Wer kauft auf Fuerteventura: was die Zahlen der Notare und Grundbuchämter für eine Eigentümergemeinschaft bedeuten

Eine Eigentümergemeinschaft mit achtunddreißig Wohnungen in Corralejo hält ihre Jahresversammlung an einem Donnerstag im Oktober im Tagungsraum eines Hotels ab. Elf Eigentümer sitzen im Raum, neun weitere haben eine unterschriebene Vollmacht geschickt, der Präsident kommt aus Mailand, der Kassenwart aus Leeds, und die Tagesordnung wurde zweimal übersetzt. Niemand in diesem Raum braucht ein Statistikamt, um zu wissen, dass die Gemeinschaften der Insel international sind. Was sie brauchen, wenn ein Aufzug zu beschließen, ein Schuldner im Ausland zu mahnen oder eine Einladung an vierzig Briefkästen in sechs Ländern zuzustellen ist, ist zu wissen, was die amtlichen Zahlen tatsächlich darüber sagen, wer hier kauft und wer hier lebt, denn das ist nicht dasselbe, und in der Lücke zwischen beidem beginnt die Arbeit eines Verwalters. Die Gemeinschaft ist erfunden; die Zahlen sind es nicht.

Drei öffentliche Quellen zählen. Das Statistikzentrum der Notare zählt jede in Spanien unterzeichnete Kaufurkunde und sagt, welche Käufer Ausländer waren, ob sie in Spanien oder im Ausland lebten und was sie bezahlt haben; sein jüngster Bericht über das erste Halbjahr 2026 trägt das Datum 15. Oktober 2026. Die Grundbuchführer zählen dieselben Käufe Wochen später, wenn sie das Grundbuch erreichen, und veröffentlichen jedes Quartal den Anteil der von Ausländern gekauften Wohnungen in jeder Provinz; ihr jüngster Bericht umfasst April bis Juni 2026. Das kanarische Statistikinstitut zählt die Menschen, die hier leben, nach Staatsangehörigkeit und Gemeinde, jeweils zum 1. Januar; seine jüngsten Zahlen sind die vom 1. Januar 2025. Dieser Beitrag liest die drei so, wie sie am 21. Oktober 2026 standen, sagt, was jede misst und was keine misst, und trägt die Zahlen dann in den Versammlungsraum: die Sprache der Protokolle, die Anschrift, die ein Eigentümer im Ausland angeben muss, die Vollmacht, die Rückstände und den Zahlungsweg. Jede Zahl ist belegt und datiert, eine Prognose gibt es nicht, und die Frage, ob jemand am Kauf gehindert werden darf, gehört zur Anwaltsseite unserer Gruppe, die diese Akte auf dem Laufenden hält.

Drei Zähler, drei Momente desselben Verkaufs

Das Centro de Información Estadística des Consejo General del Notariado, bekannt unter seinen Initialen CIEN, bezieht seine Zahlen aus den Urkunden selbst, wie die Anmerkung des Berichts sagt: Los datos ofrecidos proceden de las escrituras públicas autorizadas por los notarios en el primer semestre de 2026. Die Daten stammen aus den Urkunden, die die Notare im ersten Halbjahr 2026 beurkundet haben, und die Urkunde ist der Moment, in dem der Käufer unterschreibt; die Zählung der Notare ist also die früheste der drei. Sie erfasst nur «vivienda libre», frei finanzierten Wohnraum, und hält fest, was die Urkunde festhält: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz in Spanien oder im Ausland, Preis. Der öffentliche Bericht teilt das Land nach Autonomen Gemeinschaften, für uns ist die Einheit also die Kanarischen Inseln; die Insel veröffentlicht er nicht.

Die Estadística Registral Inmobiliaria des Colegio de Registradores zählt einen Verkauf, wenn die Urkunde eingetragen wird, gewöhnlich einige Wochen nach der Unterschrift, und berichtet quartalsweise. Sie veröffentlicht den Anteil der von Ausländern getätigten eingetragenen Wohnungskäufe für jede Provinz, und näher kommt keine amtliche Reihe an Fuerteventura heran: Die Provinz Las Palmas ist Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura zusammen, und die 875.589 Einwohner Gran Canarias wiegen im Provinzdurchschnitt weit schwerer als die 129.080 dieser Insel. Die Lesart, die die Grundbuchführer selbst ihrer Karte geben, sollte man im Kopf behalten: La intensidad turística se configura como factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas e islas con esta característica. Die touristische Intensität ist, anders gesagt, das, was den Ausländeranteil einer Provinz bestimmt, und die Provinzen an der Spitze sind Mittelmeer- und Inselprovinzen.

