Ein Nachbar schickt Ihnen ein Foto von Wasser unter Ihrer Wohnungstür. Die E-Mail danach kommt vom «Verwalter», der nicht die Person ist, die Ihre Schlüssel hat, und keiner von beiden ist die Agentur, die letztes Jahr angeboten hat, «alles zu verwalten». Rund um eine Wohnung in einer spanischen Eigentümergemeinschaft gibt es drei verschiedene Aufgaben, und jede hat einen anderen Auftraggeber: Der Verwalter arbeitet für die Eigentümergemeinschaft, ein Wohnungsbetreuer arbeitet für Sie, und ein Vermietungsmakler arbeitet an einem einzelnen Geschäft, der Suche nach einem Mieter. Eigentümer, die im Ausland leben, lernen den Unterschied meist an dem Tag, an dem etwas zwischen zweien von ihnen liegen bleibt. Dieser Beitrag geht die drei der Reihe nach durch: was das Gesetz jedem gibt, was jeder nicht darf, welches Papier jeder von Ihnen braucht, wofür jeder haftet und wer wen bezahlt.
Der Verwalter arbeitet für die Gemeinschaft
Das Gesetz über das Wohnungseigentum zählt den Verwalter zu den Organen der Gemeinschaft, neben der Eigentümerversammlung, dem Präsidenten und dem Sekretär (Ley 49/1960, Artikel 13). Die Eigentümer bestellen ihn in ihrer Versammlung, für ein Jahr, wenn die Satzung nichts anderes sagt, und können ihn in einer außerordentlichen Versammlung abberufen. Die Aufgabe ist durch ihren Gegenstand bestimmt, das Gebäude: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, über den guten Zustand des Hauses, seiner Anlagen und Dienste zu wachen; Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, rechtzeitig den Plan der voraussichtlichen Ausgaben vorzubereiten und der Versammlung vorzulegen; für die Instandhaltung zu sorgen, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, indem er die dringenden Reparaturen und Maßnahmen veranlasst; auszuführen, was die Versammlung zu Bauarbeiten beschließt, die Zahlungen zu leisten und einzuziehen, was fällig ist; und, wo es ihm zukommt, als Sekretär zu handeln und die Unterlagen der Gemeinschaft zur Verfügung der Eigentümer zu verwahren (Artikel 20).
«Das Haus» ist das Gebäude und das, was darin gemeinschaftlich ist, und die Arbeit des Verwalters endet an Ihrer Wohnungstür. Das Gesetz macht jeden Eigentümer dafür verantwortlich, die eigene Wohnung und ihre privaten Anlagen in gutem Zustand zu halten (Artikel 9), und nichts in Artikel 20 legt Ihre Therme, Ihren Mieter oder Ihre Steuererklärung auf den Tisch des Verwalters. Bezahlt wird der Verwalter von der Gemeinschaft, als eine weitere allgemeine Ausgabe, die nach Quote verteilt wird; Ihr Anteil an diesem Honorar steckt also schon in Ihren Gemeinschaftsbeiträgen. Was es üblicherweise abdeckt, ist das Thema unseres Beitrags darüber, was das Honorar eines Verwalters umfasst.
Gegenüber Ihrer Wohnung hat die Gemeinschaft, und der Verwalter, der für sie handelt, drei Mittel, alle im Gesetz. Sie kann verlangen, dass Sie die Reparaturen hereinlassen, die der Betrieb des Gebäudes erfordert, denn jeder Eigentümer muss Permitir la entrada en su piso o local, den Zutritt zu seiner Wohnung oder seinem Lokal gestatten, zu diesen Zwecken (Artikel 9). Der Verwalter kann eine dringende Reparatur am Gebäude anordnen, ohne auf eine Versammlung zu warten. Und Mitteilungen gehen an die Anschrift in Spanien, die Sie dem Sekretär für Zustellungen genannt haben; haben Sie keine genannt, geht die Mitteilung an die Wohnung selbst und ist wirksam. Was der Verwalter nicht hat, ist Ihr Schlüssel oder ein Recht, ohne Sie hineinzugehen: Wer eine leere Wohnung betreten darf und wann, steht in Ihre Wohnung, während Sie weg sind.
