Eine Gemeinschaft von vierundzwanzig Wohnungen in einem 1979 fertiggestellten Block, hundert Meter vom Strand in einem der Ferienorte im Norden der Insel, stimmt über eine Fassadenreparatur, einen neuen Aufzug und die Verglasung der hinteren Terrassen ab. Der Architekt, der die Arbeiten anbietet, benutzt die Worte «fuera de ordenación», der Präsident fragt, was das für die Abstimmung bedeutet, und drei Eigentümer schreiben, um zu erfahren, ob das Gebäude illegal ist. Das ist es nicht, oder nicht zwangsläufig: Das kanarische Bodengesetz hält hinter diesem Ausdruck und seinem Verwandten, der «situación legal de consolidación», drei verschiedene Situationen bereit, jede mit ihrer eigenen Liste der Arbeiten, die eine Gemeinschaft noch ausführen darf, und ein Gesetzesdekret vom Januar 2026 hat eine dieser Listen verlängert. Dieser Beitrag liest das Gesetz 4/2017 in seiner Fassung vom 21. Oktober 2026, die Verordnung von 2018, die es ausführt, das Küstengesetz und seine Verordnung für die Blöcke nahe am Ufer, die Regel des staatlichen Bodengesetzes zum Grundbuch und vier Urteile des Obersten Gerichtshofs der Kanaren aus den letzten zehn Monaten, und wendet sie dann auf die drei Arbeiten jener Tagesordnung an. Die Zitate stehen auf Spanisch mit der Lesart auf Deutsch; das Gebäude ist erfunden, das Gesetz nicht.
Drei Situationen, nicht eine
Der Ausgangspunkt ist, ob das Gebäude legal war, als es gebaut wurde. Das Gesetz 4/2017 behält seine zwei milderen Situationen den Gebäuden vor, die existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, bestehen, als ein neues Planungsinstrument in Kraft trat, in Übereinstimmung mit den damals geltenden Regeln errichtet oder später legalisiert wurden und nun den danach gekommenen Regeln widersprechen (Artikel 159.1). Ein 1979 genehmigter Block unter einem Plan, der fünf Geschosse erlaubte, in einer Straße, in der der Plan heute drei erlaubt, ist genau das. Ein solches Gebäude fällt in die situación legal de consolidación, wenn es zu denen gehört, que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, die den neuen Bestimmungen widersprechen, mit ihnen aber nicht unvereinbar sind (159.1.a), was der häufige Fall ist; es fällt in die situación legal de afectación por actuación pública nur dann, wenn der neue Plan sein Grundstück für eine Straße, einen Platz, eine öffentliche Einrichtung oder ein anderes öffentliches System braucht (159.1.b), und selbst dann kann der betroffene Teil ein Streifen der Parzelle sein, während der Rest konsolidiert bleibt.
Die dritte Situation hat eine andere Geburt. Ein Gebäude, oder ein Teil davon, ist fuera de ordenación, wenn es ohne Titel oder gegen einen Titel gebaut wurde und die Gemeinde seine Wiederherstellung nicht mehr anordnen kann: Das Gesetz stellt dorthin jede Konstruktion, respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, bei der die Befugnisse zum Schutz der Legalität und zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung nicht mehr ausgeübt werden können (Artikel 362.1). Die Fristen, die diese Befugnisse schließen, haben weiter unten einen eigenen Abschnitt. Zwei Einzelheiten der Definition sind für eine Gemeinschaft wichtig. Eine Arbeit, die noch legalisiert werden könnte, verlässt die Situation nicht dadurch, dass sie geduldet wird: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, diese Immobilien bleiben in dieser Situation, bis die entsprechenden Titel erlangt sind (362.1). Und die Situation haftet an der Arbeit, nicht am ganzen Block: Eine Terrasse, die niemand genehmigt hat, kann an der Fassade eines Gebäudes fuera de ordenación sein, das selbst völlig legal ist, und das Dach und der Aufzug der Gemeinschaft werden nach ihren eigenen Papieren beurteilt.