Das Instituto Canario de Estadística, ISTAC, veröffentlicht, wer in jeder Gemeinde lebt, nach Staatsangehörigkeit, jeweils zum 1. Januar, und definiert seine Zahl der ausländischen Bevölkerung so: Número de personas de nacionalidad extranjera residentes en Canarias a 1 de enero de cada año. Hasta 2020, estas cifras se obtienen del Padrón Municipal de Habitantes y desde 2021, del Censo de Población. Die Zahl ist die der ausländischen Staatsangehörigen, die zum 1. Januar jedes Jahres auf den Kanaren wohnen, bis 2020 aus dem Melderegister, seit 2021 aus dem Bevölkerungszensus. Diese Reihe zählt Einwohner, nicht Eigentümer: Ein Eigentümer, der in Hamburg lebt und sechs Wochen im Jahr in Costa Calma verbringt, steht in der Nichtresidenten-Spalte der Notare und in keiner Spalte der Bevölkerungszahlen. Hält man die drei auseinander, hören die Zahlen auf, sich zu widersprechen.

Spanien, erstes Halbjahr 2026: weniger ausländische Urkunden, höhere Preise

Der Bericht der Notare vom 15. Oktober 2026 zählt 62.327 Käufe frei finanzierter Wohnungen durch Ausländer in Spanien zwischen Januar und Juni 2026, 13,0 % weniger als im ersten Halbjahr 2025: Se trata del mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020. Es ist der stärkste Rückgang gegenüber dem Vorjahr seit dem ersten Halbjahr 2020. Ausländer unterzeichneten 18,3 % der 341.283 Wohnungskäufe des Halbjahres, nach 19,2 % ein Jahr zuvor und 20,3 % im Jahr 2024.

Der Rückgang verteilte sich nicht gleichmäßig. Los extranjeros residentes concentraron el 63,2% de las operaciones, con un descenso del 9,7% frente a la primera mitad de 2025. Dagegen las compraventas de los no residentes correspondieron al 36,8% restante, con un retroceso del 18,0% respecto al primer semestre de 2025, insgesamt 22.940 Urkunden, was der Bericht el menor volumen desde el primer semestre de 2021 nennt. Im Klartext: Ausländer mit Wohnsitz in Spanien unterzeichneten 63,2 % der Urkunden und kauften 9,7 % weniger als ein Jahr zuvor; Nichtresidenten unterzeichneten die übrigen 36,8 % und kauften 18,0 % weniger, ihr schwächstes Halbjahr seit dem ersten Halbjahr 2021. Die Preise gingen in die andere Richtung: Ausländer zahlten im Durchschnitt 2.644 € je Quadratmeter, 9,4 % mehr als ein Jahr zuvor, und Los extranjeros no residentes continuaron siendo el grupo que pagó los precios más elevados, con una media de 3.493 €/m², frente a los 2.102 €/m² de los extranjeros residentes y los 1.971 €/m² de los compradores nacionales. Nichtresidenten zahlten also 3.493 € je Quadratmeter gegenüber 2.102 € bei ansässigen Ausländern und 1.971 € bei spanischen Käufern.

Nach Staatsangehörigkeit: Por nacionalidad, los compradores de Marruecos concentraron el mayor número de operaciones en el primer semestre de 2026, con 4.960 compraventas (8,0% del total), seguido de los de Reino Unido con 4.541 (7,3%), Italia (4.109; 6,6%), Rumanía (3.974; 6,4%) y Alemania (3.907; 6,3%). Marokkaner lagen mit 4.960 Urkunden vorn, dann Briten mit 4.541, Italiener 4.109, Rumänen 3.974 und Deutsche 3.907. Die beiden Spalten haben verschiedene Gesichter: Unter den nichtresidenten Käufern führten die Niederländer mit 12,6 %, dann Deutsche mit 11,8 %, Briten mit 10,4 % und Polen mit 8,1 %; unter den ansässigen Käufern führten Marokkaner mit 12,4 %, dann Italiener mit 9,2 %, Rumänen mit 9,0 % und Briten mit 5,5 %.