Ein Wohnungsbetreuer arbeitet für Sie, mit einem Auftrag
Alles hinter der Tür braucht jemanden, der für Sie arbeitet. Im spanischen Recht ist dieses Verhältnis ein Auftrag, der «mandato»: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra, durch den Auftragsvertrag verpflichtet sich eine Person, für Rechnung oder im Auftrag einer anderen einen Dienst zu leisten oder etwas zu tun (Zivilgesetzbuch, Artikel 1709). Er kann in einer Urkunde, in einem privaten Schriftstück oder sogar mündlich vereinbart werden (Artikel 1710), was ein Grund ist, ihn aufzuschreiben, und keiner, auf das Papier zu verzichten. Wer so etwas beruflich macht, ist nach der Vermutung des Gesetzes zu bezahlen (Artikel 1711).
Dann zieht das Gesetzbuch die Linie, die für einen Eigentümer im Ausland am meisten zählt: El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración, der allgemein gefasste Auftrag umfasst nur Verwaltungshandlungen, und für das Verkaufen, das Belasten mit einer Hypothek oder jede andere Verfügung über das Eigentum braucht es einen ausdrücklichen Auftrag (Artikel 1713). Ein Betreuer ohne besondere Vollmacht kann die Wohnung nicht für mehr als sechs Jahre vermieten (Artikel 1548). Innerhalb dieser Grenzen folgt der Betreuer Ihren Weisungen und tut, wo Sie keine gegeben haben, was ein sorgfältiger Mensch tun würde (Artikel 1719).
Drei weitere Artikel sollte man vor der Unterschrift kennen.
- Rechenschaft. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, jeder Beauftragte muss über seine Geschäfte Rechenschaft ablegen und dem Auftraggeber alles herausgeben, was er aufgrund des Auftrags erhalten hat (Artikel 1720): Mieten, zurückgezahlte Kautionen, Erstattungen von Lieferanten.
- Haftung. Der Betreuer haftet für Vorsatz und auch für Fahrlässigkeit, die die Gerichte strenger oder milder beurteilen, je nachdem, ob der Auftrag vergütet war (Artikel 1726).
- Widerruf. Sie können den Auftrag jederzeit beenden und das Schriftstück zurückverlangen, in dem er festgehalten ist (Artikel 1733).
Ein privater Vertrag genügt für Schlüssel, Besuche, Zählerablesungen, Reparaturen und Rechnungen. Die Bank, der Notar, das Grundbuchamt und die meisten Behörden werden mehr verlangen: Eine Vollmacht zur Verwaltung von Vermögen muss in einer öffentlichen Urkunde stehen (Artikel 1280), und wie man sie vom Ausland aus unterschreibt, steht in unserem Beitrag über Vollmachten. Für die Versammlung der Gemeinschaft verlangt das Gesetz viel weniger: Die Vertretung wird nachgewiesen durch un escrito firmado por el propietario, ein vom Eigentümer unterschriebenes Schriftstück (Gesetz über das Wohnungseigentum, Artikel 15).
Ein Vermietungsmakler arbeitet am Mietvertrag
Die Aufgabe eines Vermietungsmaklers ist ein Geschäft: einen Mieter finden und einen Vertrag unterschreiben lassen. Für die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken hat das Gesetz über städtische Mietverhältnisse seit dem 26. Mai 2023 geregelt, wer das bezahlt: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragserstellung trägt der Vermieter (Ley 29/1994, Artikel 20). Das Honorar für die Vermietung einer Wohnung zahlt der Eigentümer, nicht der Mieter.
Was nach der Unterschrift geschieht, ist eine andere Aufgabe. Die Miete einziehen, die Kaution hinterlegen, dem Mieter antworten und die Rückgabe abwickeln, das ist Verwaltung, und wer das für Sie tut, ist Ihr Betreuer mit einem Auftrag, mit der Pflicht, über jeden Euro Rechenschaft abzulegen. Das Gesetz gibt einem Eigentümer im Ausland einen weiteren Grund, diese Person sorgfältig auszuwählen: Der Verwalter des Vermögens eines Nichtansässigen haftet gesamtschuldnerisch für die Einkommensteuer der Nichtansässigen auf die Erträge dessen, was er verwaltet, es sei denn, diese Erträge unterliegen dem Steuerabzug (Real Decreto Legislativo 5/2004, Artikel 9). Ein Betreuer, der Ihre Steuererklärungen sehen will, schützt Sie beide. Wer außerdem einen steuerlichen Vertreter benennen muss, ist eine eigene Frage, die unser Beitrag über steuerliche Vertreter behandelt.