Was ein konsolidiertes Gebäude darf, und was sich am 28. Januar 2026 geändert hat
Für das konsolidierte Gebäude ist die Liste lang, und sie ist dieses Jahr gewachsen. Seit dem 28. Januar 2026 lässt das Gesetz als allgemeine Regel obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble zu, Arbeiten der Instandhaltung, Erhaltung, Umgestaltung, Modernisierung, des Teilabrisses, der Konsolidierung, Sanierung, Umbildung und Erweiterung, auch solche, die die Nutzungsdauer der Immobilie erhalten und verlängern (Artikel 160.1.a). Das Wort «ampliación» ist neu: Bis zum 27. Januar zählte der Absatz dieselben Arbeiten ohne die Erweiterung auf und schloss mit der gegenteiligen Regel, dass keine Zunahme von Volumen oder Geschossfläche gegen den neuen Plan zulässig sei. Das kanarische Gesetzesdekret vom 26. Januar 2026 hat diese Regel umgedreht, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, wobei die im neuen Plan vorgesehene Zunahme von Volumen oder Geschossfläche nun zulässig ist (160.1.a), mit einem Preis: Wenn die Gemeinschaft Volumen hinzufügt, muss sie das Gebäude an die neue Fluchtlinie anpassen, während jede andere Arbeit es dort lässt, wo es steht. Dieselbe Reform hat die Tür bei den Nutzungen geöffnet, die der frühere Text halb geschlossen hielt: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, Nutzungsänderungen werden zugelassen, sofern sie nicht offensichtlich unvereinbar mit der Bestimmung sind, die die neue Ordnung der Immobilie zuweist (160.1.b), und Arbeiten, die eine Fachvorschrift verlangt, damit eine Tätigkeit weitergeht, dürfen das Gebäude sogar erweitern, wo keine Sanierung oder Umbildung genügen würde.
Zwei Regeln desselben Artikels entscheiden die schlimmsten Tage. Wenn die Gemeinschaft den ganzen Block abreißt oder eine Nutzung, die der neue Plan ablehnt, endgültig aufhört, folgt das nächste Projekt dem Plan, der bei Erteilung der neuen Genehmigung gilt (160.1.d). Ein der Gemeinschaft aufgezwungener Abriss, durch eine Katastrophe oder durch eine Anordnung zur Abwendung einer Gefahr, kostet sie das Gebäude nicht: In diesem Fall se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, wird der Wiederaufbau mit derselben Geschossfläche der ersetzten Immobilie erlaubt (160.1.e). Das von einer öffentlichen Maßnahme betroffene Gebäude folgt ebenfalls dem Regime der Konsolidierung, es sei denn, die Enteignung ist innerhalb von fünf Jahren nach der Genehmigung des Plans programmiert; dann schrumpfen die zulässigen Arbeiten auf las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, die zur Erfüllung der Erhaltungspflicht in der bis zur Enteignung verbleibenden Zeit nötigen (160.2.a), keine Nutzungsänderung, die andere Arbeiten verlangt, wird zugelassen, der ausnahmsweise Wiederaufbau gilt nicht, und nichts, was die Gemeinschaft ausgibt, zählt im Enteignungspreis.
Was ein Gebäude fuera de ordenación darf: reparieren, erhalten, nichts Höheres
Die Liste für das Gebäude fuera de ordenación ist kurz, und das Gesetz schreibt sie als Grenze. In diesen Konstruktionen solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, dürfen nur die Reparatur- und Erhaltungsarbeiten ausgeführt werden, die nötig sind, um die gesetzlich geforderte Bewohnbarkeit, Barrierefreiheit und Zier zu gewährleisten (Artikel 362.2), dazu die Arbeiten, die das Lokal oder Gebäude an die konsolidierte Nutzung oder an eine im geltenden Plan vorgesehene Nutzung anpassen, und in jedem Fall siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, sofern diese Arbeiten keine Zunahme des Volumens oder der Höhe des bestehenden Gebäudes bedeuten (362.2). Für eine Gemeinschaft gelesen, erlaubt dieser Satz die Neuabdichtung des Dachs, die Reparatur des Putzes, die Erneuerung der Leitungen und die Installation, die ein Aufzug für die Barrierefreiheit braucht, und verbietet das zusätzliche Geschoss, die geschlossene Terrasse und das überdachte Schwimmbad; er sagt auch, dass das für diese Reparaturen Ausgegebene den Preis in einer Enteignung nie erhöht. Die einzige Ausnahme ist fachrechtlich: Wo die Nutzung konsolidiert ist, darf die Gemeinde per Genehmigung ergänzende Nutzungen zulassen und la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, die Ausführung der Arbeiten, die unbedingt nötig sind, um die vom Fachrecht auferlegten Pflichtmaßnahmen zu erfüllen, die die Erhaltung und Fortführung der Tätigkeit sichern (362.3), und so erreichen eine Brandschutztreppe oder ein von den Barrierefreiheitsregeln verlangter Aufzug ein Gebäude, das sonst nicht wachsen darf.
