seiner Anlagen und Dienste wachen — und die Eigentümer warnen, wenn etwas nicht stimmt (20.a). Er muss Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — rechtzeitig den Plan der voraussehbaren Ausgaben vorbereiten, die Mittel zu ihrer Deckung vorschlagen und ihn der Versammlung vorlegen (20.b). Er muss sich um Erhaltung und Unterhalt des Gebäudes kümmern, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — die dringenden Reparaturen und Maßnahmen anordnen und sie sofort dem Präsidenten melden (20.c). Er muss Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — die Beschlüsse über Bauarbeiten ausführen und die fälligen Zahlungen und Einzüge vornehmen (20.d). Und wo die Ämter vereint sind, handelt er als Schriftführer der Versammlung und muss custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — die Unterlagen der Gemeinschaft verwahren und den Eigentümern zugänglich halten (20.e).
Die sechste Pflicht ist die Tür zu allem anderen: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — alle weiteren Aufgaben, die die Versammlung überträgt (20.f). Diese Zeile ist der Grund, warum zwei Angebote mit demselben Preis pro Einheit zwei verschiedene Leistungen beschreiben können. Was Versammlung oder Vertrag über die fünf Pflichten hinaus hinzufügen, ist verhandelbar, und was sie nicht hinzufügen, wird nicht geschuldet.
Um Artikel 20 herum stehen die Regeln, die den Arbeitsumfang prägen. Die Versammlung ernennt und entlässt den Verwalter und muss resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — über die Beschwerden entscheiden, die Eigentümer gegen ihn erheben (Artikel 14.a); sie genehmigt Budget und Abrechnung (14.b), weshalb die Jahresabrechnung aus dem Ausland zu lesen die Eigentümerseite derselben Pflicht ist. Die Versammlung muss por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — mindestens einmal im Jahr zur Genehmigung von Budgets und Abrechnungen — zusammentreten (16.1), mit einer Einladung, die die Liste der säumigen Eigentümer trägt (16.2). Das Protokoll muss dentro de los diez días naturales siguientes — innerhalb der folgenden zehn Kalendertage — geschlossen und jedem Eigentümer zugesandt werden (19.3), und der Schriftführer bewahrt Einladungen, Vollmachten und Unterlagen fünf Jahre auf (19.4). Das Honorar selbst ist eine allgemeine Ausgabe, zu der jeder Eigentümer nach seiner Quote beiträgt (9.1.e), beschlossen im Budget.
Wie Honorare festgesetzt werden: Es gibt keinen Tarif
Seit Dezember 2009 darf keine Berufskammer eine Gebührentabelle veröffentlichen. Artikel 14 des Kammergesetzes, der Ley de Colegios Profesionales, eingefügt durch das Ley 25/2009, sagt, dass die Kammern no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — keine Richttabellen und keine sonstige Orientierung, Empfehlung, Richtlinie, Norm oder Regel über Berufshonorare aufstellen dürfen. Jede Firma setzt ihre Preise frei, und den «offiziellen Satz», nach dem uns manche Eigentümer fragen, gibt es nicht. Was es gibt, ist eine Marktgewohnheit: ein Monatshonorar pro Wohnung oder Einheit, manchmal ein Jahresbetrag für die ganze Gemeinschaft, zuzüglich IGIC zum allgemeinen Satz: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — der allgemeine Satz der kanarischen indirekten Steuer beträgt 7 % (Artikel 32.1 des kanarischen konsolidierten Textes, gebilligt durch das Decreto Legislativo 1/2025).
Was die Zahl bewegt, ist die Arbeit dahinter: wie viele Einheiten und wie viele davon Gewerbe oder Garagen sind, ob das Gebäude Aufzug, Pool, Gärten oder Angestellte hat, wie viele Versammlungen der Vertrag einschließt, wie viele Eigentümer im Ausland leben und in welchen Sprachen, wie viel Rückstandsverwaltung die Gemeinschaft trägt und ob die Buchhaltung monatlich geführt und veröffentlicht oder einmal im Jahr rekonstruiert wird. Ein Angebot, das diese Dinge nicht nennt, ist eine Zahl, kein Angebot.