Die Grundbuchführer, die Eintragungen statt Unterschriften und Quartale statt Halbjahre zählen, veröffentlichten im August 2026 eine Zahl, die sich umgekehrt liest, und beide stimmen: El peso de compras de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre de 2026 ha sido del 15,98% (13,92% 1T26), muy por encima del peso del mismo trimestre del año precedente (14,1% 2T25). Ausländer tätigten 15,98 % der zwischen April und Juni 2026 eingetragenen Wohnungskäufe, nach 13,92 % im ersten Quartal und 14,1 % ein Jahr zuvor. Die Grundbuchführer fügen hinzu, dass Este resultado supone el nivel máximo de la serie histórica disponible, der höchste Stand der verfügbaren Reihe, mit etwas mehr als 26.800 im Quartal eingetragenen Käufen durch Ausländer, und dass En todas las comunidades autónomas se ha incrementado el peso de compras por extranjeros, der Anteil also in jeder Autonomen Gemeinschaft gestiegen ist. Für das ganze Jahr 2025 hatte dieselbe Quelle gezählt, dass El 13,82% de las compras de vivienda de 2025 han sido formalizadas por extranjeros, a cierta distancia del máximo de la serie histórica (14,98% en 2023), con un descenso anual de -0,78 pp, 13,82 % der Käufe des Jahres, unter dem Höchstwert der Reihe von 14,98 % im Jahr 2023. Ein Anteil kann steigen, während ein Volumen fällt, weil das Volumen der spanischen Käufer stärker fiel, und eine im Juni gezählte Eintragung kann eine im März unterzeichnete Urkunde sein. Keine der beiden Reihen ist falsch, und keine ist ein Trend, bevor die nächste ihn bestätigt.

Die Kanarischen Inseln und die Provinz Las Palmas

Im Halbjahr der Notare gehörten die Inseln zu den drei Regionen, in denen die ausländischen Käufe am stärksten zurückgingen: Las caídas más intensas se produjeron en Cantabria (-20,5%), Islas Canarias (-20,3%) y Comunidad de Madrid (-19,7%) In Zahlen nennt der Anhang des Berichts 3.694 Käufe durch Ausländer auf den Kanarischen Inseln zwischen Januar und Juni 2026 gegenüber 4.635 in denselben Monaten 2025. Der Preis, den diese Käufer zahlten, stieg dennoch, auf 3.171 € je Quadratmeter von 2.891 € ein Jahr zuvor; die Inseln stehen auf der Liste der moderaten Anstiege des Berichts, mit 9,7 %: Con avances más moderados se situaron Islas Canarias (9,7%), Islas Baleares (9,3%), Galicia (5,2%), Cataluña (3,0%) y Aragón (0,4%).

Die Zahl, die für eine Gemeinschaft am meisten zählt, ist die Aufteilung nach Wohnsitz, und auf den Inseln ist sie das Gegenteil der spanischen. Von den 3.694 kanarischen Urkunden zählt der Bericht Islas Canarias (2.046 operaciones; 8,9% del total) unter den Regionen, in denen Nichtresidenten kauften, also 2.046 Käufe durch Ausländer, die im Ausland leben, mehr als die Hälfte aller ausländischen Käufe im Archipel, während auf die Inseln nur 4,2 % der Käufe von in Spanien ansässigen Ausländern entfielen. Landesweit leben fast zwei von drei ausländischen Käufern in Spanien; auf den Kanaren lebte im ersten Halbjahr 2026 die Mehrheit der ausländischen Käufer nicht hier.

Der Quartalsanteil der Grundbuchführer gibt den Inseln ihren Rang. Von April bis Juni 2026: Las comunidades autónomas que han registrado un mayor peso de compra por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Illes Balears (32,27%), Comunitat Valenciana (31,03%), Canarias (29,33%), Región de Murcia (23,71%), Cataluña (17,63%) y Andalucía (15,95%). Die Balearen, die Region Valencia und die Kanaren führen, die Inseln mit 29,33 %. Nach Provinzen: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Alicante (46,43%), Málaga (37,01%), Illes Balears (32,27%), Santa Cruz de Tenerife (32,25%), Las Palmas (26,55%), Girona (25,48%), Murcia (23,71%), Almería (20,96%) y Tarragona (17,65%). Santa Cruz de Tenerife steht bei 32,25 % und Las Palmas bei 26,55 %. Im Quartal bis Juni 2026 ging also jeder vierte eingetragene Wohnungskauf in unserer Provinz an einen ausländischen Käufer, und fast jeder dritte in der westlichen Provinz.