Das Gesetz fügt zwei Hinweise hinzu, die ein Kaufgutachten selten trägt. Die Erklärung eines illegalen Gebäudes als fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, ist ein Enteignungsgrund wegen Verletzung der Sozialfunktion des Eigentums (362.4), und in dieser Enteignung wird nichts bezahlt, was gegen den Plan gebaut und nie legalisiert wurde. Und ein Gebäude mit ethnografischem oder architektonischem Wert darf in beiden Situationen abgetragen und mit seinen eigenen Materialien wieder aufgebaut werden, wenn es in offenkundiger Ruine ist oder seine Sanierung den Abriss von mehr als der Hälfte seiner Struktur bedeuten würde: Solche Gebäude podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, können eine Genehmigung zum Abtragen der betroffenen Wände und zu ihrem ganzen oder teilweisen Wiederaufbau erhalten (Artikel 161), eine Regel, die der Oberste Gerichtshof der Kanaren am 20. Mai 2026 auf ein altes Haus auf geschütztem ländlichem Boden in La Gomera anwandte, wo er den Wert als bewiesen und den Wiederaufbau als zulässig ansah (STSJ Canarias 257/2026). Es ist eine Regel für alten Stein, nicht für einen Block von 1979, aber es ist der einzige Weg im Gesetz von «fuera de ordenación» zu einem neuen Gebäude an derselben Stelle.
Zehn Arbeiten, zwei Spalten
Die Tagesordnung einer Gemeinschaft benutzt selten die Worte des Gesetzes. Die Tabelle übersetzt die Arbeiten, die unser Büro am häufigsten erreichen, in die zwei Regime: Die erste Spalte ist die Frage der Gemeinschaft, die zweite ist die Antwort des Gesetzes für das konsolidierte Gebäude und dann, nach dem Punkt, für das Gebäude fuera de ordenación.
| Die Arbeit auf der Tagesordnung |
Konsolidiert (Artikel 160) · Fuera de ordenación (Artikel 362) |
| Dach und Terrassen neu abdichten |
Ja, als Erhaltung · Ja, als für die Bewohnbarkeit nötige Reparatur; keine fügt Höhe hinzu. Eine vorherige Mitteilung für das erste, eine Genehmigung für das zweite |
| Putz, Balkone und Geländer reparieren |
Ja · Ja, als die gesetzlich geforderte Erhaltung und Zier, wobei die Form der Fassade und die offenen Terrassen bleiben, wie sie sind |
| Die Struktur nach einer Inspektion verstärken |
Ja, als Konsolidierung · Ja, als für Sicherheit und Bewohnbarkeit nötige Reparatur, im selben Volumen |
| Einen Aufzug einbauen |
Ja · Ja, als den gesetzlich geforderten barrierefreien Zugang, sofern der Schacht weder Volumen noch Höhe hinzufügt; nahe am Ufer sagen die Küstenregeln, dass ein Aufzughäuschen auf dem Dach nicht als Volumen zählt |
| Die hinteren Terrassen verglasen |
Nur wenn der neue Plan dieses Volumen vorsieht, mit einer Genehmigung für einen Fassadenplan · Nein: Es ist eine Zunahme des Volumens |
| Ein Geschoss aufsetzen oder das Schwimmbad überdachen |
Nur wo der neue Plan die zusätzliche Geschossfläche erlaubt · Nein |
| Die Nutzung eines gemeinsamen Lokals ändern |
Ja, sofern nicht offensichtlich unvereinbar mit der Bestimmung des Plans · Nur zur konsolidierten Nutzung oder zu einer Nutzung, die der geltende Plan erlaubt, ohne zusätzliches Volumen |
| Solarmodule auf dem Dach |
Ja · Ja: Das Gesetz nennt beide Situationen, per vorheriger Mitteilung |
| Ladepunkte in der Garage |
Ja · Ja, per vorheriger Mitteilung; nichts wird gebaut |
| Wiederaufbau nach einem Brand oder einem Sturm |
Mit derselben Geschossfläche des ersetzten Gebäudes · Das Gesetz gibt kein Recht auf Wiederaufbau; das neue Projekt folgt dem geltenden Plan |
Der Titel, den die Arbeiten brauchen, ist das Detail, das die Tabelle in ihrer ersten Zeile trägt, und das, das den Kalender ändert. Für ein konsolidiertes Gebäude gehen Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, Arbeiten der Erhaltung, Restaurierung, Umgestaltung, Sanierung oder Umstrukturierung von Gebäuden und Anlagen, sofern sie kein denkmalgeschütztes Gebäude betreffen und kein Volumen oder keine Geschossfläche hinzufügen, per vorheriger Mitteilung (Artikel 332.1.a), und nur die Erweiterung, die allgemeine Änderung der Fassade oder die Verglasung von Terrassen, die die ganze Fassade betrifft, braucht eine Genehmigung (330.1.f). Für ein Gebäude fuera de ordenación nimmt das Gesetz die Abkürzung weg: Zu den genehmigungspflichtigen Handlungen gehören Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, die Arbeiten, die an Anlagen, Konstruktionen, Gebäuden und Infrastrukturen in der Situation fuera de ordenación ausgeführt werden (330.1.r), sodass dieselbe Dachreparatur, die ein legaler Block einen Monat vorher mitteilt, im Block nebenan auf eine Genehmigung wartet. Die einzige Handlung, die das Gesetz in jeder Situation auf eine vorherige Mitteilung verweist, ist die Photovoltaikanlage auf dem Dach, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, in den Situationen der Planübereinstimmung, der rechtlichen Konsolidierung oder fuera de ordenación (332.1.r), und seit dem 15. August 2026 kann die Genehmigungsakte selbst einen privaten Konformitätsbericht tragen, statt auf den Gemeindetechniker zu warten, was unser Beitrag zu den Konformitätsberichten von 2026 Arbeit für Arbeit erklärt.