Was ein Angebot Ihnen vor der Unterschrift nennen muss
Das Ley 17/2009 über den freien Zugang zu Dienstleistungstätigkeiten gilt für Verwalter wie für jeden Dienstleister, und sein Artikel 22 zählt auf, was sie vor dem Vertrag zugänglich machen müssen: Identität, Rechtsform, Steuernummer und Anschrift (22.2.a), Registerdaten (22.2.b), bei reglementierten Berufen die Qualifikation und die Kammer, der sie angehören (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — den vollständigen Preis einschließlich Steuern, wenn der Anbieter für eine Leistungsart vorab einen Preis festlegt (22.2.g), und el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — die geforderte Versicherung oder Garantie, insbesondere die Daten des Versicherers und den räumlichen Deckungsbereich (22.2.i). Auf Anfrage müssen sie außerdem un presupuesto suficientemente detallado — einen hinreichend detaillierten Kostenvoranschlag — vorlegen (22.3.a), die Vertragsdauer (22.3.b) und die Maßnahmen gegen Interessenkonflikte (22.3.d).
Als Checkliste gelesen ist Artikel 22 die Anfrage, die ein Vorstand mit seiner Angebotseinholung verschicken sollte: der Preis mit IGIC, der Leistungsumfang schriftlich, das Versicherungszertifikat, die Laufzeit des Vertrags und wie er endet, und die Antwort auf eine Frage, die jede Firma ohne Zögern geben sollte: Erhalten Sie etwas von den Lieferanten, die Sie vorschlagen?
Im Honorar enthalten und außerhalb
| Im Grundhonorar (die fünf Pflichten des Gesetzes) |
Meist gesondert berechnet (20.f: der Vertrag) |
| Das Budget und die ordentliche Jahresversammlung: Einladung mit Rückstandsliste, Teilnahme, Protokoll binnen zehn Tagen |
Außerordentliche Versammlungen über die im Vertrag enthaltene Zahl hinaus |
| Monatliche Buchhaltung, Zahlungen und Einzüge, das Konto auf den Namen der Gemeinschaft |
Betreuung einer größeren Baumaßnahme: Ausschreibung, Baustellenbesuche, Abnahmen, oft als Anteil der Bausumme |
| Vorfälle, dringende Reparaturen und ihre Meldung an den Präsidenten |
Gerichtliche Beitreibung von Rückständen (der Schuldner zahlt sie nach Artikel 21.3) |
| Lieferantenmanagement und die Jahresverträge: Aufzug, Reinigung, Pool, Versicherung |
Versicherungsschäden von Anfang bis Ende abgewickelt |
| Verwahrung der Unterlagen und die Bescheinigungen, die Eigentümer zum Verkauf brauchen |
Angestellte: Lohnabrechnung und Sozialversicherung des Gemeinschaftspersonals |
| Betreuung der Eigentümer in den Sprachen, die der Vertrag verspricht |
Förderanträge, Prüfakten, Datenschutzunterlagen |
Die rechte Spalte ist keine Liste von Missbräuchen; es ist legitime Zusatzarbeit, die das Gesetz dem Vertrag überlässt. Das Problem ist ein Angebot, das die linke Spalte billig bepreist und die rechte vage lässt, denn eine Gemeinschaft mit einem zu reparierenden Dach oder zwölf säumigen Eigentümern verbringt ihr Jahr in der rechten Spalte. Ein Extra verdient eine eigene Zeile. Artikel 21.3 erlaubt der Gemeinschaft, in eine Forderungsklage todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor aufzunehmen — alle Aufwendungen und Kosten, die die Beitreibung mit sich bringt, einschließlich derer des Schriftführer-Verwalters, zulasten des Schuldners. Ein Honorar für die Schuldbescheinigung und die Klage ist also normal; es der Gemeinschaft statt dem Schuldner zu berechnen, ist eine Entscheidung, die das Angebot erklären sollte, und unser Beitrag über unbezahlte Gemeinschaftsgebühren geht die Klage selbst durch.
Kammermitgliedschaft: Was sie garantiert und wie man sie auf Fuerteventura prüft
Das Gesetz ist offen, wer das Amt ausüben darf. Artikel 13.6 lässt jeden Eigentümer zu, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — natürliche Personen mit ausreichender und gesetzlich anerkannter beruflicher Qualifikation — und juristische Personen. Die Mitgliedschaft in der Berufskammer ist gesetzlich nicht Pflicht: Das Kammergesetz verlangt sie nur cuando así lo establezca una ley estatal — wo ein staatliches Gesetz es so bestimmt (Artikel 3.2), und keines tut das für Hausverwalter. Genau deshalb lohnt sich die Prüfung: Es ist die Garantie, die eine Firma zu geben wählt.
