Wasserschäden und Feuchtigkeit zwischen Wohnungen: wer zahlt, wann die Gemeinschaftsversicherung einspringt und das Gutachten

Das Foto kommt an einem Dienstag, von einem Nachbarn, von der Reinigungskraft oder vom Mieter darunter: eine braune Landkarte, die sich über eine Decke in Caleta de Fuste ausbreitet, eine Farbblase, ein Tropfen in einen Eimer. Der Eigentümer sitzt in Düsseldorf oder Leeds. In derselben Minute folgen drei Fragen — woher kommt das Wasser, wer zahlt, und wer soll wen anrufen —, und die Reihenfolge, in der sie beantwortet werden, entscheidet, ob der nächste Monat eine Reparatur oder ein Streit wird. So beantworten sie das Gesetz, die Versicherer und die Gemeinschaften, die wir verwalten.

Zuerst: woher das Wasser kommt

Feuchtigkeit hat drei Ursprünge, und jeder zeigt auf einen anderen Zahler. Eindringendes Wasser ist Regen oder Poolwasser, das seinen Weg durch ein Dach, eine Terrasse, eine Fassadenfuge oder einen Fensterrahmen findet. Ein Leck ist ein Rohr — Zuleitung, Abfluss, Heizung —, das irgendwo im Gebäude versagt. Kondensation und aufsteigende Feuchte sind kein Wasser, das von irgendwoher kommt, sondern die Physik des Gebäudes selbst: kalte Wände, schlechte Lüftung, salzhaltiger Boden.

Fuerteventura fügt seine eigenen Handschriften hinzu. Die Passatwinde treiben den Regen fast waagerecht gegen Nord- und Ostfassaden, sodass Wasser durch Fugen eindringt, die es in einer Festlandstadt nie sehen. Flachdächer und Terrassen liegen unter einer UV-Last, die eine Bitumenbahn Jahre vor dem Zeitplan des Herstellers altern lässt. Verzinkte Rohre in den Anlagen der Achtziger und Neunziger korrodieren in der Salzluft von innen. Und der erste ernsthafte Herbstregen trifft auf Dachabläufe, die ein Sommer Calima-Staub still verstopft hat — deshalb beginnt die Lecksaison in den Gemeinschaften der Insel mit den ersten Herbstregen, deshalb steht das Freimachen der Dachabläufe auf unserer Herbst-Checkliste, und deshalb ist eine müde Abdichtung das, was die Gebäudeinspektion am häufigsten findet.

Gemeinschaftlich oder privat: die Linie, die das Gesetz zieht

Alles hängt an einer Unterscheidung. Das spanische Zivilgesetzbuch zählt auf, was allen Eigentümern gemeinsam gehört — die elementos comunes —, und die Liste ist lang: Dach und Tragwerk, die Fassaden «mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern» und «die Anlagen, Rohre und Leitungen für die Entwässerung und für die Versorgung mit Wasser, Gas oder Strom … alle bis zum Eintritt in den privaten Raum» (Código Civil, Art. 396). Was innerhalb der Grenzen einer Wohnung ausschließlich einem Eigentümer dient, ist privat (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 3.a).

In der Praxis ergibt das drei Faustregeln, die unsere Verwalter anwenden, bevor jemand streitet:

• Senkrechte Rohre sind gemeinschaftlich, Abzweige sind privat. Die Fall- und Steigleitungen — bajantes und montantes —, die die ganze Wohnungssäule versorgen, sind Gemeinschaftselemente bis zu dem Punkt, an dem ein Abzweig sie verlässt, um eine Wohnung zu versorgen. Ab dem Absperrhahn oder dem Abzweig gehört das Rohr dem Eigentümer.
• Das Dach ist gemeinschaftlich, auch wenn die Terrasse Ihre ist. Eine Terrasse an einer Dachgeschosswohnung dient dem privaten Gebrauch dieses Eigentümers, aber wo sie das Dach des Gebäudes bildet, behalten ihr Tragwerk und ihre Abdichtung ihren gemeinschaftlichen Charakter. Der Oberste Gerichtshof hat den Punkt mit seinem Urteil 80/2024 vom 23. Januar 2024 entschieden: Ein Eigentümer, dessen privat genutzte Terrasse durch eine verschlissene Abdichtung in die Wohnung darunter geleckt hatte, hatte die Reparatur für 11.209 € selbst bezahlt, und die Gemeinschaft wurde verurteilt, sie ihm mit Zinsen zu erstatten — denn die Abdichtung eines Daches ist gemeinschaftlich, es sei denn, das Leck beruht auf Fehlgebrauch oder mangelnder Pflege durch den Nutzer.
• Die Badezimmerwand ist privat; die Gebäudewand ist es nicht. Feuchtigkeit durch eine Fassadenfuge oder eine Trennwand ist das Problem der Gemeinschaft; Feuchtigkeit aus einer nie abgedichteten Duschwanne ist das des Eigentümers.

Wer was zahlt

Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Pflichten beider Seiten fest. Jeder Eigentümer muss seine Wohnung und seine privaten Anlagen instand halten, «in einer Weise, die die Gemeinschaft oder die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt, und den Schaden ersetzen, den er durch seine Nachlässigkeit oder die der Personen, für die er einzustehen hat, verursacht» (LPH, Art. 9.1.b). Die Gemeinschaft ihrerseits muss «die Arbeiten und Maßnahmen ausführen, die für die angemessene Instandhaltung und die Erfüllung der Erhaltungspflicht des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Dienste und Anlagen notwendig sind» — und diese Arbeiten sind verpflichtend und brauchen keinen vorherigen Beschluss der Versammlung (Art. 10.1.a); der Verwalter darf die dringenden anordnen und dem Präsidenten danach berichten (Art. 20.c).

Der Zahler folgt also dem Ursprung. Ein Abzweigrohr, das in einer Wohnung platzt und die darunter überschwemmt, ist die Reparatur des oberen Eigentümers, und den Schaden unten hat er zu ersetzen — nach Artikel 9.1.b und vor Gericht nach der allgemeinen Regel, dass wer schuldhaft Schaden verursacht, ihn wiedergutmacht (Código Civil, Art. 1902), sowie nach der älteren, strengeren Regel, dass der Haushaltsvorstand für das einsteht, was aus dem Haus fällt, die Gerichte auf Wasser ausgedehnt haben, das aus einer Wohnung austritt (Art. 1910). Ein gerissenes Fallrohr, eine versagende Dachbahn oder eine Fassadenfuge ist die Reparatur der Gemeinschaft und ihre Schadensrechnung, und wer ein Gebäude aus Mangel an Reparaturen verfallen lässt, haftet für die Folgen (Art. 1907). In einem Gebäude unter zehn Jahren gibt es einen dritten Zahler: Bauunternehmer und Bauträger haften für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen — die Dichtheit gehört dazu — drei Jahre ab der Übergabe, für Mängel am Tragwerk zehn und für Oberflächen ein Jahr (Ley de Ordenación de la Edificación, Art. 17), und die Gemeinschaft kann sich an sie statt an ihr eigenes Budget halten.

Zwei Pflichten machen die Reparatur überhaupt möglich. Jeder Eigentümer muss in seiner Wohnung die Reparaturen dulden, die der Dienst des Gebäudes erfordert, und die Gemeinschaft dafür einlassen — mit dem Recht auf Ersatz des Schadens, den die Arbeiten verursachen (LPH, Art. 9.1.c und d). Ein Eigentümer im Ausland, der nicht erreichbar ist oder dessen Wohnung sich nicht öffnen lässt, ist der häufigste Grund, aus dem ein kleines Leck ein großes wird; deshalb bitten wir jeden Eigentümer im Ausland um einen Schlüsselhalter auf der Insel und einen Kontakt, der ans Telefon geht.