Ein Quartal ist ein Foto, kein Film. Im ersten Quartal 2026 lautete dieselbe Tabelle Santa Cruz de Tenerife (26,05%), Girona (24,7%), Murcia (21,73%), Las Palmas (20,14%), und im zweiten Quartal 2025 Santa Cruz de Tenerife (35,72%), Málaga (33,29%), Illes Balears (28,42%), Las Palmas (24,83%). Für das ganze Jahr 2025 ordnet das Jahrbuch der Grundbuchführer die Provinzen so: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el año 2025 han sido Alicante (43,29%), Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Illes Balears (29,86%), Girona (25%), Las Palmas (21,72%), Murcia (21,42%), Almería (17,47%), Tarragona (15,86%) y Barcelona (14,21%). Las Palmas lag also im Frühjahr 2025 bei 24,83 %, über das ganze Jahr bei 21,72 %, im ersten Quartal 2026 bei 20,14 % und im zweiten bei 26,55 %, ein Sprung von mehr als sechs Punkten in einem einzigen Quartal. Eine Gemeinschaft, die 26,55 % als neue Normalität liest oder 20,14 % als die alte, liest in beides zu viel hinein.

Derselbe Quartalsbericht nennt die Größe der Provinz. Die Grundbuchführer zählten 3.102 eingetragene Wohnungskäufe in Las Palmas zwischen April und Juni 2026, 11,2 % weniger als im Vorquartal, davon 724 Neubauten und 2.378 Bestandswohnungen; in den zwölf Monaten bis Juni trug die Provinz 13.336 Wohnungskäufe ein, 1,0 % weniger als in den zwölf davor. Der durchschnittliche eingetragene Preis in der Provinz lag im Quartal bei 3.059 € je Quadratmeter und über die zwölf Monate bei 2.735 € je Quadratmeter, 14,7 % höher als ein Jahr zuvor. Keine dieser Zahlen ist eine Fuerteventura-Zahl; jede ist das Nächste, was die öffentlichen Reihen bieten.

Wer sie sind: die Nationalitäten, die auf den Inseln kaufen

Der Bericht der Notare nennt die Nationalitäten nach Region in zwei Sätzen, einem je Spalte. Unter den Nichtresidenten: Los de Alemania por su parte reunieron una parte considerable de las operaciones en Islas Baleares (52,5%), Castilla-La Mancha (26,5%), Islas Canarias (22,3%) y Galicia (14,3%). Unter den Residenten: Italia fue la segunda nacionalidad en volumen de operaciones (9,2% del total), con peso destacado en Islas Canarias (22,3%), Islas Baleares (16,8%), Comunidad de Madrid (13,4%) y Cataluña (11,8%), und Los compradores de Reino Unido ocuparon el cuarto lugar (5,5% de las operaciones) y alcanzaron especial relevancia en Andalucía (11,2%), Región de Murcia (9,5%), Islas Canarias (8,4%) e Islas Baleares (8,1%). Zusammen gelesen: Im ersten Halbjahr 2026 war mehr als jeder fünfte Kauf eines Nichtresidenten auf den Kanaren deutsch, mehr als jeder fünfte Kauf eines Residenten italienisch, und Briten waren in beiden Spalten vertreten, ohne eine anzuführen.

Das Jahrbuch der Grundbuchführer für 2025 sagt dasselbe über den Archipel insgesamt: Britische Käufer führen die ausländischen Käufe in Andalusien, Murcia und der Region Valencia an, alemanes en Illes Balears, franceses en Cataluña, italianos en Canarias, chinos en Comunidad de Madrid: Deutsche auf den Balearen, Franzosen in Katalonien, Italiener auf den Kanaren, Chinesen in Madrid. Für das Land setzt das jüngste Quartal der Grundbuchführer die Briten mit 6,99 % der ausländischen Käufe an die erste Stelle, die Niederländer bei 6,94 %, Deutsche bei 6,11 % und Marokkaner bei 6,09 %.

Was eine Gemeinschaft daraus mitnehmen sollte, ist keine Rangliste, sondern eine Karte der Sprachen und Gewohnheiten. Ein italienischer Eigentümer ist meistens ein Resident mit spanischer Anschrift, spanischem Bankkonto und brauchbaren Kenntnissen der Protokollsprache; ein deutscher Eigentümer ist meistens ein Nichtresident, der die Tagesordnung im Voraus, eine Vollmacht und einen Zahlungsweg für das Hausgeld von einem ausländischen Konto brauchen wird; ein britischer Eigentümer kann beides sein und ist seit 2021 für jede Regel, die daran anknüpft, Angehöriger eines Nicht-EU-Staats. Die Zahlen sagen nicht, welcher Ihrer Eigentümer welcher ist. Sie sagen, dass eine Gemeinschaft auf Fuerteventura alle drei erwarten sollte.