Für die Provinz ist die Prüfung öffentlich. Das Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, dessen Provinz Gran Canaria, Fuerteventura und Lanzarote umfasst, veröffentlicht sein Register unter der Überschrift Encuentra a tu colegiado/a — finde deinen Kammermitglied —, durchsuchbar nach Insel und Ort; als wir im September 2026 nachsahen, führte es siebenundzwanzig Mitglieder für Fuerteventura. Seine Seite der Ventanilla Única verlinkt das Register, das Beschwerdeformular und den Verhaltenskodex des Berufsstands. Dieser Kodex, veröffentlicht vom Consejo General de Colegios, ist der Ort, an dem die Garantien geschrieben stehen. Artikel 6 verlangt von Kammermitgliedern Versicherungen, die ihre Berufshaftung decken und la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — ihre Haftung für die ihnen anvertrauten Gelder, Vermögenswerte und Rechte —, und sagt, dass A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — auf Anfrage das Zertifikat vorzulegen ist, das die Gültigkeit dieser Garantien belegt. Artikel 2 setzt die Verhaltensregeln, die einem Vorstand am meisten am Herzen liegen sollten: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — keine Provisionen, Rabatte oder Vorteile auf Ausgaben aus dem Konto eines Mandanten ohne dessen vorherige Zustimmung anzunehmen (Regel 3), Lieferanten mit völliger Transparenz auszuwählen und abzurechnen (Regel 4), jeden Lieferanten offenzulegen, an dem er beteiligt ist (Regel 5), keine Ausgabe ohne Ermächtigung einzugehen außer den dringenden, die das Gesetz erlaubt (Regel 2), und informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — den Mandanten genau über die Honorare der erbrachten Leistungen zu informieren, gegebenenfalls aufgeschlüsselt (Regel 10).
Unsere eigene Praxis wird von einer seit 1998 bei der Anwaltskammer Las Palmas eingetragenen Anwältin geleitet und trägt eine Berufshaftpflichtversicherung; wir zeigen das Zertifikat auf Anfrage, und wir erwarten dasselbe von jeder Firma, mit der Sie uns vergleichen.
Die Klauseln, die Sie beunruhigen sollten
- Ein Preis ohne Leistungsumfang. «Komplette Verwaltung» ohne Versammlungszahl, ohne Abrechnungsrhythmus und ohne Liste der Extras ist das Angebot, das im zweiten Jahr wächst.
- Schweigen zu den Lieferanten. Stellen Sie die Frage des Artikels 22.3.d schriftlich. Eine Firma, die ihre eigene Wartungsfirma oder die eines Verwandten vorschlägt, muss es sagen; Regel 5 des Kodex existiert für diesen Fall.
- Ein Konto, das nicht der Gemeinschaft gehört. Das Bankkonto muss auf den Namen und die Steuernummer der Gemeinschaft lauten, mit dem Präsidenten unter den Zeichnungsberechtigten. Unser früherer Beitrag über den Verwalterwechsel erklärt, was bei der Übergabe zu verlangen ist; dieselbe Liste gilt beim Start.
- Kein Versicherungszertifikat. Artikel 22.2.i des Ley 17/2009 und Artikel 6 des Kodex sagen beide, dass Sie es verlangen dürfen. Kommt es nicht, ist die Antwort das Ausbleiben.
- Protokolle, die Monate später kommen. Das Gesetz gibt zehn Tage zum Schließen und verlangt den Versand an jeden Eigentümer; eine Firma, die das bei der Größe Ihrer Gemeinschaft nicht schafft, schafft den Rest auch nicht.
- Forderungsklagen, die der Gemeinschaft berechnet werden. Artikel 21.3 legt die Kosten dem Schuldner auf. Ein Angebot, das der Gemeinschaft pro Akte berechnet und dann auch dem Schuldner, stellt dieselbe Arbeit zweimal in Rechnung.
- Stillschweigende Verlängerung mit Strafe. Artikel 13.7 erlaubt der Versammlung, den Verwalter jederzeit abzuberufen; ein Vertrag, der das Gehen teuer macht, lässt Sie für ein Recht zahlen, das das Gesetz Ihnen schon gibt.
Zwei Angebote für denselben Block, nebeneinander
Nehmen wir einen Block mit vierzig Einheiten in Caleta de Fuste mit Aufzug, Pool und Gärtner. Angebot A berechnet 6,50 € pro Einheit und Monat, 3.120 € im Jahr zuzüglich IGIC, und schließt die ordentliche Versammlung, eine außerordentliche, monatliche Online-Buchhaltung, Vorfälle und die Betreuung von Bauarbeiten bis 15.000 € ohne Aufpreis ein. Angebot B berechnet 4,90 €, 2.352 € im Jahr zuzüglich IGIC, und listet seine Extras: 150 € pro außerordentliche Versammlung, 4 % der Bausumme für die Betreuung jeder Baumaßnahme, 90 € pro Rückstandsakte, 60 € pro Versicherungsschaden.