Wo die Versicherung einspringt

Die meisten Gemeinschaften, die wir verwalten, haben eine Gebäudepolice, und die meisten Eigentümer eine Wohnungspolice; das Leck wird zwischen beiden abgewickelt, und der Ursprung entscheidet, welche führt. In der Regel deckt die Police der Gemeinschaft Schäden aus Gemeinschaftselementen und die Haftung der Gemeinschaft gegenüber Dritten, und die Police des Eigentümers die privaten Anlagen, den Hausrat und seine Haftung gegenüber dem Nachbarn darunter. Fast jede in Spanien verkaufte Police enthält eine daños por agua-Deckung mit der Suche und Ortung des Lecks — Wand öffnen, Rohr finden, Wand schließen — als Teil des Schadensfalls; das gebrochene Rohr selbst ist oft ausgeschlossen, also prüfen Sie den Wortlaut, bevor Sie etwas annehmen.

Dann setzt das Gesetz die Uhren. Der Schaden muss dem Versicherer innerhalb von sieben Tagen ab Kenntnis gemeldet werden, sofern die Police keine längere Frist gewährt (Ley de Contrato de Seguro, Art. 16). Der Versicherer muss den unstreitigen Mindestbetrag innerhalb von vierzig Tagen nach der Meldung zahlen und den vollen Betrag nach Abschluss seiner Prüfungen (Art. 18); ein Versicherer, der drei Monate nach dem Schaden nichts gezahlt hat, schuldet Zinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes plus 50 % (Art. 20). Sind sich Versicherer und Versicherter über die Höhe uneinig, benennt jeder einen Sachverständigen, und einigen sich diese nicht, wird ein dritter bestellt (Art. 38) — der perito, dessen Gutachten in der Praxis die meisten Lecks entscheidet.

Dieses Gutachten ist das Dokument, auf dem der ganze Fall ruht. Der Versicherer der Gemeinschaft schickt einen Sachverständigen; der des Eigentümers kann einen weiteren schicken. Was sie feststellen — wo das Wasser eintrat, ob die Ursache ein gemeinschaftliches oder ein privates Element ist, ob Nachlässigkeit im Spiel war —, legt fest, wer zahlt und welche Police einspringt. Deshalb zählen die ersten Tage: Fotos, bevor etwas getrocknet oder gestrichen wird, die Rechnung des Installateurs, die das Rohr benennt, die schriftliche Meldung des Nachbarn mit Datum.

Das Protokoll, das wir fahren

In den Gemeinschaften, die wir verwalten, nimmt ein Leck denselben Weg, wer auch immer es meldet:

1. Erfassen und stoppen. Der Vorfall wird mit Fotos und Datum protokolliert; läuft Wasser, wird die Zufuhr am nächsten Absperrhahn geschlossen und die dringenden Arbeiten nach Artikel 20.c angeordnet.
2. Orten. Ein Installateur oder der Sachverständige des Versicherers findet den Ursprung. Bis der Ursprung bekannt ist, wird niemandem gesagt, dass er zahlen wird.
3. Einordnen. Gemeinschaftlich oder privat, nach den Regeln oben. Ist es privat, wird dem Eigentümer schriftlich mitgeteilt, was Artikel 9.1.b von ihm verlangt; ist es gemeinschaftlich, geht die Reparatur nach Artikel 10.1.a weiter, ohne auf eine Versammlung zu warten.
4. Melden. Der Versicherer der Gemeinschaft wird innerhalb der sieben Tage benachrichtigt; der Eigentümer wird aufgefordert, seinen zu benachrichtigen. Die beiden Sachverständigen werden in Kontakt gebracht.
5. Erst die Ursache, dann den Schaden reparieren. Eine Decke über einem laufenden Leck zu streichen ist die teuerste Art, drei Wochen zu kaufen.
6. Die Akte schließen. Das Gutachten, die Rechnungen und die Regulierung des Versicherers kommen in die Unterlagen der Gemeinschaft, denn ein Nachbar hat ab Kenntnis des Schadens ein Jahr, um gegen den Verursacher wegen Verschuldens vorzugehen (Código Civil, Art. 1968), und eine Gemeinschaft muss unter Umständen innerhalb der LOE-Fristen gegen einen Bauunternehmer vorgehen.