Die Ferienvermietung ist wiederum ein anderes Gewerbe, mit einem eigenen kanarischen Gesetz (Ley 6/2025) und einer Registernummer. Dieser Beitrag behandelt sie nicht.
Wofür jeder haftet
Der Verwalter haftet gegenüber der Gemeinschaft, die ihn bestellt und abberufen kann. Ein in der Kammer eingetragener Verwalter ist außerdem an den Berufskodex gebunden: los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros, die eingetragenen Immobilienverwalter müssen über Versicherungen verfügen, die sowohl die beruflichen Fehler decken, die dem Kunden einen Schaden zufügen, als auch die ihm anvertrauten Gelder, und er muss dem Kunden, der danach fragt, die Bescheinigung vorlegen (Berufskodex des Generalrats der Verwalterkammern, Artikel 6). Das Gesetz selbst verlangt die Eintragung nicht: Das Amt kann jeder Eigentümer ausüben, eine natürliche Person mit ausreichender und gesetzlich anerkannter beruflicher Qualifikation oder eine juristische Person (Artikel 13).
Ihr eigener Betreuer und Ihr Vermietungsmakler haften Ihnen gegenüber, nach dem Vertrag und dem Zivilgesetzbuch, und das Gesetzbuch verlangt von keinem der beiden eine Versicherung. Der Vertrag ist der Ort, um danach zu fragen, ebenso wie danach, was das Honorar umfasst, wie oft Rechenschaft abgelegt wird und wer an die Stelle des Betreuers geschickt werden darf: Ein Betreuer, der einen Ersatz benennt, ohne dazu ermächtigt zu sein, haftet für dessen Geschäftsführung (Artikel 1721).
Ihre Daten, und wer für Sie sprechen darf
Der Verwalter hat Ihren Namen, Ihre Anschrift und Ihre Bankdaten im Namen der Gemeinschaft und darf sie nur für die Angelegenheiten der Gemeinschaft verwenden; datenschutzrechtlich ist er der Auftragsverarbeiter der Gemeinschaft, durch einen Vertrag an sie gebunden, wie wir in unserem Beitrag über Datenschutz in der Gemeinschaft erklären. Für einen Eigentümer mit Betreuer hat das zwei praktische Folgen. Der Verwalter hat Ihr Konto nicht mit einem Dritten zu besprechen, der lediglich sagt, er handle für Sie: Schicken Sie dem Sekretär eine unterschriebene Notiz, die Ihren Betreuer nennt und sagt, was er erhalten darf. Und nennen Sie dem Sekretär eine Anschrift in Spanien für Zustellungen, auf einem Weg, der den Empfang nachweist (Gesetz über das Wohnungseigentum, Artikel 9); es kann die Ihres Betreuers sein.
Wer macht was
| Die Aufgabe |
Wer sie erledigt und mit welchem Vertrag |
| Dach, Aufzug, Pool, Fassade: das Gebäude und seine Instandhaltung |
Der Verwalter der Gemeinschaft, von der Eigentümerversammlung bestellt (Gesetz über das Wohnungseigentum, Artikel 20) |
| Der Haushaltsplan, die Beiträge und die Protokolle |
Der Verwalter, der zugleich Sekretär sein kann |
| Schlüssel, Besuche, Reparaturen und Rechnungen in Ihrer Wohnung |
Ein eigener Betreuer, mit einem Auftrag (Zivilgesetzbuch, Artikel 1709) |
| Ihre Stimme in der Versammlung |
Wen Sie in einem unterschriebenen Schriftstück benennen (Gesetz über das Wohnungseigentum, Artikel 15) |
| Einen Mieter für eine Langzeitvermietung finden |
Ein Vermietungsmakler, dessen Honorar bei Wohnraummiete der Vermieter zahlt (Gesetz über städtische Mietverhältnisse, Artikel 20) |
| Miete, Kaution und Vorfälle während des Mietverhältnisses |
Ein Mietverwalter, mit einem Auftrag, der über alles Erhaltene Rechenschaft ablegen muss |
| Verkaufen, mit einer Hypothek belasten oder beim Notar unterschreiben |
Ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht, nie ein allgemeiner Auftrag |
Wie jeder bezahlt wird
Einen amtlichen Tarif gibt es für keinen der drei. Den Berufskammern ist es gesetzlich verboten, einen festzulegen: Sie no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, dürfen keine Richtsätze und keine sonstige Orientierung, Empfehlung, Richtlinie, Norm oder Regel über Berufshonorare aufstellen (Ley 2/1974, Artikel 14). Was das Gesetz festlegt, ist, wer zahlt. Das Honorar des Verwalters ist eine Ausgabe der Gemeinschaft, die die Versammlung im Haushaltsplan beschließt und die jeder Eigentümer nach seiner Quote zahlt. Das Honorar des Betreuers ist das, was in Ihrem Vertrag steht, und nur Sie zahlen es. Das Honorar des Vermietungsmaklers bei einer Wohnung trägt der Vermieter.