In einem ruhigen Jahr, eine ordentliche Versammlung, keine Bauarbeiten, zwei Versicherungsschäden und drei Rückstandsakten, kostet Angebot A 3.120 € und Angebot B 2.352 € plus 120 € für die Schäden, 2.472 €, wobei die Rückstandshonorare nach Artikel 21.3 den Schuldnern berechnet werden. Angebot B ist um etwa 650 € günstiger. In einem Jahr mit einer Dachreparatur für 30.000 €, zwei außerordentlichen Versammlungen, denselben Schäden und sechs Rückstandsakten kostet Angebot A 3.120 € plus das, was es über seiner Baugrenze von 15.000 € berechnet, sagen wir 2 % des Überschusses, 300 €, also 3.420 €; Angebot B kostet 2.352 € plus 300 € für die Versammlungen, 1.200 € für die Baumaßnahme und 120 € für die Schäden, 3.972 €. Jetzt ist Angebot A um etwa 550 € günstiger, und die Gemeinschaft hat die Baumaßnahme zudem von der Firma betreuen lassen, die den Rest des Jahres für das Gebäude einsteht. Keines ist das falsche Angebot. Der Punkt ist, dass ein Vorstand nicht zwischen ihnen wählen kann, ohne die rechte Spalte der obigen Tabelle gegen das Jahr zu lesen, das er erwartet, und dass die 7 % IGIC auf jede Zahl aufgeschlagen werden.
Wie wir anbieten
Die Gemeinschaften, die wir auf Fuerteventura verwalten, erhalten ein festes Monatshonorar pro Einheit mit dem Leistungsumfang im Vertrag: die ordentliche Versammlung und die Zahl der enthaltenen außerordentlichen, jeden Monat online veröffentlichte Abrechnungen, Vorfälle, die von drei Servicestellen auf der Insel bearbeitet werden, ein zweisprachiges Team für Eigentümer im Ausland und eine Liste der Extras mit ihren Preisen, bevor sie gebraucht werden. Das Versicherungszertifikat und die Angaben, die Artikel 22 verlangt, kommen mit dem Angebot, und jedes Angebot, das Sie schon auf dem Tisch haben, lässt sich Zeile für Zeile gegen unseres lesen. Unsere Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beschreibt den Standard; fordern Sie ein Angebot an, und Sie erhalten Umfang, Extras und Steuer sichtbar auf einer Seite.
Häufige Fragen
Zahlen alle Eigentümer das Honorar des Verwalters?
Ja. Es ist eine allgemeine Ausgabe nach Artikel 9.1.e, nach Beteiligungsquote gezahlt, sofern Teilungserklärung oder Satzung keine andere Regel setzen, und es wird im Jahresbudget beschlossen, über das die Versammlung nach Artikel 14.b abstimmt. Ein Eigentümer kann sich nicht ausnehmen, und ein säumiger Eigentümer verliert das Stimmrecht in der Versammlung, nicht die Pflicht.
Können wir den Verwalter pro Aufgabe statt pro Einheit bezahlen?
Das Gesetz legt die Methode nicht fest; Artikel 20.f überlässt das Hinzugefügte der Versammlung und dem Vertrag. Ein Modell pro Aufgabe ist zulässig, aber die fünf gesetzlichen Pflichten des Artikels 20 müssen in jedem Modell gedeckt sein, sodass ein Vertrag, der die Budgetvorbereitung oder die ordentliche Versammlung gesondert berechnet, den Kern des Amtes berechnet.
Müssen wir einen Kammer-Verwalter ernennen?
Nein. Artikel 13.6 lässt einen Eigentümer, eine qualifizierte natürliche Person oder eine Gesellschaft zu, und die Kammermitgliedschaft ist für Verwalter gesetzlich nicht Pflicht. Sie ist die Garantie, die eine Firma bietet: das öffentliche Register der Kammer von Las Palmas, der Beschwerdeweg, der Verhaltenskodex und das Versicherungszertifikat, das Sie nach ihm verlangen dürfen.
Wer zahlt das Honorar des Verwalters für die Beitreibung bei einem säumigen Eigentümer?
Der Schuldner, sobald die Forderung im Verfahren der Gemeinschaft geltend gemacht ist. Artikel 21.3 erlaubt, alle Kosten der Beitreibung in die Klage aufzunehmen, einschließlich derer des Schriftführer-Verwalters, zulasten des Schuldners, und Artikel 21.5 fügt die Honorare von Anwalt und Procurador hinzu, wo sie eingesetzt werden. Vor der Klage gehört die Arbeit der Mahnungen und Bescheinigungen zur ordentlichen Leistung oder zu den Extras, die der Vertrag bepreist.