Die Vier-Jahres-Uhr, und die Arbeiten, die nie verjähren
Eine Arbeit wird durch den Lauf der Zeit fuera de ordenación, und das Gesetz misst diese Zeit genau. Die Gemeinde darf das Wiederherstellungsverfahren jederzeit einleiten, solange die Arbeiten im Gang sind, und nach ihrem Abschluss En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, innerhalb von vier Jahren ab ihrer vollständigen Fertigstellung, bei Arbeiten, die eine Genehmigung brauchten (Artikel 361.1.b), und innerhalb derselben vier Jahre bei Arbeiten, die eine vorherige Mitteilung brauchten (361.1.c). Die vollständige Fertigstellung ist nicht die letzte Rechnung: Die Arbeiten sind fertig, wenn sie estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, bereit sind, ihrem vorgesehenen Zweck oder ihrer Nutzung ohne weitere materielle Arbeit zu dienen, außer Zier- und Verschönerungsarbeiten (361.3). Vergehen die vier Jahre, ohne dass ein Verfahren eingeleitet wird, tritt die Konstruktion in die Situation des Artikels 362 ein (361.4). Eine schon ergangene Anordnung behält ihre eigene Uhr: Die Gemeinde darf sie En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, innerhalb von zehn Jahren ab dem Tag vollstrecken, an dem die Wiederherstellungsanordnung vollstreckbar wurde (361.2.c), danach verfällt die Anordnung selbst.
Wer das Datum beweist, ist die Frage, die die meisten Akten entscheidet. Die Verordnung von 2018 legt es dem Eigentümer auf: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, die Last, die vollständige Fertigstellung zu beweisen, liegt bei dem, der sich auf die zeitliche Begrenzung der Wiederherstellungs- oder Sanktionsbefugnisse beruft (Decreto 182/2018, Artikel 46.4), und wo die Arbeit von einer öffentlichen Straße aus nicht zu sehen war, muss das Datum aus einer öffentlichen Urkunde, einem amtlichen Foto oder einer Privaturkunde kommen, deren Datum gegenüber Dritten erst ab dem Tag zählt, an dem es beweiskräftig wurde (46.5). Der Oberste Gerichtshof der Kanaren liest die Uhr genauso: Am 22. Dezember 2025 verwarf er die Verjährung, die ein Unternehmen in Tacoronte geltend machte, weil das Gesetz den Beginn der Frist an die wirkliche Fertigstellung knüpft, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, indem es den Anfangstag an die tatsächliche Fertigstellung bindet, nicht an bloße frühere Nachrichten oder Bilder (STSJ Canarias 435/2025), wobei die Arbeiten im Juni 2018 noch im Gang waren, als das Verfahren 2021 eingeleitet wurde.