Ein Beispiel von uns, mit erfundenen Zahlen, die niemandes Preise sein wollen: Ein Eigentümer zahlt 90 Euro im Monat an Gemeinschaftsbeiträgen, von denen 7 Euro das Honorar des Verwalters sind; ein Betreuer berechnet 45 Euro im Monat dafür, die Schlüssel zu verwahren, die Wohnung jeden Monat zu besuchen und die Rechnungen zu bezahlen; und in dem Jahr, in dem die Wohnung vermietet wird, berechnet eine Agentur eine Monatsmiete, 900 Euro. Drei Rechnungen, drei Verträge, drei Auftraggeber.
Was wir tun und was wir nicht tun
Wir verwalten Gemeinschaften auf ganz Fuerteventura für einen festen Betrag pro Einheit, und für einzelne Eigentümer führen wir Langzeitvermietungen vom Vertrag bis zur Schlüsselrückgabe, mit einer monatlichen Abrechnung; Eigentümer im Ausland vertreten wir in den Versammlungen per Vollmacht, und sie erhalten Protokolle, Abrechnungen und Mitteilungen auf Englisch und Spanisch. Ferienvermietungen betreiben wir nicht, und die Suche nach dem Mieter ist die Arbeit des Maklerbüros der Gruppe. Die Leistungen sind auf unseren Seiten zur Vermietungsverwaltung und für Eigentümer im Ausland beschrieben, und Sie können ein Angebot mit Festhonorar anfordern.
Häufige Fragen
Kann der Verwalter der Gemeinschaft meine Schlüssel verwahren oder nach meiner Wohnung sehen?
Nicht als Verwalter: Das Gesetz gibt dem Amt keinen Schlüssel und keine Pflicht in Ihrer Wohnung. Wenn dieselbe Firma auch einzelne Wohnungen betreut, ist das ein zweiter Vertrag, mit Ihnen, und ein zweites Honorar.
Mein Betreuer sagt, der Vertrag, den ich unterschrieben habe, erlaube ihm, die Wohnung für mich zu verkaufen. Stimmt das?
Nein. Ein allgemein gefasster Auftrag umfasst nur Verwaltungshandlungen. Verkaufen oder Belasten braucht einen ausdrücklichen Auftrag, und der Notar wird eine Vollmacht in öffentlicher Urkunde verlangen.
Die Agentur will ihr Honorar meinem Mieter berechnen. Darf sie das?
Nicht bei der Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken: Seit Mai 2023 trägt der Vermieter die Kosten der Agentur und der Vertragserstellung.
Wem gegenüber haftet der Verwalter, wenn im Gebäude etwas schiefgeht?
Der Gemeinschaft. Ein Eigentümer bringt die Sache zum Präsidenten oder in die Versammlung, die den Verwalter bestellt und abberufen kann; ein eingetragener Verwalter muss außerdem eine Haftpflichtversicherung haben und die Bescheinigung auf Verlangen vorlegen.
Ich lebe im Ausland, und jemand zieht meine Miete ein. Wenn er meine Steuer nicht zahlt, wer schuldet sie?
Sie: Die Steuer ist die des Eigentümers. Der Betreuer haftet dafür gesamtschuldnerisch mit Ihnen, weshalb beide wollen sollten, dass die Erklärungen abgegeben werden. Verlangen Sie die Rechenschaft, die das Zivilgesetzbuch jedem Beauftragten auferlegt.