Wer schon hier lebt: das Register der Insel, Gemeinde für Gemeinde

Die Notare zählen Käufer; das ISTAC zählt Nachbarn. Zum 1. Januar 2025 hatte die Insel 129.080 Einwohner, davon 40.402 mit ausländischer Staatsangehörigkeit, nach unserer Rechnung aus diesen beiden Zahlen etwas über 31 %. Die größten ausländischen Gemeinschaften waren die Italiener mit 9.802 Personen, dann Kolumbianer mit 4.817, Deutsche mit 4.012, Marokkaner mit 3.707 und Briten mit 3.673, mit Abstand gefolgt von Polen mit 944, Venezolanern mit 905 und Franzosen mit 886. Die Reihe ist seit 2022 jedes Jahr gestiegen: 35.130 ausländische Staatsangehörige zum 1. Januar 2021, 34.682 im Jahr 2022, 37.421 im Jahr 2023, 39.011 im Jahr 2024 und 40.402 im Jahr 2025, während die Gesamtzahl der Insel von 119.278 auf 129.080 stieg. Der Archipel insgesamt zählte 2.258.866 Einwohner und 342.612 ausländische Staatsangehörige, mit den Italienern wieder als größter Gruppe, 55.553.

Die Insel ist kein einziger Markt, und die Gemeinden zeigen es. Die Tabelle nennt für jede der sechs die Einwohner zum 1. Januar 2025, die ausländischen Staatsangehörigen unter ihnen und die drei größten Gruppen, alles aus den Zahlen des ISTAC für 2025.

Zwei Gemeinden, La Oliva und Antigua, haben fast einen ausländischen Staatsangehörigen auf jeden spanischen: Nach unserer Rechnung liegen 13.705 von 29.864 und 6.429 von 14.027 beide knapp unter 46 %. In La Oliva, das ist Corralejo, El Cotillo und Lajares, sind die Italiener allein 5.310 Personen, mehr als die nächsten vier Gruppen zusammen. In Antigua, das ist Caleta de Fuste, sind die Briten die größte ausländische Gruppe, 1.766, und es ist die einzige Gemeinde, in der sie das sind. Pájara, von Costa Calma bis Morro Jable, ist die deutsche Gemeinde, 1.918, mit marokkanischen Einwohnern als zweiter Gruppe. Die Hauptstadt und Tuineje sind wieder etwas anderes: Jeder fünfte Einwohner hat einen ausländischen Pass, und die größte Gruppe ist in beiden die kolumbianische, 2.683 in Puerto del Rosario und 758 in Tuineje, Menschen, die, wenn sie kaufen, als Residenten kaufen.

Zum Vergleich: Lanzarote zählte 166.878 Einwohner und 41.020 ausländische Staatsangehörige, Gran Canaria 875.589 und 89.813, Teneriffa 966.469 und 153.696; und Spanien nach der vorläufigen Zählung des nationalen Instituts zum 1. Juli 2026 49.801.559 Einwohner und 7.437.543 ausländische Staatsangehörige, 87.197 mehr als drei Monate zuvor. Der Anteil ausländischer Einwohner auf Fuerteventura ist mit einigem Abstand der höchste der vier großen Inseln, und das, bevor ein einziger nichtresidenter Eigentümer gezählt ist.

Resident oder Nichtresident: die eine Unterscheidung, die eine Gemeinschaft jeden Monat spürt

Die beiden Spalten der Notare sind dieselbe Unterscheidung, die das Wohnungseigentumsgesetz in der Praxis zieht, ohne das Wort je zu benutzen. Ein Eigentümer, der auf der Insel lebt, erhält die Einladung in der Wohnung, zahlt per spanischem Lastschrifteinzug, geht zu Fuß zur Versammlung und liest das Protokoll in der Sprache, in der es geschrieben wurde. Ein Eigentümer, der im Ausland lebt, muss erreicht, vertreten und zur Zahlung gebracht werden, und das Gesetz gibt der Gemeinschaft dafür drei Werkzeuge, von denen jedes nur funktioniert, wenn der Eigentümer es benutzt.