Manche Arbeiten erreichen die vier Jahre nie. Das Gesetz hebt die Fristen auf für das, was En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, auf öffentlichem Gut oder in dessen Schutz- oder Dienstbarkeitszonen gebaut wurde (361.5.b.2.º), was auf dieser Insel die erste Linie der Küste bedeutet; für Arbeiten auf ländlichem Boden mit Umweltschutz, an denkmalgeschützten oder als Kulturgut erklärten Gebäuden, auf öffentlichen Straßen, Freiflächen und Grünzonen und auf den privaten nicht bebaubaren Flächen, die für die Bettenkapazität eines Touristenzentrums zählen (361.5), ein Punkt, den jede Gemeinschaft in einer Ferienanlage zweimal lesen sollte. Der Oberste Gerichtshof fügte am 28. Januar 2026 die historischen Ortskerne hinzu: In einer geschützten Altstadt no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, unterliegt die Befugnis, die Einhaltung der Planungsvorschriften für eine Immobilie innerhalb des geschützten historischen Kerns zu verlangen, keiner Frist (STSJ Canarias 51/2026). Eine ohne Titel verglaste Terrasse an einem Block innerhalb der Küstenschutzzone oder an einer denkmalgeschützten Fassade wird durch den Kalender nie sicher.
An der Küste: Das Küstengesetz behält seine eigene Liste
Der Block des Beispiels steht hundert Meter vom Strand, und das ist die Breite der Schutzdienstbarkeit des Küstengesetzes, landeinwärts vom inneren Rand des Meeresufers gemessen (Ley 22/1988, Artikel 23.1); wo der Boden schon städtisch war, als das Gesetz 1988 in Kraft trat, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, beträgt die Breite der Schutzdienstbarkeit 20 Meter (dritte Übergangsbestimmung). Innerhalb dieses Streifens hat das Gesetz seine eigene Liste für die Gebäude, die zuerst da waren. Die mit ihrer Genehmigung vor 1988 gebauten und dem Gesetz widersprechenden dürfen obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes erhalten, Reparatur-, Verbesserungs-, Konsolidierungs- und Modernisierungsarbeiten, sofern sie keine Zunahme von Volumen, Höhe oder Fläche der bestehenden Konstruktionen bedeuten (vierte Übergangsbestimmung, 2.c), und der Wert, den diese Arbeiten hinzufügen, zählt in einer Enteignung nie; im Durchgangsstreifen am Ufer dürfen dieselben Arbeiten nicht genehmigt werden, sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, ohne dass der Staat vorher einen befürwortenden Bericht abgibt, in dem steht, dass die Durchgangsdienstbarkeit gewährleistet bleibt (4.ª, 2.b), ein Bericht, der nach zwei Monaten durch Schweigen befürwortend ist. Das Gesetz verlangt seit 2013 zwei Dinge als Gegenleistung: Die Arbeiten müssen dem Gebäude eine Energieeinstufung mit una mejora de dos letras o una letra B bringen, einer Verbesserung um zwei Buchstaben oder einem Buchstaben B (4.ª, 3.a), und müssen wassersparende Systeme einbauen, beides in einer vor der Genehmigung eingereichten verantwortlichen Erklärung erklärt.
Die Verordnung von 2014 macht aus diesen vier Wörtern Definitionen, an denen sich ein Angebot prüfen lässt. Reparaturarbeiten erhalten das Gebäude, ohne seine Struktur oder sein Volumen zu berühren; Modernisierungs- und Verbesserungsarbeiten heben seine Qualität und Barrierefreiheit ohne strukturelle Änderung; Konsolidierung ist strukturell, die Verstärkung oder der Ersatz beschädigter tragender Elemente durch gleiche, sofern das Gebäude nicht in Ruine ist (Real Decreto 876/2014, vierzehnte Übergangsbestimmung, 2). Dieselbe Bestimmung sagt, was nicht als Volumen zählt: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, das Schließen der vorderen Flächen von Terrassen und Balkonen, wenn es nicht mit undurchsichtigen oder gemauerten Elementen geschieht, Markisen auf leichten abbaubaren Strukturen und, wenn ihre Notwendigkeit bewiesen ist und mit der geringstmöglichen Auswirkung, die Arbeiten zur Anpassung an die Barrierefreiheitsvorschriften, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, einschließlich des Einbaus neuer Aufzüge und ihrer Maschinenhäuschen auf den Dächern der Gebäude, zusammen mit Brandschutz- und Erdbebenarbeiten und allem, was das Baugesetz verlangt (14.ª, 2.d). Die verantwortliche Erklärung geht an den Küstendienst, wenn die Arbeiten auf öffentlichem Gut oder im Durchgangsstreifen liegen, und sonst an die kanarische Behörde, und La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, die verantwortliche Erklärung gilt für die Ausführung der angegebenen Arbeiten für die Dauer eines Jahres (fünfzehnte Übergangsbestimmung, 4). Nichts davon ersetzt den Gemeindetitel: Die Küstenliste liegt über Artikel 160 oder 362, und die Vier-Jahres-Uhr des Bodengesetzes läuft innerhalb der Dienstbarkeit überhaupt nicht.