Der Eigentümer im Ausland: was bereitliegen sollte

Drei Dinge machen aus einem Leck ein Ärgernis statt einer Katastrophe, wenn Sie zweitausend Kilometer entfernt sind. Eine Wohnungspolice, die Wasserschäden und Haftpflicht ausdrücklich nennt, mit dem Verwalter der Gemeinschaft als Kontakt, den der Versicherer anrufen darf. Schlüssel bei jemandem auf der Insel — einem Nachbarn, einem Makler, dem Verwalter —, damit die Zutrittspflicht nach Artikel 9.1.d noch am selben Tag erfüllt werden kann. Und die Gewohnheit, vor jeder Abreise den Absperrhahn zu schließen und die Terrassenabläufe freizumachen, was die beiden häufigsten Ursprünge eines privaten Lecks kostenlos beseitigt. Ist die Wohnung vermietet, braucht der Mieter die Nummer des Verwalters ebenso wie die des Eigentümers.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Verwalter auf Fuerteventura erfassen den Vorfall, koordinieren den Installateur und die Sachverständigen beider Versicherer, ordnen die dringenden Arbeiten an, die das Gesetz erlaubt, und führen die Akte, die entscheidet, wer zahlt — auf Deutsch, Englisch oder Spanisch, mit dem Eigentümer im Ausland bei jedem Schritt in Kopie. Sehen Sie sich unsere Leistungen Instandhaltung der Gemeinschaft und Versicherung der Gemeinschaft an, oder fordern Sie ein Angebot an.

Häufige Fragen

Aus der Wohnung über mir kommt Wasser durch meine Decke. Wer zahlt?
Das hängt davon ab, wo das Wasser beginnt. Kommt es aus einer privaten Anlage der oberen Wohnung, etwa einem Abzweigrohr oder einer nicht abgedichteten Dusche, repariert der obere Eigentümer sie und ersetzt Ihren Schaden, in der Regel über seine Wohnungsversicherung. Kommt es aus einem Gemeinschaftselement, etwa einem Fallrohr, dem Dach oder einer Fassade, repariert die Gemeinschaft es und haftet für den Schaden, in der Regel über die Gebäudepolice. Das Gutachten des Versicherers stellt den Ursprung fest.

Meine Terrasse leckt in die Wohnung darunter. Ist das mein Problem oder das der Gemeinschaft?
Bildet die Terrasse das Dach des Gebäudes, sind ihr Tragwerk und ihre Abdichtung Gemeinschaftselemente, auch wenn die Nutzung Ihre ist, und die Gemeinschaft zahlt die Reparatur und den Schaden darunter — der Oberste Gerichtshof hat das im Januar 2024 bestätigt. Sie zahlen, wenn das Leck auf Ihren eigenen Fehlgebrauch oder Ihre mangelnde Pflege zurückgeht oder auf Oberflächenelemente, die allein Ihnen gehören.

Wie lange habe ich Zeit, den Versicherer zu informieren?
Sieben Tage ab Kenntnis des Schadens, sofern Ihre Police nicht mehr gewährt. Der Versicherer muss dann den unstreitigen Teil innerhalb von vierzig Tagen zahlen und den Rest, sobald sein Sachverständiger berichtet hat; nach drei Monaten ohne Zahlung schuldet er Zinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes plus 50 %.

Darf die Gemeinschaft meine Wohnung betreten, um ein Leck zu reparieren, während ich im Ausland bin?
Ja. Jeder Eigentümer muss die Reparaturen dulden, die der Dienst des Gebäudes erfordert, und die Gemeinschaft dafür einlassen, mit dem Recht auf Ersatz jedes Schadens, den die Arbeiten verursachen. Schlüssel bei einer Person auf der Insel oder beim Verwalter zu hinterlegen, ist die Art, diese Pflicht ohne Schlüsseldienst zu erfüllen.