Das erste ist die Anschrift. Artikel 9.1.h des Gesetzes macht es zur Pflicht jedes Eigentümers, Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Jeder Eigentümer muss also dem Sekretär auf einem Weg, der den Empfang nachweist, eine Anschrift in Spanien für jede Mitteilung in Angelegenheiten der Gemeinschaft angeben. Das Gesetz sagt dann, was geschieht, wenn der Eigentümer im Ausland das nicht getan hat: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Ohne diese Anschrift ist die Wohnung selbst die Anschrift, und eine Mitteilung, die demjenigen übergeben wird, der sie bewohnt, hat volle rechtliche Wirkung. Steht die Wohnung leer und kann die Mitteilung dort nicht zugestellt werden, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, mit voller Wirkung drei Tage später. Ein Eigentümer in München, der nie eine Anschrift in Spanien angegeben hat, gilt rechtlich durch ein Blatt Papier an einer Tafel in Costa Calma als über jede Versammlung und jeden Beschluss benachrichtigt. Unser Beitrag zu den Pflichten eines nichtresidenten Eigentümers erklärt, was sonst daraus folgt, einschließlich des Steuerkalenders, der nicht Sache der Gemeinschaft ist, wohl aber des Eigentümers.

Das zweite ist die Vollmacht. Artikel 15.1 könnte nicht einfacher sein: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Die Teilnahme erfolgt persönlich oder durch einen Vertreter, und ein vom Eigentümer unterschriebenes Schreiben genügt als Nachweis der Vertretung. Ein unterschriebener Brief reicht; kein Notar, keine Apostille, keine bestimmte Form. Der Eigentümer, der nicht zur Versammlung fliegen kann, behält seine Stimme, indem er das Papier schickt, und die Einladung zur Jahresversammlung, die nach Artikel 16.3 cuando menos, con seis días de antelación, mindestens sechs Tage im Voraus, ergehen muss, ist der Moment, zu entscheiden, wem man es schickt. Unser Leitfaden zur Eigentümerversammlung, wenn man im Ausland lebt geht Einberufung, Vollmacht und Mehrheiten durch.

Das dritte ist das Quorum, und hier beißen die Zahlen am stärksten. Artikel 16.2 bestimmt, dass, wenn die erste Einberufung nicht die Mehrheit der Eigentümer mit der Mehrheit der Anteile versammelt, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum», die am selben Tag eine halbe Stunde später stattfinden kann. Eine Gemeinschaft, in der mehr als die Hälfte der ausländischen Eigentümer im Ausland lebt, und das beschreibt die kanarische Spalte der Notare, tagt fast regelmäßig in zweiter Einberufung, und die Beschlüsse werden dann von den Anwesenden und Vertretenen gefasst. Das ist rechtmäßig, und es ist auch der Grund, warum die Vollmacht hier mehr zählt als in einem Wohnblock in Madrid.

Rückstände, Sprachen und Zahlungsweg: die Zahlen in der Versammlung

Rückstände sind der Punkt, an dem Wohnsitz zu Kosten wird. Artikel 15.2 lässt Eigentümer, die mit dem Hausgeld im Rückstand sind, teilnehmen, sagt aber, dass sie podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, und Artikel 16.2 verlangt, dass La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. Eine Forderung gegen einen Eigentümer in Lyon oder Leeds beizutreiben folgt demselben spanischen Verfahren wie gegen einen, der eine Etage höher wohnt, aber jeder Schritt, der davon abhängt, den Schuldner zu erreichen, von der Mahnung bis zur Zustellung der Gerichtspapiere, läuft über die Anschrift des Artikels 9.1.h, und ein Schuldner ohne Anschrift in Spanien ist ein langsamerer Schuldner. Unser Beitrag zu unbezahlten Gemeinschaftsgebühren legt den Weg dar und die Fünfjahresfrist, die der Oberste Gerichtshof 2025 festgelegt hat.

Die Sprachen ergeben sich unmittelbar aus der Tabelle oben. In einer Gemeinschaft in La Oliva sitzen im Raum italienische, englische und deutsche Eigentümer, ungefähr in dieser Reihenfolge; in Pájara Deutsche zuerst; in Antigua Engländer zuerst. Das Gesetz kennt überhaupt keine Sprachregel: Die Protokolle werden im Buch auf Spanisch geführt, und Artikel 19.3 sagt nur, dass El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Das Protokoll geht den Eigentümern nach dem Verfahren des Artikels 9 zu, also an die Anschrift des Artikels 9.1.h. Alles darüber hinaus ist eine Dienstleistung, die die Gemeinschaft kauft oder ein Verwalter erbringt: ein zweisprachiger Versammlungsleiter, eine übersetzte Tagesordnung, eine Zusammenfassung des Protokolls in den Sprachen der Eigentümer. Unser Beitrag zur Sprache der Versammlungen und Protokolle erklärt, was eine Übersetzung rechtlich wert ist und was sie in der Praxis wert ist.