Das Papier, das sagt, in welcher Situation Sie sind
Es gibt kein einzelnes Zertifikat namens «fuera de ordenación», und die vier Papiere, die es gibt, sagen Verschiedenes. Das erste ist Information. Jede Person hat das Recht, das Planungsregime dessen zu erfahren, was sie bauen will, baut oder gebaut hat, und die Gemeinde erfüllt diese Pflicht unter anderem durch La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, die Ausstellung einer Planungsbescheinigung mit dem Informationswert und den Wirkungen, die die Bodengesetzgebung vorsieht (Decreto 182/2018, Artikel 2.2.a): Eine cédula sagt, was der Plan über die Parzelle und das Gebäude festlegt, und sie ist das erste Papier, das eine Gemeinschaft haben sollte, bevor sie Arbeiten an einem Gebäude beschließt, dessen Situation zweifelhaft ist. Das zweite ist das Zertifikat, das das Gesetz selbst für eine Nutzung vorsieht: Wenn eine Nutzung in einem fertigen Gebäude vier Jahre lang ohne Verfahren ausgeübt wurde, können die Beteiligten bei der Verwaltung eine certificación acreditativa del uso consolidado beantragen, eine Bescheinigung über die konsolidierte Nutzung (Ley 4/2017, Artikel 361.6), und das Datum, das eine solche Gemeindebescheinigung nennt, gilt in jedem späteren Verfahren als wahr (Decreto 182/2018, Artikel 48.5).
Das dritte Papier ist das, das Eigentümer verlangen und nicht beanspruchen können. Die Verordnung hält das Fertigstellungsdatum in einer Gemeindebescheinigung über die Planungsverjährung für wahr: Dieses Datum se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, gilt für jedes Wiederherstellungsverfahren, das über dieselbe Handlung eingeleitet wird, als sicher, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird (Artikel 46.6). Aber der Oberste Gerichtshof der Kanaren entschied am 30. März 2026, dass niemand ein Recht auf diese Bescheinigung hat: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, wer die Planungslegalität verletzt, ist nicht befugt, eine Bescheinigung über die Planungsverjährung zu beantragen, Gemeinden, die eine anbieten, lesen das Gesetz falsch, weil kein Register illegaler Gebäude existiert, aus dem bescheinigt werden könnte, und wo eine Gemeinde außerhalb eines Legalitätsverfahrens antwortet, sólo cabe entender que expresa una opinión, kann man nur annehmen, dass sie eine Meinung äußert, weder eine Anordnung noch ein Verbot (STSJ Canarias 155/2026, ein Fall aus Santa Úrsula). Die praktische Lesart für eine Gemeinschaft ist, dass die Bescheinigung über die Verjährung, wo eine Gemeinde sie noch ausstellt, ihre Vermutung in einer späteren Akte wert ist und nicht mehr, und dass der Weg, den das Gericht offenlässt, der unbequeme ist: ein von der Gemeinde eingeleitetes Verfahren, das mit der Feststellung endet, dass die Frist abgelaufen ist.
Das vierte Papier steht im Grundbuch. Wenn eine Neubauerklärung kraft Verjährung eingetragen wird, mit einer Bescheinigung eines Technikers, des Katasters oder der Gemeinde über das Fertigstellungsdatum, unterrichtet der Grundbuchführer die Gemeinde, und die Gemeinde estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, ist verpflichtet, die nötige Entscheidung zu treffen, um im Grundbuch durch einen Randvermerk zur Eintragung der Neubauerklärung die konkrete Planungssituation des Gebäudes festzuhalten, mit der Abgrenzung ihres Inhalts und der ausdrücklichen Angabe der Beschränkungen, die sie dem Eigentümer auferlegt (Real Decreto Legislativo 7/2015, Artikel 28.4.c), bei Strafe, einem gutgläubigen Käufer für das Unterlassen zu haften. Diese Entscheidung ist ein Verfahren mit eigener Uhr. Am 23. März 2026 hob der Oberste Gerichtshof eine Entscheidung aus La Laguna auf, die ein Gebäude dreißig Monate nach Eröffnung der Akte auf die Mitteilung des Grundbuchführers hin als fuera de ordenación erklärte: Die Akte wird von Amts wegen eröffnet, die allgemeine Dreimonatsfrist gilt, und la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, die nach dem Verfall ergangene Entscheidung ist radikal nichtig (STSJ Canarias 142/2026), sodass die Akte eingestellt wurde und der Hilfsantrag der Eigentümerin, das Gebäude sei in Wirklichkeit konsolidiert, nie geprüft wurde. Zwei weitere Regeln der Verordnung schließen das Kapitel für den Block, der nie eine Genehmigung hatte: Seine Erstbelegung kann nur mit den Papieren mitgeteilt werden, die seine strukturelle Sicherheit beweisen, die Mitteilung deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, muss von den Unterlagen begleitet sein, die jeweils zum Nachweis der strukturellen Sicherheitsbedingungen der zu belegenden Immobilie verlangt werden (Decreto 182/2018, Artikel 34.1), und in einem als fuera de ordenación erklärten Gebäude corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, trägt der Beteiligte die Last, das Bestehen einer aktuellen Wohnnutzung nachzuweisen, die mit den Sicherheits-, Bewohnbarkeits- und Gesundheitsbedingungen der Immobilie vereinbar ist (48.6).