Der Zahlungsweg ist der stille. Ein ansässiger Ausländer zahlt wie jeder Nachbar; ein Nichtresident zahlt von einem deutschen, italienischen oder britischen Konto, und eine Gemeinschaft, deren Haushalt spanische Lastschriften voraussetzt, wird die Stunden ihres Verwalters mit Rücklastschriften verbringen, sofern das Hausgeld nicht per SEPA-Lastschrift von jedem Konto im Euroraum und per Überweisung von außerhalb eingezogen werden kann, mit einem Beleg für jede Abbuchung. Das ist eine Frage des Verwaltervertrags und nicht des Gesetzes, und eine, die man vor dem nächsten Haushalt stellen sollte, nicht danach.

Was die Zahlen nicht sagen, und die Obergrenze, die es nicht gibt

Drei Dinge, die die Zahlen Ihnen nicht sagen können. Sie können Ihnen nicht sagen, wie viele Eigentümer Ihrer eigenen Gemeinschaft Ausländer oder abwesend sind: Keine öffentliche Reihe zählt Eigentümer je Gebäude, und das einzige Register, das es tut, ist das der Gemeinschaft selbst, die Anschriftenliste nach Artikel 9.1.h, die der Verwalter führt und die die Datenschutzregeln innerhalb der Gemeinschaft halten. Sie können Ihnen nicht den Ausländeranteil der Käufe auf Fuerteventura sagen: Die Grundbuchführer enden bei der Provinz und die Notare beim Archipel, und jeder Inselprozentsatz, den Sie in der Presse lesen, ist jemandes Schätzung. Und sie können Ihnen nicht sagen, wohin der Markt geht: Ein Halbjahr, in dem die ausländischen Urkunden um 13 % fielen, während der Ausländeranteil der Eintragungen einen Rekord erreichte, ist eine Warnung davor, eines von beidem als Richtung zu lesen.

Zu der Frage, die die Zeitungen der Insel füllt, ob Nichtresidenten am Kauf gehindert werden dürfen, ist die Lage am 21. Oktober 2026 die, dass keine kanarische, spanische oder europäische Regel begrenzt, wer auf den Kanarischen Inseln eine Wohnung kaufen darf; dass der Entwurf der Europäischen Kommission für ein Gesetz über erschwinglichen Wohnraum vom 9. September 2026 Beschränkungen nach Nutzung erlauben würde, nicht nach Pass, und ein Entwurf ist; und dass die kanarische Regierung auf mehr drängt. In einer am 13. Oktober 2026 berichteten Erklärung vor dem Regionalparlament sagte ihr Wohnungsminister, die Regierung habe Madrid ein Paket von Änderungsanträgen zum europäischen Entwurf geschickt, damit Gebiete in äußerster Randlage den Kauf, die Nutzung und die Vermietung von Wohnungen durch nichtresidente Ausländer zeitweise begrenzen könnten, No pedimos un privilegio, pedimos que el Reglamento aplique el artículo 349 del Tratado de la Unión, con medidas temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de vivienda, wir verlangten kein Privileg, sagte er, nur dass die Verordnung Artikel 349 des Vertrags anwende, mit zeitlich begrenzten, verhältnismäßigen Maßnahmen, die den Wohnungsbau ergänzen; und am 16. Oktober berichtete die Presse über einen Regierungsentwurf, der zehn Jahre Meldung als Einwohner zum Kauf verlangen würde. Beides sind Vorschläge. Die einzige tatsächlich geltende Grenze ist fünfzig Jahre alt und betrifft ländlichen Boden und Nicht-EU-Käufer. Die Anwaltsseite unserer Gruppe führt diese Akte mit ihren Daten in einem Beitrag, der fortgeschrieben wird, sobald sich die Debatte bewegt.