Genehmigungen, ITE, Versicherung und Bank: was sich nicht ändert
Drei Pflichten bleiben gleich, in welcher Situation auch immer. Die erste ist die Inspektion. Die Gemeinde kann von jedem Eigentümer verlangen, den Erhaltungszustand des Gebäudes, seine Barrierefreiheit und seine Energieeffizienz nachzuweisen, die Inspektion wird von einem qualifizierten Techniker durchgeführt und tendrá una eficacia de veinte años, gilt zwanzig Jahre (Ley 4/2017, Artikel 269.2); der Kalender beginnt mit den kollektiven Wohngebäuden, cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, wenn ihr Alter am 30. Juni 2018 80 Jahre oder mehr beträgt (dritte Zusatzbestimmung), und die übrigen folgen, sobald sie 80 erreichen. Ein Gebäude fuera de ordenación wird wie jedes andere inspiziert, und die Mängel, die die ITE auflistet, sind genau die Reparatur- und Erhaltungsarbeiten, die Artikel 362 weiter erlaubt; unser Beitrag zur ITE auf Fuerteventura trägt die Daten und die Finanzierung. Die zweite ist das Solardach: Ein Gebäude mit kollektiver Wohnnutzung, das einer Gesamtumgestaltung, Sanierung oder Umbildung unterzogen wird, muss sein Dach mit Photovoltaikmodulen bedecken, ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, ob es sich in Übereinstimmung mit dem Plan, in rechtlicher Konsolidierung oder fuera de ordenación befindet (fünfundzwanzigste Zusatzbestimmung, 2), das halbe Dach, wo andere geforderte Anlagen darum konkurrieren. Die dritte ist die Abstimmung selbst: Das Dach, das das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtend macht, die Sonderumlage und die Garantie sind an jedem Block dieselben, und unser Beitrag zu den Dacharbeiten geht sie durch.
Zwei Dinge ändern sich in der Praxis und in keinem Gesetz, und wir sagen es klar. Der Versicherer des Gebäudes fragt im Antragsformular nach Genehmigungen und nach der rechtlichen Situation des Gebäudes, und ein nie legalisiertes Element kann von der Deckung ausgeschlossen oder gesondert bepreist werden, sodass die Police der Gemeinschaft mit der cédula auf dem Tisch erneuert werden sollte und nicht mit Schweigen. Der Gutachter der Bank vermerkt die Planungssituation im Bewertungsbericht, und ein Kreditgeber kann das Darlehen für eine Wohnung, deren Terrasse oder zusätzliches Geschoss fuera de ordenación ist, verweigern oder kürzen; nichts davon steht im Bodengesetz, alles steht in der Praxis, die wir auf der Insel sehen, und bezahlen tut es der Eigentümer, der verkauft, weshalb die Lesart des Käufers derselben Papiere das Spiegelbild dieses Beitrags ist.
Was wir tun
Unser Instandhaltungsservice beginnt eine Arbeitsakte an einem Gebäude ungewisser Situation mit den Papieren, nicht mit den Angeboten: der cédula urbanística der Gemeinde, der Genehmigung oder der Bescheinigung der konsolidierten Nutzung, falls es eine gibt, dem Grundbuchvermerk, falls vorhanden, und der Küstenlinie, wenn der Block nahe am Ufer steht, damit der Architekt vor der ersten Zeichnung weiß, welche Liste gilt. Größere Arbeiten gehen dann mit drei vergleichbaren Angeboten und unserer schriftlichen Empfehlung an die Gemeinschaft, der Titel wird auf dem richtigen Weg beantragt, Mitteilung oder Genehmigung, die Arbeit wird vor Ort geprüft, bevor die Rechnung bezahlt wird, und jeder Schritt wird mit Fotos abgelegt, wo die Eigentümer ihn sehen können. Der ITE- und Zertifikatsservice führt neben dieser Akte das Inspektionsdatum und das Gebäudebuch. Fordern Sie ein Festpreisangebot an und nennen Sie uns das Jahr, in dem der Block fertiggestellt wurde, und wie weit er vom Meer entfernt ist.