Was wir tun

Die Hälfte der Eigentümer, die wir betreuen, lebt im Ausland, und unsere Verwaltung für nichtresidente Eigentümer ist um diese Zahl herum gebaut und nicht ihr zum Trotz. Für einen Eigentümer im Ausland halten wir die Vollmacht oder richten die digitale Teilnahme ein, wo die Satzung es erlaubt, schicken die Tagesordnung vor der Versammlung und das Ergebnis danach auf Englisch und führen Protokolle, Abrechnungen und Mitteilungen auf Englisch und Spanisch, mit deutschen Zusammenfassungen auf Wunsch. Das Hausgeld wird per SEPA-Lastschrift von jedem Konto im Euroraum eingezogen, britische und andere Konten werden unterstützt, und für jede Abbuchung gibt es einen Beleg. Schäden werden vom Telefon des Eigentümers gemeldet und mit Vorher-Nachher-Fotos abgeschlossen; IBI, Prüftermine und Versicherungsverlängerungen werden mit Erinnerungen vor der Fälligkeit verfolgt; jeder Eigentümer erhält einen Quartalsbericht, der in fünf Minuten gelesen ist, und hat ein Eigentümerportal mit jedem Dokument und jeder Abstimmung. Anfragen werden innerhalb von 24 Stunden von drei Servicepunkten auf der Insel beantwortet, von einer Firma, deren Inhaberin seit 1998 bei der Anwaltskammer Las Palmas zugelassen ist. Wenn Ihre Gemeinschaft gerade herausfindet, wie sie sich mit Eigentümern in sechs Ländern organisiert, schicken Sie uns das Formular, und Sie haben innerhalb eines Werktags eine feste Gebühr mit ihrem Leistungsumfang.

Häufige Fragen

Gibt es eine amtliche Zahl zu ausländischen Käufern nur für Fuerteventura?

Nein. Der öffentliche Bericht der Notare endet bei den Kanarischen Inseln und der der Grundbuchführer bei der Provinz Las Palmas, zu der auch Gran Canaria und Lanzarote gehören. Im Quartal bis Juni 2026 setzen die Grundbuchführer den Ausländeranteil der eingetragenen Wohnungskäufe in der Provinz bei 26,55 % an, für das ganze Jahr 2025 bei 21,72 %. Jeder Prozentsatz allein für die Insel ist eine Schätzung desjenigen, der ihn veröffentlicht.

Wie viele Eigentümer meiner Gemeinschaft leben im Ausland?

Keine öffentliche Statistik weiß das. Der nächste Anhaltspunkt ist die Aufteilung der Notare nach Wohnsitz für den Archipel, wo im ersten Halbjahr 2026 mehr als die Hälfte der ausländischen Käufe, 2.046 von 3.694, von Nichtresidenten stammte. Die einzige verlässliche Zählung ist die der Gemeinschaft selbst: die Zustellanschriften, die jeder Eigentümer nach Artikel 9.1.h angeben muss und die der Verwalter führt. Fragen Sie nach der Zahl, nicht nach den Namen.

Behandelt das Gesetz einen nichtresidenten Eigentümer anders?

Nein. Die Pflichten sind dieselben: das Hausgeld zahlen, eine Zustellanschrift in Spanien angeben, die Regeln einhalten. Was sich ändert, ist die Praxis: Ohne spanische Anschrift wird der Eigentümer in der Wohnung und dann an der Tafel benachrichtigt; ohne Vollmacht hat er keine Stimme; ohne ein im Voraus eingerichtetes europäisches oder britisches Konto kommt das Hausgeld zu spät. Die Steuerpflichten eines Nichtresidenten sind eine eigene Liste und nicht Sache der Gemeinschaft.

Kommt eine Beschränkung für Käufe durch Nichtresidenten?

Nichts ist in Kraft, und nichts ist beschlossen. Mit Stand 21. Oktober 2026 hat die kanarische Regierung Madrid Änderungsanträge zum Entwurf der Europäischen Kommission für ein Gesetz über erschwinglichen Wohnraum geschickt und eine Wohnsitzanforderung für Käufer entworfen, beides Mitte Oktober berichtet; der europäische Entwurf selbst würde Beschränkungen nach Nutzung erlauben, nicht nach Staatsangehörigkeit, und ist noch ein Entwurf. Die Anwaltsseite unserer Gruppe verfolgt die Akte und datiert jeden Schritt.

Die Notare sagen, die ausländischen Käufe auf den Inseln seien um 20 % gefallen. Muss meine Gemeinschaft mit weniger Eigentümern aus dem Ausland rechnen?

Die Zahl vergleicht die im ersten Halbjahr 2026 unterzeichneten Urkunden mit denen des ersten Halbjahrs 2025 und sagt nichts über ein einzelnes Gebäude oder über das nächste Halbjahr; in denselben Monaten verzeichneten die Grundbuchführer den höchsten Ausländeranteil an den Käufen ihrer Reihe. Eine Gemeinschaft plant für die Eigentümer, die sie hat: die auf der Liste nach Artikel 9.1.h, mit ihren Anschriften, ihren Vollmachten und ihren Bankkonten.