Häufige Fragen
Unser Block wurde 1979 mit Genehmigung gebaut, und der aktuelle Plan erlaubt weniger Geschosse. Sind wir fuera de ordenación?
Nein. Ein Gebäude, das nach dem Plan seiner Zeit legal gebaut wurde und einem späteren Plan widerspricht, ist in der situación legal de consolidación, nicht fuera de ordenación, es sei denn, der neue Plan braucht sein Grundstück für eine öffentliche Nutzung. Die Gemeinschaft darf es instand halten, erhalten, umgestalten, konsolidieren, sanieren und umbilden, und seit dem 28. Januar 2026 sogar erweitern, wo der neue Plan das Volumen vorsieht; der Titel für die gewöhnliche Erhaltung ist eine vorherige Mitteilung.
Ein Eigentümer hat seine Terrasse vor zwölf Jahren ohne Genehmigung verglast. Kann die Gemeinde noch die Entfernung anordnen, und kann die Gemeinschaft zur Zahlung gezwungen werden?
Wenn die Verglasung vor mehr als vier Jahren fertig war, kann die Gemeinde kein Wiederherstellungsverfahren mehr einleiten, und die Terrasse ist fuera de ordenación: Sie bleibt, wie sie ist, darf repariert, aber nie vergrößert werden und wird auf dem Verkauf und der Versicherung dieses Eigentümers lasten. Die vier Jahre laufen nicht, wenn der Block innerhalb der Küstenschutzzone, an einem denkmalgeschützten Gebäude oder auf vom Gesetz geschütztem Boden steht, und der Eigentümer trägt die Beweislast für das Datum. Die Gemeinschaft ist nicht die Urheberin der Arbeiten eines einzelnen Eigentümers, aber ein Fassadenprojekt, das sie einbezieht, ist es.
Können wir in einem Gebäude fuera de ordenación einen Aufzug einbauen?
Ja, als die gesetzlich geforderte Barrierefreiheit, sofern Schacht und Maschinenraum dem bestehenden Gebäude weder Volumen noch Höhe hinzufügen, und mit einer Genehmigung statt einer Mitteilung. In der Küstendienstbarkeit sagt die Küstenverordnung, dass ein neuer Aufzug und sein Häuschen auf dem Dach nicht als Volumen zählen, wenn ihre Notwendigkeit bewiesen ist, der einzige Fall, in dem das Ufer milder ist als der Plan.
Wer gibt uns das Papier, das sagt, in welcher Situation das Gebäude ist?
Die Gemeinde, in drei Formen: die cédula urbanística, die jede Person beantragen kann und die Informationswert hat; die Bescheinigung einer konsolidierten Nutzung, die das Gesetz selbst nach vier Jahren vorsieht; und der Randvermerk zur Grundbucheintragung, den die Gemeinde anordnen muss, wenn eine Neubauerklärung kraft Verjährung eingetragen wird. Eine Bescheinigung, dass die Frist zur Wiederherstellung der Legalität abgelaufen ist, kann nicht verlangt werden, wie der Oberste Gerichtshof der Kanaren im März 2026 entschied, und eine außerhalb eines Verfahrens gegebene Antwort ist eine Meinung.
Wir sind sechzig Meter vom Meer entfernt. Ändert das Küstengesetz die Liste?
Es fügt eine eigene Liste hinzu. Innerhalb der Schutzdienstbarkeit, hundert Meter oder zwanzig auf Boden, der 1988 städtisch war, darf ein Gebäude, das älter ist als das Gesetz, ohne Zunahme von Volumen, Höhe oder Fläche repariert, verbessert, konsolidiert und modernisiert werden, nach einer verantwortlichen Erklärung, die die Arbeiten außerdem auf eine Energieverbesserung um zwei Buchstaben oder eine Einstufung B und auf Wassersparen verpflichtet; im Durchgangsstreifen kommt zuerst der befürwortende Bericht des Staates. Der Gemeindetitel nach Artikel 160 oder 362 ist weiterhin nötig, und die Vier-Jahres-Uhr läuft innerhalb der Dienstbarkeit nie.
